АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-64317/2019

06 февраля 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения

 объявлена 30 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи  Т.С.Зыряновой,  при ведении  протокола судебного  заседания  помощником судьи  С.А.Щаповой,  рассмотрел  в  судебном заседании дело  по заявлению     арбитражного   управляющего   Рыбниковой  Анны  Вячеславовны   (ИНН 667416151744)   к  Управлению  Федеральной службы  государственной  регистрации,  кадастра и картографии  по Свердловской  области Кировградский отдел  (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386)

        о признании  незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации № 74/001/493/2019-54 от 14.10.2019,

с участием  в деле  в качестве третьих лиц без  самостоятельных  требований  относительно предмета спора  -  Нотариус 

<

...>;  Некоммерческая организация «Нотариальная палата Свердловской области» 620026 

<

...> в.;  ФИО2,   

<

...>;  ФИО3,   ЕКАТЕРИНБУРГ ул. СИРЕНЕВЫЙ дом 4 корп. 4 кв. 2;  ФИО4,  ЕКАТЕРИНБУРГ ул. АМУНДСЕНА дом 61 кв. 465;  ФИО5,   453571, РОССИЯ, Башкортостан Респ, Межгорье г, Ленина ул, 6, 24;  ФИО6

Адрес: Челябинск, Сухомесовская, д. 10,  

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО7,  представитель по доверенности   от  22.06.2017г.,

от  заинтересованного  лица: ФИО8,  представитель по доверенности   от  09.12.2019 г.  

    Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

     Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

     Арбитражный    управляющий    ФИО1       обратилась  в суд  с заявлением  к  Управлению  Федеральной службы  государственной  регистрации,  кадастра и картографии  по Свердловской  области Кировградский отдел  о признании  незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации № 74/001/493/2019-54 от 14.10.2019.

Определением от 12.11.2019 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст.ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял  заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. 

В предварительном судебном заседании заявитель  требования поддержал.

Заинтересованное  лицо  просит  в удовлетворении  заявления  отказать по основаниям,  изложенным в отзыве, который приобщен  к материалам  дела.

От  нотариуса  г. Екатеринбурга  ФИО9 поступил  отзыв,  просит в удовлетворении  требования оказать,  отзыв приобщен к материалам  дела.

От  Некоммерческой  организации  «Нотариальная палата Свердловской области» поступил  отзыв, приобщен к материалам дела.

От  ФИО6 поступило  ходатайство  о рассмотрении  дела  в свое  отсутствие.  

  Определением  от 05.12.2019г.  дело назначено  к судебному разбирательству.

   В судебном  заседании  23.01.2020 судом в порядке ст.163 АПК РФ  объявлялся  перерыв  в  связи  с необходимостью  предоставления  сторонам   времени  для представления  дополнительных  документов.

  Заинтересованным  лицом    представлены  дополнения к отзыву  на    заявление, приобщены  к  материалам   дела.

  Рассмотрев материалы дела,  арбитражный суд  

установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2018 по делу А60-1238/2018 ФИО2    признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утверждена ФИО1 (ИНН 

<

***>), член Союза «МЦАУ».

 Определением Арбитражного суда Свердловской области  от  24.10.2018 по делу А60-1238/2018 судом утверждено положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества.

 Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2019 по делу А60-1238/2018 судом внесены изменения в положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества.

 Финансовым управляющим были проведены торги по реализации имущества ФИО2, а именно 1/2  гаражный бокс и ½ земельный участок. По результатам проведения торгов победителем является ФИО6.

 По результатам торгов между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1 и ФИО6 заключен договор купли-продажи от 30.07.2019.

 02.10.2019 документы сданы на государственную регистрацию.

 В соответствии  с уведомлением от     14.10.2019 государственная регистрация приостановлена на основании пп.7 п. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 Финансовый управляющий ФИО1 обратилась к нотариусу ФИО9 с запросом на оформление договора купли-продажи имущества ФИО2, однако, 16.10.2019 получен отказ в оформлении договора купли-продажи в связи с отсутствием доказательств уведомления сособственников в порядке пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.

  Полагая, что  уведомление  о  приостановлении государственной регистрации является  незаконным,    управляющий  обратился   в  арбитражный суд   с рассматриваемым  заявлением. 

  Исследовав  представленные доказательства  и фактические  обстоятельства  дела,  суд приходит к выводу, что  уведомление  о приостановлении   государственной  регистрации от  14.10.2019г. является  законным,  а требования  заявителя удовлетворению   не  подлежат, исходя из следующего.   

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания правомерности обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

  Итак,   02.10.2019   ФИО6 обратился в Управление с заявлениями № 74/001/493/2019-54, 74/001/493/2019-55 о государственной регистрации права общей долевой собственности (1/2 доля) на нежилое помещение с кадастровым номером 66:37:0201012:151 и земельный участок с кадастровым номером 66:37:0201012:54 расположенные по адресу: Свердловская область, г. Верхний  Тагил, между жилыми домами по ул. Лермонтова и коллективным садом № 1 в г. Верхний Тагил, блок № 3, бокс № 103.

  Порядок осуществления государственной регистрации регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

  При представлении в Управление заявления и иных документов, необходимых для проведения для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный регистратор проводит их правовую на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ).

   В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор купли-продажи от 30.07.2019, по условиям которого ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО1 (продавец) продает ФИО6 (покупатель) 1/2 долю в праве собственности на гаражный бокс с кадастровым номером 66:37:0201012:151 и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:37:0201012:54 расположенные по адресу: Свердловская область, г. Верхний Тагил, между жилыми домами по ул. Лермонтова и коллективным садом № 1 в г. Верхний Тагил, блок № 3, бокс № 103.

  В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ  государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

   В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

  Согласно требованиям статьи 27 Закона N 218-Ф в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

  В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

    14.10.2019 по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по представленному договору купли-продажи в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ по следующим основаниям.

   1. Заявление от продавца по договору купли-продажи от 30.07.2019 на государственную регистрацию не предоставлено.

  В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ, осуществляется по заявлению сторон договора.

2. На государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий полномочия финансового управляющего ФИО1 действовать от имени ФИО2

В соответствии с частью 4 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

3. Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 30.07.2019, составлен в простой форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Согласно ч. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверена. 

В силу положений ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ). 

Таким образом, действия как органа, осуществляющего государственную регистрацию, так и нотариуса при нотариальном удостоверении сделки направлены на проверку законности сделки. 

Согласно ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1.  

  При этом по смыслу данной статьи нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), именно в такой ситуации нотариальная форма договора при продаже доли в недвижимом имуществе способна защитить права и законные интересы приобретателей такого имущества по договору против возможных требований иных собственников помещений, обладающих правом преимущественной покупки.

В случае реализация имущества в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов, то есть без соответствующего волеизъявления должника. При этом нормы Закона о банкротстве не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам совместной собственности. 

Преимущественное право приобретения доли может быть реализовано сособственником только путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов.

Данный подход сформирован применительно к продаже акций закрытых акционерных обществ в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2009 №131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ» (п. 7), а также предусмотрен в качестве особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации – банкрота (ст. 179 Закон о банкротстве). 

В силу п. 1 ст. 1 Закона о банкротстве в соответствии с ГК РФ настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. 

В соответствии с п. 3 ст. 232 Закона о банкротстве впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. 

Таким образом, в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Закон о банкротстве и при проведении процедуры банкротства названный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок реализации имущества должника – путем продажи с торгов.

Особенности реализации имущества гражданина установлены ст. 213.26 Закона о банкротстве. Реализация имущества осуществляется в соответствии с утвержденным арбитражным судом положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина, которое разработано финансовым управляющим и соответствует правилам продажи имущества должника, установленным ст.ст. 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 8 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений ст. 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными в п. 4 ст. ст. 213.26 Закона о банкротстве.

Из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302- ЭС16-15769, от 21.05.2018 № 307-ЭС18-5723, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 № ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению. Положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре банкротства, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве. 

При этом нормами Закона о банкротстве при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора, предварительного выдела доли в натуре.

Таким образом, отказ в регистрации перехода права по основанию: представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи, составлен в простой форме – не соответствует действующему законодательству.

Однако, судом учтено, что  одним  из оснований приостановления государственной  регистрации  являлось  отсутствие  заявления   от продавца по договору купли-продажи от 30.07.2019г., что не оспаривается заявителем.

 Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. 

Абзацем первым пункта 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, в отсутствие государственной регистрации в установленном законом порядке права собственности на объект недвижимости и внесения соответствующей записи в государственный реестр, такое право не является возникшим.

   Из материалов дела следует, что  заявителем  на основании  уведомления  регистрирующего органа  о приостановлении  государственной регистрации  06.12.2019г.  был предоставлен  дополнительный пакет документов,   однако  заявление  о переходе  права  собственности  так и не было  предоставлено.  Данные обстоятельства  представитель конкурсного  управляющего  подтвердил  в судебном заседании  под аудиопротокол.  

   При таких обстоятельствах,  оснований  для  признания  уведомления о приостановлении государственной регистрации № 74/001/493/2019-54 от 14.10.2019г.  незаконным  у суда  не имеется.  

  Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя  на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования оставить без удовлетворения.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяТ.С. Зырянова