ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-49813/2021

23 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 марта 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 16.03.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1734/2022)  ООО "КАИФ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу № А56- 49813/2021 (судья Балакир М.В.), принятое по заявлению ООО "КАИФ" к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области 3-и лица: Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании незаконным бездействие, обязании совершить юридически значимые действия, взыскании денежной суммы

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Каиф» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным бездействия заинтересованного лица, выразившееся в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; обязании заинтересованное лицо совершить юридически значимые действия, заключающиеся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости и в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; взыскании с Администрации в пользу заявителя на случай неисполнения решения арбитражного суда по настоящему заявлению денежную сумму в размере 1 000,00 рублей за каждый день неисполнения решения, начиная с даты объявления его резолютивной части. 

Определением от 18.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Решением от 07.12.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением, ООО "КАИФ" обратилось  с апелляционной жалобой об его отмене, 

В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержал. Представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель третьего лица просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование «Всеволожское городское поселение») на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 5539/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание). 

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, администрация муниципального образования «Всеволожское городское поселение» (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения № 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую. 

Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют указанные помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7 956 503 руб. 66 коп. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения. 

Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован не был. 

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 03.07.2017 по делу № А56-6384/2013, Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета. 

Начальник отдела УМИ ФИО2 и его заместитель ФИО3 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1), к зачету принимается денежная сумма в размере 5 767 829 руб. 38 коп. (пункт 2), зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3). 

Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5 767 829 руб. 38 коп. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело № А56-4185/2014). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу № А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано. 

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация, с учетом уточнения 12.05.2014 своего требования в рамках дела № А56-6384/2013, обратилась в суд с иском к Обществу о взыскании 6 135 660 руб. арендной платы за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, 6 878 308 руб. 47 коп. пеней, 4 412 174 руб. 75 коп. пеней за период с 10.01.2010 по 20.12.2016, а также о расторжении договора аренды. 

Решением от 03.07.2017 по делу № А56-6384/2013 принят отказ администрации муниципального образования «Город Всеволожск» от иска в части взыскания 6 135 660 руб. задолженности и расторжения договора, в части требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2015 по 20.12.2016 иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано, поскольку при зачете суммы, указанной в акте о зачете, оснований для начисления неустойки не имеется, а уплаченная в спорный период неустойка в размере 23 622 руб. 59 коп. покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендной платы за период с 12.01.2010 по 25.02.2010, 11.02.2010 по 25.02.2010. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017 установлено, что Общество 22.12.2016 обратилось с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Этим решением суд признал незаконным бездействие Совета и Администрации, выразившееся в несовершении юридических действий по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: 

<

...>, обязал Совет и Администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с учетом того, что Общество передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: 

<

...>, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, в деле № А56-138007/2018 рассматривается иск Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

В ходе рассмотрения дела № А56-138007/2018 при новом рассмотрении судом установлено, что основные разногласия сторон касаются того, что является предметом выкупа – помещения или доля в праве, а также стоимости выкупаемого объекта. 

Заявитель, полагая, что бездействие Администрации, выражающееся в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что помещения не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости. 

Истец считает, что в силу прямого указания Закона №159-ФЗ объектом купли-продажи должно быть отдельно сформированное помещение, в связи с чем полагал необходимым возложить на Администрацию обязанность сформировать эти помещения в качестве самостоятельного объекта. По мнению истца, доля в праве не может быть объектом выкупа по Закону №159-ФЗ.

Администрация полагает, что поскольку здание находится в долевой собственности, предметом выкупа может быть только доля в праве, а обязанности выделять указанную долю из общего имущества и формировать отдельный объект недвижимости, у нее не имеется.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

В рамках дела А56-138007/2018 судом установлено, что объектом продажи является указанная доля в праве, включающая в себя помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>. Доводы истца о том, что реальный размер арендуемых помещений не соответствует фактическим обмерам помещений отклонены судом, как не имеющие правового значения, поскольку судом установлено, что долю в праве Администрации в размере 5539/29423 формируют только те помещения, которые переданы Обществу в аренду, а именно помещения №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127. Никакие иные объекты в указанную долю не входят. Спора относительно фактически арендуемых и занимаемых помещений между сторонами не имеется. Ввиду изложенного арифметические изменения в размере доли не приведут к изменению реально занимаемых Обществом площадей. 

На момент рассмотрения дела суд исходил из тех сведений об объектах недвижимости, которые указаны в ЕГРН. Оснований исходить из иного размера доли в праве или площади помещений, чем указано в ЕГРН, у суда не имеется.

Как правильно указал суд в решении, подписывая договор аренды в 2007 году, заявитель согласился с его условиями, дополнительных соглашений не заключал. Из материалов дела видно, что помещения были приняты Обществом без каких-либо замечаний относительно их площади, являясь арендатором помещений в течение значительного периода времени, Общество должно было быть осведомлено о несоответствии площади, отраженной в договоре, их фактической площади. 

Судом установлено, что все здание торгового центра общей площадью 2942,3 кв. м, в котором находятся выкупаемые Обществом помещения, поставлено на государственный кадастровый учет 06.07.2012, в связи с чем ему присвоен кадастровый номер 47.07:1302077:352, при этом в разделе «кадастровые номера помещений, машиномест, расположенных в здании» указаны следующие номера: 47:07:1302077:1449, с 47:07:1302077:1451 по 47:07:1302077:1453. Помещения не были поставлены на кадастровый учет по причине отказов регистрирующего органа, так как произошло наложение вновь образуемых вторичных объектов на другие уже поставленные на кадастровый учет вышеуказанные объекты (решение Управления Росреестра от 28.02.2018) 

На момент рассмотрения дела по существу согласно выписке ЕГРП МО «Город Всеволожск» имеет в собственности не 540 кв.м, а долю 5539 из общей площади 29423 и поставить объект 540 кв.м, на кадастровый учет не представляется возможным, поскольку у сособственников выкуплены доли.

При этом Законом № 159-ФЗ не предусмотрено обязанности уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия, заключающиеся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете арендуемого помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате учета помещения.

Требование о заключении дополнительного соглашения не подлежит удовлетворению, поскольку из материалов дела следует и установлено судом, что на момент рассмотрения дела по существу договор аренды прекратил свое действие, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на 20.05.2021.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.12.2021  по делу №  А56-49813/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

К.В. Галенкина