АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23524/2024

28 марта 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 20 марта 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 марта 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Татаринович А.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате обеспечительного платежа,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - не явились, извещен,

ответчик ФИО2, паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2025, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –                             ИП ФИО1, истец) обратился в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2   (далее – ИП  ФИО2, ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2024 (далее - Договор) и о возврате обеспечительного платежа в размере 200 000 руб.

Определением Омского районного суда Омской области от 28.10.20244 указанное исковое заявление принято к производству, дело № 2-3103/2024 назначено к рассмотрению.

22.11.2024 ответчик представил возражения на исковое заявление.

Определением Омского районного суда Омской области от 27.11.2024 гражданское дело № 2-3103/2024 передано в Арбитражный суд Омской области по подсудности.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2024 исковое заявление ИП ФИО1 принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании 28.01.2025.

Определением арбитражного суда от 28.01.2025 дело признано  подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 25.02.2025, истцу предложено представить письменные возражения на доводы ответчика.

Протокольным определением от 25.02.2025 рассмотрение дела отложено на 20.03.2025 для представления сторонами  дополнительных доказательств.

06.03.2025 в суд от ИП  ФИО2 поступило дополнение к возражениям на исковое заявление.

В судебном заседании 20.03.2025 ИП ФИО2 представил дополнение к возражениям на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении иска.

ИП ФИО1, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Рассмотрев материалы дела, заслушав ответчика в отсутствие неявившегося участника процесса на основании статьи 156 АПК РФ, суд установил следующее.

01.02.2024 между ИП ФИО2 (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключен Договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - основной договор), по которому ответчик будет выступать Продавцом, а истец Покупателем следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение общей площадью ориентировочно 367 кв.м, которое будет образовано путём разделения нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:120102:4132 обшей площадью 1142,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, - на два нежилых помещения.

-  26/1000 доли в общей долевой собственности  на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120102:2141 площадью 25 155 кв.м, на котором расположено указанное выше  нежилое помещение;

- 83/1000 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120102:2141, принадлежащим Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.09.2018, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 01.10.2018 внесена запись № 55:36:120102:2141-55/098/2018-3 (далее - имущество).

Пунктом 2.1.2 Договора стороны определили цену имущества в размере 4 000 000 руб., данное условие является основным и изменению не подлежит.

Пункт 2.1.3 Договора предусматривает, что Покупатель обязуется оплатить Продавцу цену имущества после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Продавца к Покупателю с использованием для расчета банковского аккредитива Сбербанка для осуществления расчётов по сделкам с недвижимостью. Порядок осуществления расчета следующий:

- после заключения сторонами Договора и исполнения Продавцом своих обязательств по передаче имущества в собственность Покупателя, но до представления сторонами в территориальный орган Росреестра в г. Омске (в том числе посредством обращения  в  БУ  МФЦ Омск)  заявлений  и  необходимых документов для  осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Продавца к Покупателю, стороны совместно обращаются в отделение Сбербанка;

-  Покупатель открывает в отделении Сбербанка в г. Омске аккредитив с условием перечисления банком денег Продавцу на указанный им счёт в сумме 3 800 000 руб. после предъявления Продавцом заверенной Росреестром выписки из ЕГРН по имуществу, подтверждающей переход права собственности на имущество к Покупателю;

- сумма обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., уплаченная Покупателем Продавцу на основании заключённого сторонами Договора, засчитывается в счет исполнения обязательства Покупателя оплатить Продавцу цену имущества.

Как указано в пункте 4.1 Договора, согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. В обеспечение исполнения Покупателем будущего обязательства оплатить Продавцу цену имущества по подлежащему заключению основному договору Покупатель обязуется уплатить Продавцу денежную сумму в размере 200 000 руб. при подписании сторонами Договора, в подтверждение чего Продавеу обязан выдать соответствующую расписку.

Если по истечении четырёх месяцев с момента заключения Договора основной договор не будет заключён по причинам, зависящим от Покупателя, то обеспечительный платёж возврату не подлежит, а, если по причинам, зависящим от Продавца, то по истечении указанного срока Продавец обязан возвратить Покупателю сумму обеспечительного платежа.

Как указал истец, во исполнение обязательств по Договору Покупатель 01.02.2024 передал Продавцу обеспечительный платеж в размере 200 000 руб., получение которого подтверждается распиской Продавца.

21.03.2024 в адрес ИП ФИО1 от ИП  ФИО2 поступил для подписания проект основного договора купли-продажи от 15.03.2024, в пункт 1.2.2 которого были внесены существенные изменения в части инженерных сетей.

 Поскольку при подписании основного договора у нового собственника возникнет обязанность предоставлять доступ к таким инженерным сетям и на инженерные сети будет установлено обременение, учитывая, что инженерные сети не переходят в собственность Покупателя, постольку Покупатель будет лишен права без согласования с собственником сетей производить ремонт в данной части помещения, а также будет обязан нести бремя содержания сетей.

В связи с тем, что переговоры о возврате обеспечительного платежа истцу результата не принесли, ИП ФИО1 направил в адрес ИП  ФИО2 претензию от 03.05.2024, оставленную адресатом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из статьи 131 АПК РФ следует, что ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Возражая относительно обоснованности заявленных истцом требований, ответчик указал на следующее.

ИП ФИО1 фактически не приведены какие-либо обстоятельства относительно причин неподписания проекта основного договора, в адрес ИП  ФИО2 не представлялась для подписания проект основного договора в редакции истца.

Таким образом, ИП ФИО1 в одностороннем порядке отказался от Договора, следовательно, отказ от совершения сделки произошел по вине Покупателя.

Относительно утверждения истца о необходимости нотариально заверенного согласия супруги ИП ФИО2 на заключение сделки ответчик пояснил, что таковое условие не было предусмотрено ни Договором, ни проектом основного договора.

Исследовав и оценив обстоятельства спора, представленные в материалы дела  доказательства, в том числе доводы сторон, в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, по общему правилу указанной нормы, обязательственный договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему, и истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные к этому моменту обязательства.

Как указано в пункте 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. При этом из буквального смысла этой нормы очевидно следует, что срок, в который стороны должны заключить основной договор не является сроком действия предварительного договора.

Из взаимосвязи положений данной нормы и пункта 3 статьи 425 ГК РФ следует, что, если одна из сторон успела предъявить требование-оферту о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор созревает и не прекращается истечением срока предварительного договора.

Предъявление требования о заключении основного договора приводит к созреванию обязательства другой стороны о заключении договора, соответственно, в случае инициации одной из сторон процесса заключения основного договора в пределах указанного в договоре или годичного срока обязательство из предварительного договора сохраняется до момента фактического исполнения такого обязательства в добровольном порядке или на основании судебного решения.

Таким образом, предусмотренное нормой пункта 6 статьи 429 ГК РФ условие о сохранение обязательства по заключению основного договора при истечении срока действия предварительного договора соответствует положению пункта 5 статьи 429 ГК РФ ьи на понуждение к заключению основного договора в судебном порядке.

Поскольку срок исполнения сторонами обязательства по заключению основного договора, который следует из пункта 4.1 Договора, истёк 01.06.2024, то есть спустя 4 месяца после заключения Договора, постольку в соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, определяющим срок действия, Договор прекратил своё действие 02.06.2024, что обуславливает отсутствие у его сторон права требовать его расторжения.

Кроме того, по смыслу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)  изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки вышеприведённым нормам в исковом заявлении не указано каких-либо существенных обстоятельств, которые привели к изменению характеристики имущества, существовавшей на момент заключения, после заключения Договора.

Пунктами 1, 2 статьи 287.4 ГК РФ предусмотрено, что собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.

Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ, в силу которых другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ) следует, что стороны при заключении основного договора могут как договориться о некоторых дополнительных условиях, которые не были оговорены в предварительном договоре, так и установить иное содержание тех вдовий, которые они ранее согласовали в предварительном договоре.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Судом установлено, что ИП ФИО1, заключая Договор, определяющий существенные условия основного договора, и не соглашаясь подписывать основной договор в редакции ИП ФИО2, не заявлял о необходимости включения в условия основного   договора   о   предоставлении   Продавцом   нотариально   заверенного согласия супруги собственника имущества на совершение сделки.

Из представленной в материалы дела переписки сторон посредством телефонной программы-мессенджера WhatsApp следует, что ИП ФИО2 выражал согласие на акцепт основного договора в редакции истца, предлагая последнему направить соответствующую оферту, однако ИП ФИО1 отказался от заключения основного договора, отклонив предложение ответчика урегулировать разногласия по спорным условиям сделки.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с разъяснениями пункта 28 Постановления № 49 несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Суд считает, что позиция истца свидетельствует об утрате интереса Покупателя к приобретению имущества, соответственно, исходя из представленных доказательств, следует вывод о том, что вина Продавца в незаключении основного договора отсутствует.

Поскольку в рамках настоящего спора установлено, что Покупатель уклонился от заключения основного договора, отказался согласовывать его условия с Продавцом, который требования о понуждении истца к заключению сделки не заявил, постольку обязательства по заключению основного договора следует считать прекращенными.

Таким образом, на основании установленных в рассматриваемом деле обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении Договора, как необоснованные, удовлетворению не подлежат.

В качестве правового последствия расторжения Договора ИП ФИО1 просит суд взыскать с ИП ФИО2 200 000 руб. внесенного по Договору обеспечительного платежа, квалифицировав его как задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, из приведенных выше положений закона следует, что взыскание суммы задатка со стороны договора, получившей задаток, возможно только при наличии вины этой стороны в неисполнении договора.

Аналогичное положение содержится в пункте 4.1 Договора, согласно которому, если по истечении четырёх месяцев с момента заключения Договора основной договор не будет заключён по причинам, зависящим от Покупателя, то обеспечительный платёж возврату не подлежит, а, если по причинам, зависящим от Продавца, то по истечении указанного срока Продавец обязан возвратить Покупателю сумму обеспечительного платежа

Поскольку судом установлено, что основной договор между сторонами подписан не был по причине отказа истца от его заключения, постольку в удовлетворении требования в указанной части суд отказывает.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

При обращении в суд с настоящим иском ИП ФИО1 в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 7 000 руб.

Из статей 102, 104 АПК РФ следует, что основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок ее возврата устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплачивается в размере 15 000 руб. для физических лиц.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом того, что истцом за обращение в суд с настоящим требованием уплачена государственная пошлины не в полном объеме, с ИП ФИО1 надлежит взыскать в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 101, 102, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области. 

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                         А.Е. Колмогорова