АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

30 мая 2023 года

Дело №

А21-1725/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» ФИО1 (доверенность от 10.01.2021 ), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации городского округа «Город Калининград» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу               № А21-1725/2022, 

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Центральный районный суд города Калининграда с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПБРК-Строй», адрес: 236010, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 47, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), и обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой», адрес: 236013, Калининградская обл., Калининград, Магнитогорская ул., д. 4, лит. А, каб. 104, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания),  о признании незаконным решения Общества о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и изменении вида его разрешенного использования; исключении из кадастрового учета в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о земельном участке площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка»; восстановлении на кадастровом учете записи о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)». 

Определением Центрального районного суда города Калининграда от 01.02.2022 дело передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Калининградской области.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2022 исковое заявление Администрации  принято к производству, возбуждено производство по делу с присвоением делу номера А21-1725/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; общество с ограниченной ответственностью «Инвест Запад Строй», адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, Рябиновый пер., д. 6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Инвест Запад Строй»).

Администрация, окончательно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнив исковые требования, просила суд:

- признать незаконным решение Общества о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в ЕГРН записей о праве собственности Компании на земельные участки площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:177 и площадью 22 564 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:179 по Челюскинской улице в Калининграде с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» и «среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки» соответственно, погашения кадастрового учета данных земельных участков, погашения записи в ЕГРН о праве собственности Общества на земельный участок площадью 91 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:180 по Челюскинской улице в Калининграде и кадастрового учета данного земельного участка;

- признать незаконным решение Общества об образовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 и применить последствия недействительности в виде восстановления на кадастровом учете земельных участков площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:57 с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по Челюскинской ул., д. 31)» и площадью 22 655 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:17 по Челюскинской улице в Калининграде, а также записей о праве собственности Общества на указанные земельные участки.

Решением от 28.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 данное решение отменено; в удовлетворении иска отказано.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 16.02.2023, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 28.11.2022. По мнению подателя жалобы, оспариваемые действия по объединению и разделу земельных участков напрямую нарушают права и законные интересы Администрации не только в связи с недополучением денежных средств в доход местного бюджета, но и в связи с нарушением установленного порядка предоставления земельных участков для целей строительства посредством проведения торгов, созданием непосредственной угрозы застройки территории, которая в соответствии с документами территориального планирования не предназначена для этих целей, тем самым нарушаются права муниципального образования и неограниченного круга лиц; действия ответчиков по объединению и разделу земельных участков, изменению вида разрешенного использования земельного участка являются злоупотреблением правом, направлены на получение земельного участка в целях строительства в обход установленной процедуры; апелляционный суд не дал надлежащую правовую квалификацию действиям ответчиков; вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 не соответствует правовому режиму соответствующей функциональной и территориальной зоны по генеральному плану городского округа «Город Калининград» и правилам землепользования и застройки.  

Компания в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы суда апелляционной инстанции правильными.

В судебном заседании представитель Компании против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора купли-продажи от 19.05.2017 № ОС-2017/5-2, заключенного с Агентством по имуществу Калининградской области, с 26.06.2017 являлось собственником земельного участка площадью 22 655 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:17, расположенного по адресу: Калининград, Челюскинская ул., д. 31, с видом разрешенного использования «под существующие здания и сооружения производственной базы».

В соответствии с утвержденной 27.02.2015 схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории образован и поставлен 22.05.2015 на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:57 с видом разрешенного использования «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)».

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 являлся смежным с земельным участком с кадастровым номером 39:15:110631:17.

Распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 19.10.2017 № 4974/р-КМИ в отношении земельного участка площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:57 установлено обременение по режиму использования в виде совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:17; на основании Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25, земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 предоставлен Обществу в собственность по рыночной стоимости для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по Челюскинской ул., д. 31.

На основании данного распоряжения Администрация и Общество заключили договор от 08.12.2017 № 300/2017-С купли–продажи земельного участка площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:57 по цене 1 800 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости со ссылкой в пункте 1.1 договора на пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.  

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок имеет разрешенное использование «строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по Челюскинской ул., 31)».

Согласно пункту 2.2 договора  в отношении земельного участка установлено обременение по режиму использования в виде совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:17.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 № 146, действовавшим на дату заключения договора купли-продажи от 08.12.2017 № 300/2017-С, земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 расположен в зоне городских лесов и парков (индекс зоны «Р-1»), предназначенной для организации парков городского и районного значения, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами  39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 образован земельный участок площадью 35 236 кв. м, в отношении которого 06.02.2018 осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением участку кадастрового номера 39:15:110631:66, указанием вида разрешенного использования «под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31),  для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения)».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 образованы и поставлены 04.10.2018 на государственный кадастровый учет земельные участки площадью 22 655 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:178 и площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:177.

На основании соглашения об отступном от 06.12.2018 Общество передало ООО «Инвест Запад Строй» земельный участок площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:177. Право собственности ООО «Инвест Запад Строй» зарегистрировано 24.01.2018. 

По договору купли-продажи от 20.12.2019 Компания приобрела у ООО «Инвест Запад Строй» за 41 500 000 руб. земельный участок площадью 12 581 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования «под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)», расположенный по Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» (утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339) в территориальной зоне Ж-2 – зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, номер зоны Ж-2/А. 

Переход к покупателю права собственности на земельный участок зарегистрирован 09.01.2020.

На основании заявления Компании от 20.01.2021 в ЕГРН внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 на «среднеэтажная жилая застройка».

В свою очередь, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:178 образованы и поставлены 10.10.2019 на кадастровый учет земельные участки площадью 22 564 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:179 и площадью 91 кв. м с кадастровым номером 39:15:110631:180. По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 имеет вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», право собственности на данный участок 10.01.2020 зарегистрировано за Компанией; земельный участок с кадастровым   номером 39:15:110631:180 имеет вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание», собственником данного участка является Общество.  

Администрация, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 фактически имеет те же характеристики, что и земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57, который для целей строительства первоначальному собственнику не предоставлялся, считая, что действия ответчиков по объединению и разделу смежных земельных участков и изменению вида их разрешенного использования были направлены на получение земельных участков для целей строительства в обход установленных законом процедур, обратилась в суд с настоящими требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства.    

Исходя из статей 11.2, 11.4, 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) объединение и раздел земельных участков представляют собой способы образования земельных участков. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков, по общему правилу, признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.  

Как видно из материалов дела и не оспаривается Администрацией, исходные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 находились в собственности Общества; в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66, образованного в результате объединения данных земельных участков, был установлен вид разрешенного использования, соответствующий виду разрешенного использования исходных участков. При постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами  39:15:110631:178 и 39:15:110631:177, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66, также был сохранен вид разрешенного использования исходного участка. 

Действия Общества как собственника исходных участков по их объединению с последующим разделом образованного земельного участка сами по себе не нарушают требования гражданского и земельного законодательства. Удовлетворение требований Администрации предполагает прекращение зарегистрированного права собственности Компании на земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:110631:179 и 39:15:110631:177 и восстановление права собственности Общества на исходные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17, что исходя из положений статей 8, 166, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности не представляется возможным без оценки сделок по отчуждению земельных участков, которые предметом оспаривания Администрации не являются. 

Требования Администрации, по сути, обусловлены неправомерным, по ее мнению, изменением по заявлениям Компании вида разрешенного использования земельных участков.  

Между тем в силу статей 7, 85 ЗК РФ, статей 1, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) основы правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяются градостроительными регламентами, которые содержатся в документах территориального планирования и градостроительного зонирования. 

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В случае использования земельного участка с нарушением градостроительного регламента, влекущим нарушение прав и законных интересов муниципального образования, Администрация не лишена возможности воспользоваться соответствующими способами защиты.  

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно пришел к выводу об избрании Администрацией ненадлежащего способа защиты ввиду несоответствия оснований заявленных требований их предмету и отказал в удовлетворении иска.     

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждают возможность достижения желаемого Администрацией правового результата избранным ею способом.    

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое  постановление законным, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу № А21-1725/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин