1.6/2025-45016(7) 

 Арбитражный суд Псковской области ул. Свердлова, 36, 

<

...> http://pskov.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-18/2025

город Псков

30 октября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 30 октября 2025 года  

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коваленко О.Г., рассмотрел в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Дом.РФ» (адрес: 125009, 

<

...>, ОГРН:

<

***>, ИНН:

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 180004, 

<

...>, офис 27)  

о расторжении договора купли-продажи земельных участков  

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой»  

к публичному акционерному обществу «Дом.РФ» о внесении изменений в договор, при участии в заседании: 

от ПАО «Дом.РФ»: ФИО1 - представитель по доверенности от 28.12.2023; от ООО СЗ «Спецпроектжилстрой»: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2025; ФИО3 – представитель по доверенности от 20.05.2024;  

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Дом.РФ» (далее – истец, ПАО «Дом.РФ», ДОМ.РФ, до переименования – акционерное общество «Дом.РФ») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» (далее – ответчик, ООО СЗ «Спецпроектжилстрой», Общество) о расторжении договора купли-продажи земельных участков от 11.06.2014 № ДЗ-64, обязании ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 60:18:0060601:3925, 60:18:0060601:396, 60:18:0060601:1050, 60:18:0060601:405, 60:18:0060601:426, 60:18:0060601:317, 60:18:0060601:309, 60:18:0060601:4676 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом протокольным определением от 26 сентября 2025 года, 09, 16 октября 2025 года в порядке статьи  

49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Определением от 12.03.2025 принято встречное исковое заявление ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» к ПАО «Дом.РФ» о внесении изменений в договор купли- продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 года (с учетом уточнения исковых требований, принятых протокольным определением от 26 сентября 2025 года, 09, 16 октября 2025 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В судебном заседании ПАО «Дом.РФ» поддержало исковые требования, в удовлетворении встречного заявления просит отказать.  

ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» полагает исковые требования по первоначальному иску не обоснованными по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление, встречный иск просит удовлетворить.  

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.  

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее«Фонд «РЖС», Фонд») будучи институтом содействия развития жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, в целях установленных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее - Закон № 161-ФЗ) совершал юридические и иные действия, в том числе сделки в отношении своего имущества, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ.  

С 01.01.2015 право собственности Фонда «РЖС» на земельные участки, переданные в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекращено (в силу статьи 7 Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), земельные участки стали собственностью Российской Федерации и считались переданными Фонду «РЖС» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Законом № 161-ФЗ.  

01.09.2016 все права и обязанности Фонда «РЖС» были переданы в пользу акционерного общества Агентства ипотечного жилищного кредитования (далее – АО «АИЖК») в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016  

 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Впоследствии, распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «Дом.РФ». Затем АО «Дом.РФ» было переименовано в ПАО «Дом.РФ», что подтверждается соответствующей записью в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.09.2025.  

На основании пункта 2 статьи 16.3 и статьи 5 Закона № 161-ФЗ по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 27.12.2011 № А120-07/2011/2 (далее - Протокол об итогах аукциона) между Фондом «РЖС» и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-270.  

Между Фондом «РЖС» (продавец) и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 11.06.2014 № ДЗ-64 (далее - договор купли-продажи, договор).  

В соответствии с пунктами 1.3, 3.2.6, 3.2.8 договора купли-продажи земельные участки были предоставлены покупателю для исполнения обязательств по обеспечению строительства объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли- продажи, а также по обустройству территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи, в срок, установленный Протоколом об итогах аукциона.  

Согласно Протоколу об итогах аукциона максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную государственную или оформлению в частную собственность - 10 лет со дня подписания акта приема-передачи исходного земельного участка - до 30.12.2021.  

В адрес ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» направлено письмо от 25.12.2024 исх. № 22520-АА с предложением в срок до 28.12.2024 направить в адрес ПАО «Дом.РФ» соглашение о расторжении договора купли-продажи и актов приема- передачи (возврата) земельных участков, поскольку на дату составления претензии ПАО «Дом.РФ» осуществлено строительство одного объекта на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:439, на остальных земельных участках строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи не  

начиналось, ввиду этого строительство не осуществлено в срок. Соглашение сторонами не достигнуто.  

Ссылаясь на то, что на момент истечения срока действия договора о комплексном освоении территории обязанность Общества по строительству объектов, предусмотренных указанным договором, не исполнена, ПАО «Дом.РФ» обратился к Обществу с требованием о расторжении договора.   

 ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» требование не признало, полагая, что имеются основания для продления срока освоения выкупленных земельных участков виду того, что продлен срок действия договора аренды, который влечет продление для ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» срока комплексного освоения территории и предъявило встречный иск, где просит суд:  

1.Внести изменения в пункт 1.1 Договора купли-продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 года и изложить его в следующей редакции: «1.1. В соответствии с условиями Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующие земельные участки общей площадью 181 687 кв. м. (далее -Участки), образованные в соответствии с документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60: 18:0060601: 167, расположенном по адресу: Псковская область, Псковский район, Завеличенская волость, д. Борисовичи, ранее предоставленном Покупателю по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-270 на основании протокола об итогах аукциона: - земельный участок площадью 1868 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:3925), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: улично-дорожная сеть (Участок-1); земельный участок площадью 10852 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:396), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (Участок-2); земельный участок площадью 51643 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:1050), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые центры (торгово-развлекательные центры) (Участок-3); земельный участок площадью 2616 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:405), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилищное строительство (Участок-4); земельный участок площадью 49 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:426), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилищное строительство (Участок-5);  

земельный участок площадью 386 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:317), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилищное строительство (Участок-6); земельный участок площадью 2700 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:309), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: улично-дорожная сеть (Участок-7); земельный участок площадью 10973 кв. м (кадастровый номер 60:18:0060601:4676), местоположение: Псковская область, р-н Псковский, СП «Завеличенская волость», д. Борисовичи, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) (Участок-8).». 2.Внести изменения в пункт 1.2 Договора купли-продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 года и изложить его в следующей редакции: «Участки предоставляются Покупателю для осуществления их комплексного освоения, а именно для строительства объектов, предусмотренных документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167: участок -1,7- для улично-дорожной сети; участок -2,3,8- для жилищного строительства; участок - 4, 5, 6 - для строительства объектов инженерной инфраструктуры. В соответствии с Договором купли-продажи и утвержденной документацией по планировке территории Покупатель обязан осуществить комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 Договора, в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, указанных в документации по планировке территории. В случае внесения изменений в документацию по планировке территории, комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 Договора, осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, установленными в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.  

Комплексным освоением Участков является: 

- обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории Участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление таких объектов в частную собственность;  

- осуществление жилищного и иного строительства на Участках в соответствии с видами разрешенного использования.  

Строительство осуществляется Покупателем в соответствии с основными требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участков, в том числе плотности и параметрам застройки территории,  

характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, при подготовке документации по планировке территории, а также минимальному объему осуществлении жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиям к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их эффективности и экологичное при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства, установленным протоколом об итогах аукциона. 3.Внести изменения в пункт 1.3 Договора купли-продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 года и изложить его в следующей редакции: «1.3 Покупатель обеспечивает жилищное и иное строительство на Участках в границах Участков в срок до 30.12.2027 г. Датой окончания жилищного и иного строительства на Участках в границах Участков является дата выдачи Покупателю в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах Участков либо иного документа, подтверждающего завершение выполнения работ. При обороте Участка (Участков) к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного абзацем первым настоящего пункта срока жилищного и иного строительства на Участке (Участках) в соответствии с видами разрешенного использования Участка (Участков)». 4. Внести изменения в пункт 3.2.6 Договора купли-продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 года и изложить его в следующей редакции: «Обеспечить проектирование и строительство объектов, указанных в пунктах 1.2, 1.3 Договора, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской федерации, в срок, установленный пунктом 1.3 Договора.»   

Суд считает встречный иск подлежащим удовлетворению частично. Первоначальный иск удовлетворению не подлежит. Суд пришел к такому выводу исходя из следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из  

которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.  

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.  

По смыслу указанных норм следует, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.  

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"  

соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).  

Между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» (арендатор) на основании Протокола об итогах аукциона заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-270 (далее - договор аренды).  

Согласно договору аренды арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 1 520 001 кв. м. (кадастровый номер: 60:18:0060601:167), расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, Завеличенская волость, д. Борисовичи (далее - исходный земельный участок) на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.  

Во исполнение пунктов 6.1.1 и 6.2.1 договора аренды исходный земельный участок передан по акту приемки-передачи земельного участка от 30.12.2011. Цена договора оплачена.  

В дальнейшем между Фондом РЖС и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» заключено дополнительное соглашение № 2 от 11.06.2014, где стороны урегулировали, что арендатору передано 324 земельных участка общей площадью 1 229 934 кв. м, которые на основании статьи 5 договора аренды были образованы в результате раздела исходного земельного участка.  

Срок действия договора продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения № 4 от 23.08.2020 сроком на три года до 30.12.2024 и дополнительного соглашения № 8 от 31.05.2022 на три года, до 30.12.2027.   

По условиям договора аренды комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка (далее - образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования (л.д.19 т.1).  

На основании пункта 2 статьи 16.3 Закона № 161-ФЗ и статьи 5 договора аренды от 30.12.2011 № ДЗ-270 между Фондом «РЖС» и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» заключен договор купли-продажи земельных участков от 11.06.2014 № ДЗ-64.  

Как следует из условий договора купли-продажи земельных участков от 11.06.2014, продавец передает в собственность покупателя 19 земельных участков, образованных в соответствии с документацией по проекту планировки территории жилой застройки общей площадью 1 811 687 кв.м., для строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по проекту планировки территории жилой застройки в д. Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167, а именно участки 1-10 – для строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; участки 11-16 –для строительства объектов инженерной инфраструктуры; участки 17-18 –для строительства и обустройства парковочных мест; участок 19 – для строительства иных объектов, в том числе обеспечивающих общественную безопасность и безопасность объектов (пожарное депо).  

Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры – 10 лет со дня подписания акта приема-передачи исходного земельного участка – до 31.12.2021 (стр. 3 Протокола об итогах аукциона).  

Участки переданы покупателю, переход права зарегистрирован, цена оплачена. В соответствии с пунктом 2.1 цена определена Протоколом об итогах аукциона исходя из стоимости 2 руб. 80 коп. за 1 кв.м. без НДС.  

Согласно справочным сведениям представленным ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» спорные земельные участки преобразованы следующим образом: из земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:594 были образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 60:18:0060601:3925, 60:18:0060601:3924, 60:18:0060601:3935, 60:18:0060601:3936, 60:18:0060601:3938, 60:18:0060601:3937, 60:18:0060601:3939, 60:18:0060601:3940, 60:18:0060601:3942, 60:18:0060601:3941, 60:18:0060601:3927, 60:18:0060601:3928, 60:18:0060601:3929, 60:18:0060601:3930, 60:18:0060601:3931, 60:18:0060601:3932, 60:18:0060601:3933, 60:18:0060601:3934 на основании договоров-продажи земельных участков, заключенных с физическими лицами, земельные участки с кадастровыми номерами 60:18:0060601:349, 60:18:0060601:363, 60:18:0060601:375, 60:18:0060601:605 переданы исполнительному органу для строительства объектов дошкольного, начального и среднего образования, на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:396 запланирована многоэтажная жилая застройка, из земельных участков с кадастровыми номерами 60:18:0060601:429 и 60:18:0060601:425 образованы земельные участки с кадастровым номером 60:18:0060601:3291 на основании договора мены земельных участков от 09.04.2020 для размещения автомобильного транспорта, на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:423 также планируется размещение автомобильного  

транспорта на основании мены земельных участков от 09.04.2020, из земельных участков с кадастровыми номерами 60:18:0060601:432, 60:18:0060601:433,  

60:18:0060601:434, 60:18:0060601:1050 для строительства торгово-развлекательного центра, на земельных участках с кадастровыми номерами 60:18:0060601:405, 60:18:0060601:426, 60:18:0060601:317 планируется строительство инженерной инфраструктуры по жилищное строительство, из земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:318 образован земельный участок с кадастровым номером 60:18:0060601:4676 для строительства многоэтажной жилой застройки, на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:309 запланировано строительство и благоустройство парковочных мест, на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:440 запланировано строительство иных объектов по общественному питанию, планируемые сроки освоения данных участков определены до 30.12.2027 (л.д.105-106).  

Отношения, связанные с реализацией договора аренды от 30.12.2011, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельного кодекса) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в том числе положениями статьи 30.2 Земельного кодекса, действовавшей на момент заключения данного договора.  

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.  

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, обладает исключительным правом на приобретение в пределах срока действия договора аренды в собственность участков, образованных из исходного участка, предоставленного для осуществления жилищного или иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.  

Установленному законом праву на приобретение арендатором в собственность земельных участков на основании положений приведенной нормы корреспондирует обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).  

Стороны дополнительным соглашением № 4 от 23.08.2020 (на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные  

законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - ФЗ № 98 от 01.04.2020) и дополнительным соглашением № 8 от 31.05.2022 года (на основании Федерального закона от 14.03.2022 N58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ № 58 от 14.03.2022) продлили срок договора аренды № ДЗ-270 от 30.12.2011 до 30.12.2027 Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.  

Таким образом, продление по правилам статьи 19 Закона N98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 Земельного кодекса мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 Земельного кодекса.  

Иное толкование противоречит целям принятия Закона N 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.  

При таких обстоятельствах, продление на основании Закона N98-ФЗ срока действия договора аренды повлекло продление для ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» срока комплексного освоения территории.  

В данном случае, судом установлено, что во исполнение условий договора арендатор осуществил раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории, государственный кадастровый учет образуемых участков, строительство и ввод в эксплуатацию определенного объема общей площади жилья, предусмотренного условиями договора аренды и аукционной документации, и объектов инженерной инфраструктуры, о чем суду представлена справочная информация о текущем использовании земельных участков (л.д.115-116 т.2).  

Утверждение Администрацией в 2024 году новой документации по проекту межевания территории и проекту планировки территории, распоряжением Администрации Псковского района от 10.09.2024 № 218-р, согласование ПАО "Дом.РФ" данной документации, а также предоставление арендатору согласия на образование в соответствии с данной документацией земельных участков путем перераспределения ранее сформированных земельных участков, подтверждает согласие ПАО "Дом.РФ" на изменение параметров и сроков строительства. Комплексное освоение территории, изменение проекта планировки, вида разрешенного использования земельных участков корректируются в целом по всему пятну застройки с учетом норм градостроительной деятельности, поскольку  

ПАО «Дом.РФ» заключает договоры о комплексном развитии незастроенной  

территории на условиях, установленных законодательством о градостроительной деятельности, с учетом особенностей, предусмотренных Законом № 161-ФЗ.  

Согласно пункту 5.3.6 договора аренды и Протокола об итогах аукциона договор купли-продажи заключается с учетом условий договора аренды. По смыслу пункта 5.4 договора аренды в случае, если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков, стороны могут урегулировать изменение этапов и сроков осуществления строительства на указанных участках.  

Из указанного следует, что, если стороны согласовали возможность изменения этапов и сроков осуществления строительства по заключенным договорам купли-продажи образованных участков.  

При этом, Протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не устанавливает предельных сроков освоения и строительства на выкупленных арендатором земельных участков.  

Срок договора аренды согласно протоколу - 10 лет со дня подписания акта приема-передачи участка. Максимальный срок подготовки проекта планирования территории и проекта межевания территории в границах участка 1 год со дня подписания акта приема-передачи участка. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства безвозмездной передаче в муниципальную, государственную или оформленную в частную собственность 10 лет со дня подписания акта приема-сдачи участка.  

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка предназначенного для жилищного и иного строительства составляют 10 лет со дня подписания акта приема-сдачи. Протокол об итогах аукциона, как и договор аренды не устанавливают сроков строительства, в случае выкупа земельных участков.  

Из анализа пункта 14.9 Протокола об итогах аукциона следует, что до окончания 10-го (десятого) года аренды - должно быть построено общей площади не менее 83 000 кв. м.  

Между тем, ни Протокол об итогах аукциона, ни договор аренды не содержат ограничений права лица, выкупившего земельные участки, на их распоряжение, поскольку это противоречит конституционному праву институту частной собственности и не устанавливают сроков строительства, в случае выкупа земельных участков. Вместе с тем независимо от владельца земельного участка, подлежит сохранению его целевое использование, что согласуется с правовыми позициями Определений КС РФ N 913-О, N 914-О от 14.04.2025.  

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства  

учитываются положения договора аренды, аукционной документации и сторонами согласована возможность, в случае выкупа земельных участков, изменять сроки строительства .  

Приведенные правила не противоречат требованиям законодательства, регулировавшего данную деятельность, и по своему содержанию направлены на стимулирование соблюдения застройщиком этапов строительства объектов недвижимости.  

При этом сроки строительства объектов на выкупаемых земельных участках, в том числе по этапам строительства, согласовываются сторонами и не ограничены сроком в 10 лет.  

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что продление на основании Закона N 98-ФЗ срока действия договора аренды повлекло продление для ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» срока комплексного освоения территории.  

В связи с чем, возражения ДОМ.РФ против встречного иска, о том, что увеличение срока аренды земельного участка не обязывает продавца автоматически продлевать и сроки проведения работ (строительства, освоения участка и т.п.) по договору купли-продажи, отклоняются судом.  

Датой окончания жилищного и иного строительства на участках в границах участков является дата выдачи покупателю в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участков либо иного документа, подтверждающего завершение выполнения работ.  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").  

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.  

Положения Закона N 161-ФЗ, в рамках которого ПАО "Дом.РФ" выступает агентом Российской Федерации и осуществляет функции в том числе по предоставлению федеральных земель для строительства, призваны обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию гарантий, закрепленных в статьях 7 и 40 Конституции Российской Федерации (определения  

Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. N 533-О, от 23 апреля 2015 г. N 915-О).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.  

По смыслу как ранее действовавшего земельного законодательства, так и действующего в настоящее время градостроительного законодательства предоставление незастроенного публичного земельного участка для комплексного освоения направлено на обеспечение развития территории и ее благоустройства, создание благоприятных условий проживания граждан на данной территории путем возведения объектов жилищного и иного строительства, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки территории.  

Таким образом, в результате исполнения сторонами обязательств по комплексному освоению территории достигаются как цели, преследуемые публичным органом за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, строительства объектов инфраструктуры, благоустройства в границах предоставленной застройщику территории, так и цели, преследуемой застройщиком по получению земельных участков в границах предоставленной территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.  

При этом исполнение застройщиком обязательств за счет собственных средств по подготовке градостроительной документации территории, формированию, постановке на кадастровый учет образованных в границах территории участков, строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передаче их в публичную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций влечет исполнение арендодателем (публичным собственником или лицом, выступающим в качестве его агента) корреспондирующей обязанности по предоставлению земельных участков для строительства иных капитальных объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.  

На основании изложенного, освоение земельных участков, предоставленных для строительства в срок, указанный ПАО «Дом.РФ» не является безусловным основанием и таким существенным нарушением, которое влечет расторжение договора купли-продажи.  

При том, что на нарушения пункта 6 статьи 30.2 Земельного кодекса ПАО «Дом.РФ» не ссылается и такие обстоятельства судом не установлены.  

С целью соблюдения условий договора купли-продажи ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» обратилось в общество с ограниченной ответственностью «ПРО проект», которое подготовило Проект планировки территории жилой  

застройки в д. Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167 (внесение изменений) 2024 года (л.д.121-159 т.2, л.д.1-174 т.3), кроме того Администрацией Псковского района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию на спорных земельных участках объектов недвижимости от 05.02.2016, заключен договор на создание научно-технической изыскательской документации, подготовлен отчет по геодезической съемке.  

На основании изложенного, суд считает, что продление судом срока договора купли-продажи до 31.12.2027 вызвано существенным изменением обстоятельств, продлением договора аренды, заключенных по результатам одного аукциона и утверждением новой документации по проекту планировки территории, включающей в себя как арендованные участки, так и выкупленные по спорному договору, и необходимо в целях завершения строительства и комплексному освоению территории, где на основании статьи 30.2 Земельного кодекса корреспондируется обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 ГК РФ). Такое продление не противоречит закону и договору купли-продажи и соответствует существу законодательного регулирования комплексного освоения земельных участков.  

Тогда как отказ ПАО «Дом.РФ» от заключения дополнительного соглашения в пределах пролонгированного срока аренды участков, является необоснованным, прямо ущемляет права ООО СП «Спецпроектжилстрой» и ставит его в заведомо невыгодное положение, создает препятствия для осуществления им предпринимательской деятельности.  

Между тем, избранный истцом способ защиты права не может быть признан соразмерным последствиям нарушения обязательства. Отсутствие документов, подтверждающих законность землепользования, приведет к созданию препятствий для завершения строительных работ и ввода объектов в эксплуатацию. В связи с чем, расторжение договора может нарушить соответствующее договору на предоставление земельных участков для строительства соотношение имущественных интересов сторон, повлечь для Общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.  

При указанных обстоятельствах расторжение договора купли-продажи земельных участков в отношении застройщика, осуществляющего строительство на основании разрешительной документации по комплексному освоению территории жилой застройки в деревне Борисовичи в соответствии с документацией по проекту планировки, утвержденной в установленном порядке, в том числе на основании договора аренды земельных участков, срок которых продлен, заключенных на основании единого протокола аукциона, создаст правовую неопределенность в судьбе единой территории жилой застройки и не может рассматриваться в качестве меры, направленной на защиту интересов публичного образования, что при наличии имущественных потерь не препятствует уполномоченному органу в использовании иных способов защиты.  

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, учитывая наличие прямой зависимости сроков договоров купли-продажи земельных участков от срока аренды земельных участков, уклонение от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, которое является нарушением условий договора аренды, а также ущемлением прав и законных интересов застройщика, поскольку лишает его возможности получить разрешения на строительство и начать строительство объектов в соответствии с договором купли-продажи и проектом планировки территории, исковые требования ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» о внесении изменений в договор купли-продажи № ДЗ-64 от 11.06.2014 земельных участков подлежат удовлетворению в части срока исполнения договора.  

В остальной части встречный иск удовлетворению не подлежит в силу следующего.  

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения. Согласно пункта 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пункт 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положении Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").  

 Соответственно, действующее право в качестве основного критерия применения той или иной нормы к договорным отношениям сторон устанавливает действие нормы, а не отсутствие знания о будущих изменениях закона, возможность полагаться на действующее регулирование или наличие (отсутствие) разумных ожидании, основанных на том, что закон не будет изменен в будущем. При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно правовому регулированию спорных правоотношений на основании положений статьи 30.2 Земельного кодекса, в редакции действующей на дату заключения договора, где комплексное освоение в целях жилищного строительства, включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, и принимая во внимание, что утверждение Администрацией в 2024 году новой документации по проекту планировки и проекту межевания территории, предусматривающей изменения планировки  

территории, в ее границах, согласование ПАО "Дом.РФ" данной документации, а также предоставление арендатору согласия на образование в соответствии с данной документацией земельных участков путем перераспределения ранее сформированных земельных участков, что подтверждает согласие общества ПАО "Дом.РФ" на изменение параметров строительства, оснований для внесения изменений в договор купли-продажи в судебном порядке в пункты 1.1, 1.2, первый абзац пункта 1.3 не имеется, поскольку не корреспондируется с обязанностью арендатора, установленной статьей 30.2 Земельного кодекса и не связано с увеличением срока комплексного освоения спорной территории при наличии уже выраженного согласия на такие изменения ПАО «Дом.РФ».  

С учетом удовлетворения требования о внесении изменений в договор купли-продажи в части срока его действия, в требовании о его расторжении по мотиву истечения такого срока следует отказать.  

При этом доводы ПАО «Дом.РФ» о нарушении положений пункта 8 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем дополнительное соглашение не может быть заключено отклоняются судом, поскольку пункт 8 статьи 448 ГК РФ не действовал в момент заключения договора купли-продажи, договор купли-продажи заключен в соответствии с условиями договора аренды № ДЗ-270 от 30.12.2011, пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса, а кроме того, требуемые изменения не влияют на условия договора, имевшие существенные значения для определения цены выкупа.  

Руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат отнесению на истца, 50 000 руб. государственной пошлины следует взыскать с ПАО «Дом.РФ» в пользу Общества за рассмотрение встречного иска без учета принципа пропорциональности, предусмотренного частью абзацем 2 части 1 статьи 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1"О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска отказать. Встречный иск удовлетворить частично. 

Внести в договор купли-продажи земельных участков № ДЗ-64 от 11.06.2014 следующие изменения:  

1. Первый абзац пункта 1.3 договора купли-продажи земельных участков № ДЗ-64 от 11.06.2014 изложить в следующей редакции:  

«1.3 Покупатель обеспечивает жилищное и иное строительство на Участках в границах Участков в срок до 30.12.2027»  

2. Пункт 3.2.6 договора купли- продажи земельных участков № ДЗ-64 от 11.06.2014 изложить в следующей редакции:  

«3.2.6 Обеспечить проектирование и строительство объектов, указанных в пунктах 1.2, 1.3 Договора, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской федерации, в срок, установленный пунктом 1.3 Договора в измененной редакции».  

В остальной части встречного иска отказать. 

Взыскать с публичного акционерного общества «Дом.РФ» в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» 50 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.  

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.  

 Судья Ж.В. Бударина