АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 января 2025 года

Дело №

А56-124598/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Нестерова С.А., ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Карельский мед» ФИО2 (доверенность от 21.05.2024), Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом ФИО3 (доверенность от 25.10.2024 № 78),

рассмотрев 18.12.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по делу № А56-124598/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Карельский мед», адрес: 188300, Ленинградская обл., Веревское с.п., промзона Вайялово, Красносельское 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным уведомления Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Лафонская ул., д. 6, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), от 20.09.2023 № 01-14-11-10456/2023 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области в собственность за плату, аренду, безвозмездное пользование без проведения торгов» и обязании Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 268 701 кв.м с кадастровым номером 47:03:0408005:65, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, муниципальный округ «Мельниковское сельское поселение», вблизи пос. Мельниково, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Решением суда первой инстанции от 29.04.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 решение от 29.04.2024 отменено, уведомление Комитета от 20.09.2023 № 01-14-11-10456/2023 признано недействительным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на Комитет возложена обязанность в месячный срок с даты изготовления постановления в полном объеме принять решение о предоставлении Обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить постановление от 11.09.2024, оставить в силе решение от 29.04.2024.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неверно истолковал подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ, направленный на реализацию и защиту принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Как указывает податель жалобы, граждане, проживающие на соседнем земельном участке, неоднократно обращались к Комитету и заявляли свои права на спорный участком и постройки расположенные на нем. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 07.08.2020 заключили сроком на 5 лет договор № 223-3У/20 аренды земельного участка площадью 280 669 кв.м с кадастровым номером 47:03:0408005:65, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, муниципальный округ «Мельниковское сельское поселение», вблизи пос. Мельниково, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, для ведения сельского хозяйства (пчеловодства).

Договор в силу его пункта 1.3 является актом приема-передачи участка.

Комитетом 29.09.2021 в присутствии представителя Общества проведена проверка сохранности и использования арендованного Обществом земельного участка, в ходе которой установлено, что на участке расположен садовый дом на бетонном фундаменте, три гаражных строения, бревенчатые строения в виде дома и сарая, земляной погреб с деревянной крышей, о чем составлен соответствующий акт.

В связи с разделом указанного земельного участка дополнительным соглашением от 18.03.2022 к договору площадь арендованного участка уменьшена до 268 701 кв.м.

На основании частей 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стороны заключили дополнительное соглашение от 27.02.2023 № 2 об увеличении срока действия договора на 3 года. 

Общество 07.09.2023 обратилось к Комитету с заявлением о предоставлении ему без проведения торгов земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ как лицу, использующему данный земельный участок по договору аренды более 3-х лет.

Уведомлением от 20.09.2023 № 01-14-11-10456/2023 Комитет отказал Обществу в предоставлении ему земельного участка в собственность на основании подпункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ, сославшись на акт проверки от 09.09.2021, а также на осмотр участка 30.08.2023, по результатам которого установлено нахождение садового дома на бетонном фундаменте и сараев в границах участка. 

Общество, ссылаясь на то, что расположенные на земельном участке садовый дом на бетонном фундаменте и сараи были возведены на участке неустановленными лицами до его предоставления Обществу в аренду, являются самовольными постройками, собственники которых не известны, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа Комитета в предоставления участка незаконным. 

Исходя из того, что оспариваемый отказ мотивирован нахождением объектов капитального строительства на земельном участке, в отношении которых ни органом местного самоуправления, ни судом не принято решение о признании их самовольными, их сносе или приведении в соответствии, документы, подтверждающие права заявителя на них, не представлены, суд первой инстанции признал отказ соответствующим подпункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ и отказал в удовлетворении заявления.

Апелляционный суд, посчитав, что нахождение на спорном земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, и отсутствие доказательств их возведения на законном основании само по себе не препятствует предоставлению заявителю без проведения торгов земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ как лицу, использующему данный земельный участок по договору аренды более 3-х лет, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявление Общества. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) во взаимосвязи с нормами статьи 201  того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу № 301-ЭС21-27876).

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов содержит статья 39.16 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае Комитет отказал Обществу в предоставлении без проведения торгов земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В подтверждение наличия на земельном участке объектов, указанных в данном пункте, Комитет ссылался на результаты проведенных 09.09.2021 и 30.08.2023 проверок.

Вместе с тем представленный в материалы дела акт проверки от 09.09.2021 составлен до раздела арендованного земельного участка и заключения сторонами в связи с этим дополнительного соглашения от 18.03.2022 к договору, а акт осмотра участка, составленный по результатам 30.08.2023проведенной проверки, в материалы дела не представлен.

В силу части 1 статьи 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. Доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта (часть 2 той же статьи).

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В нарушение положений перечисленных норм суд сделали выводы о выявлении в ходе проведенного 30.08.2023 осмотра участка неких объектов без непосредственного исследования содержания составленного в ходе данного осмотра акта.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В связи с этим следует признать ошибочным вывод апелляционного суда о том, что нахождение на земельном участке не принадлежащих Обществу строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, не препятствует предоставлению ему земельного участка в собственность.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.03.2022 в пределах земельного участка площадью 268 701 +/-4597 кв.м с кадастровым номером 47:03:0408005:65 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 47:03:0000000:3526, сведения о котором в материалы дела отсутствуют.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, выяснить все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, истребовать из ЕГРН сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 47:03:0000000:3526, предложить сторонам представить в материалы дела составленный 30.08.2023 акт осмотра участка, проанализировать его содержание, выяснить правовой статус имеющихся на участке объектов, наличие (отсутствие) у них признаков недвижимого имущества, исследовать обстоятельства их размещения, при необходимости предложить сторонам провести совместный осмотр участка, дать оценку всем доводам сторон и представленным в материалы дела доказательствам исходя из подлежащих применению норм материального права и по результатам рассмотрения дела принять законный и обоснованный судебный акт, распределив между сторонами понесенные судебные расходы.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2024 по ходатайству Комитета исполнение постановления от 11.09.2024 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с отменой обжалуемый судебный акт не подлежат исполнению. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по делу № А56-124598/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

ФИО1