АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело №А84-4074/2019

19 июня 2020 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 15 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2020 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Ларанд ЛТД»: ФИО2 по доверенности №102 от 06.06.2019;

от ДИЗО: ФИО3 по доверенности №04 от 09.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании дело, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Ларанд ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третье лицо: Правительство Севастополя, 

о признании права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Ларанд ЛТД» (далее – истец, общество, ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском (с учетом уточнения) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, ДИЗО, департамент) о признании за обществом права собственности на объект незавершенного строительства - «Детский туристическо-рекреационный комплекс в районе пляжа Орловка, Нахимовский район, г. Севастополь», расположенный на земельном участке в районе пляжа в с. Орловка, кадастровый номер земельного участка 91:04:030001:26, в состав которого входят возведенные согласно проекту строительства сооружения:

- система электроснабжения, которая включает комплексную трансформаторную подстанцию (КТП) площадью 16,1 квадратных метров, дизельную электростанцию (ДЭС) площадью 20 квадратных метров, кабели силовые 2410 метров, шесть высоковольтных железобетонных опор линии электропередачи, шесть железобетонных опор уличного освещения, оборудование и фурнитуру;

- системы водопровода и канализации, которые включают канализационную насосную станцию (КНС) площадью 7,7 квадратных метров, шесть колодцев канализационных, 2200 метров водопроводных трубопроводов, 2000 метров канализационных трубопроводов, оборудование и фурнитуру.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя.

Правительство, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания, явку не обеспечило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях, а представитель ДИЗО возражал против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Качинского поселкового совета от 09.04.2010 №1852 Качинский поселковый Совет Нахимовского района города Севастополя (арендодатель) и ООО «Производственно-коммерческая фирма «Ларанд ЛТД» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.08.2010 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения согласно 1.17 УКЦИЗ (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен на срок 50 лет. 

В разделе 4 договора сторонами согласован размер арендной платы и порядок ее оплаты.

Пунктами 5.1, 5.2 договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса, для использования на землях рекреационного назначения.

В силу  подпункте 9.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2012) арендатор обязан:

- соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли,

- использовать земельный участок строго по целевому назначению,

- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 4.1 целевому назначению – в течении 5 лет до 01.06.2015 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если  в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся  соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В соответствии с пунктом 10.1 договора арендатор принимает на себя обязательства по участию в развитии социальной инфраструктуры сел, поселкового Совета, в соответствиями с условиями данного договора. 

Согласно пункту 12.3 договора его действие прекращается  путем его расторжения в том числе по решению  суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует  его использованию. 

Пунктом 12.4 договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором земельного участка в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; неиспользование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд  (статья 416 ГК Украины).

В случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить арендодателю штраф в размере трехкратной годовой арендной платы. 

Если арендатор в течение одного месяца не устранил указанные нарушения и не уплатил штраф, то договор аренды расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. В случае, если арендатор в течение сроков, определенных в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. Сторона, которая нарушила обязательство, освобождается от ответственности, если она докажет, что это нарушение произошло не по ее вине (пункты 13.6, 13.7, 13.9 договора).

Согласно пункту 14.1 договора он вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован 12.08.2010 под № 041088600182.

По акту приема-передачи земельного участка от 28.07.2010 арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 3,500 га, расположенный в районе лагеря «Нахимовец» с. Орловка.

Управлением городского строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации 27.02.2012 выданы обществу Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка площадью 3,5 га для строительства детского туристическо-рекреационного комплекса.

Между ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» и ООО «ПИ «Гражданпроект» 26.04.2012 заключен договор №120222. Согласно п. 1.1. проектного договора генпроектировщик принял на себя обязательства по заданию заказчика разработать проектную документацию по объекту «Детский туристическо-рекреационный комплекс», с. Орловка г. Севастополь.

По результатам исполнения проектного договора 06.08.2013 между сторонами договора был подписан акт приема-передачи выполненных работ.

Между ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» и ООО «НПКП «Югрыброект» 12.08.2013 заключен договор №65/18. Согласно пункту 1.1. договора подрядчик обязуется составить сметную документацию для целей осуществления строительства Детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа Орловка, Нахимовский район г. Севастополь (1-й этап строительства), а заказчик обязуется принять и оплатить результат выполненных работ.

15.08.2013 общество подало в Инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе декларацию о начале выполнения строительных работ: 1-го этапа строительства детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, Нахимовский район, г, Севастополь, Декларация зарегистрирована под номером СТ083132250959.

Как следует из Декларации на 1-м этапе строительства детского туристическо- рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, Нахимовский район, г. Севастополь были запроектированы следующие здания и сооружения:

1) Блок 1. Здание столовой на 260 мест с летними площадками для отдыха на террасе в уровне 2-го этажа, площадь 1097 кв.м.

2) Блок 3. Здание игровых залов и кружковых комнат с летними площадками для отдыха на террасе в уровне 2-го этажа, площадь 682 кв.м.

3) Блок 5. Санитарно-бытовой блок с летними площадками для отдыха на террасе в уровне 2-го этажа, площадь 236 кв.м.

4) Блок 6. Здания склада для хранения инвентаря, площадь 636 кв.м.

5) Блок 7. Блок санузлов и открытых душевых с наблюдательной вышкой для спасателей, площадь 59 кв.м.

6) Блок 8. Блок санузлов и открытых душевых, площадь 53 кв.м.

7) КПП, площадь 10 кв.м.

8) Канализационная насосная станция подземная, площадь 7,7 кв.м.

9) Трансформаторная подстанция, площадь 16.1 кв.м.

10) Дизельная электростанция, площадь 20 кв.м.

11) Блок 2. Здание игровых залов и кружковых комнат с летними площадками для отдыха на террасе в уровне 2-го этажа, площадь 682 кв.м.

12) Блок 4. Санитарно-бытовой блок с летним площадками для отдыха на террасе в уровне 2-го этажа, площадь 236 кв.м.

13) Соединительный переход между санитарными блоками в уровне 2-го этажа, площадь 57 кв.м.

14) Открытая эстрада, площадь 102 кв.м.

Между ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» и ООО «Севтехнострой» 28.07.2014 заключены договоры подряда.

По результатам исполнения подрядной организацией принятых на себя обязательств по договорам были возведены строения и сооружения 1-го этапа строительства детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, Нахимовский район, г. Севастополь:

- система водопровода и канализации, состоящая из: КНС пл. 7,7 м2 (канализационная насосная станция), 6 колодцев канализационных, 2250 м канализационных трубопроводов, оборудования и фурнитуры;

- система электроснабжения, состоящая из: КТП пл. 16,1 м2 (комплексная трансформаторная подстанция), ДЭС пл. 20 м2 (дизельной электростанции), кабелей силовых 2410 м, шести опор высоковольтной линии электропередачи (железобетонные опоры с монолитным бетонным фундаментом), шести железобетонных опор уличного освещения, оборудования и фурнитуры.

Между ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» и ООО «Империал Эксперт» 10.04.2018 заключен договор о проведении строительно-технического исследования. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: имеются ли на земельном участке площадью 3,5000 га, расположенном в районе пляжа в с. Орловка, кадастровый номер 91:04:030001:26, объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства.

На земельном участке, расположенном в районе пляжа в с. Орловка, кадастровый номер земельного участка 91:04:030001:26, имеется объект капитального строительства (объект незавершённого строительства со степенью строительной готовности равной 34,25%) - объект недвижимости «Детский туристическо- рекреационный комплекс в районе пляжа Орловка, Нахимовский район, г. Севастополь», в состав которого на данной стадии строительства входят возведенные согласно проекту сооружения:

1) система водопровода и канализации, состоящая из: КНС пл. 7,7 м2 (канализационная насосная станция), 6 колодцев канализационных, 2250 м канализационных трубопроводов, оборудования и фурнитуры;

2) система электроснабжения, состоящая из: КТП пл. 16,1 м2 (комплексная трансформаторная подстанция), ДЭС пл. 20 м2 (дизельной электростанции), кабелей силовых 2410 м, шести опор высоковольтной линии электропередачи (железобетонные опоры с монолитным бетонным фундаментом), шести железобетонных опор уличного освещения, оборудования и фурнитуры.

Решением от 19.07.2017 по делу №А84-1546/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2018, Арбитражный суд города Севастополя расторг договор аренды от 05.08.2010 земельного участка площадью 3,5000 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), заключенный между Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя и ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» на основании решения Качинского поссовета от 09.04.2010 № 1852, зарегистрированный Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра» в Государственном реестре земель 12.08.2010 под № 041088600182, обязал общество возвратить ДИЗО,  освободив за счет собственных средств, и привести в пригодное для дальнейшего использования земельный участок площадью 3,5000 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), расположенный в районе пляжа в с. Орловка, предоставленный в аренду ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» на основании договора аренды земельного участка от 05.08.2010, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра» в Государственном реестре земель 12.08.2010 под № 041088600182, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2018 по делу №А84-1546/2017, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019, решение арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2018 по делу №А84-1546/2017 решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 по делу №А84-1546/2017 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.04.2019 решение арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 отменены, а обществу отказано в удовлетворении заявления о пересмотре решения арбитражного суда города Севастополя от  19.07.2017 по делу №А84-1546/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Ссылаясь на то, что им на законных основаниях возведён объект недвижимости – объект не завершённого строительства, ООО «ПКФ «Ларанд Лтд» обратилось с настоящим иском в суд.

Суд счёл требование не подлежащим удовлетворению в свете следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Под строительством в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит к объектам капитального строительства. 

Таким образом, право собственности на вновь созданные объекты капитального строительства, имеющие признаки недвижимого имущества, возникает при условии предоставления земельного участка под строительство и соблюдения установленного порядка создания таких объектов.

Между Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя и ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» был заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2010 для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения согласно 1.17 УКЦИЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя  от 19.07.2017 по делу №84-1546/2017 удовлетворен иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО «ПКФ «Ларанд ЛТД» о расторжении договора аренды от 05.08.2010 земельного участка площадью 3,5000 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), предоставленного для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка.

При рассмотрении названного дела суд установил, что представленные в материалы дела доказательства не подтверждают наличия на земельном участке объектов, в том числе сходных по строению  к объекту строительства или относящихся к комплексу объекта «Детский туристическо-рекреационный комплекс», общество в течение 5 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка не приступило к строительству объекта, в то время как, разработка проектной документации уже входила в срок освоения земельного участка по договору. Данные нарушения свидетельствовали о нецелевом использовании земельного участка. Целью заключения спорного договора аренды земли являлось, в конечном счете, обеспечение публичных нужд (развитие социальной инфраструктуры), которая не была достигнута.

В силу статьи 69 АПК РФ данные обстоятельства являются преюдициально установленными и не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении судом настоящего дела.

Как уже ранее указано, земельный участок, который был предоставлен договором аренды от 05.08.2010 и на котором расположены спорные объекты, относится к рекреационным землям и предоставлен для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка.

Согласно заключению судебной экспертизы от 18.03.2020 №96-С на земельном участке, площадью пл. 3,5 га в районе пляжа с. Орловка в г. Севастополе, кадастровый номер 91:04:030001:26, имеется незавершённый строительством капитальный объект «Детский туристическо-рекреационный комплекс в районе пляжа Орловка, Нахимовский район, г. Севастополь», в состав которого, на данной стадии строительства, входят возведенные согласно проекта сооружения:

- система электроснабжения, которая включает: КТП пл. 16,1 м2 (комплексная трансформаторная подстанция, технически представляющая собой капитальный объект недвижимости, так как конструктивно прочно связана с землёй, перемещение которого невозможно без нанесения ему несоразмерного ущерба), ДЭС пл. 20 м2 (дизельную электростанцию), кабели силовые 2410 м, шесть высоковольтных железобетонных опор линии электропередачи, шесть железобетонных опор уличного освещения, оборудование и фурнитуру;

- системы водопровода и канализации, которые включает: КНС пл. 7,7 м2 (канализационную насосную станцию), шесть колодцев канализационных, 2200 м водопроводных трубопроводов, 2000 м канализационных трубопроводов, оборудование и фурнитуру.

Эксперт в заключении указывает, что процент (степень) строительной готовности объекта незавершенного строительства «Детский туристическо-рекреационный комплекс в районе пляжа Орловка, Нахимовского района, г. Севастополь», расположенного на земельном участке в районе пляжа с. Орловка, кадастровый номер земельного участка 91:04:030001:26 составляет 32,16%. 

Расположенные на земельном участке трансформаторная подстанция, канализационная насосная станция не являются теми объектами, возведение которых предусмотрено в качестве объектов строительства рекреационного комплекса, и степень готовности которых позволяла бы идентифицировать их в качестве именно того объекта, о котором заявляет общество.

Сети инженерно-технического обеспечения подразделяются на внутренние, которые расположены в пределах здания, и внешние (наружные), расположенные за его пределами.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Общий порядок отнесения объектов и сооружений к недвижимому имуществу, установления существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, установлен Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Этим же нормативным актом определены органы, осуществляющие такие полномочия - органы кадастрового учета, которые одновременно ведут и кадастровый учет недвижимого имущества.

Понятие сооружение раскрыто в пункте 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому, сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденных Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 №359, к сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Эксперт в заключении сделал вывод, что учитывая, что под понятием «объект» принимается объект в целом «Детский туристическо-рекреационный комплекс, расположенный в районе пляжа Орловка, Нахимовской район, г. Севастополь», а расположение - смонтированные сети (как в границах земельного участка с кадастровым номером 91:04:030001:26, так и вне его), являются первоначальными подготовительными действиями, связанными с выполнением работ на земельном участке для достижения целей, указанных в договоре аренды, части системы водопровода, канализации и система электроснабжения, расположенные за пределами земельного участка с кадастровым номером 91:04:030001:26 связанны с обустройством территории и подготовкой ее к состоянию, годному к эксплуатации с запланированной целью.

Согласно проектной документации трансформаторная подстанция, канализационная насосная станция  не входили в состав комплекса объекта строительства, не относились к малым архитектурным формам, являлись лишь частью благоустройства и предназначены для обеспечения функционирования объектов строительства – целостного имущественного комплекса.

Вспомогательный характер спорных сооружений подтверждает их функциональное назначение, отличное от назначения тех объектов, для обслуживания которых они должны были использоваться, и то, что спорные сооружения предназначены исключительно для обслуживания комплексов зданий – столовой, игровых залов, санитарно-бытовых блоков, склада, санузлов, которые подлежали строительству в соответствии с договором аренды от 05.08.2010 земельного участка, и не могли быть использованы никак иначе при отсутствии объекта для обслуживания, для которого они предназначены.

Спорные сооружения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему объекту «Детский туристическо-рекреационный комплекс», который не построен, а потому оснований для удовлетворения предъявленных требований у суда не имеется.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по иску и оплате экспертизы относятся на общество.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья 

Н.А. Морозова