Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем  Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Краснодар Дело № А32-29347/201711 января 2018 г. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола секретарем Пятница Е.Ю., при участии: от ИП ФИО1 – ФИО2 (доверенность), от ИП ФИО4 – ФИО3 (доверенность), в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) к ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по встречному исковому заявлению ИП ФИО1 о взыскании с ИП ФИО4 задолженности по договору аренды в размере 553 178 рублей 32 копеек и его досрочном расторжении, установил следующее.

ИП ФИО4 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик) о:

- расторжении договора аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ с 01.03.2017;

- взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 35 068 рублей 49 копеек за период с 01.03.2017 по 13.07.2017 с последующим перерасчетом процентов на день фактического исполнения;

- взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 131 500 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 30 893 рублей 43 копеек за период с 11.12.2014 по 13.07.2017 с последующим перерасчетом процентов на день фактического исполнения;

- взыскании с ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 276 811 рублей.

Определением от 25.09.2017 арбитражный суд признал дело подготовленным и окончил предварительное судебное заседание.

Определением от 16.10.2017 Арбитражный суд Краснодарского края принял к производству встречный иск ИП ФИО1 к ИП ФИО4, в котором заявленные следующие требования:

- досрочно расторгнуть договор аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ с 01.11.2017;

- обязать ИП ФИО4 освободить и передать арендуемое имущество в пятидневный срок после вступления решения суда в законную силу;

- взыскать с ИП ФИО4 553 178 рублей 32 копейки задолженности по договору аренды;

- взыскать с ИП ФИО4 расходы по государственной пошлине в размере 14 064 рублей.

Определением от 19.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5.

В заседании представитель ФИО4 на заявленных требованиях настаивал, озвучил возражения на встречное исковое заявление. Представитель ответчика поддержал встречные исковые требования. На вопрос о возможности привлечения ФИО5 в качестве соответчика представитель ФИО4 заявил о том, что настаивает на удовлетворении иска в отношении первоначально заявленного ответчика.

Участвующие в деле лица не возражали против перехода в судебное разбирательство. С учетом позиции участвующих в деле лиц суд завершил подготовку дела и открыл стадию судебного разбирательства.

В заседании объявлен перерыв до 15-00 в пределах рабочего дня. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, полагает, что заявленные требования являются обоснованными в части.

Как видно из материалов дела, 11.11.2011 ИП ФИО5 (правопредшественник ИП ФИО1) и ООО «АСМ фрут» в лице генерального директора ФИО4 заключили предварительный договор № 1/2011, в котором обязались в будущем заключить основной договор аренды производственной базы в составе административного здания литер Б общей площадью 37,5 м2 , гаража литер Д общей площадью 1 166,6 м2, мастерской литер Ж общей площадью 641,8 м2, иных производственных сооружений (далее – производственная база), а также прилегающий земельный участок с кадастровым номером 23:47:0103002:5.

Пунктом 3.4 предварительного договора от 01.11.2011 стороны установили, что ежемесячная арендная плата составляет 100 000 рублей, из которых 50 000 рублей ежемесячно перечисляется на счет арендодателя, 50 000 рублей идет в зачет авансового платежа.

Пунктом 3.1 договора стороны установили авансовый платеж арендатора в размере 3 200 000 рублей и признали, что авансовый платеж соответствует стоимости строительных работ, которые необходимо провести для того, чтобы имущество могло быть использовано арендатором.

Дополнительным соглашением от 02.01.2012 стороны установили обеспечение исполнения обязательств ООО «АСМ фрут» в виде авансового платежа в размере 3 800 000 рублей.

Авансовый платеж перечислен в размере 3 800 000 рублей, что не оспаривается сторонами.

Впоследствии ИП ФИО5 и ООО «АСМ фрут» подписали соглашение от 31.05.2012 о передаче ИП ФИО4 прав и обязанностей ООО «АСМ фрут» по предварительному договору от 11.11.2011.

На следующий день ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору в аренду на срок до 01.11.2018 производственную базу с прилегающим земельным участком. В свою очередь, арендатор обязался своевременно вносить арендные и коммунальные платежи, предусмотренные договором. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП (запись № 23-23-21/177/2012-045/4).

Производственная база передана арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2012 без замечаний в следующем составе: административное здание литер Б общей площадью 37,5 м2, мастерская литер Ж общей площадью 641,8 м2, прилегающий земельный участок площадью 8 820 м2, кадастровый номер 23:47:0103002:5.

Размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц. При этом в соответствии с пунктами 8.3. и пунктами 8.9. договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в размере 50 000 рублей ежемесячно до 25 числа текущего месяца, оставшаяся часть арендной платы поступает арендодателю за счёт авансового платежа, предусмотренного пунктом 3.1 предварительного договора от 11.11.2011 в редакции дополнительного соглашения от 02.01.2012.

Пунктом 1.2 договора определены цели использования имущества: для использования в целях размещения производственной базы, управления и других служб организации-арендатора, для использования в целях решения других хозяйственных задач.

Срок договора аренды установлен на 76 месяцев с 01.06.2012 по 01.11.2018.

На основании пункта 2.4.4 арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемого имущества. В силу пункта 2.4.5 договора арендатор обязан иметь письменное разрешение арендодателя и других специальных служб на прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 6.6.3 договора).

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при возникновении форс-мажорных обстоятельств, делающих его исполнение невозможным (пункт 6.9 договора).

Пункт 10.2 договора устанавливает уплату арендатором пени в размере 0,1% за каждый день просрочки при несоблюдении порядка и сроков внесения арендной платы.

15 октября 2016 года ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти 

<

...>. Наследниками по завещанию являются дочь – ФИО5 и муж – ФИО1. Наследнику ФИО1 перешли все имущественные права и обязанности, существующие на дату открытия наследства в порядке статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе права арендодателя по договору аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ, заключенному наследодателем с ответчиком. ФИО1 принял наследство в полном объеме, что подтверждается свидетельством о праве на наследство 23АА 5517153, в том числе стал собственником объекта аренды.

Арендатор перестал уплачивать арендные платежи с июля 2016 года. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2017 по делу № А32-11301/2017 с арендатора взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2016 года по январь 2017 года включительно.

Арендатор обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора в связи с наличием форс-мажорных обстоятельств (существенного изменения обстановки) - запрет импорта продовольствия из Турции.

Арендатор указывает на невозможность осуществления деятельности в связи с тем , что постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2015 № 1296 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28 ноября 2015 г. № 583 "О мерах по обеспечению национальной безопасности Российской Федерации и защите граждан Российской Федерации от преступных и иных противоправных действий и о применении специальных экономических мер в отношении Турецкой Республики"» запрещён ввоз на территорию Российской Федерации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, страной происхождения которых является Турецкая Республика.

По мнению истца, указанное обстоятельство является существенным для осуществления его основной предпринимательской деятельности (оптовая торговля импортным товаром) и привело к её полной остановке, ввиду чего дальнейшая пролонгация договора аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ нецелесообразна и экономически невыгодна. Истец также указал, что оплата арендных платежей ответчику с апреля по июль 2016 года производилась исключительно за счёт денежных средств, полученных от субарендатора (ООО «Ростфрут») по договору субаренды, впоследствии расторгнутого сторонами.

Считая действия ответчика, выразившиеся в непринятии арендованного имущества по акту и отказе в расторжении договора аренды неправомерными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием о расторжении договора с 01.03.2017.

Арендодатель возражал против удовлетворения иска, и просил учесть, что вышеуказанные нормативные акты не могут считаться форс-мажорными обстоятельствами. Арендодатель, в свою очередь, во встречном иске просил расторгнуть договор аренды с 01.11.2017.

Оценивая указанные обстоятельства, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

В силу правил статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с разъяснениями. изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей (пункт 8).

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ) (пункт 9).

Должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности - возместить кредитору причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ) (пункт10).

Однако, из буквального текста договора аренды от 01.06.2012 не следует, что имущество поступило во владение и пользование арендатора исключительно для складирования продуктов питания, которые импортируются из Турции. Более того, сам арендатор указывает, что до июля 2016 года арендная плата выплачивалась из платежей, поступивших от субарендатора. В такой ситуации установленное нормативными актами  Российской Федерации ограничение на импорт продукции из Турции не может само по себе являться форс-мажорным обстоятельством, препятствующим использованию арендованного имущества в соответствии с целями, установленными договором аренды от 01.06.2012.

В судебном заседании представитель арендатора просил учесть, что вышеуказанные обстоятельства расцениваются им как существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для прекращения договорных отношений в режиме статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом отсутствия в договоре аренды особых условий использования арендованного имущества только и исключительно для складирования турецкого продовольствия у суда отсутствуют основания полагать, что обе стороны при его заключении ясно и недвусмысленно исходили из направленности арендных отношений на обеспечение возможности складирования продуктов питания из Турции. В связи с этим введение соответствующих ограничений на импорт турецкой продукции не может расцениваться как существенное изменение обстоятельств, которое может выступать основанием для прекращения договорных отношений в режиме статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (при наличии законной возможности использования арендованного помещения в иных не запрещенных законом и договором целях).

С учетом изложенного требования арендатора о расторжении договора с 01.03.2017 не могут считаться обоснованными и не подлежат удовлетворению.

При этом, материалами дела подтверждается, что арендатор в течение 2017 года арендную плату не перечислял.

В соответствии с разъяснениями пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Арендодатель направил по юридическому адресу арендатора в ЕГРИП требование о досрочном расторжении договора аренды, которое не получено ИП ФИО4 Уважительность причин неполучения требования в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендатором не представлена.

С учетом этого на основании правил статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Краснодарского края считает необходимым удовлетворить требования по встречному иску о расторжении договора аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ с 01.11.2017 и обязать ИП ФИО4 освободить и передать арендуемое имущество в пятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

В отношении заявленных требований о взыскании взаимной задолженности Арбитражный суд Краснодарского края считает необходимым указать следующее.

В соответствии с правилами раздела 8 договора аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ размер арендной платы установлен в 100 000 рублей в месяц, из которых 50 000 рублей вносится на расчетный счет арендодателя, а 50 000 рублей идет в зачет из суммы обеспечительного платежа. Как следует из материалов дела, остаток обеспечительного платежа к февралю 2017 года составил 1 000 000 рублей (сумма неосновательного обогащения, взыскиваемого арендатором с арендодателя).

Таким образом, с февраля по октябрь 2017 года включительно с арендатора надлежит взыскать 450 000 рублей задолженности по арендной плате (50 000*9), а также признать удержанным 450 000 рублей из оставшегося обеспечительного платежа.

Соответственно с арендатора в пользу арендодателя надлежит взыскать 450 000 рублей основного долга. При этом в связи с расторжением договора аренды с 01.11.2017 оставшаяся часть обеспечительного платежа на сумму (1 000 000 - 450 000) 550 000 рублей должна быть возвращена арендодателем арендатору.

Помимо постоянной части арендной платы арендодатель просил взыскать 59 178 рублей коммунальных платежей.

Так, в силу пунктов 8.3 и 8.4 договора аренды коммунальные и эксплуатационные платежи оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым на основании расчетных документов, предоставленных арендодателю снабжающими организациями.

В соответствии с предоставленными в материалы дела счет-фактурами сумма эксплуатационных платежей от снабжающих организаций за спорный период с февраля по октябрь 2017 года составила 59 178 рублей 32 копейки.

Арбитражный суд Краснодарского края принимает возражения арендатора о невозможности начисления эксплуатационных платежей за весь испрашиваемый период ввиду отсутствия арендатора на арендованных объектах, поскольку арендодатель в судебном заседании признал, что с марта 2017 года арендатор в спорных помещениях отсутствовал.

При этом, за февраль 2017 года произведено начисление 17 598 рублей 10 копеек коммунальных расходов, которые относятся к периоду до фактического освобождения арендатором спорного имущества. Указанную сумму арендодатель заявил обоснованно. В остальной части требования о взыскании коммунальных платежей являются необоснованными.

Арендодатель также просил взыскать пени за просрочку внесения арендной платы (по условиям пункта 10.2 размер пени определяется исходя из 0,1% в день за каждый день просрочки) в сумме 44 000 рублей за период с 25.02.2017 по 30.09.2017. Проверив расчет пени:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.02.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.02.2017

30.09.2017

218

50 000,00 ? 218 ? 0.1%

10 900,00 р.

 

 

Итого:

10 900,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.03.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.03.2017

30.09.2017

190

50 000,00 ? 190 ? 0.1%

9 500,00 р.

 

 

Итого:

9 500,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.04.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.04.2017

30.09.2017

159

50 000,00 ? 159 ? 0.1%

7 950,00 р.

 

 

Итого:

7 950,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.05.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.05.2017

30.09.2017

129

50 000,00 ? 129 ? 0.1%

6 450,00 р.

 

 

Итого:

6 450,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.06.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.06.2017

30.09.2017

98

50 000,00 ? 98 ? 0.1%

4 900,00 р.

 

 

Итого:

4 900,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.07.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.07.2017

30.09.2017

68

50 000,00 ? 68 ? 0.1%

3 400,00 р.

 

 

Итого:

3 400,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.08.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.08.2017

30.09.2017

37

50 000,00 ? 37 ? 0.1%

1 850,00 р.

 

 

Итого:

1 850,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 25.09.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

50 000,00

25.09.2017

30.09.2017

6

50 000,00 ? 6 ? 0.1%

300,00 р.

 

 

Итого:

300,00 руб.

 

Сумма процентов по всем задолженностям: 45 250,00 руб.

 

Арбитражный суд Краснодарского края признал его методологически и арифметически верным.

Арендатор просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с неосновательным обогащением арендодателя в виде неправомерного удержания обеспечительного платежа после расторжения договора за период с 01.03.2017 по 13.07.2017 с последующим перерасчетом на день фактического исполнения.

Поскольку договор аренды считается расторгнутым с 01.11.2017, соответственно период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами не может быть ранее 02.11.2017. С учетом выраженной воли арендатора на взыскание процентов на сумму остаточного обеспечительного платежа по день фактического исполнения судебного акта Арбитражный суд Краснодарского края считает возможным взыскать проценты за период с 02.11.2017 по дату вынесения резолютивной части настоящего решения с указанием на дальнейшее взыскание по день фактического исполнения судебного акта.

В соответствии с расчетом процентов:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

  дни  

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]?[4]?[5]/[6]

550 000

01.11.2017

17.12.2017

47

8,25%

365

5 842,81

550 000

18.12.2017

11.01.2018

25

7,75%

365

2 919,52

Итого:

72

8,08%

 

8 762,33

 

сумма к взысканию составляет 8 762 рубля 33 копейки.

Арендатор также просил взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 1 276 811 рублей, из которых:

- 160 009 рублей за монтаж системы вентиляции;

- 98 302 рубля за ремонт системы отопления;

- 800 000 рублей за возведение разгрузочной эстакады;

- 218 500 рублей затрат на реконструкцию.

Возражая против указанных сумм, арендодатель указал на пропуск срока давности, отсутствие согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений, произведение ремонта системы отопления ввиду ненадлежащей эксплуатации арендованного имущества. В отношении затрат на реконструкцию в размере 218 500 рублей арендодатель указал, что указанные суммы перечислены во исполнение предварительного договора купли-продажи базы от 17.12.2014 № 1/2014, в отношении которого стороны согласовали рассмотрение споров в суде общей юрисдикции.

Оценивая заявленные требования, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре до принятии решения по существу, является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Соответственно срок давности по таким требованиям может начаться не ранее момента прекращения договора аренды. (аналогичный подход закреплен в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2014 № ВАС-2206/14 по делу № А06-4247/2012).

Поскольку договор аренды не предусматривал иного порядка компенсации неотделимых улучшений, Арбитражный суд Краснодарского края отклоняет доводы о пропуске срока давности.

Затраты на монтаж вентиляции осуществлены на основании договора от 03.09.2012 № 40, в дело представлено платежное поручение на перечисление 80 004 рублей 50 копеек аванса за монтаж вентиляции. Иные платежные документы в дело арендатор не представил.

Затраты на ремонт системы отопления произведены на основании договора от 17.02.2014, в дело представлено платежное поручение от 05.06.204 на сумму 98 302 рубля.

В отношении расходов на монтаж системы вентиляции Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего. Подрядчиком, выполнившим работы, является ООО «Южное товарищество», руководителем которого выступал лично арендодатель. Таким образом, арендодатель не мог не знать и не одобрить выполнение данных работ, соответственно затраты на монтаж вентиляции должны быть компенсированы.

В отношении затрат на монтаж системы отопления суд принимает во внимание, что объект передан арендатору в 2012 году по акту в надлежащем состоянии, оговорки о неудовлетворительном состоянии системы отопления в акте отсутствовали. На основании пункта 2.4.11 договора если арендуемое здание в результате действия арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами за счет своих средств.

Поскольку материалами дела не подтверждается наличие каких-либо скрытых недостатков арендованного имущества, которые не были выявлены при подписании акта приема-передачи, Арбитражный суд Краснодарского края не находит оснований для отнесения затрат по замене системы отопления в 2014 году на счет арендодателя. В данной части иск признается необоснованным.

По договору от 10.09.2012 № 1-09/12 подрядная организация по заказу арендатора производила строительно-монтажные работы по устройству разгрузочной эстакады. Оплата указанных работ произведена платежными поручениями от 18.09.2012 и 23.11.2012 на общую сумму 800 000 рублей.

В соответствии с правилами статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.4.5 договора разрешение арендодателя и других специальных служб на перепланировку и переоборудование не представлено. С учетом этого вышеуказанные требования арендатора в размере 800 000 рублей не могут считаться обоснованными.

Требования о взыскании 218 500 рублей за реконструкцию и предоплаты в сумме 131 500 рублей арендатор основывал на условиях договора от 17.10.2014 № 1/2014.

Из материалов дела следует, что 17.10.2014 ФИО5 и ИП ФИО4 (покупатель) заключили договор № 1/2014 купли-продажи недвижимого имущества в кредит, по которому стороны договорились о подготовке и заключении впоследующем договора купли-продажи производственной базы в составе:

- нежилое здание общей площадью 37,5 м2;

- нежилое здание общей площадью 1 166,6 м2;

- нежилое здание общей площадью 641,8 м2 с кадастровым номером 23:47:0102021:49;

- иных производственных сооружений, право собственности на которые находится в стадии оформления

- прилегающий земельный участок площадь 8820 кв.м. с кадастровым номером 23:47:0103002:5.

По условиям данного договора ФИО5 обязалась до заключения основного договора провести строительно-ремонтные работы в нежилом здании с кадастровым номером 23:47:0102021:49, необходимые для осуществления ИП ФИО4 своей производственной деятельности в данном здании. Оплата за работы распределяется между сторонами 50 на 50%.

Дата заключения основного договора в соответствии с пунктом 4.2 не может быть позже 01.04.2015.

Стороны в пункт 4.3 договора определили, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Приморский районный суд г. Новороссийска с требованием о понуждении заключить основной договор.

Оценивая довод о невозможности рассмотрения споров из предварительного договора купли-продажи от 17.10.2014, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

Пункт 4.3 вышеуказанного договора устанавливает правила подсудности для спора о понуждении заключить основной договор. При этом, подсудность иных споров из договора данный пункт не устанавливает. При этом, договором может быть определена именно подсудность спора, а не его подведомственность.

На основании пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12/12 от 18.08.1992 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, или объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, либо орган местного самоуправления, не имеющий статуса юридического лица.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО5 являлась действующим индивидуальным предпринимателем.

Ответчиком по иску ИП ФИО4 является ИП ФИО1 как правопреемник ФИО5 в порядке наследования.

Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от 17.10.2014 заключен в связи с осуществлением предпринимательской деятельности между ФИО5 (обладающей статусом ИП и использовавшей вышеуказанное имущество в предпринимательской деятельности) и ИП ФИО4, в настоящее время стороны спора также являются предпринимателями.

С учетом этого Арбитражный суд Краснодарского края компетентен рассмотреть спор между ИП ФИО4 и ИП ФИО1 в части правоотношений по договору от 17.10.2014 № 1/2014.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, предварительно внесенные средства в размере 131 500 рублей не являются задатком, а особых правил распределения рисков незаключения основного договора предварительный договор не содержит, указанная сумма должна быть возвращена арендатору, требования в данной части являются обоснованными.

Арендатор также просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 131 500 рублей за период с 11.12.2014 с последующим перерасчетом на день фактического исполнения.

Арбитражный суд Краснодарского края считает возможным взыскать проценты за период с 02.04.2015 (следующий день после запланированной даты заключения основного договора купли-продажи) по дату вынесения резолютивной части настоящего решения с указанием на дальнейшее взыскание по день фактического исполнения судебного акта.

В соответствии с расчетом:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентная ставка,Южныйфед. округ

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

  дни  

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]?[4]?[5]/[6]

131 500

02.04.2015

31.05.2015

60

8,25%

365

1 783,36

131 500

01.06.2015

14.06.2015

14

11,24%

365

566,93

131 500

15.06.2015

14.07.2015

30

11,19%

365

1 209,44

131 500

15.07.2015

16.08.2015

33

10,25%

365

1 218,63

131 500

17.08.2015

14.09.2015

29

10,14%

365

1 059,42

131 500

15.09.2015

14.10.2015

30

9,52%

365

1 028,94

131 500

15.10.2015

16.11.2015

33

9,17%

365

1 090,23

131 500

17.11.2015

14.12.2015

28

9,11%

365

918,99

131 500

15.12.2015

31.12.2015

17

6,93%

365

424,44

131 500

01.01.2016

24.01.2016

24

6,93%

366

597,57

131 500

25.01.2016

18.02.2016

25

7,53%

366

676,36

131 500

19.02.2016

16.03.2016

27

8,73%

366

846,88

131 500

17.03.2016

14.04.2016

29

8,45%

366

880,44

131 500

15.04.2016

18.05.2016

34

7,77%

366

949,17

131 500

19.05.2016

15.06.2016

28

7,45%

366

749,48

131 500

16.06.2016

14.07.2016

29

7,81%

366

813,76

131 500

15.07.2016

31.07.2016

17

7,01%

366

428,17

131 500

01.08.2016

18.09.2016

49

10,50%

366

1 848,55

131 500

19.09.2016

31.12.2016

104

10%

366

3 736,61

131 500

01.01.2017

26.03.2017

85

10%

365

3 062,33

131 500

27.03.2017

01.05.2017

36

9,75%

365

1 264,56

131 500

02.05.2017

18.06.2017

48

9,25%

365

1 599,62

131 500

19.06.2017

17.09.2017

91

9%

365

2 950,64

131 500

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50%

365

1 286,18

131 500

30.10.2017

17.12.2017

49

8,25%

365

1 456,41

131 500

18.12.2017

11.01.2018

25

7,75%

365

698,03

Итого:

1016

9,06%

 

33 145,14

размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 33 145 рублей 14 копеек.

Требование о выплате 218 500 рублей затрат на ремонтные работы Арбитражный суд Краснодарского края признает обоснованным в части. Материалами дела подтверждается выполнение работ на сумму 219 000 рублей (подписанный заказчиком акт о приемке выполненных работ за ноябрь 2014 года), при этом исполнителем работ являлся непосредственно арендодатель ФИО5 Указанные работы направлены на улучшение имущества, которое предполагалось впоследующем продать ИП ФИО4 во исполнение предварительного договора купли-продажи от 17.10.2014 № 1/2014. В такой ситуации сохранение улучшенного имущества у арендатора приводит к возникновению неосновательного обогащения последнего, что недопустимо.

При этом, определяя размер компенсации, Арбитражный суд Краснодарского края  принимает во внимание условие предварительного договора о распределении расходов на улучшение имущества в пропорции 50 на 50. То обстоятельство, что основной договор купли-продажи так и не был заключен, не является препятствием для применения названного условия, поскольку предварительный договор от 17.10.2014 № 1/2014 не предусматривал иного распределения расходов на улучшение имущества на случай, если основной договор не будет заключен.

Суд не принимает доводы арендодателя о том, что уплаченные арендатором 218 500 рублей являются половиной от сметной стоимости всех работ по предварительному договору (в дело представлена утвержденная смета на 437 091 рубль), поскольку материалами дела подтверждается выполнение и приемка работ на 219 000 рублей, иных актов о приемке выполненных работ на основании договора от 17.10.2014 № 1/2014 в деле нет.

Таким образом, требования арендатора являются обоснованными на сумму 109 250 рублей (218 500 / 2).

Ссылка арендатора на зачет требований по предписаниям в адрес арендатора от 20.03.2017 о применении штрафных санкций о приведении объекта в соответствие действующему природоохранному законодательству и о восстановлении системы отопления на объекте аренды не принимается судом ввиду следующего.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель не представил доказательств, указывающих на то, что деятельность арендатора привела к нарушению экологической обстановки на арендованном объекте. Кроме того, предписание датировано 20.03.2017, в то время как в марте 2017 года арендатор на спорном объекте уже отсутствовал, что подтверждено в судебном заседании непосредственно представителем арендодателя.

Предписание от 20.03.2017 о восстановлении системы отопления арендодатель основывает на акта от 25.01.2017, которым зафиксировано отсутствие настенных котлов, повреждение насоса резервного водоснабжения и бака запаса воды.

Из анализа акта от 25.01.2017 следует, что он составлен работниками ООО «Южное товарищество» без участия арендатора и арендодателя (на указанную дату арендатор еще находился на объекте). При этом договор аренды не предусматривает возможность контроля состояния арендованного объекта третьими лицами, помимо арендодателя.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что у арендодателя отсутствовали установленные договором и законом основания для начисления штрафных санкций за неисполнение предписаний арендодателя от 20.03.2017.

При этом Арбитражный суд Краснодарского края обращает внимание арендодателя на то, что в случае возвращения арендованного помещения в ненадлежащем состоянии, к арендатору могут быть предъявлены соответствующие требования об убытках.

В силу пункта 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

резолютивная часть решения

 должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Арбитражный суд Краснодарского края признает обоснованными требованиями ИП ФИО4 в следующей части:

- 550 000 рублей остаток обеспечительного платежа;

- 8762 рубля 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат остатка обеспечительного платежа;

- 131 500 рублей возврата оплаты по предварительному договору купли-продажи;

- 33 145 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат оплаты по предварительному договору купли-продажи;

- 80 004 рублей 50 копеек стоимости улучшений арендованного имущества;

-109 250 рублей стоимости улучшений имущества по предварительному договору купли-продажи.

Требования ИП ФИО1 признаются судом обоснованными в части:

- 450 000 рублей задолженности по арендной плате;

- 17 598 рублей 10 копеек задолженности по коммунальным платежам;

- 44 000 рублей пени.

С учетом обоснованности заявленных требований в части расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны быть распределены следующим образом.

По требованию ИП ФИО4 из заявленных 2 474 272 рублей 92 копеек обоснованными признаны 912 661 рубль 97 копеек. Соответственно из 35 371 рубля государственной пошлины на арендодателя возлагается 13 046 рублей 97 копеек пропорционально размеру обоснованных требований, оставшаяся часть в размере 22 324 рублей 03 копеек возлагается на арендатора. С учетом того, что при подаче иска пошлина ИП ФИО4 не уплачивалась, указанные суммы надлежит взыскать со сторон в федеральный бюджет.

По требованию ИП ФИО1 из заявленных 553 178 рублей 32 копеек признаны обоснованными 511 598 рублей 10 копеек. Соответственно из 14 064 рублей государственной пошлины на арендатора возлагается 13 006 рублей 86 копеек пропорционально размеру обоснованных требований, оставшаяся часть в размере 1057 рублей 14 копеек возлагается на арендодателя. С учетом того, что при подаче встречного иска ИП ФИО1 пошлину уплатил, с ИП ФИО4 в его пользу надлежит взыскать 13 006 рублей 86 копеек расходов по государственной пошлине.

Применяя установленный статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачет обоснованных частей первоначального и встречного исков, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

На основании статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

На основании пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу статьи 319 ГК РФ под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

По правилам статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Поскольку обоснованные требования ИП ФИО4 превышают обоснованные требования ИП ФИО1, Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что по правилам статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в первую очередь надлежит зачесть требования основного долга, возникшие с 02.04.2015 по предварительному договору купли-продажи:

- 131 500 рублей возврата оплаты по предварительному договору купли-продажи;

- 109 250 рублей стоимости улучшений имущества по предварительному договору купли-продажи.

Оставшаяся часть требований арендодателя в сумме 203 850 рублей 46 копеек (450 000 + 17 598,10 + 44 000 + 13 006,86) - (131 500 + 109 250) должна быть направлена на пропорциональное погашение требований основного долга из договора аренды, возникших с 01.11.2017:

- 550 000 рублей остаток обеспечительного платежа по договору аренды;

- 80 004 рублей 50 копеек стоимости улучшений арендованного имущества.

С учетом пропорционального погашения указанную задолженность надлежит уменьшить на 32,357% до:

- 372 036,5 рублей остаток обеспечительного платежа по договору аренды;

- 54 117,44 рублей стоимости улучшений арендованного имущества.

Поскольку ИП ФИО4 просил начислять проценты за пользование чужими денежными средствами в отношении требований о возврате обеспечительного платежа по день фактического исполнения решения, такие проценты надлежит начислять на соответствующий остаток взысканного обеспечительного платежа в размере 372 036,5 рублей. Проценты на сумму предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи с момента принятия настоящего решения не взыскиваются в связи с погашением соответствующего основного долга в порядке статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края 

 

Р Е Ш И Л:

первоначальный и встречный иск удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды от 01.06.2012 № 1/2012-РГ с 01.11.2017.

Обязать ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) освободить и передать арендованное имущество в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Признать обоснованными требования ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) о взыскании с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>):

- 550 000 рублей остаток обеспечительного платежа по договору аренды;

- 8762 рубля 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат остатка обеспечительного платежа за период с 01.11.2017 по 11.01.2018 (с последующим перерасчетом процентов на день фактического исполнения);

- 80 004 рублей 50 копеек стоимости улучшений арендованного имущества;

- 131 500 рублей возврата оплаты по предварительному договору купли-продажи;

- 33 145 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат оплаты по предварительному договору купли-продажи за период с 02.04.2015 по 11.01.2018 (с последующим перерасчетом процентов на день фактического исполнения);

-109 250 рублей стоимости улучшений имущества по предварительному договору купли-продажи.

В остальной части в удовлетворении иска ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) отказать.

Признать обоснованными требования ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) о взыскании с ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>):

- 450 000 рублей задолженности по арендной плате;

- 17 598 рублей 10 копеек задолженности по коммунальным платежам;

- 44 000 рублей пени;

- 13 006 рублей 86 копеек расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску.

В остальной части в удовлетворении иска ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) отказать.

В результате зачета встречных требований взыскать с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) в пользу ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>):

- 372 036,5 рублей остаток обеспечительного платежа по договору аренды;

54 117,44 рублей стоимости улучшений арендованного имущества.

- 8762 рубля 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат остатка обеспечительного платежа;

- 33 145 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат оплаты по предварительному договору купли-продажи.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) в пользу ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 372 036,5 рублей с 12.01.2018 до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ)

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 13 046 рублей 97 копеек государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать с ИП ФИО4 (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 22 324 рублей 03 копеек государственной пошлины по первоначальному иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья А.В. Гордюк