Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46016/2024

08 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаковой В.С. 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: акционерное общество строительная корпорация «РОССТРОЙ» в лице конкурсного управляющего Власова Владислава Викторовича

заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу 

третье лицо: 1. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга;

2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

об обжаловании отказов от 19.02.2024 № КУВД-001/2023/153654404/5 и № КУВД-001/2023-15365406/5,

при участии

от заявителя: ФИО2 (по доверенности от 09.02.2024),

от заинтересованного лица: ФИО3 (по доверенности от 28.12.2023),

от третьего лица: не явились,

установил:

акционерное общество Строительная корпорация «Росстрой» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Управление) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92 от 19.02.2024 №КУВД-001/2023-15365404/5, №КУВД-001/2023-15365406/5 и об обязании в течение десяти рабочих дней осуществить государственный кадастровый учет образуемых 19 земельных участков и государственную регистрацию прав на них заявителя.

Определением суда от 24.05.2024 заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

В судебном заседании 13.08.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

Определением суда от 13.08.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

В судебном заседании присутствовали представители Общества и Управления. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Заявитель поддержал требования в полном объеме, представитель Управления относительно их удовлетворения возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

14.04.2023 АО «СК «РосСтрой» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с целью проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92 (г. Санкт-Петербург, Пригородный, участок 197, (Каменка)). Были сданы документы для регистрации  прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004281:92 (опись документов № MFC-0575/2023-187426-1 от 14.04.2023). Были сданы также документы для регистрации права собственности АО СК «РосСтрой» на 19 вновь образованных земельных участков  (опись документов № MFC-0575/2023-187426-2 от 14.04.2023). К указанной описи был приложен межевой план от 14.04.2023.

На земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004281:92 располагаются 13 многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию, из которых 9 многоквартирных жилых домов построены и введены в эксплуатацию застройщиком  - Обществом АО СК «РосСтрой». 

На основании ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация приостановлена, о чем Заявителю выданы уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 16.05.2023. В качестве причины приостановления  Управление указало следующие обстоятельства: 

В соответствии с п.55. Приказа от 14.12.2021 №П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее – Приказ), сведения об обеспечении земельных участков доступом - проходом или проездом от земельных участков или земель общего пользования, земельных участков общего назначения на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территории общего пользования (далее - доступ) посредством смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены такие земельные участки, за исключением случаев, если смежные земельные участки находятся в государственной (в том числе до ее разграничения) или муниципальной собственности и свободны от прав третьих лиц. Копии таких документов включаются в Приложение.

Согласно представленному межевому плану доступ для образуемого земельного участка обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 78:34:0004281:95 и 78:34:0004281:96.

По сведениям ЕГРН вышеуказанные земельные участки принадлежат на праве собственности Санкт-Петербургу и имеют вид разрешенного использования для размещения объектов транспорта.

Соответствующее соглашение об обеспечении доступа к образуемым земельным участкам не представлено, сведения о том, что доступ осуществляется за счет Зоны с особыми условиями использования территории в межевом плане также отсутствуют.

Кроме того, Управлением был направлен межведомственный запрос в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга – о соответствии образуемых земельных участков Правилам землепользования и застройки.

Государственная регистрация возобновлена на основании заявления Заявителя от 07.09.2023, а также дополнительно представленных пояснений кадастрового инженера, согласно которым, в соответствии с п.55 Приказа, В случае если земельный участок, для которого обеспечивается доступ, и земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ, принадлежат на праве собственности одному лицу, либо если земельный участок, для которого обеспечивается доступ, образован в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, то для включения в межевой план сведений об обеспечении такого земельного участка доступом наличие указанных договоров либо соглашений не требуется.

По результатам рассмотрения заявлений АО СК «РосСтрой» (опись документов № MFC-0575/2023-187426-1 от 14.04.2023 и опись документов № MFC-0575/2023-187426-2 от 14.04.2023), Управлением Росреестра Санкт-Петербурга выданы – уведомление об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-15365404/5 от 19.02.2024 и уведомление об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-15365406/5 от 19.02.2024.

В уведомлении об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-15365404/5 и уведомление об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-15365406/5, выданных Заявителю от 19.02.2024, в качестве причины отказа указано следующее:

«согласно представленному межевому плану доступ для образуемых земельных участков ЗУ11, ЗУ15, ЗУ 16, ЗУ27, ЗУ27, ЗУ28, ЗУ29, ЗУ30 обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами  78:36:0013415:1629. Доступ к земельным участкам с ЗУ1 по ЗУ10, с ЗУ12 по ЗУ14, с ЗУ 17 по ЗУ26 обеспечен посредством ЗУ 30, который не имеет доступа к землям общего пользования… Земельный участок с кадастровым номером 78:36:0013415:1629 принадлежит на праве собственности юридическому лицу, сведения о доступе к исходному земельному участку через указанный участок отсутствуют. Документы, подтверждающие заключение соглашения с собственником земельного участка  с кадастровым номером 78:36:0013415:1629 не представлены, сведения о регистрации сервитутов в ЕГРН отсутствуют».

Не согласивший с отказом Управления, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

 Согласно части 7 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Закона о регистрации межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.

Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждены Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее - Приказ).

В соответствие с п. 56 Приказа в графе "3" строки "Сведения о земельных участках (землях общего пользования, территории общего пользования), посредством которых обеспечивается доступ" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках", реквизита "4" раздела "Сведения об измененных земельных участках", реквизита "3" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках" указываются кадастровый номер или обозначение земельного участка, посредством которого обеспечивается доступ к земельному участку - объекту кадастровых работ.

В соответствии с п. 55 Приказа сведения об обеспечении земельных участков доступом - проходом или проездом от земельных участков или земель общего пользования, земельных участков общего назначения на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территории общего пользования (далее - доступ) посредством смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены такие земельные участки, за исключением случаев, если смежные земельные участки находятся в государственной (в том числе до ее разграничения) или муниципальной собственности и свободны от прав третьих лиц. Копии таких документов включаются в Приложение.

Согласно представленному межевому плану земельные участки ЗУЗ, ЗУ4, ЗУ 11, ЗУ10, ЗУ12, ЗУ13, ЗУ14, ЗУ8, ЗУ6, ЗУ15, ЗУ 16 не имеют непосредственного доступа к землям общего пользования - участкам с кад. №№ 78:34:0004281:95/2, 78:34:0004281:96/2.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-п законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (чч. 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С целью реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в соответствии с требованиями жилищного законодательства с заявлением может обратиться: 

- либо собственник помещений в многоквартирном доме (в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ); 

- либо лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений голосами не менее 2/3 от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии со статьями 44 и 46 ЖК РФ), в данном случае представляются документы, перечень которых установлен пунктом 2 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 № 25-рп « О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (далее - Распоряжение № 25-рп) и пунктом 2.6.6 Административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством, утвержденным распоряжением Комитета от 17.03.2016 № 27-р. 

Требования к Протоколу общего собрания собственников помещений определены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», в соответствии с которым приложением к протоколу являются перечни: 

- собственников помещений в многоквартирном доме, 

- собственников помещений, принявших участие в общем собрании собственников помещения и проголосовавших за принятые решения. 

После вступления 01.07.2022 в силу положения пункта 2.1 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ стало возможным проведение кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - Схема), то есть в отсутствие проекта межевания территории, при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории. 

Таким образом, формирование земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, а в случае отсутствия проекта межевания территории в соответствии с утвержденной Схемой при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В силу норм действующего законодательства собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, следовательно, если для строительства нескольких многоквартирных домов предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок (земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома). 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Управление возражая против удовлетворения требований пояснило, что спорный земельный участок по адресу: г.Санкт-Петербург, Пригородный, участок 197, (Каменка), с кадастровым номером 78:34:0004281:972 прошел кадастровый учет 01.04.2011 (далее -Участок) с видом разрешенного использования «для размещения жилого дома (жилых домов)». В границах Участка расположено несколько многоквартирных домов (далее - МКД) по адресам: 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 57, корпус 2, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:26532; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Глухарская улица, дом 27, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:26784; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, проспект Королёва, дом 64, корпус 2, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:27523; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 59, корпус 2, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:34086; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Глухарская улица, дом 27, корпус 2, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:34338; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 55, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:39683; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, проспект Королёва, дом 68, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:40502; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, проспект Королёва, дом 64, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:41056; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, проспект Королёва, дом 66, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78.34.0004281.42670;

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, проспект Королёва, дом 62, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:46120; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 61, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281.56190; 

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 57, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78:34:0004281:56673;

- Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 59, корпус 1, строение 1, с кадастровыми номером 78:34:0004281:57402.

Положениями жилищного законодательства предусмотрено образование земельного участка для каждого многоквартирного дома, на Участок не возникнет право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, построенных в его границах. Также, Управление и Комитет имущественных отношений в отзыве указали, что при проведении правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором установлено, что требования п. 55 Приказа Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 заявителем не соблюдены, требования о выполненных кадастровых работах в отношении Участка в Комитете отсутствуют.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих  публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении № 6/8 от 01.07.1996, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение  оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно правилам доказывания, установленным ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 АПК РФ). 

При этом лицо, обращающееся с требованием о признании решений (постановлений) органов, осуществляющих публичные полномочия незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Поскольку раздел земельного участка произведен заявителем в нарушение указанных выше требований, в том числе жилищного законодательства, его право собственности на образованные таким образом земельные участки не может быть зарегистрировано вне зависимости от оснований, указанных в оспариваемых уведомлениях.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                           Егорова Д.А.