ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-60232/2021

23 декабря 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей С.М. Кротова, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ООО «Союз» представителя Чигиря А.Н. (доверенность от 11.10.2021),

от Товарищества представителя ФИО1 (доверенность от 08.02.2019),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2021 по делу № А56-60232/2021 (судья  А.О. Вареникова), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Союз» (197372, Санкт-Петербург, ул. Ильюшина, д. 2, кв., 114; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Белый дом»  (197349, 

<

...>, лит. А, пом. 5-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительной сделки,  применении последствий недействительности сделки, взыскании  убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Белый дом» (далее – ответчик, Товарищество) о признании недействительным договора аренды от 21.12.2020 № 11,  применении  последствий недействительности сделки в виде возврата 112 500 руб. обеспечительного платежа, 75 000 руб. арендной платы, 2 327 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами  за период с 23.03.2021 по 23.06.2021, 352 675 руб. убытков, 25 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением от 08.10.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, включить в мотивировочную часть решения уточнение требований, изложенных в претензии, добавив требование о расторжении договора.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что без регистрации права общей долевой собственности правомочия собственников помещений по владению и пользованию земельным участком ограничиваются диспозицией части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем до момента государственной регистрации собственники помещений не имеют права на продажу, дарение, аренду, предоставление земельного участка в залог, до государственной регистрации права общей долевой собственности титульным собственником земельного участка остается Санкт-Петербург, в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, пункты 10 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) регулируют отношения, связанные с нарушением арендатором своих обязанностей по договору аренды по иску арендодателя, а не оборот, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, неисполнение арендодателем обязанности об информировании арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, поскольку титульным собственником сдаваемого в аренду земельного участка является Санкт-Петербург, земельный налог арендодателем не уплачивается, арендатор не может пользоваться земельным участком для целей, указанных в договоре аренды и, кроме того, понес убытки, причиненные ему титульным собственником, защищающим свои права от посягательств третьих лиц, в претензии от 16.03.2021 содержалось также требование о расторжении договора, однако в мотивировочной части решения эта часть требования упомянута не была.

В отзыве на апелляционную жалобу Товарищество полагает решение законным и обоснованным, указывает, что земельный участок с кадастровым номером 78:34:0412402:5 сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.03.2011, довод подателя жалобы о том, что право общей долевой собственности на земельный участок считается возникшим с момента государственной регистрации права, основан на неправильном толковании закона.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, представитель Товарищества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, пояснил, что многоквартирный жилой дом возведен в 1991 году, в 2011 году имело место уточнение границ земельного участка.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.12.2020 между Товариществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 11 аренды части земельного участка с кадастровым номером 78:34:0412402:5 площадью 25 кв. м – придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, для размещения нестационарного торгового объекта согласно схеме границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора названный земельный участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (МКД), а Товарищество вправе принимать решения о сдаче объекта в аренду на основании полномочий, определенных и утвержденных решением общего собрания собственников, оформленного протоколом от 17.06.2018 № 1.

Срок аренды установлен с 21.12.2020 по 20.11.2021, арендные каникулы установлены в период с 21.12.2020 по 31.12.2020 (пункты 1.6, 1.7 договора).

Пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 37 500 руб.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязан в течение трех рабочих дней с момента заключения договора внести залоговую сумму в размере квартальной арендной платы (112 500 руб.); данная залоговая сумма  обеспечивает обязательства арендатора по своевременной оплате арендной платы, предусмотренных договором пеней, штрафов, неустоек, а также по возмещению ущерба арендодателю.

Участок передан по акту от 21.12.2020.

Платежным поручением от 23.12.2020 № 364 Общество перечислило  Товариществу 112 500 руб.

Платежными поручениями от 25.01.2021 № 32,  08.02.2021 № 55  истец перечислил 75 000 руб. арендной платы за январь и февраль 2021 года.

Как установлено  судом первой инстанции, 03.02.2021 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 78:34:0412402:5, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, в границах которого расположен принадлежащий Обществу торговый объект, выявлены признаки нарушения земельного законодательства в части самовольного размещения элемента благоустройства – торгового павильона, в связи с чем истцу в срок до 06.02.2021 предложено освободить земельный участок.

В связи с неисполнением требований, указанных в уведомлении, Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» 19.02.2021 с привлечением подрядной организации проведены мероприятия по освобождению участка.

В ответе на запрос Общества Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» указало, что ККИ провело обследование участка в рамках предоставленных полномочий, по информации, предоставленной ККИ, участок не включен в схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга от 20.10.2017 № 5371-р, договорными отношениями с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга не обременен, а согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.02.2021 в отношении участка зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга от 25.05.2001 № 78-01-105/2001-200.1.

Полагая, что у Товарищества отсутствовали права распоряжаться спорным земельным участком, Общество 16.03.2021 направило Товариществу претензию  о компенсации 539 000 руб. убытков до 30.03.2021, а также о расторжении договора аренды.

Впоследствии 19.04.2021 Общество повторно направило претензию о компенсации 539 000 руб. убытков, а потом обратилось в суд с настоящимиском.

Установив, что спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений МКД, суд первой инстанции в иске отказал.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Согласно пункту  2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ранее действовавшей редакции, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 78:34:04122402:5 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:34:4124Б:5) поставлен на кадастровый учет 12.04.2000, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из протокола заседания Комиссии по рассмотрению вопросов утверждения границ земельного участка от 02.04.2009 № 5 решением названной комиссии по результатам рассмотрения согласована схема границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, лит. А.

При таких обстоятельствах, независимо от государственной регистрации права общей долевой собственности в силу закона спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений МКД.

Принадлежность названного земельного участка собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности признана также ответомКомитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2019 № 88259-36.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 2 статьи 145, подпунктом 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений пункта 3 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации доход от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Право ответчика на передачу части общего имущества в аренду предусмотрено пунктом 3 части 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в материалы дела ответчиком представлен протокол общего собрания собственников помещений от 17.06.2018, в соответствии с которым Товарищество уполномочено на заключение договоров на аренду земельного участка под МКД.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды по указанным истцом основаниям и применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции также пришел к обоснованному  выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков с ответчика.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу положений пункта 1 статьи 393 ГК РФ возмещению подлежат убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В случае, если основанием для взыскания убытков является ненадлежащее исполнение договорных обязательств, для удовлетворения иска должна быть доказана совокупность условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, наличие убытков, их размер и причинно-следственная связь между нарушением договора и убытками.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», кредитор обязан представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь  между неисполнением или надлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно  размера причиненных  кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Судом первой инстанции сделал правильный вывод, как об отсутствии нарушений обязательства Товариществом, так и причинно-следственной связи между действиями Товарищества и убытками Общества.

Действия третьих лиц по освобождению спорного земельного участка от принадлежащего Обществу имущества не свидетельствуют о наличии оснований для прекращения действия договора аренды до истечения срока его действия, на дату вынесения обжалуемого решения срок действия договора не истек, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для возврата обеспечительного  платежа и начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указывая на направление Обществом  претензии от 16.03.2020, суд первой инстанции действительно не указал, что помимо требования об уплате убытков, в претензии содержалось предложение расторгнуть договор.

Между тем в иске требование о расторжении договора не заявлено, в связи с чем отсутствие на странице 2  мотивировочной части указания на предложение расторгнуть договор не привело к принятию неправильного решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2021 по делу № А56-60232/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов

М.А. Ракчеева