Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-161078/22-149-1232

г. Москва

13 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 января 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Строительные инвестиции»

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: Департамент городского имущества г.Москвы, АО «ИНВЕСТТОРГБАНК», ООО «Технопарк Очаково», ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ»

о признании незаконными решений

с участием:

от заявителя: ФИО2 (дов. от 05.04.2021)

от ответчика: ФИО3 (дов. от 17.01.2022 №Д-32/2022)

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО4 (дов. от 22.11.2022 №33-Д-933/22)

от АО «ИНВЕСТТОРГБАНК»: ФИО5 (дов. от 25.10.2021 №744/ИТБ)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строительные инвестиции» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 01.07.2022 №MFC-0558/2021-1372996-1,2, MFC-0558/2021-1373530,1,2; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Строительные инвестиции» в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Строительные инвестиции» в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица Департамент городского имущества г.Москвы и АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» высказались по существу заявленных требований.

Представители третьих лиц ООО «Технопарк Очаково» и ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия ООО «Технопарк Очаково» и ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ»  в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно -телекоммуникационной сети "Интернет", в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления и материалов дела, в ходе проведения процедуры конкурсного производства в рамках дела №А40-88493/2017, конкурсным управляющим ЗАО «Вертекс РИЭЛ-ЭСТЕЙТ», ФИО6, было реализовано с торгов имущество должника, а именно:

-здание площадью 2571,9 кв. м. с кадастровым номером 77:07:0012008:1177, расположенное по адресу: 

<

...>;

-здание площадью 532,5 кв. м. с кадастровым номером 77:07:0012008:3744, расположенное по адресу: г. Москва, Очаковское гл., д. 40, стр. 2.

По итогам состоявшихся торгов, между ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» и ООО «Строительные инвестиции» подписан договор купли-продажи нежилых зданий № 4 от 16.07.2021, предметом которого являются нежилые здания (К№ 77:07:0012008:1177 и 77:07:0012008:3744), которые являются предметом рассмотрения настоящего заявления.

Оплата стоимости договора была проведена ООО «Строительные инвестиции» 19.07.202, что подтверждается Платежным поручением №989 от 19.07.2021, в связи с чем 21.07.2021 был подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества.

В целях регистрации перехода права собственности на вышеуказанные здания, ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» совместно с ООО «Строительные инвестиции» были поданы для совместного рассмотрения заявления о регистрации перехода прав на объект недвижимости №MFC-0558/2021-1372996-1,2 и MFC-0558/2021-1373530-1,2 от 25.08.2022.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от 03.09.2021 за №MFC-0558/2021-1372996-1,2 и №MFC-0558/2021-1373530-1,2 Общества были уведомлены о приостановлении государственной регистрации.

Во исполнение уведомления о приостановлении в адрес Управления были направлены дополнительные документы одновременно с заявлением о возобновлении государственной регистрации.

Однако Уведомлением от 15.06.2022 за №MFC-0558/2021-1372996-1,2, MFC-0558/2021-1373530,1,2 в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности было отказано.

Уведомлением 01.07.2022 в государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования ООО «Строительные инвестиции», суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. 

В соответствии со статьей 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

- Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 установлены запреты на совершение регистрационных действий;

- Объекты недвижимости, расположенные по адресам: Москва, Москва, ш. Очаковское, д. 40, строения 1, 2, обладают признаками самовольного строительства и включены в приложение № 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (п. 2907, п.2908), на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы находится иск Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО «Вертекс Риэл-Эстейт (дело №А40-257750/20-77-1776) в отношении данных объектов недвижимости;

- Согласно сведениям кадастра недвижимости ЕГРН по адресу: Москва, ш. Очаковское, д. 40, стр. 2 учтено два здания с кадастровыми номерами 77:07:0012008:3744 (площадью 532,5 кв.м), 77:07:0012008:1181 4 (площадью 1901,4 кв.м), в связи с чем, имеются основания полагать об изменении указанного объекта;

- Согласно п. 1.3 Договора купли-продажи №04 от 06.07.2021 продавец гарантирует, что имущество не подарено, не продано, не обременено правами третьих лиц. Однако согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 содержится актуальной запись об аренде, что противоречит ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- В соответствии с информацией, размещенной 21.04.2021 № сообщения 6546514 на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru), в отношении указанных выше объектов недвижимости в адрес конкурсного управляющего ЗАО «Вертекс Риэл-Эстейт» поступил, подписанный от имени победителя торгов (третье лицо) Договор купли-продажи №02 от 07.04.2021, сведения о расторжении/актуальности указанного договора, а также сведения о причинах, по которым вновь были проведены торги по аналогичной цене в более поздние даты, чем было предусмотрено в сообщении 19.02.2021 № сообщения 6204213, на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве не размещены, в Управление не представлены;

- В отношение объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 в ЕГРН отсутствуют записи об ипотеке, однако, положение о начальной продажной цене, сроках и условиях продажи имущества, в том числе в отношении данного объекта недвижимости утверждено АО «Инвестторгбанк» в качестве залогового кредитора;

- Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 расположен в пределах двух земельных участков, однако в представленном Договоре купли- продажи №04 от 16.07.2021 имеется информация только об одном земельном участке, что противоречит ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, отказывая в испрашиваемых действиях по вышеназванным мотивам, Управление не учло следующее.

В целях снятия запрета на совершение регистрационных действий с объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744, ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» были направлены соответствующие заявления в адрес ГУФССП г. Москвы, по результатам рассмотрения которых запреты и обременения были сняты с объектов. 

Следовательно, указанные обстоятельства не могли послужить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Доводы Управления относительно того, что здание является объектом самовольного строительства, не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на вышеуказанное здание, поскольку вопрос о признании его таковым разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010). 

В настоящее время, Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2021 по делу №А40-257750/2020, вступившим в законную силу, Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы было отказано в удовлетворении исковых требованиях о признании объектов недвижимости самовольными постройками и о их сносе. Указанное Решение суда было также представлено в адрес Управления.

Следовательно, указанное основание для отказа также является необоснованным.

По вопросу учета в сведениях кадастра недвижимости ЕГРН по адресу: Москва, ш. Очаковское, д. 40, стр. 2 двух зданий с кадастровыми номерами 77:07:0012008:3744 (площадью 532,5 кв.м), 77:07:0012008:11814 (площадью 1901,4 кв.м), ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» было направлено в Управление заявление о снятии дублирующей записи, по результатам которого объекту недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1181 присвоен статус «Архивный». Письмо Управления от 27.05.2022 №19-4886/2022, было представлено в адрес Управления.

Относительно указания Управления на то, что в ЕГРН содержится актуальной запись об аренде спорного объекта недвижимости, суд указывает, что запись об аренде была погашена после снятия запрета на совершение регистрационных действий, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 08.06.2022, также представленной в адрес Управления.

Таким образом, данный довод Управления также является необоснованным.

Кроме того, обосновывая отказ в регистрации, Управление указало на отсутствие сведений о причинах, по которым в отношении спорного объекта недвижимости вновь были проведены торги по аналогичной цене в более поздние даты, чем было предусмотрено в сообщении 19.02.2021 №6204213.

Признавая указанный довод Управления необоснованным, суд отмечает, что испрашиваемые сведения были опубликованы на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве, а так же представлены в Управления (Сведения о заключении договора купли-продажи, сообщение №7008580 от 16.07.2021).

Доводы Управления о том, что отсутствие в ЕГРН записи об ипотеке при наличии сведений о залоговом кредиторе (АО «Инвестторгбанк») препятствуют в осуществлении регистрации также отклоняются судом, поскольку отсутствие в отношение объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 в ЕГРН записи об ипотеке не является основанием в отказе проведении государственной регистрации права собственности за ООО «Строительные инвестиции».

Также не является основанием для отказа  в государственной регистрации права собственности за ООО «Строительные инвестиции» обстоятельство расположение объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 в пределах двух земельных участков, поскольку спорный объект недвижимости фактически уже зарегистрирован в указанных границах.

Кроме того, согласно публикации от 16.07.2021 №7008580, между ЗАО «ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ» и ООО «Строительные инвестиции» заключён Договор купли-продажи №04 по цене 31 000 000 руб. без учёта НДС. Лот № 1 «Недвижимое имущество: Нежилое здание (кадастровый номер 77:07:0012008:1177); Нежилое здание (кадастровый номер 77:07:0012008:3744); Право аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:12008:31); расположенное по адресу: 

<

...>».

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В конкурсную массу было включено право аренды земельного участка, на котором располагаются нежилые здания.

Соответственно данное основание также не может является препятствием для государственной регистрации права.

Исходя из изложенного, судом установлено, что ООО «Строительные инвестиции» при обращении в Управление полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для проведения регистрационных действий. Документы соответствуют требованиям законодательства РФ и отражают информацию, необходимую для осуществление регистрационных действий.

Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, в связи с чем оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд  возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 01.07.2022 №MFC-0558/2021-1372996-1,2, №MFC-0558/2021-1373560,1,2.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:07:0012008:1177 и 77:07:0012008:3744 в установленном законом порядке и сроки.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ООО «Строительные инвестиции» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (три тысячи рублей).

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                             М.М. Кузин