Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-1031/2017

г. Владивосток

13 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2017 года.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей С.Н. Горбачевой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Корякского сельского поселения в лице Администрации Корякского сельского поселения,

апелляционное производство № 05АП-5851/2017

на решение от 29.06.2017 

судьи А.А. Копыловой

по делу № А24-1031/2017 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Корякскому сельскому поселению в лице администрации Корякского сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, оформленного сообщением от 13.12.2016 №41/001/001/2016-2869, об обязании погасить (аннулировать) запись от 08.04.2016 №41-41/001-41/002/007/2016-49/1У по принятию на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества и об обязании произвести государственную регистрацию права,

при участии:

от ООО «КАМ-ЛТД»: представитель ФИО2 по доверенности от 14.06.2017, сроком действия на 1 год;

от Корякского сельского поселения в лице администрации Корякского сельского поселения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД» (далее – заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением (с учетом письменных уточнений от 31.03.2017) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 13.12.2016 №41/001/001/2016-2869, в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение тепловые сети (от котельной №3), кадастровый номер 41:05:0101026:643, номер кадастрового квартала 41:05:0101026, имеющий местоположение: Камчатский край, Елизовский район, Корякское сельское поселение, п. Зеленый.

          В качестве способа восстановления своего нарушенного права заявитель просил:

- обязать управление и Корякское сельское поселение в лице администрации Корякского сельского поселения (далее – администрация) погасить (аннулировать) запись от 08.04.2016 №41-41/001-41/002/007/2016-49/1У по принятию на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества: сооружения тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:643; 

- обязать управление произвести государственную регистрацию права заявителя на объект недвижимости: сооружение тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:643 и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

          Решением Арбитражного суда Камчатского края от 29.06.2017 заявленные требования удовлетворены частично, в том числе: отказ управления признан незаконным и на Росреестр возложена обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества. В остальной части заявленных требований отказано.

          Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что в договоре купли-продажи имущества от 27.05.2009 не содержатся данные, позволяющие определенно установить спорное недвижимое имущество, которое было передано покупателю. Полагает, что сведения, указанные в документах о проведении внутреннего (бухгалтерского) учета продавца, справке администрации от 06.04.2016 №780 и технических паспортах, изготовленных в 2012 году, не позволяют идентифицировать спорные объекты. Отмечает, что судом первой инстанции не были исследованы условия заключения договора №11 от 15.02.1995. Ссылается на избрание заявителем ненадлежащего способа зашиты своих нарушенных прав. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, договор купли-продажи от 27.05.2009 не содержит ограничений, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2008 №296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 17.12.2009 №323-ФЗ.

          Управление по тексту представленного в материалы дела отзыва доводы апелляционной жалобы поддержало, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

          Заявитель в представленном в материалы дела письменном отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.

          Регистрирующий орган и администрация, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, управление письменно ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия по имеющимся в материалах дела документам.

          Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

          15.02.1995 между Комитетом по управлению госимуществом Корякского района Камчатской области и унитарным муниципальным предприятием коммунального хозяйства «Темп» (далее – УМПКХ «Темп») был заключен договор №11, в соответствии с пунктом 1.1 которого комитет на основании статьи 113 Гражданского кодекса РФ закрепляет за предприятием на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество. 

          Согласно приложению I к данному договору в перечень имущества предприятия были включены здание бытовой котельной, теплотрассы, водопроводная сеть, водонапорная башня п. Зелёный.

          Решением Арбитражного суда Камчатской области от 21.05.2007 по делу №А24-5322/06-20 УМПКХ «Темп» было признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него была введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО3 

          В рамках конкурсного производства собранием кредитором было утверждено положение о продаже посредством публичного предложения имущества должника УМПКХ «Темп», утвержденное протоколом от 07.05.2009 №14, на основании которого единым лотом №1 «здание бытовой котельной лит.А (п. Зелёный), нежилые помещения поз.1-4, 7-11 в здании котельной (п. Ц. Коряки, ул. Геологи), здание котельной лит.А, А1 (п. Ц. Коряки), здание котельной ЖКХ лит.А (п. Ц. Коряки), сооружение водонасосная станция (п. Сев. Коряки), теплотрассы, водпроводные и канализационные сети, благоустройство (п. Ц. Коряки, п. Зелёный)» имущество должника было реализовано с торгов.

          По результатам продажи имущества между УМПКХ «Темп» (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор №2 (купли-продажи имущества) от 27.05.2009, по условиям пункта 1.1 которого продавец продает, а покупатель на условиях настоящего договора приобретает в собственность следующие объекты имущества: 

- теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, благоустройство, адрес: Елизовский район Камчатского края, с. Коряки, характеристики которых указаны в приложениях к настоящему договору; 

- теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, п. Зеленый, характеристики которых указаны в приложениях к настоящему договору. 

          Цена за объекты, указанные в пункте 1.1 договора, составила 1709581,00 руб. (пункт 2.1. договора), которые были перечислены заявителем платежными поручениями №25 от 04.06.2009 на сумму 1663305,58 руб. и №4 от 05.06.2009 на сумму 454289,38 руб.

          04.06.2009 стороны договора подписали акт приема-передачи, согласно которому покупатель принял в собственность объекты, а продавец передал объекты, поименованные в пункте 1.1 договора.

          15.07.2012 в отношении объекта «тепловые сети от котельной №3», расположенного в пос. Зелёный Елизовского района, на основании заявки общества осуществлена техническая инвентаризация, согласно которой объекту присвоен инвентарный номер №13482 и установлено, что протяженность подземной прокладки составляет 2805 м, количество колодцев – 51, действительная стоимость – 278188 руб. 

          Одновременно на основании данных технического учета, проведенного Государственным унитарным предприятием «Камчатское краевое бюро технической инвентаризации», осуществлен кадастровый учет данного объекта, а 26.02.2016 названный объект внесен в государственный кадастр недвижимости за кадастровым номером 41:05:0101026:643.

          25.03.2016 Корякское сельское поселение обратилось в Росреестр с заявлением о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости – сооружение, тепловая сеть лит. II протяженностью 2805,0 м, смотровые колодцы 51 штука», кадастровый номер 41:05:0101026:643, адрес: Камчатский край, р-н Елизовский, п. Зелёный.

          Рассмотрев данное заявление и приложенные к нему документы, государственный регистратор 08.04.2016 внес в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №41-41/001-41/002/007/2016-49/1У о принятии спорного объекта недвижимости на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества.

          20.07.2016 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение тепловые сети, имеющий местоположение: Камчатский край, район Елизовский, Корякское сельское поселение, п. Зеленый, кадастровый номер 41:05:0101026:643.

          Уведомлением от 03.08.2016 №41/001/001/2016-2869 государственная регистрация была приостановлена на срок до 02.09.2016 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) по причине отсутствия государственной регистрации права УМПКХ «Темп» на спорный объект недвижимости, отсутствия обращения второй стороны договора – УМПКХ «Темп» о государственной регистрации перехода права собственности, непредставления второго экземпляра подлинного договора купли-продажи, невозможности идентифицировать объект недвижимости в представленном приложении №2 к договору, непредставления документов о начальной цене продажи, отчета об оценке имущества и доказательств исполнения финансовых обязательств по договору, отсутствия документов о том, что спорная сделка не является крупной для общества, и невозможности установить земельный участок, на котором расположены тепловые сети.

          Уведомлением от 02.09.2016 №41/001/001/2016-2869 государственная регистрация права собственности на спорный объект была приостановлена на основании заявления общества от 31.08.2016 сроком по 30.11.2016.

          По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр пришел к выводу о том, что причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, в связи с чем сообщением от 13.12.2016 №41/001/001/2016-2869 отказал в государственной регистрации права на основании абзацев 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ. 

          Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

          Удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным отказа государственного регистратора, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости возникло у УМПКХ «Темп» до вступления в силу Закона №122-ФЗ, в связи с чем является юридическим действительным, а ликвидация продавца в результате банкротства не может препятствовать государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, включенный в конкурсную массу и приобретенный обществом посредством публичных процедур, законность и обоснованность которых не оспорена и нашла отражение в материалах дела о банкротстве. Не находя оснований для восстановления прав и законных интересов общества путем аннулирования записи о принятии на учет спорного объекта как бесхозяйного, арбитражный суд посчитал, что данный способ восстановления нарушенного права не связан с предметом спора.      

          Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.

          По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

          В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

          В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

          Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

          Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

          Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

          В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действующей в рассматриваемый период) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

          В силу статьи 4 названного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 

          Из пункта 1 статьи 6 этого же Закона следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

          Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение десяти рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом (пункт 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ).

          В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 16 названного Закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

          К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

          Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен пунктом 1 статьи 17 названного Закона и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац 9); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

          Из оспариваемого решения усматривается, что основанием для его принятия послужило отсутствие заявления продавца (УМПКХ «Темп»), отсутствие регистрации ранее возникших прав продавца на спорный объект недвижимого имущества, не предоставление документов, подтверждающих финансовое исполнение обязательств покупателя по сделке, невозможность однозначной идентификации предмета сделки, а также не предоставление иных документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на заявленный объект.

          Не соглашаясь с выводами государственного регистратора, и, поддерживая позицию суда первой инстанции, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

          Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №10/22) разъяснили, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. 

          Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. 

          Материалами дела подтверждается, что УМПКХ «Темп» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Камчатской области от 21.05.2007 по делу №А24-5322/06-20 и определений арбитражного суда от 23.05.2008, от 22.05.2009 по этому же делу, передал, а заявитель принял по акту приема-передачи от 04.06.2009, в том числе теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, расположенные по адресу: Елизовский район Камчатского края, п. Зелёный.

          Определением арбитражного суда от 28.08.2009 по делу №А24-5322/2006 конкурсное производство в отношении УМПКХ «Темп» было завершено, и 10.09.2009 в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ликвидации должника.

          Принимая во внимание, что на дату обращения общества с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости «сооружение: тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:643, местоположение: Камчатский край, р-н Елизовский, Корякское сельское поселение, п. Зелёный» УМПКХ «Темп» было ликвидировано, указание регистрирующего органа на необходимость обращения двух сторон договора купли-продажи от 27.05.2009 с заявлением о государственной регистрации перехода права признаётся апелляционной коллегией несостоятельным и противоречащим разъяснениям Постановления Пленума №10/22.

          Оценивая вывод государственного регистратора об отсутствии в ЕГРП сведений о правах УМПКХ «Темп» на спорный объект недвижимости, что также явилось основанием для принятия оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции установил следующее.

          Согласно пункту 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, город Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в приложении №3 к данному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

          Пунктом 1 приложения №3 указанного Постановления объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт таких объектов, отнесены к муниципальному имуществу.         

          По правилам статьи 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

          Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (пункт 1 статьи 299 ГК РФ).

          В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон №161-ФЗ) унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

          Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.

          Материалами дела подтверждается, что спорный объект был закреплен за УМПКХ «Темп» органом по управлению муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения на основании договора от 15.02.1995, в соответствии с пунктом 4.2 которого имущество считается закрепленным на праве хозяйственного ведения с момента заключения настоящего договора, то есть с 15.02.1995.

          Таким образом, учитывая, что право муниципальной собственности в отношении спорного объекта возникло в силу закона до вступления в силу Закона №122-ФЗ, и собственник такого имущества распорядился им путем закрепления за муниципальным унитарным предприятием, у которого в силу закона и заключенного договора право хозяйственного ведения возникло с момента подписания договора, что также имело место быть до вступления в силу Закона №122-ФЗ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие права признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации ранее возникшего права. 

          Соответственно отсутствие в ЕГРП сведений о правах УМПКХ «Темп» на спорный объект недвижимости не могло послужить основанием для принятия оспариваемого решения.

          Довод Росреестра о том, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт 1 статьи 6 Закона №122-ФЗ и не учел, что в силу абзаца 4 пункта 2 статьи 13 названного Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав, судебной коллегией отклоняется.

          Действительно, из буквального прочтения пункта 1 статьи 6 Закона №122-ФЗ следует, что государственная регистрация ранее возникшего права проводится по желанию обладателя такого права, а пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано одновременно с заявлением на государственную регистрацию перехода такого права. 

          Между тем УМПКХ «Темп» ликвидировано, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о государственной регистрации перехода права, на что было указано ранее.

          В этой связи, учитывая, что Законом №122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в данном случае могут быть применены разъяснения, сформулированные в пункте 62 Постановления Пленума №10/22.

          Принимая во внимание, что факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, то право собственности у покупателя - общества, возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

          При таких условиях отказ в государственной регистрации перехода права собственности по вышеназванному основанию (отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на имущество) противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

          Делая указанный вывод, апелляционная коллегия отмечает, что договор купли-продажи имущества №2 от 27.05.2009, представленный на государственную регистрацию в качестве правового основания, был заключен в рамках процедуры банкротства УМПКХ «Темп».

          Как установлено пунктом 1 статьи 7 Закона №161-ФЗ, унитарное предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

          Согласно пункту 2 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон №127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

          Пунктом 1 статьи 131 названного Закона предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

          Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (пункт 2 статьи 131 Закона №127-ФЗ).

          Анализ имеющихся в материалах дела документов показывает, что теплотрассы в п. Зеленый Елизовского района Камчатского края были реализованы конкурсным управляющим УМПКХ «Темп» посредством публичного предложения на основании утвержденного протоколом собрания кредиторов от 07.05.2009 №14 положения о продаже недвижимого имущества должника. Результаты торгов утверждены протоколом от 27.05.2009.

          Как уже было указано выше, по результатам проведения торгов между УМПКХ «Темп» и обществом заключен договор купли-продажи имущества от 27.05.2009, спорный объект передан по акту приема-передачи от 04.06.2009, и обществом платежными поручениями №25 от 04.06.2009 и №5 от 05.06.2009 произведена оплата по данному договору. 

          Принимая во внимание, что продажа спорного сооружения осуществлена в ходе процедуры банкротства УМПКХ «Темп», которое было включено в конкурсную массу, отчет конкурсного управляющего утвержден собранием кредиторов и арбитражным судом, а должник ликвидирован, суд апелляционной инстанции считает, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 27.05.2009 подтверждает переход права собственности на спорный объект недвижимости к заявителю.

          При этом утверждение государственного регистратора о непредставлении обществом а государственную регистрацию сведений об исполнении финансовых обязательств по договору купли-продажи не нашло подтверждение материалами дела, поскольку согласно описи документов от 20.07.2016 (том №2 л.д. 21) заявитель представил договор купли-продажи и платежные поручения №25 от 04.06.2009 и №5 от 05.06.2009 об оплате приобретенных по данному договору объектов.

          Указание Росреестра на непредставление обществом документов, подтверждающих продажу имущества путем проведения торгов в форме аукциона, не может быть принято коллегией во внимание, поскольку данные документы являются документами УМПКХ «Темп», ликвидированного по завершении конкурсного производства, ввиду чего данные документы отсутствовали в распоряжении общества по объективным причинам.

          Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что названный договор купли-продажи №2 от 27.05.2009 уже являлся предметом правовой экспертизы регистрирующего органа, поскольку согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права на основании данного договора были зарегистрированы права общества на здания котельных и на нежилые помещения (том №3 л.д. 45-48, 73-79).

          В этой связи ссылки заявителя жалобы на то, что представленный на государственную регистрацию договор не является легитимным, так как не содержит ограничений, предусмотренных законодательством при продаже в ходе процедуры банкротства социально значимых объектов, являются безосновательными.

          Что касается вывода Росреестра о невозможности идентифицировать спорный объект недвижимости, переданный по данному договору купли-продажи, то он был предметом оценки суда первой инстанции и был правомерно отклонен.

          Так, из акта инвентаризации основных средств УМПКХ «Темп» от 15.06.2007 (том №3 л.д. 90-97) видно, что при включении объекта в конкурсную массу должника конкурсный управляющий использовал те же данные объекта, что и отраженные в пункте 2 приложения I договора от 15.02.1995 о закреплении за УМПКХ «Темп» муниципального имущества на праве хозяйственного ведения. 

          В свою очередь в приложении №2 к договору купли-продажи имущества №2 от 27.05.2009 в качестве одного из предмета договора указан объект «тепловые сети», адрес объекта: Елизовский район Камчатского края, п. Зелёный. Сравнительный анализ данных сведений со сведениями, отраженными в Едином государственном реестре недвижимости (выписка от 27.02.2017 (том №1 л.д. 127), показывает идентичность сведений об объекте.

          Кроме того, из справки администрации от 06.04.2016 №780 (том №2 л.д. 48), представленной на государственную регистрацию Корякским сельским поселением в рамках рассмотрения вопроса о принятии спорного объекта недвижимости на учет как бесхозяйного, следует, что объект: сооружение - тепловые сети, расположенные по адресу: Камчатский край, Елизовский район, п. Зеленый, протяженностью 2805 м, предыдущий инвентарный номер – 13482 лит.II, кадастровый номер 41:05:0101026:643, идентичен объекту - тепловая сеть от котельной №3, расположенному по адресу: 

<

...> Юбилейная, Пограничная, Мирная, примерная протяженность 2949 м. 

          Согласно имеющейся в материалах дела справке ГУП «Камчатское краевое БТИ» от 14.06.2017 №985 (том №3 л.д. 21) техническая инвентаризация, в частности тепловых сетей в Корякском сельском поселении, была проведена по заявке общества от 09.07.2012 №25, по результатам которой были изготовлены технические паспорта, тепловым сетям присвоены литеры и инвентарные номера, в том числе: от котельной №3 в п. Зеленый лит.II, протяженностью 2805 п.м, инвентарный номер дела в БТИ – 13482.

          На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно признал, что условия заключенного договора купли-продажи с приложениями к нему содержат все идентифицирующие объект признаки.

          При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что в договоре купли-продажи имущества №2 от 27.05.2009 сторонами сделки не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

          Соответственно довод регистрирующего органа о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям пункта 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ отклоняется как несостоятельный.

          Делая указанный вывод, коллегия также отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного Закона указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

          Материалами дела подтверждается, что представленные на государственную регистрацию документы позволяют идентифицировать объект недвижимости и установить его соответствие сооружению, приобретенному по договору купли-продажи №2 от 27.05.2009, представленному на государственную регистрацию.

          С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку прежний обладатель прав на спорный объект недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, а обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, то основания для государственной регистрации права имелись.

          Указание управления и администрации на то, что спорное имущество является бесхозяйным, что исключает выбранный обществом способ защиты нарушенного права, не может быть принят апелляционной коллегией во внимание, исходя из следующего.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

          Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

          По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (пункт 3 статьи 225 ГК РФ).

          Как следует из материалов дела, 08.04.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) на основании заявления администрации  была внесена запись о принятии на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества – сооружение с кадастровым номером 41:05:0101026:643, адрес: Камчатский край, Елизовский район, п. Зелёный (тепловые сети п. Зелёный).

          Данное обстоятельство, как обоснованно указал суд первой инстанции, не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к обществу на спорный объект, поскольку указанная запись свидетельствует о начале процедуры оформления прав на данный объект недвижимости, но не о наличии в ЕГРН записи о зарегистрированном праве муниципального образования на спорный объект.

          В этой связи доводы администрации и Росреестра об избрании обществом неправильного способа защиты нарушенного права со ссылками на то, что права заявителя могут быть защищены только путем обращения последнего в суд с иском о признании права, признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

          Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем суд первой инспекции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ частично удовлетворил заявленные требования, признав данный отказ незаконным, и, обязав управление устранить допущенные нарушения прав заявителя путем обязание совершить действия по государственной регистрации перехода права на спорный объект недвижимости.

          Кроме того, следует признать обоснованным вывод арбитражного суда об отсутствии оснований для восстановления нарушенных прав заявителя путем аннулирования записи от 08.04.2016 №41-41/001-41/002/007/2016-47/1У о принятии спорного объекта на учет как бесхозяйного, как не связанного с предметом настоящего спора. В указанной части лицами, участвующими в деле, возражений не заявлено.

          В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

          Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

          При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

          На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не относит на администрацию судебные расходы по апелляционной жалобе.

          Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 29.06.2017 по делу №А24-1031/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Анисимова

Судьи

 

С.Н. Горбачева

 

О.Ю. Еремеева