АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2583/2018

03 июля 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.

при участии:

от ООО «М.И.К.»: ФИО1, представитель по доверенности                  от 29.06.2016 № 25АА1877413

от УМС г. Владивостока: ФИО2, представитель по доверенности            от 07.12.2017 № 28/1-6696

от иных участвующих в настоящем деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 23.01.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018

по делу № А51-18385/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К.,                в апелляционном суде судьи Анисимова Н.Н., Гончарова А.В.,                 Еремеева О.Ю.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью «М.И.К.»

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю

о признании незаконными действий, выраженных в письме от 01.06.2017                   № 923/20у, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Общество с ограниченной ответственностью «М.И.К.»                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690088, 

<

...>; далее – ООО «М.И.К.», общество) обратилось с заявлением о признании незаконными действий Управления муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690091, 

<

...>; далее – Управление), выраженных в письме от 01.06.2017 № 923/20у,                  об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилое помещение (№ 1-25), кадастровый номер 25:28:030017:5099, на первом этаже жилого дома (лит. А) и цокольном этаже пристройки (лит. 1), расположенныое по адресу: 

<

...>. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать Управление исполнить действия, указанные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в отношении спорного нежилого помещения,                 а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,                            в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра) и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю (далее – Кадастровая палата).

Решением суда от 23.01.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 без изменения, заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление просит названные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на фактические обстоятельства спора и настаивает на том, что выявленные в спорном нежилом помещении изменения технических характеристик в результате проведенной в нем перепланировки, исключают возможность отчуждения данного помещения из муниципальной собственности, поскольку оно предметом договора аренды от 17.12.2012 № 03-0560-001-Н-АР-7020-00               не является.

Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без  изменения как законные и обоснованные. При этом отмечает, что доказательств незаконной и самовольной перепланировки арендатором спорного помещения в деле не имеется, а указанные заявителем             жалобы разночтения в описании объекта аренды не препятствуют его идентификации. 

От третьих лиц – Управления Росреестра и Кадастровой палаты отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители Управления и общества поддержали свои позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.   

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с ЗАО «База Фадеевская» договора от 17.07.2002 № 4 о безвозмездной передаче нежилых зданий и сооружений, а также в соответствии с постановлением администрации города Владивостока от 29.07.2002 № 1406, в муниципальную собственность приняты различные объекты, в том числе нежилое помещение (№ 1-25),  расположенное по адресу: ул. Борисенко, 70, на 1-м этаже жилого дома (лит.А) и цокольном этаже пристройки (лит. 1), площадью 315,2 кв.м.

Право собственности муниципального образования город Владивосток на указанное нежилое помещение (№ 1-25) общей площадью 315,2 кв.м зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости,             что подтверждается свидетельством о регистрации от 04.10.2002 серии                25-АА № 225771.

По договору от 03.12.2003 данное помещение передавалось              МУПВ «Оптово-розничная торговля» в хозяйственное ведение сроком на 5 лет для использования в целях обеспечения уставной деятельности предприятия.

Впоследствии, между МУПВ «Оптово-розничная торговля» (арендодатель) и ООО «М.И.К.» по результатам торгов (протокол итогов аукциона от 06.12.2012) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2012 № 2, по условиям которого обществу за плату            во временное владение и пользование на срок с 18.12.2012 по 18.12.2017 передано нежилое помещение площадью 315,2 кв.м в здании с пристройкой (лит. А, 1-пристройка), расположенное по адресу: 

<

...>. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 25.12.2012 внесена запись                   № 25-25-01/251/2012-077 о государственной регистрации названного договора.

Согласно открытым сведениям Единого государственного реестра юридических лиц арендодатель – МУПВ «Оптово-розничная торговля»                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) прекратило свою деятельность 18.09.2014 ввиду ликвидации.

Дополнительным соглашением от 23.04.2014 № 1 в договор аренды         от 17.12.2012 № 2 внесены следующие изменения: договору присвоен новый          № 03-05650-001-Н-АР-7020-00 (пункт 1.1) и в качестве арендодателя указано Управление (пункт 1.2).

Далее, общество обратилось в Управление с заявлением от 25.01.2017          по вопросу о реализации гарантированного Законом № 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества            – нежилого помещения общей площадью 315,2 кв.м с кадастровым номером 25:28:030017:5099, расположенного по адресу: 

<

...>.

В ответе от 01.06.2017 № 923/20у на указанное обращение Управление отказало в выкупе спорного помещения ввиду наличия разночтений в площади арендуемого помещения, указанной в договоре, и внесенной в публичный реестр, в связи с чем обществу предложено самостоятельно провести кадастровые работы в целях устранения указанных противоречий.

Полагая, что такой отказ Управления является незаконным и нарушает право общества на преимущественное приобретение арендуемого им имущества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком             в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ                «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона. 

При получении соответствующего заявления арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному и обоснованному выводу о том, в данном случае общество соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ и каких-либо препятствий для отчуждения спорного нежилого помещения из муниципальной собственности не имеется, в связи с чем отказ Управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп данного помещения является незаконным. 

Так судами отмечено, что срок аренды по договору от 17.12.2012              № 03-05650-001-Н-АР-70200 по состоянию на 01.07.2015 превышал двухлетний период и до настоящего времени спорное помещение из владения общества не выбывало; задолженность по арендным платежам            на момент подачи обществом заявления о выкупе помещения отсутствовала; общество соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона                       от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и является субъектом малого предпринимательства, что также отражено в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Данные обстоятельства Управлением в ходе рассмотрения настоящего спора не опровергались. Доводов в этой части кассационная жалоба ответчика также не содержит. 

Возражения Управления против требований общества, основанные на утверждении о самовольной перепланировке спорного помещения и отсутствии сведений о нем в реестре муниципального имущества, рассмотрены судами обеих инстанций и мотивировано ими отклонены в обжалуемых судебных актах.

Судами установлено, что на момент заключения договора аренды от 17.12.2012 № 03-05650-001-Н-АР-7020-00 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение (№ 1-25) общей площадью 315,2 кв.м с кадастровым номером 25:28:030017:5099, расположенное по адресу: 

<

...>. Предмет данного договора и описание арендуемого имущества в полной мере соответствовали регистрационным данным.         Сам договор также был зарегистрирован в установленном законом порядке.   

При этом последующее внесение в публичный реестр изменений в сведения о спорном помещении и указание его площади в размере 322,1 кв.м с позиции норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона                     от 31.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»           не повлекло прекращения права собственности муниципального образования на данное имущество и не могло служить препятствием для его отчуждения обществу в установленном Законом № 159-ФЗ порядке.  

Доказательств неправомерных действий общества, повлекших увеличение общей площади арендуемого имущества, в материалах дела                  не имеется. Внешние ограждающие элементы помещения не изменились, статус самостоятельного объекта недвижимости оно не утратило.  

Следовательно, вывод судов о том, что спорное помещение, (поставленное на кадастровый учет и права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке) подлежало реализации арендатору – обществу в преимущественном порядке как субъекту малого предпринимательства в целом соответствует фактическим обстоятельствам спора, объему имеющихся в деле доказательств и не противоречит пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ           от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку указанные в оспариваемом отказе Управления разночтения относительно площади арендуемого нежилого помещения в действительности не препятствовали идентификации данного объекта недвижимости, суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом требования, признали действия ответчика не соответствующими требованиям Закона № 159-ФЗ и возложили на него обязанности по устранению нарушений прав общества в соответствии с частью 3 статьи 9 данного Закона.

Все приведенные Управлением в жалобе доводы касаются исключительно фактической стороны спора и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что на стадии кассационного производства недопустимо в силу норм главы 35 АПК РФ.

Ссылок на нормы материального права, которые были неправильно применены судами, в кассационной жалобе не содержится. Таких нарушений судом округа не выявлено.

Иных аргументов, которые не рассматривались судебными инстанциями, однако имеют существенное значение и способны повлиять на итоговый результат по настоящему делу, заявителем жалобы не приведено.

Безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, в данном случае также                 не имеется. 

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.01.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 по делу № А51-18385/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –            без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков     

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик

Е.К. Яшкина