Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-4033/2022

г. Благовещенск

12 августа 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 12.08.2022 

Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2022

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности, пени,

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 24.12.2021 № 8826/2022, сл. уд, диплом;

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 28АА 1319924 от 27.04.2022 г, паспорт, диплом.

установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к публичному акционерному обществу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 154 от 11.12.2008 за период с 23.08.2012 по 31.03.2022 в размере 114 775,70 рублей; пени за нарушение сроков уплаты по данному договору в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 26.09.2012 по 11.04.2022 в сумме 88 318,12 рублей, а всего 203 093,82 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в части наименования ответчика, указал, что требования предъявлены к "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований указано, что между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе с ООО «Дальневосточная торговая компания № 1» заключен договор аренды № 154 от 11.12.2008 на земельный участок, с кадастровым номером 28:01:020408:227, общей площадью 7 523 кв.м., расположенный 408 квартале города Благовещенска, предоставленный для торгового центра с благоустройством и трансформаторной подстанцией. Срок действия договора аренды с 08.08.2008 по 08.08.2033. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2009 за № 28-28-01/006/2009-152. На основании договора уступки права аренды от 28.02.2011 ООО «Дальневосточная торговая компания № 1» передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 154 от 11.12.2008 в пользу ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость». Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 19.04.2011 за  № 28-28-01/029/2011-028. На основании договора купли-продажи недвижимости № А/1-1 от 23.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 23.08.2012за № 28-28-01/061/2012-106, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.12.2008 № 154 переданы ответчику от ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость». Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем возникла задолженность. На претензию истца от 12.04.2022 № 29-исх/2435 поступил отказ ответчика оплатить арендную плату и пени.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивала в полном объеме. Дополнительно указала, что по условиям договора купли-продажи недвижимости № А/1-1 от 23.05.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 23.08.2012 за № 28-28-01/061/2012-106 ответчику переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.12.2008 № 154, в связи с чем ответчик обязан уплатить пени за просрочку уплаты арендных платежей. Разрешение заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности оставила на усмотрение суда, при этом в материалы дела истцом представлен расчет задолженности по арендной плате и пени с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва и дополнениям к ним. Указал, что между сторонами письменный договор аренды земельного участка не заключался, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания пеней. Указал о пропуске истцом срока исковой давности, полагает возможным взыскание арендной платы только за период с 12.04.2019 по 12.04.2022 года. В случае, если суд придет к выводу о взыскании пени, просил также применить последствия пропуска срока исковой давности.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе с ООО «Дальневосточная торговая компания № 1» заключен договор аренды № 154 от 11.12.2008 на земельный участок, с кадастровым номером 28:01:020408:227, общей площадью 7 523 кв.м., расположенный 408 квартале города Благовещенска, предоставленный для торгового центра с благоустройством и трансформаторной подстанцией. 

Срок действия договора аренды с 08.08.2008 по 08.08.2033. 

Пунктом 2.1. договора установлен размер арендной платы в год, в том числе, для ООО «ДТК № 1» в размере 147 804,23 рублей.

За пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Расчет арендной платы производится, в том числе, для ООО «ДТК № 1» с площади 5 885,9 кв.м. (пункт 2.7 договора).

Согласно п. 4.3. договора, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2009 за № 28-28-01/006/2009-152. 

На основании договора уступки права аренды от 28.02.2011 ООО «Дальневосточная торговая компания № 1» передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 154 от 11.12.2008 в пользу ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Амур Недвижимость». 

Согласно пункту 1.1. договора уступки права аренды от 28.02.2011, первоначальный арендатор (ООО «ДТК № 1») передает в полном объеме свои права и обязанности, а новый арендатор (ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость») принимает в полном объеме права и обязанности первоначального арендатора, вытекающие из договора № 154 аренды земельного участка от 11.12.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и множественностью лиц на стороне арендатора и уплачивает стоимость передаваемых прав в соответствии с условиями настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 19.04.2011 за  № 28-28-01/029/2011-028.

На основании договора купли-продажи недвижимости № А/1-1 от 23.05.2012, заключенного между ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО), ответчик приобрел в собственность помещение, назначение нежилое, общая площадь 124,5 кв.м., этаж 1 номер на поэтажном плане 21005, кадастровый номер 28:01:020408:0130:10:401:002:006899860:010021005, расположенное по адресу 

<

...>/ФИО4, д. 1/140.

По условиям указанного договора (пункт 1.2) с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, к последнему на основании п. 1 ст. 552 ГК РФ переходят права и обязанности продавца как арендатора по договору аренды пропорционально площади приобретенного объекта.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 23.08.2012за № 28-28-01/061/2012-106.

Как следует из материалов дела, 12.04.2022 Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска обратился к ответчику "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) с претензией исх. № 29-исх/2435 о погашении задолженности по арендной плате за земельный участок, уплате пени по договору аренды от 11.12.2008 № 154. Указанная претензия получена ответчиком 12.04.2022.

В ответ на указанную претензию "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) 11.05.2022 исх. № 12-1105/53 указало на пропуск срока исковой давности и наличии задолженности Банка за период с 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2022 года в размере 40 685,80 рублей (основной долг), 1 722,40 рублей (пени).

Поскольку в добровольном порядке требования истца удовлетворены не были, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска обратился в суд.

Оценив представленные сторонами доводы и доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 39.7 ЗК РФ за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

В силу п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости № А/1-1 от 23.05.2012, заключенного между ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО), ответчик по делу приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды № 154 от 11.12.2008 на земельный участок, с кадастровым номером 28:01:020408:227, заключенному между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе с ООО «Дальневосточная торговая компания № 1». 

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком в ходе судебного разбирательства, «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (Акционерное общество) в спорный период не производило оплату арендных платежей за использование земельного участка с кадастровым номером 28:01:020408:227 в части пропорциональной площади приобретенного объекта недвижимости.

Таким образом, требования Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору № 154 от 11.12.2008 являются обоснованными.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен на основании Постановления Правительства Амурской области от 25.01.2021 N 32 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов", арифметическая правильность расчета ответчиком не оспаривается.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 170-ПЭК19.

С учетом изложенных оснований суд полагает несостоятельными доводы ответчика об отсутствии заключенного между сторонами письменного договора аренды и соответственно, отсутствии у «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (Акционерное общество) обязанностей, вытекающих из договора аренды № 154 от 11.12.2008 на земельный участок, с кадастровым номером 28:01:020408:227.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период до 12.04.2019.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 АПК РФ).

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, претензия была направлена истцом в адрес ответчика  и получена последним 12.04.2022.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

В случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (пункт 4 статьи 202 ГК РФ). Правило об увеличении срока исковой давности до шести месяцев в этом случае не применяется.

С учетом обращения истца в суд 01 июня 2022 года, направления претензии в адрес ответчика 12.04.2022, суд полагает обоснованным доводы «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (Акционерное общество) о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период, предшествующий 12.04.2019 года.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.08.2012 по 12.04.2019 следует отказать в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком по настоящему спору.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска задолженности по арендной плате по договору № 154 от 11.12.2008 за период с 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2022 года в размере 40 546,76 рублей, с учетом положения пункта 2.1. договора аренды № 154 от 11.12.2008, заключенного между истцом и множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе с ООО «Дальневосточная торговая компания № 1», в соответствии с которым за пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Рассматривая заявленные требования о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей по договору № 154 от 11.12.2008, суд пришел к следующим выводам.

В силу вышеизложенных положений абзаца 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 170-ПЭК19 суд полагает несостоятельными доводы ответчика об отсутствии обязанности по уплате пени за просрочку исполнения обязанности по уплате арендной платы в связи с отсутствием заключенного непосредственно между сторонами письменного договора аренды земельного участка.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что права и обязанности арендатора земельного участка по договору № 154 от 11.12.2008 к ответчику перешли на основании договора купли-продажи недвижимости № А/1-1 от 23.05.2012, заключенного между ООО «Альбион-Финанс» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Амур Недвижимость» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО).

Согласно п. 4.3. договора № 154 от 11.12.2008, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается материалами дела.

Арифметическая правильность расчета пени, представленного истцом в материалы дела, ответчиком не оспаривается.

С учетом установленного судом пропуска Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска срока исковой давности по требованиям о взыскании пени за период, предшествующий 26.06.2019, суд полагает  необходимым отказать в удовлетворении части исковых требований о взыскании пени за период с 26.09.2012 по 26.06.2019.

Также суд принимает во внимание следующее.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления), что исключает возможность начисления договорной неустойки в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория.

С учетом изложенного суд полагает не подлежащими удовлетворению и исковые требования о взыскании пени за период с 01.04.2022 по 11.04.2022.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.06.2019 по 31.03.2022 в размере 10 094,93 рублей, исходя из представленного истцом расчета, не оспоренного ответчиком.

Государственная пошлина, исчисленная пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по правилам ст.ст. 110 АПК РФ, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее оплаты.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору № 154 от 11.12.2008 за период с 01.04.2019 по 31.03.2022 в размере 40 546,76 рублей, пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.06.2019 по 31.03.2022 в размере 10 094,93 рублей, а всего взыскать 50 641,69 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с  "Азиатско-Тихоокеанский Банк"  (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 026 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                     В.С. Воробьёва