АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

01 ноября 2021 года

Дело №

А55-35703/2020

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2021 года. Полный текст решения изготовлен 01 ноября  2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев 19-26 октября  2021 года   в судебном заседании дело по заявлению   Общества с ограниченной ответственностью "Васильевское"  

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

с участием третьих лиц ФИО2, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, 

ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58

о признании незаконным решения

при участии в заседании

от заявителя  - ФИО59 доверенность от 09.11.2020

от заинтересованного лица – ФИО60 доверенность от 29.12.2020 

от третьих лиц – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Васильевское» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании решения Управления Росреестра по Самарской области от 25.09.2020 №63/009/507/2019-5769 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К. Маркса, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды от 06.08.2019  в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К. Маркса, заключенного между участниками общей долевой собственности на земельный участок в лице уполномоченного ФИО2 и ООО «Васильевское».

         Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление, заинтересованное лицо) против заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве, письменных пояснениях.

         Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, третьи лица извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

        В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 26 октября 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

         Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

         Как следует из материалов дела, 14.09.2017  было проведено общее собрание участников долевой собственности по вопросам, в том числе, заключения договора аренды и согласования его условий земельного участка для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 63:32:0000000:124, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К. Маркса (т.1 л.д.20-21). 

        Уполномоченной  от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения  земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного  кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка со сроком таких полномочий - 3 года избрана ФИО2.

        На собрании 14.09.2017  собственниками было принято решение заключить договор с ООО «Васильевское»   на условиях, предложенных обществом и согласованных общим собранием собственников. 

        Согласно договору аренды земельного участка, заключенному 06.08.2019 (т.1 л.д.23), уполномоченной  от имени участников общей долевой собственности ФИО2 (арендодатели) и  ООО «Васильевское»     (арендатор), арендодатели передают арендатору за плату во временное пользование земельный участок (единое землепользование), расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К. Маркса, кадастровый номер 63:32:0000000:124, категория земель: земли сельскохозяйственного производства, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 29 916 228 кв.м. (п.1). 

        Согласно п.2 договора настоящий договор заключается сроком на 15 лет, с 14 сентября 2017 года по 13 сентября 2032 года.

        Поскольку договор заключается на срок  15   лет, то в силу требований действующего законодательства (п. 2 ст. 609 ГК РФ) он подлежит обязательной государственной регистрации. 

        Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области были направлены уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 28.10.2019 №63/009/507/2019-5769 и уведомление  об отказе в осуществлении  государственного кадастрового учета от 25.09.2020 №63/009/507/2019-5769.

        Основанием отказа в осуществлении  государственного кадастрового учета управлением указано неустранение  причины, препятствующей осуществлении кадастрового учета со ссылкой на  положения ст. 21, 27 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

        В соответствии со статьей 21 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или)   государственной   регистрации   прав,   должны   соответствовать   требованиям, установленным  законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для  государственного кадастрового учета и  (или)  государственной прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре Указанные  документы  должны  содержать  описание  недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны  быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

         В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

         К заявлению обществом был  представлен договор аренды от 06.08.2019, заключенный между ФИО2, действующей от имени участников долевой собственности, и ООО «Васильевское» в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124. Однако в договоре аренды не указана площадь передаваемого в аренду земельного участка.

        Таким образом, в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.     Следовательно, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

        Дополнительно обществом  представлен договор аренды от 06.08.2019 в соответствии с которым, передан в аренду земельный участок площадью 29 916 228 кв.м., категория земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства.

        Однако согласно данным Единого государственного реестра прав площадь земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124 составляет 9 262 052 кв.м.

        Вышеуказанные расхождения препятствуют проведению государственной регистрации, поскольку не позволяют однозначно идентифицировать объект.

        Таким образом, указанные в договоре аренды данные, не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и внести соответствующие сведения о регистрации договора в ЕГРН.

        Иные документы, устраняющие вышеуказанные расхождения, управлению не предоставлены.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона по заявлению №63/009/508/2020-70 от 15.01.2020 государственная регистрация была продлена сроком на 6 месяцев до 15.07.2020.

       Общество не согласно с решением управления об  отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124.

       В обоснование заявленных требований общество считает, что  оспариваемое решение об отказе в осуществлении государственной регистрации  не соответствуют требованиям Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ  и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка.

       По объяснениям заявителя,  в результате технической ошибки первоначально па государственную регистрацию был предоставлен договор без указания площади передаваемого в аренду участка, корректный договор был позднее представлен в управление дополнительно.

       Заявитель ссылается на п.1. ст. 13, п. 5 ст. 14  Федеральною закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей в порядке, определенном данной статьей. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

       Ссылаясь на положения ст.11.8 Земельного кодекса РФ, заявитель  отмечает, что данная норма  направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. В дополнение заявитель  приводит позицию,  сформулированную Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и  примененную судами при разрешении аналогичных споров.

         Заявитель также ссылается на  п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции Закона N 341-ФЗ от 03.08.2018), согласно которому,  в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право па заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В дополнение заявитель ссылается на  аналогичную позицию,  сформулирована Президиумом Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики от 27.11.2019, пункт 31.

         По объяснениям заявителя, на  момент утверждения условий аренды площадь земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124 составляла 29 916 228 м.кв., пункт 2 договора особо оговаривает, что действие договора аренды распространяется на период с момента утверждения условий, то есть с 14 сентября 2017 года. Площадь земельного участка 9 262 052 м.кв. сформирована в результате выделов долей, что само по себе не отменяет и не изменяет условий договора аренды. Новая площадь земельного участка должна быть указана в дополнительных соглашениях к заключенному договору аренды, однако отказ в государственной регистрации препятствует его заключению.

        Заявитель указывает на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для заявителя  и заинтересованных лиц, нарушает их права и законные интересы, в том числе лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 статьи 621 ГК РФ).

        По мнению заявителя, отсутствие государственной регистрации договора препятствует заключению дополнительного соглашения к основному договору, поскольку при отсутствии государственной регистрации оно признается незаключенным и к отношениям между сторонами применяются условия исходного обязательства, а  с другой стороны это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключенным).

        По объяснениям заявителя, в заключенный  сторонами  06 августа 2019 года договор условия договора, в том числе  площадь земельного участка  были перенесены из протокола общего собрания без изменений, поскольку данные условия были утверждены общим собранием, являются существенными условиями договора, не могут быть изменены без проведения нового собрания. При подготовке к заключению договора представителем общества по состоянию на 05.08.2019  получена выписка из ЕГРН о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124  в электронном виде через официальный сайт Росреестра (то есть на дату, непосредственно предшествующей дате заключения договора). Согласно данной выписки площадь земельного участка не изменилась и составляла 29 916 228 м.кв. Впоследствии в Росреестр был сделан еще один запрос, аналогичный предыдущему, и получена выписка по состоянию на  16.09.2019, согласно которой,  площадь участка вновь составила 29 916 228 м.кв (не изменилась). Заявитель утверждает, что подавая документы в октябре 2019 года на регистрацию, не знал и не мог знать, что площадь участка изменится за период рассмотрения заявления в управлении Росреестра. Заявитель обращает внимание на то, что на момент принятия решения собранием условий договора аренды (14.09.2017), на момент заключения договора (06.08.2019) и в момент подачи документов на госрегистрацию площадь земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124 не менялась и составляла 29 916 228 м.кв.

        В обоснование возражений управление считает оспариваемое решение об отказе в осуществлении  государственного кадастрового учета законным и обоснованным. 

Управление указывает на то, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено отсутствие  в договоре аренды  площади передаваемого в аренду земельного участка,   в силу  ч. 3 ст. 607 ГК при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

       По объяснениям управления,  в дополнительно представленном договоре аренды указана площадь земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124, передаваемого в аренду, равная 29 916 228 кв.м. Однако на момент принятия решения об отказе (25.09.2020) согласно данным кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), площадь земельного участка, с кадастровым номером: 63:32:0000000:124, составляла 9 262 052 кв.м. Согласно актуальным данным ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 составляет 8 940 052 кв.м (с учетом произведенных выделов земельных участков).

       Управление указывает на несоответствие земельного участка, указанного в договоре аренды, объекту недвижимости, поставленному на кадастровый учет, и,  как следствие, считает отсутствующими основания для регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером: 63:32:0000000:124.

        Ссылаясь на положения  статьи 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ, согласно которой,  государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется путем внесения в ЕГРН сведений, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, при этом к таким сведениям законом отнесена, в том числе площадь объекта недвижимости (п. 9) ч. 4), управление считает содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (договора), не соответствующим  требованиям действующего законодательства.

       Относительно довода заявителя об изменившейся в результате выделов площади земельного участка, что  не отменяет и не изменяет условий договора аренды, т.к. новая площадь земельного участка должна быть указана в дополнительных соглашениях к заключенному договору аренды, управление указывает на непредставленные на государственную регистрацию дополнительные соглашения к основному договору аренды земельного участка.

        Управление, ссылаясь на п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, указывает на то, что в отношении измененного земельного участка сведения об ограничении прав (обременении) в ЕГРН сохраняются. При этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях (в этом случае одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора). 

       Управление указывает на то, что лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков и измененного земельного участка. Однако в рассматриваемой ситуации ограничения (обременения) права не зарегистрировано в ЕГРН в силу расхождений в площади объекта, указанного в договоре аренды от 06.08.2019, и в данных кадастра недвижимости ЕГРН, не позволяющих однозначно идентифицировать объект. 

        Управление считает  невозможной государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 с прежней площадью (29 916 228 кв.м.) ввиду произведенных выделов земельных участков из исходного. При этом управление считает  государственную  регистрацию договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности,  от 06.08.2019 возможной  при условии заключения дополнительного соглашения к нему, поскольку исходный земельный участок имеет уже иную площадь.

        Суд находит доводы управления обоснованными и отклоняет доводы заявителя исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в реестр записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в реестр. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре.

В статье 27 Закона о регистрации предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Закона.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно положениям статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 14 Федеральною закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу положений подпунктов 6, 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Из содержания пункта 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ следует, что уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству. Полномочия, предусмотренные настоящим пунктом, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В силу положений статьи 18 Закона N 101-ФЗ свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.

Из Закона о регистрации следует, что он регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному Федеральному закону, а также ведением реестра и предоставлением предусмотренных данным Федеральным законом сведений, содержащихся в реестре.

В свою очередь, Закон N 101-ФЗ регулирует отношения, связанные именно с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Положения статьи 14 Закона N 101-ФЗ определяют, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В этой связи, исключается необходимость участия всех участников общей долевой собственности в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в части установления обязанности каждого собственника ранее возникшего земельного пая зарегистрировать свое право. Именно поэтому утвержденный порядок ведения реестра разделяет право каждого участника долевой собственности в отдельные записи независящие друг от друга.

В случае обращения участника общей долевой собственности за государственной регистрацией доли в праве на земельный участок  в реестре будет сделана запись о праве общей долевой собственности, а также запись об обременении данного права арендой.

        Заявитель в обоснование заявленных требований также ссылается на ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно части 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

        Однако в рассматриваемом случае  ограничения (обременения) права арендой не зарегистрировано в ЕГРН в силу расхождений в площади объекта, указанного в договоре аренды земельного участка от 06.08.2019, и в данных кадастра недвижимости ЕГРН, не позволяющих однозначно идентифицировать объект и поэтому ссылка заявителя в обоснование своей позиции на  часть 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ является несостоятельной.

        Из материалов дела усматривается, что в п.1 договора аренды земельного участка, заключенного 06.08.2019 (спустя почти два года после проведения общего собрания участников долевой собственности)  уполномоченной  от имени участников общей долевой собственности ФИО2 (арендодатели) и  ООО «Васильевское»     (арендатор),  указана площадь  земельного участка (единое землепользование), расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К.Маркса, кадастровый номер 63:32:0000000:124 - 29 916 228 кв.м. 

         Сначала на регистрацию был представлен договор аренды от 06.08.2019, в котором   не была указана  площадь передаваемого в аренду земельного участка.

        Согласно представленным заявителем в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - земельном участке (единое землепользование) кадастровый номер 63:32:0000000:124 по состоянию на 05.08.2019, на 16.09.2019 площадь   земельного   участка   действительно  составляла  

29 916 228 кв.м. (т.5 л.д.47, 68).

        В материалы дела Филиалом ФГУП ФКП «Росреестра» по Самарской области представлены имеющиеся в документах кадастра недвижимости выписки из Единого государственного реестра недвижимости – указанного земельного участка по состоянию на 25.07.2018, на 03.10.2018, на 01.02.2018, в которых указана площадь   земельного   участка - 29 916 228 кв.м. (т.6 л.д.166, 189,    т.7 л.д.  6,   т.8 л.д. 25).

        На момент принятия управлением решения об отказе  в осуществлении  государственного кадастрового учета (25.09.2020) согласно данным кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), площадь земельного участка, с кадастровым номером: 63:32:0000000:124, составляла 9 262 052 кв.м. (с учетом произведенных выделов земельных участков за период  до принятия управлением решения на основании обращения общества с заявлением о государственной регистрации права).

         Согласно актуальным данным ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 составляет 8 940 052 кв.м (с учетом произведенных выделов земельных участков за период  до и после принятия решения управлением на основании обращения общества с заявлением о государственной регистрации права).

         Представленные Филиалом ФГУП ФКП «Росреестра» по Самарской области в материалы дела выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (том 6 л.д. 1-144), данные  кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости  (подтверждается площадь  8 940 052 кв.м) (т. 6, 145-206, т. 7 л.д.1-190, т. 8 л.д.1-110, 114-166 CD-диски) свидетельствуют о произведенных выделах участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения  в счет своей земельной доли или своих земельных долей в период  до и после принятия решения управлением на основании обращения общества с заявлением о государственной регистрации права с последующем отчуждением долей  (заключены договоры купли-продажи, дарения, перешли в порядке наследования) и об изменении площади земельного  участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 в сторону уменьшения (т. 6, 145-206, т. 7 л.д.1-190, т. 8 л.д.1-110, 114-166 CD-диски).

        Исходя из изложенного,  суд считает обоснованными доводы управления о  невозможной государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 с прежней площадью (29 916 228 кв.м.) ввиду произведенных выделов земельных участков из исходного на момент рассмотрения управлением документов, представленных с заявлением  о регистрации права и принятия решения по ним. Более того, регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:32:0000000:124 с прежней площадью (29 916 228 кв.м.) приведет к отражению недостоверных сведений в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

        При таких обстоятельствах,  суд приходит к выводу о соответствии закону решения Управления Росреестра по Самарской области от 25.09.2020 №63/009/507/2019-5769 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:124, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. К. Маркса, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

       При указанных обстоятельствах,  в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

       Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.     Выдать заявителю справку на возврат излишне  уплаченной по платежному поручению от 07.12.2020 №2306 госпошлины в сумме 3000 руб.

Руководствуясь ст.  110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

     Выдать заявителю справку на возврат излишне  уплаченной по платежному поручению от 07.12.2020 №2306 госпошлины в сумме 3000 руб.

     Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1