Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34081/22

25 декабря 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Щёлково Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Лорс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: ФИО2, Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Лорс" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.11.1999 № 5-26.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал, просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем) и ООО "Фирма Лорс" (арендатором) заключен договор аренды от 17.11.1999 № 5-26 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0030310:3 (предыдущий номер 50-14-030310-0003), расположенного по  адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Анискинское, в районе д. Митянино общей площадью 49 563 кв. м., под размещение базы отдыха (далее – земельный участок).

Согласно п. 8.1 договора, срок его действия устанавливается с 01.10.1999 до 01.10.2048.

В соответствии с разделом 3 договора в редакции соглашения от 01.10.2012 (далее – соглашение) ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.1.1 договора, в редакции соглашения от 01.10.2012, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы 2 раза подряд, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно п. 4.4.1 договора, в редакции соглашения от 01.10.2012, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п. 4.4.4 договора, в редакции соглашения от 01.10.2012, арендатор обязан уплачивать  арендную плату в  размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Пунктом 5.2 договора, в редакции соглашения от 01.10.2012, определено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2018 по делу № А41-99475/2017 с ответчика взыскана задолженность в размере 304 532,55 руб., в том числе по арендной плате – 235 991,53 руб. и пени – 68 541,02 руб. за 1,2,3 кв. 2017.

 Решением Арбитражного суда Московской области от 22.05.2018 по делу № А41-20719/2018 с ответчика взыскана задолженность в размере 77 623,27 руб., в том числе по арендной плате – 74 400  руб. и пени – 3 223,27 руб. за 4 кв. 2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2018 по делу № А41-35787/2018 с ответчика взыскана задолженность в размере 81 265,46 руб., в том числе по арендной плате – 74 400  руб. и пени – 6 865,46 руб. за 1 кв. 2018.

Истец также указал, что на рассмотрении Арбитражного суда Московской области (дело № А41-30837/2022) находится исковое заявление истца о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору  за 2,3,4 кварталы 2018 года, 1 – 4 кварталы 2019 года, 1 – 4 кварталы 2020 года, 1 – 4 кварталы 2021 года в размере 1 235 040  руб., начислена неустойка за период с 20.03.2018 по 27.01.2022 в размере 623 290,48 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2021 по делу № А40-95777/21-164-269 «Б» в отношении ООО «Фирма Лорс» введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО «Фирма Лорс» утверждена ФИО2.

В порядке досудебного урегулирования спора, 10.02.2022 истец направил в адрес временного управляющего претензию № СЕ/13/207 от 02.02.2022 с предложением погасить образовавшуюся задолженность и добровольном расторжении договора.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 В обоснование своих требований истец указывает на то обстоятельство, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору, образовалась задолженность, в результате которой истец был лишен возможности получать арендные платежи, на которые рассчитывал при заключении договора аренды. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Таким образом, исходя из ст. 450 и 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне. В связи с этим факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Возражая против удовлетворения требований о расторжении договора, ответчик представил в материалы дела отзыв, согласно которому просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме,  возражает против удовлетворения исковых требований, считает их незаконными и необоснованными. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. 

Вместе с тем, судом установлено и следует из материалов дела, что истец обращался с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Фирма Лорс» в рамках дела о банкротстве на основании решений Арбитражного суда Московской области от 25.01.2018 по делу № А41-99475/2017, от 22.05.2018 по делу № А41-20719/2018, от 16.07.2018 по делу № А41-35787/2018, однако определением от 04.03.2022 истцу отказано во включении в реестр требований кредиторов по основанию истечения сроков давности. 

Судом установлено, что взыскатель не реализовал свое право на принудительное исполнение судебного акта в отношении должника посредством органов принудительного исполнения судебных актов (ч. 1 ст. 5 Закона об исполнительном производстве).

В силу статьи 207 Гражданского кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию. В случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного документа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям считается истекшим.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Исходя из правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Также, возражая против удовлетворения требований о расторжении договора, ответчик представил в материалы дела копии чеков по операциям: от 04.07.2023 на сумму 74 400 руб., от 18.07.2023 на сумму 148 800 руб., от 06.05.2023 на сумму 74 400 руб., от 23.05.2023 на сумму 74 400 руб., от 04.07.2023 на сумму 74 400 руб., от 29.05.2023 на сумму 74 400 руб.,  от 06.03.2023 на сумму 24 400 руб., от 27.02.2023 на сумму 50 000 руб., от 13.03.2023 на сумму 74 400 руб., от 23.03.2023 на сумму 74 400 руб.,  от 04.07.2023 на сумму 74 400 руб.,   подтверждающие оплату задолженности и пени, что также установлено при рассмотрении дела № А41-30837/22.

Таким образом, из материалов дела следует, что ответчиком была произведена оплата задолженности по арендной плате, а также неустойки.

Следовательно, на момент рассмотрения дела по существу обстоятельства, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора аренды, отпали. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                    А.А. Летяго