Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А81-6002/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение от 24.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 17.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Еникеева Л.И.) по делу № А81-6002/2024 по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3.

Суд установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2948 (далее – объект незавершенного строительства № 2948, объект № 2948), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020205:2840 (далее – земельный участок № 2840) по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Решением от 24.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 17.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: предъявляя исковые требования к предпринимателю, им реализовано предусмотренное гражданским законодательством право на изъятие объекта незавершенного строительства в установленный законом шестимесячный срок; суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о нелегитимности расторжения договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23 (далее – договор аренды); ФИО3 не мог передать ФИО2 права по договору, заключенному в результате проведения торгов.

Письменный отзыв в материалы дела не поступил. 

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок № 2840 из земель населенных пунктов, площадью 603 кв.м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора аренды).

Срок действия договора согласован сторонами с 26.12.2022 по 26.12.2042 (пункт 2.1 договора аренды). 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), на указанном земельном участке размещен объект незавершенного строительства № 2948, поставленный на кадастровый учет 14.11.2023.

Сторонами не оспаривается, что объект незавершенного строительства № 2948 возведен ФИО3 в период действия договора аренды. Кроме того, в период с мая по июль 2023 года ФИО3 для целей последующей эксплуатации объекта № 2948 заключены договоры технического присоединения к электрическим сетям, холодного водоснабжения.

20.11.2023 между ИП ФИО2 и ФИО3 заключен договор безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства, по условиям которого ФИО3 передал ответчику право собственности на объект незавершенного строительства № 2948, площадью застройки 44,4 кв.м, степенью готовности 10%.

Право собственности на спорный объект № 2948 зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом      порядке 24.11.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.12.2023.

10.01.2024 Департаментом и ФИО3 подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, в пункте 1 которого указано, что договор аренды следует считать расторгнутым с 24.11.2023.

08.02.2024 ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка № 2840 в связи с регистрацией за ним права собственности на объект № 2948.

В ответном письме от 21.02.2024 Департаментом в предоставлении земельного участка без проведения торгов отказано.

Считая, что объект № 2948 подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статьями 168, 552 ГК РФ, статьей 35, 39.1, 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), принимая во внимание, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал ответчик, у департамента и ФИО3 не имелось правовых оснований для расторжения договора аренды; учитывая, что соглашение о расторжении заключено 10.01.2024, то есть после перехода права собственности на объект № 2948, расположенный на спорном земельном участке № 2840, следовательно, оно является недействительным, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. К подобным случаям отнесено отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Установленные статьей 239.1 ГК РФ правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

То есть, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления № 11 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления № 11).

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Как следует из материалов дела и установлено судами, право собственности на спорный объект № 2948 зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке 24.11.2023, то есть с указанного момента на стороне ответчика возникло право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования, перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды заключено Департаментом и ФИО3 10.01.2024, то есть уже после перехода права собственности на объект недвижимости к новому собственнику, суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что такое соглашение о расторжении договора заключено Департаментом с лицом, уже не имеющим статус арендатора, в отсутствие правовых оснований (статья 168 ГК РФ).

 При этом Департаменту как уполномоченному органу должно было быть достоверно известно, что на момент заключения спорного соглашения ФИО3 уже не являлся собственником объекта незавершенного строительства (публичная информация из реестра недвижимости), в связи с чем правом на подписание соглашений в отношении договора аренды не обладал. 

Исследовав и оценив предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что права арендатора перешли к ответчику в момент приобретения прав собственности на объект незавершённого строительства, суды пришли к законным и обоснованным выводам, что ФИО3 в момент подписания соглашения о расторжении договора аренды не обладал правами арендатора, в связи с чем сделка по расторжению договора аренды является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ. 

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется. 

Довод кассационной жалобы Департамента о том, что ФИО3 не мог передать ФИО2 права по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, не принимается судом округа во внимание, поскольку по договору от 20.11.2023 передано право собственности на объект № 2948, а не права и обязанности по договору аренды.

Поскольку ФИО2 как законный приобретатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем ФИО3 как продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобрел законное право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды (пункт 14 Постановления № 11), не правомерны доводы Департамента о несогласии с выводами  судов о нелегитимности расторжения договора аренды.

В настоящем случае расторжение договора аренды нарушает права и законные интересы ответчика, зарегистрировавшего 24.11.2023 право собственности на спорный объект в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.12.2023.

Доводы Департамента о том, что, предъявляя исковые требования к предпринимателю, им реализовано предусмотренное гражданским законодательством право на изъятие объекта незавершенного строительства в установленный законом шестимесячный срок, подлежат отклонению судом округа на основании следующего.

Договор от 20.11.2023 по передаче права собственности на объект № 2948 в судебном порядке Департаментом не оспорен, не признан недействительным или ничтожным, последствия недействительности сделок путем возврата в собственность ФИО3 объекта незавершенного строительства № 2948 и прекращение права собственности ИП ФИО2 на указанный объект недвижимости не применены.

Возможность изъятия объекта незавершенного строительства закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для целей завершения строительства.

По существу иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и исследованных доказательств.

Между тем из полномочий суда кассационной инстанции исключены действия по установлению обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, по предрешению вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также по переоценке доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Иная оценка Департаментом представленных в материалы дела доказательств сама по себе обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности оспариваемых судебных актов, не является.

В обжалуемых решении и постановлении нижестоящие суды в полной мере исполнили процессуальные требования, изложенные в статье 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 17.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6002/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      А.В. Щанкина

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

ФИО1