СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1618/2022-ГК

г. Пермь

27 апреля 2022 года

Дело № А60-44625/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2022 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Власовой О.Г.,  

судей Лихачевой А.Н., Назаровой В.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии:  

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.06.2021, диплом;  ФИО3, представитель по доверенности от 01.06.2021;  

от ответчика, ФИО4, представитель по доверенности от 09.03.2022;  

рассмотрел в судебном заседании, в онлайн-режиме посредством использования  информационной системы «Картотека арбитражных дел», апелляционную жалобу  ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО5,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 декабря 2021 года по делу № А60-44625/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный центр  «Мегаполис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305667115200062)  

о взыскании за оказанные коммунально-эксплуатационные услуги, установил: 

общество с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный центр  «Мегаполис» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ответчик) о  взыскании 690 018 руб. 50 коп. задолженности за оказанные в период с 01.04.2020 по  31.07.2021 коммунально-эксплуатационные услуги, 21 500 руб. 22 коп. процентов за  пользование чужими денежными средствами за период с 12.05.2020 по 22.08.2021.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 декабря 2021 года  (резолютивная часть объявлена 107.12.2021), исковые требований удовлетворены в  полном объеме.  

 

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный  апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой  инстанции отменить.  

По мнению ответчика, в нарушение норм Жилищного кодекса Российской  Федерации суд признал, что заключение всеми собственниками (или хотя бы  большинством) договоров управления есть форма волеизъявления собственников,  замещающая общее собрание таких собственников.  

В материалах дела отсутствуют доказательства, что тариф в размере 265 руб. за  1 кв.м. и в размере 320 руб. за 1 кв.м. утверждены общим собранием собственников.  

Судом не установлено количество собственников, и не исследованы договоры с  другими собственниками на предмет их идентичности.  

Ответчиком в материалы дела представлены договоры на оказание услуг по  управлению с другими собственниками, в которых применяется иной тариф (меньше)  нежели предъявляется ответчику.  

Также отмечает, что за период действия ограничительных мер с 01.04.2020 по  31.07.2020 истцом выставлена стоимость услуг 265 руб. за 1 кв.м., поскольку в  указанный период торговый центр не работал, взыскание платы полагает  неправомерным.  

Ответчик уведомлением от 31.05.2021 отказался от уборки помещений  (направлено почтой 03.06.2021, получено ответчиком 08.06.2021). в период с  01.04.2020 по 31.07.2020 уборка в помещениях не требовалась в связи с закрытием на  карантин; помещение № 46 убиралось силами арендатора с 01.08.2020 по 31.07.2021;  помещение № 43 убиралось силами арендатора с 01.08.2020 по 31.05.2020 (после  арендатор расторг договор, уборка не требовалась.  

В материалы дела не представлены доказательства технического обслуживания  системы вентиляции в помещениях ответчика.  

Договор на использование тревожной кнопки не заключал, по акту приема-передачи тревожную кнопку не принимал, следовательно, расходы на охрану  коммерческого помещения (с тревожной кнопкой сигнализацией) выставлены  необоснованно.  

Истец в настоящем споре, предъявил к взысканию плату за коммунальные  ресурсы в твердом размере за каждый месяц периода, тогда как обязан выставлять  плату соответственно выставленной ресурсоснабжающими организациями за месяц.  Кроме того, истец начисляет НДС и рентабельность на стоимость коммунальных  слуг.  

Представитель ответчика поддержал в судебном заседании ранее изложенную в  апелляционной жалобе позицию. Просил отказать в удовлетворении исковых  требований в полном объеме.  

Представители истца, решение суда первой инстанции считают законным и  обоснованным. Против доводов апелляционной жалобы возражают по основаниям,  изложенным в письменном отзыве. Просят обжалуемый судебный акт оставить без  изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями  266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской  области по делу № А60-14044/2016 ООО ТРЦ «Мегаполис» является  

 

эксплуатирующей (управляющей) организацией в отношении ТРЦ по адресу: 

<

...>.  

Решением суда по делу № А60-14044/2016 установлено, что заказчиком  строительства здания ТРЦ «Мегаполис» являлось ООО «ТД Чкаловский».  Строительство названного здания осуществлялось на основании договоров долевого  инвестирования строительства между заказчиком и инвесторами, одним из которых  являлся истец (договор долевого инвестирования строительства № 08-05и от  02.02.2005).  

Пунктом 5.4.2 договора долевого инвестирования строительства № 08-05и от  02.02.2005 предусмотрена обязанность инвестора заключить договор на  эксплуатацию (на участие владельца торговых или офисных помещений в расходах  по содержанию, эксплуатации и ремонту ТРЦ по адресу: 

<

...>) с единой эксплуатирующей организацией не позднее 30 дней с даты  подписания данного договора.  

После завершения строительства здания ТРЦ «Мегаполис» в 2008 году, ООО  ТРЦ «Мегаполис» были переданы от заказчика строительства (ООО «ТД  Чкаловский») сети канализации и водопровода, газораспределительной системы,  принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам,  собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ «Мегаполис», что подтверждается  актами приема-передачи названных сетей от 11.06.2008.  

Кроме этого, между ООО «ТД Чкаловский» и ООО ТРЦ «Мегаполис» был  подписан акт технико-экономического освидетельствования имущества,  принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам,  собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ «Мегаполис» от 10.06.2008.  

С этого же времени ООО ТРЦ «Мегаполис» начал заключать договоры с  владельцами помещений, расположенных в здании ТРЦ «Мегаполис», по условиям  которых ответчик обязался оказывать услуги по управлению комплексной  коммерческой и технической эксплуатацией здания и прилегающей к нему  территории, направленных на полную и всестороннюю ежедневную поддержку  оптимального режима эксплуатации здания (договоры на оказание эксплуатационных  услуг № 3А-04/2/Э от 31.10.2008, № 3А-16/3/Э от 23.01.2009).  

Согласно пунктам 2.1.1-2.1.20 названных договоров ответчик принял на себя  следующие обязанности: организация и контроль технического обслуживания,  проведения планово-профилактических осмотров и планово-предупредительных  ремонтов, текущих ремонтов здания и инженерного оборудования; обеспечение  ведения технической и прочей документации, необходимой для технической  эксплуатации и текущего ремонта самого здания и инженерных систем и  оборудования; организация заказов расходных материалов и запасных частей,  необходимых для технической эксплуатации и текущего ремонта самого здания и  инженерных систем и оборудования; обеспечение назначения лиц, ответственных за:  электрохозяйство, организацию безопасной эксплуатации лифтов, промышленную  безопасность, а также иных ответственных лиц в соответствии с существующими  правилами и нормами в отношении технической эксплуатации инженерных систем и  оборудования; организация поставки коммунальных ресурсов и контроль  взаимодействия со службами, ответственными за обеспечение электроэнергии,  теплоснабжения, канализации и эксплуатации наружных сетей данных систем;  обеспечение устранения неисправности оборудования; организация и контроль работ  

 

по комплексной уборке прилегающей территории; организация и контроль работ по  внутренней комплексной уборке здания; организация и контроль оказания услуги по  озеленению; организация охраны здания, установка и контроль работы системы  видеонаблюдения; обеспечение санитарной обработки здания; подготовка здания и  инженерных систем к сезонной эксплуатации; определение стратегии развития здания  как объекта торговой и развлекательной инфраструктуры; определение порядка  использования и эксплуатации территории ТРЦ «Мегаполис», включая прилегающие  площади, помещения технического назначения, санитарные зоны, подвальные  помещения, вестибюли и т.д.  

В целях исполнения своих обязательств по эксплуатации и техническому  обслуживанию здания, ООО ТРЦ «Мегаполис» заключены соответствующие  договоры с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями для оказания  коммунальных и иных услуг.  

На основании изложенного, суд в рамках дела № А60-14044/2016 пришел к  выводу, что, несмотря на отсутствие решения собственников помещений в здании  ТРЦ «Мегаполис» об избрании ООО ТРЦ «Мегаполис» в качестве управляющей  организации зданием, фактическое осуществление ООО ТРЦ «Мегаполис» функций  управляющей организации, отсутствие возражений собственников помещений в  здании ТРЦ «Мегаполис» против осуществления ответчиком таких функций, и, более  того, заключение с ними соответствующих договоров на оказание эксплуатационных  услуг, свидетельствует о наличии у ООО ТРЦ «Мегаполис» статуса  эксплуатирующей (управляющей) организации вышеуказанным зданием.  Доказательств того, что истец утратил данный статус, ответчиком в нарушение части  1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не  представлено.  

Индивидуальный предприниматель ФИО5 является  собственником помещений № 43, № 46 общей площадью 103,9 кв.м, расположенных  на третьем этаже здания «Мегаполис» с 10.04.2010.  

Ответчик договор на обслуживание здания ТРЦ «Мегаполис» с истцом не  заключал, возложив на своих арендаторов обязанность заключить с истцом как с  управляющей организацией договоры на эксплуатационные услуги.  

Так, между истцом и арендаторами ответчика были заключены договоры на  эксплуатационные услуги: договор на оказание услуг от 23.01.2009 № ЗА-16-3/Э,  который был расторгнут с 01.02.2019 по помещению № 46; договор на оказание услуг  от 31.10.2008 № ЗА-04-2/Э, который был расторгнут с 01.08.2018 по помещению №  43.  

В период действия договоров с арендаторами ответчика (03.02.2016)  Предприниматель обратился к истцу о заключении с ним договора на  эксплуатационные услуги.  

По просьбе ответчика, арендаторы направили в адрес истца уведомления о  расторжении, соответствующие договоры были расторгнуты по соглашению сторон,  поскольку бремя содержания помещений перекладывается на лицо, которое в силу  закона обязано их содержать.  

Несмотря на расторжение договоров на эксплуатационные услуги с  арендаторами, ответчик как собственник помещений со своей стороны договор на  эксплуатационные услуги с истцом так и не заключил.  

 

Вместе с тем, ответчик продолжал пользоваться услугами истца по  содержанию и надлежащей эксплуатации здания ТРЦ «Мегаполис», ответчику  известны условия, на которых истец как управляющая компания оказывает услуги по  комплексному и техническому содержанию здания ТРЦ «Мегаполис».  

21.04.2021 в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности по  услугам истца и коммунальным ресурсам.  

Задолженность ответчика по эксплуатационным услугам истца за период с  01.04.2020 по 31.07.2021 составляет 690 018 руб. 50 коп.  

Поскольку в установленной претензией срок ответчик не произвел действий по  погашению задолженности в указанном выше размере, истец вынужден был  обратиться в суд за защитой своих прав и нарушенных интересов.  

Принимая во внимание, что ответчик свои обязательства по оплате услуг,  оказанных в спорный период, не исполнил надлежащим образом, доказательств  оплаты задолженности в сумме в суд не представил, признав доказанным факт  просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства, исковые требования  удовлетворены судом.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на  нее, выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, оценив  представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой  инстанции.  

Из материалов дела усматривается, что ООО ТРЦ «Мегаполис» с момента  ввода объекта в эксплуатацию и по настоящее время является единственной  управляющей компанией ООО ТРЦ «Мегаполис».  

Доказательств того, что в здании функционирует иная управляющая  организация, ответчиком в материалы дела не представлено.  

Согласно решению Арбитражного суда Свердловской области по делу   № А60-14044/2016 от 20.01.2017 по иску ИП ФИО5 к ООО ТРЦ  «Мегаполис» судом установлено, что, несмотря на отсутствие решения  собственников помещений в здании ТРЦ «Мегаполис» об избрании ООО ТРЦ  «Мегаполис» в качестве управляющей организации названным зданием, (а)  фактическое осуществление ООО ТРЦ «Мегаполис» функций управляющей  организации, (б) отсутствие возражений собственников помещений в здании ТРЦ  «Мегаполис» против осуществления ООО ТРЦ «Мегаполис» таких функций, и, более  того, (в) заключение с ним соответствующих договоров на оказание  эксплуатационных услуг, свидетельствует о наличии у ООО ТРЦ «Мегаполис»  статуса управляющей организации вышеуказанным зданием.  

В силу части 9 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным  актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при  рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических  лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих  начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и  обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из  договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных  сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2)  вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 3) вследствие событий, с  которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых  последствий.  

Материалами дела подтверждено, что ответчик опосредовано через своих  арендаторов совершал действия по наделению истца полномочиями управляющей  компании (наделение арендаторов в рамках договоров аренды обязанностью по  заключению договоров с ООО ТРЦ «Мегаполис») на условиях, изложенных в  договорах эксплуатации, а также исполнял обязательства по содержанию своих  помещений и мест общего пользования с 2009 года до августа 2018 года.  

Исходя из вышеизложенного, ответчик на протяжении более чем десяти лет не  возражал относительно того, что собственники здания ТРЦ «Мегаполис» выбрали  иную форму организации и осуществления своего волеизъяления по вопросам  содержания и обслуживания общего имущества и получал услуги в полном объеме.  

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие каких-либо  правоотношений между истцом и ответчиком, на отсутствие заключенного договора  управления признаются несостоятельными и отклоняются судом апелляционный  инстанции, поскольку действующим законодательством допускается возможность  совершения сделок как в устной, так и в письменной форме.  

Согласно пункту 2 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае,  когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.  

Из поведения ответчика явно следует, что ответчик услуги истца в спорный  период принимал, однако, оплачивал их не в полном объеме, доказательств обратного  не представлено.  

Отсутствие письменного договора с управляющей организацией, обязанность  по заключению которого является двусторонней и лежит на обеих сторонах, не может  служить основанием для освобождения собственника нежилых помещений от  установленной законом обязанности вносить плату за нежилое помещение и  участвовать в содержании общего имущества здания. Иное будет означать, что  ответчик неосновательно обогащается за счет других лиц.  

В рамках дела № А60-14044/2016 судом также было установлено, что общее  собрание собственников помещений в соответствии с общепринятой процедурой  созыва, подготовки и проведения общего собрания собственников помещений,  предусмотренной Жилищным кодексом Российской Федерации, не проводилось  (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Собственники помещений в ТРЦ «Мегаполис» выбрали иную форму  организации и осуществления своего волеизъявления по вопросам содержания,  обслуживания общего имущества в здании, а также принадлежащих им коммерческих  помещений. В данном конкретном случае такой формой общего собрания  собственников (выражения общего волеизъявления) являлось заключение всеми  собственниками (непосредственно или путем возложения обязанности на арендатора)  договора управления с ООО ТРЦ «Мегаполис» на стандартных одинаковых условиях.  

Указанная форма взаимоотношений между собственниками и управляющей  компанией по техническому и коммерческому обслуживанию здания ТРЦ  

 

«Мегаполис» не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьи-либо права и законные интересы.  

Более того, при несогласии с существующей в здании формой управления,  ответчик имел и имеет право инициировать общее собрание собственников о выборе  иной формы управления.  

Судом первой инстанции исследованы в полном объеме доказательства,  подтверждающие, что истец является единственной управляющей компанией в  здании, ответчик в полном объеме пользуется услугами истца и не оспаривает факт  их получения в надлежащем объеме и качестве, ответчик является собственником  нежилых помещений и обязан нести бремя за их содержание.  

Вопреки доводам апелляционной инстанции, все собственники, в том числе и  ответчик, выразили свое согласие с порядком расчета тарифа на содержание общего  имущества, то есть с «Методикой расчета тарифов по управлению, обслуживанию и  содержанию здания ТРЦ «Мегаполис».  

Предложений об изменении порядка расчета тарифа, внесении изменений в  методику или договор эксплуатации от ответчика не поступало.  

Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений являются  потребителями комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно,  так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания торгового  комплекса, он должен их оплачивать.  

В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не  предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных  платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и  сохранению.  

Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по  содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено  наличием договорных отношений и заключением соответствующего договора с  управляющей компанией.  

Тот факт, что ответчик на протяжении длительного время уклонялся от  заключения договора, не освобождает его от установленной законом обязанности по  оплате за оказанные услуги по комплексному и техническому содержанию здания  ТРЦ «Мегаполис».  

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики  рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество  здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,  возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не  урегулированы.  

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса  Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы  законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,  290 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы жилищного  законодательства.  

Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства  (статьи 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации) не противоречит закону и  

 

возможно в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, что  также нашло свое отражение в пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».  

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,  предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также  лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,  технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные  коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании  оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие  конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и  обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановление Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).  

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,  обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями  законодательства Российской Федерации (пункты 28 и 29 Правил содержания общего  имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства  Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).  

Согласно пункту 31 указанных Правил размер платы устанавливается  одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или  нежилое помещение и в чьей собственности оно находится.  

Из совокупного толкования приведенных норм действующего  законодательства на собственника возлагается бремя соразмерного несения расходов  по содержанию общего имущества нежилого здания.  

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не  предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 249 Гражданского  кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан  соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по  общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Исходя из положений указанных норм у собственника помещения, независимо  от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает  гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта  общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет.  

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по  содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права  собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.  

Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений являются  потребителями комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно,  так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания торгового  комплекса, они должны их оплачивать.  

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 собственник нежилого помещения,  расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан  нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него  

 

расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной  собственности, и расходов на коммунальные услуги.  

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем  коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в  индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества  многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени  расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая  земельный участок, на котором расположен дом.  

Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является  общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при  рассмотрении аналогичных дел.  

Ответчик как собственник помещений № 43, 46 общей площадью 103,9 кв.м,  расположенных на третьем этаже здания «Мегаполис» в силу закона обязан нести  расходы на содержание находящихся у них во владении, пользовании, распоряжении  помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества  пропорционально своей доле.  

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается заключение  истцом с собственниками и арендаторами помещений в здании ТРЦ «Мегаполис»  договоров, по условиям которых истец обязался, в числе прочего, оказывать услуги  по управлению комплексной коммерческой и технической эксплуатацией здания и  прилегающей к нему территории, направленных на полную и всестороннюю  ежедневную поддержку оптимального режима эксплуатации здания.  

Представленными в дело доказательствами и пояснениями истца  подтверждается заключение последним договоров с ресурсоснабжающими,  подрядными и иными организациями в целях осуществления эксплуатации и  техническому обслуживанию здания ТРЦ «Мегаполис», обеспечения собственников  помещений в здании коммунальными услугами.  

Методика расчета тарифа предусматривает три группы тарифов, в зависимости  объема оказываемых услуг, а также от технических и коммерческих характеристик  нежилых помещений в здании, поскольку Здание не является многоквартирным  домом и назначение и технические характеристики помещений в здании различные  (торговые, офисные, кинотеатр, общественное питание и т.п.).  

В отношении ответчика действует тариф «Стандарт», поскольку применение  иного тарифа «Стандарт минус» возможно при условии заключения собственником  помимо договора на эксплуатационные услуги еще и договора на возмещение  коммунальных затрат.  

Доказательств того, что ответчик заключил с истцом договор на возмещение  коммунальных затрат (электроэнергии), а также, что в спорный период предоставлял  истцу показания приборов учета в материалы дела не представлено.  

Расчет стоимости содержания общего имущества для собственников  осуществляется управляющей компанией по единой методике (калькуляции).  Правомерность использования методики для расчета тарифа проверена судом в  рамках дела № А60-62543/2019 и признана обоснованной, не противоречащей  гражданскому законодательству Российской Федерации.  

Размер тарифа (ставки) по обслуживанию общего имущества в здании является  одинаковым для всех собственников в здании ТРЦ «Мегаполис».  

 

Из расчета истца следует, что за период с 01.04.2020 - 31.07.2020 стоимость  услуг составляла 50% от стоимости тарифа «Стандарт», на основании внутреннего  локального документа, поскольку договорами ситуации по ограничению работы  торговых центров не были предусмотрены (Указы Президента Российской Федерации  от 25 марта 2020 года № 206 и от 2 апреля 2020 года № 239) и в последующем Указом  Губернатора Свердловской области № 100- УГ от 28.03.2020, истцом было  произведено соразмерное уменьшение цены.  

Из пояснений истца следует, что собственникам и арендаторам за указанный  период был произведен соответствующий перерасчет и оформление дополнительных  соглашений. Ответчику также данный расчет был произведен по принципу равенства  прав и законных интересов всех собственников, несмотря на отсутствие письменного  заключенного договора.  

По расчету истца, стоимость оказанных услуг за период с 01.04.202031.07.2020 составила 265 рублей, в том числе НДС 20 % за 1 кв.м помещений  заказчика (ответчика); 265 рублей, в том числе НДС 20% * 52,3 кв.м. (помещение №  46) = 13859, 50 рублей, в том числе НДС 20 %; 265 рублей, в том числе НДС 20% *  51,6 кв.м. (помещение № 43) = 13674 рублей, в том числе НДС 20 %.  

В период карантина Здание ТРЦ «Мегаполис» также обслуживалось, но в  ограниченном режиме, здание требовало ежедневного обслуживания систем  жизнеобеспечения и охраны.  

 Всем собственникам в указанный период стоимость услуг была снижена на 50 %.  

За период с 01.08.2020 - 31.05.2021 истцом применен тариф «Стандарт», что  для заказчика (ответчика) составило: 530 рублей, в том числе НДС 20% * 52,3 кв.м.  (помещение № 46) = 27 719 рублей, в том числе НДС 20 %; 530 рублей, в том числе  НДС 20% * 51,6 кв.м. (помещение № 43) = 27 348 рублей, в том числе НДС 20 %.  

В период с 01.06.2021 по 31.07.2021 истцом применен тариф  «Стандарт»/»Простой». В случае, если помещение заказчиком не используется для  торговой и прочей коммерческой деятельности (для оказания услуг, выполнение  работ), а именно, помещение закрыто, доступ третьих лиц в помещение прекращен,  исполнитель вправе в одностороннем порядке прекратить оказание заказчику услуг  по организации электроснабжения помещения, по охране и уборке помещения,  проведение профилактических осмотров инженерного оборудования в помещении. В  таком помещении используется тариф «Простой», в связи с неоказанием услуг в  полном комплексе.  

Указанный тариф применен к помещению № 43 на основании письменного  уведомления ответчика, поступившего в адрес истца 06.06.2021.  

Истцом произведен расчет: 530 рублей, в том числе НДС 20% * 52,3 кв.м.  (помещение № 46) = 27 719 рублей, в том числе НДС 20 %; 320 рублей, в том числе  НДС 20% * 51,6 кв.м. (помещение № 43) = 16 512 рублей, в том числе НДС 20 %.  

Материалами дела также подтверждено, что стоимость услуг истца  соответствует стоимости аналогичных слуг, оказанных истцом другим  собственникам. В частности, в рамках дела № А60-49829/2020 истцом были  предоставлены договоры с собственниками помещения которые расположены рядом  с помещениями ответчика (3 этаж блок Б) и носят одинаковые технические  характеристики, соответственно, истцом был доказан факт того, что стоимость и  состав услуг истца для ответчика аналогична стоимости и составу услуг для иных  собственников.  

 

Факт осуществления истцом в спорный период услуг по содержанию и  текущему ремонту общего имущества, подтверждается представленными в  материалы дела документами.  

Доказательств того, что спорные услуги в течение заявленного истцом периода  были оказаны иным лицом (не истцом) ответчик не представил (статьи 9, 65 АПК  РФ).  

Охрана коммерческих помещений (установка в них тревожной кнопки,  постановка нежилых помещений на охрану при закрытии торговых точек)  соответствует нормативным требованиям охраны здания торгового центра,  установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.10.2017   № 1273 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности  торговых объектов (территорий) и формы паспорта безопасности торгового объекта  (территории)», является неотъемлемой частью общего комплекса мер по охране  здания.  

Из материалов дела следует, что уборка коммерческих помещений ответчика  осуществляется на протяжении длительного времени более 5 (пяти) лет, в том числе,  независимо от наличия или отсутствия договора. С момента открытия торгового  центра в 2009 году по настоящее время замечаний к уборке от ответчика или от  арендаторов в адрес управляющей компании не поступали.  

Материалами дела также подтверждено, что ответчик, равно как и его  арендаторы пользуются всем комплексом услуг истца (согласование ввоза вывоза  товара, техническое обслуживание помещений, уборка, охрана и т.п.).  

Согласно методике расчета тарифа уборка коммерческих помещений истцом не  осуществляется в случае: (а) наличие специальных требований к деятельности  собственника (арендатора) (например, кафе, рестораны, продуктовые магазины); и (б)  наличие в границах помещения собственника отдельной санитарно-технической  точки водоотведения, то есть сан. узла.  

Ответчик заблуждается относительно того, что истец должен каким-либо  образом, документально подтверждать размер МОП в здании, поскольку являясь  добросовестным собственником ответчик, должен знать о составе общего имущества  в здании.  

Вышеуказанным критериям помещение ИП ФИО5 не соответствует,  из представленной самим же ответчиком технической экспликации его помещений не  следует, что его нежилые помещения снабжены санитарными узлами.  

Доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 3 статьи 162 Жилищного  кодекса Российской Федерации условия договоров на эксплуатационные услуги в  части тарифов на содержание не были установлены одинаковыми для всех  собственников помещений в здании, опровергается представленной истцом в  материалы дела методикой расчета тарифов по управлению, обслуживанию и  содержанию здания ТРЦ в зависимости от перечня оказываемых услуг, назначения  помещений.  

Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений являются  потребителями комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно,  так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания торгового  комплекса, он должен их оплачивать. Размер услуг определен истцом в соответствии  со ставками, установленными для иных собственников помещений, расположенных в  ТРЦ «Мегаполис».  

 

Стоимость услуг истца соответствует стоимости аналогичных услуг, оказанных  истцом другим собственникам.  

Поскольку нежилые помещения ответчика расположены в здании ТРЦ  «Мегаполис» они конструктивно с ним связаны, в здании имеются места общего  пользования, относящиеся к общему имуществу собственников помещений,  расположенных в ТРЦ, у ответчика как у собственника нежилых помещений имеется  обязанность соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и  сохранению общего имущества в здании ТРЦ «Мегаполис».  

Основным видом деятельности согласно сведениям из ЕГРЮЛ истца является  управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной  основе (68.32.2. по ОКВЭД), соответственно в стоимость услуг истца включена  рентабельность в отношении всех тарифов. Помещения ответчика для применения  тарифа «Индивидуальный» не подпадают.  

Между тем, плановая рентабельность не применяется к обеспечению  коммунальных услуг.  

НДС также правомерно включен в стоимость услуг, поскольку истец находится  на общей системе налогообложения и является плательщиком данного вида налога,  что также исследовалось в рамках аналогичного дела А60-48289/2020.  

Ссылки ответчика на установленные более низкие тарифы иным  собственникам, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в  отношении этих собственников действуют иные тарифы согласно Методике, а  именно «Стандарт минус» и «Индивидуальный». Следует отметить, что  представителем истца неоднократно разъяснялось, что данные тарифы отличаются  между собой набором услуг по обслуживанию нежилых помещений с учетом  технических характеристик помещений, однако стоимость услуг общего имущества  для всех собственников одинаковая, что также подтверждается методикой.  

Ответчиком доказательств, опровергающих размер расходов, заявленных  истцом, а также подтверждающий иной размер тарифа, не представлено.  

Расчет стоимости услуг истца представляет собой простую математическую  операцию умножения площади помещений ответчика на тариф и не противоречит  действующему законодательству.  

Ответчиком не представлены доказательства об оказании услуг ненадлежащего  качества или неоказания услуг в соответствии с перечнем услуг, указанных в  договоре (в договоре с арендаторами ответчика или с другими собственниками).  

За период действия договоров эксплуатации с арендаторами ответчика, после  их прекращения претензии о качестве оказываемых услуг ответчик в адрес  управляющей компании не направлял.  

Согласно произведенным истцом расчетам, задолженность ответчика перед  истцом по оплате за коммунально-эксплуатационные услуги в отношении здания,  расположенного по адресу: 

<

...>, за период с  01.04.2020 по 31.07.2021 составила 690 018 руб. 50 коп.  

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах  дела доказательств уплаты долга, требование истца о взыскании с ответчика  основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме в заявленном истцом  размере.  

В связи с просрочкой исполнения ответчиком денежного обязательства также  признаются подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с  

 

ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на  основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 21 500  руб. 22 коп. за период с 12.05.2020 по 22.08.2021. Ответчик контррасчет суммы  процентов за пользование чужими денежными средствами не представил.  

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной  инстанции рассмотрены и отклонены, так как данные доводы не свидетельствуют о  неправильном применении судом первой инстанции норм права и по существу  сводятся к несогласию заявителя с оценкой имеющихся в материалах дела  доказательств и установленных судом обстоятельств.  

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно,  представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка.  Каких-либо нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в  обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела,  основаны на положениях действующего законодательства.  

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и  обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм  материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или  отмену решения суда первой инстанции.  

Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за  подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 декабря 2021 года по  делу № А60-44625/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий О.Г. Власова 

Судьи А.Н. Лихачева  

 В.Ю. Назарова