Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1837/2021

22 июня 2022 года

г. Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14.06.2022,  решение в полном объеме изготовлено 22июня 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Александровской Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Сон Ен Сук (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319650100026270) 

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

и департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительными:

– уведомления ДЗП г. Южно-Сахалинска от 28 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору № 02141/17 от 21 апреля 2017 года,

– распоряжения ДАИГ г. Южно-Сахалинска от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 6 мая 2016 года № 65-64701000-06081-2016,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 07.04.2021 (сроком на 5 лет),

от ДЗГ – ФИО3 по доверенности от 01.10.2021 №82-Д,

от ДАиГ – ФИО3 по доверенности от 11.10.2021 № 51-Д,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Сон Ен Сук (далее –заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска  (далее – Департамент землепользования) о признании недействительным уведомления от 27 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору № 02141/17 от 21 апреля 2017 года, к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее – Департамент архитектуры) о признании недействительным распоряжения ДАИГ г. Южно-Сахалинска от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 6 мая 2016 года № 65-64701000-06081-2016.

В обоснование заявленных требований заявитель и его представитель в судебном заседании указали, что предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102002:1158, на основании договора аренды № 02141/17 от 20.02.2013 и дополнительного соглашения от 21.04.2017, заключенного с арендодателем Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (далее - административный орган, арендодатель).

06.05.2016 ИП Сон Ен Сук в Департаменте архитектуры и градостроительства Южно-Сахалинска получено разрешение на строительство № 65-64701000-06081-2016, на основании которого на земельном участке возведен объект незавершенного строительства «Кафе- Кулинария» с кадастровым номером 65:01:0102002:1542, право собственности на который принадлежит ИП Сон Ен Сук и зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

18.11.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства Южно-Сахалинска разрешение на строительство было продлено до 20.12.2021.

В период с 14.10.2020 по 02.02.2021 ИП Сон Ен Сук находилась за пределами Российской Федерации в Республике Корея, что подтверждается авиабилетами. По прибытию в Российскую Федерацию от должностных лиц Государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области, ей стало известно о проведении в отношении нее проверки по факту строительства на спорном земельном участке без разрешительной документации.

При ознакомлении с распоряжением ГИСН Сахалинской области от 11.02.2021 № 97-П стало известно, что Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска прекращены арендные отношения в отношении спорного земельного участка, а также прекращено действие разрешения на строительство.

В соответствии с указанной информацией, ИП Сон Ен Сук обратилась в администрацию города Южно-Сахалинска для предоставлении копий документов о прекращении арендных отношений в отношении спорного земельного участка и разрешения на строительство.

Письмом от 10.03.2021 года Департамент архитектуры города Южно-Сахалинска предоставил информацию и копии документов о прекращении арендных отношений в отношении спорного земельного участка и разрешения на строительство.

Именно с момента получения данных документов (10.03.2021) года ИП Сон Ен Сук стало известно о нарушении ее прав и законных интересов.

Заявитель считает уведомление от 20.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений незаконным, поскольку неверно указан срок заключения данного договора 21.04.2017, тогда как договор заключен 20.02.2013.

Кроме того, в нарушение ст. ст. 610 и 621 ГK РФ в уведомлении Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 28.07.2020 № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений указана дата расторжения с 21.04.2020 то есть менее трехмесячного срока, установленного ГК РФ.

Заявитель отмечает, что  данное уведомление направлено ИП Сон Ен Сук по адресу: Южно-Сахалинск, ул. Полевая 8, тогда как адресом постоянного проживания заявителя является Южно-Сахалинск ул. Комсомольская 285 кв. 23.

Распоряжением ДАиГ города Южно-Сахалинска от 20/01/2021 № 61-р прекращено действие разрешения на строительство от 06/05/2016 № 65-64701000-06081-2016 на основании п. 21.1 ст. 51 ГрКРФ.

Со ссылкой на положения части 2 ст. 264 ГК РФ, части 1 ст. 271 ГК РФ, 

п. 1 ст. 61 ЗК РФ, заявитель считает незаконными оспариваемые акты.

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее –Департамент землепользования) в представленном отзыве, дополнениях к нему  и его представитель в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, в обоснование указав на следующее.

Анализ положений земельного и гражданского законодательства в их совокупности позволяет прийти к выводу, что все договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, не возобновляются на неопределенный срок и арендаторы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Соглашением от 21.04.2017 № 20899/2  договор аренды от  20.02.2013  расторгнут в связи с заключением договора аренды земельного участка № 02141/17 от 21.04.2017 и с 21.04.2017 право аренды Сон Ен Сук прекращено.

Между ДЗП и Истцом на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды № 02141/17 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0102002:1158, площадью 603 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, сроком с 21.04.2017 по 21.04.2020.

Согласно п. 1.3 Договора на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0102002:1542.

Согласно передаточному акту 21.04.2017 вышеуказанный земельный участок был принят Истцом без замечаний.

Департамент землепользования  считает, что поскольку договор аренды земельного участка № 02141/17 был заключен после 01.03.2015, то его действие прекратилось 22.04.2020, о чем 28.07.2020 в адрес Истца направлено уведомление № 3590-014/07.

Кроме этого, как следует из преамбулы договора аренды земельного участка, данный договор заключен на основании п.п. 10, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть для завершения строительства объекта недвижимости.

Таким образом, заключая договор аренды земельного участка № 02141/17от 21.04.2017 заявитель использовал свое право, предусмотренное п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное заключение нового договора для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Кафе- кулинария».

Таким образом, в силу норм действующего законодательства, уведомление № 3590-014/07 от 28.07.2020 о прекращении действия договора аренды земельного участка № 02141/17от 21.04.2017 является законным и обоснованным.

Департамент архитектуры и градостроительства Южно-Сахалинска (далее – Департамент архитектуры) и его представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, в обоснование правовой позиции, указав на следующее.

С учетом норм действующего законодательства, поскольку договор аренды земельного участка № 02141/17 был заключен после 01.03.2015, то его действие прекратилось 22.04.2020.

Со ссылкой на положения п. 3 ч. 21.1 ст. 51,  п. 1 ч. 21.4 ст. 51 ГрК РФ, Департамент архитектуры отмечает, установив, что договор аренды прекратил свое действие, ДЗП направлена служебная записка № 66012/20 от 30.12.2020 в ДАиГ о принятии решения о прекращении действия разрешения на строительство.

В рамках рассмотрения данного уведомления, ДАиГ вынесено распоряжение № 61-р от 20.01.2021, которым прекращено действие разрешения на строительство объекта капитального строительства «Кафе- кулинария» от 06.05.2016 № 65-64701000-06081-2016.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства, поскольку действие договора аренды земельного участка № 02141/17от 21.04.2017 было прекращено с 22.04.2020, что является основанием для прекращения действия разрешения на строительство, распоряжение ДАиГ № 61-р от 20.01.2021 является законным и обоснованным.

В ходе судебного разбирательства Департаментом землепользования заявлено о пропуске срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконным уведомления ДЗП г. Южно-Сахалинска от 27 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору № 02141/17 от 21 апреля 2017 года.

От предпринимателя поступило ходатайство о восстановлении процессуального срока. 

В обоснование, заявитель указал, что в период с 14.10.2020 по 02.02.2021 ИИ Сон Ен Сук находилась за пределами Российской Федерации в Республике Корея, что подтверждается авиабилетами.  Сон Ен Сук находилась в Республике Корея в связи с получением гражданства данного иностранного государства. В настоящее время заявитель имеет двойное гражданство. Согласно Виду на жительство Республики Корея Сон Ен Сук, данный документ был оформлен 02.11.2021.

Кроме того, в период с 14.10.2020 по 02.02.2021 на территории Республики Кореи были введены ограничительные меры в связи с недопущением распространения коронавирусной инфекции, в связи с чем, заявитель не имел возможности оперативно и своевременно возвратиться в Российскую Федерацию. По прибытию в Российскую Федерацию от должностных лиц Государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области, ей стало известно о проведении в отношении нее проверки по факту строительства на спорном земельном участке без разрешительной документации.

Согласно материалам дела, оспариваемое уведомление ДЗП г. Южно-Сахалинска от 27 июля 2020 года No 3590-014/07 о прекращении арендных отношений по договору No 02141/17 от 21 апреля 2017 года, было направлено заявителю 29.07.2020.

Данное уведомление в связи с неполучением его заявителем было возвращено его отправителю - ДЗП города Южно-Сахалинска 07.09.2021, следовательно,  заявитель в силу положений действующего законодательства считается уведомленным именно с 07.09.2021, что подтверждается также отзывом административного органа от 21.09.2021.

Таким образом, течение трехмесячного срока на обжалование указанного уведомления о прекращении арендных отношений начинается именно с 08.09.2021 и истекает 08.12.2020г.

Учитывая, что заявитель не имел реальной возможности трехмесячный срок обратиться с заявлением об оспаривании действий (бездействия) и решений административного органа, заявитель просил суд восстановить срок подачи заявления в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Такое заявление по смыслу части 4 статьи 4 АПК РФ является формой процессуального обращения в арбитражный суд, то есть формой реализации права на судебную защиту.

По своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 АПК РФ для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении, и не связано с моментом, когда оно могло или должно было узнать о таком нарушении.

В связи с этим нельзя считать неоправданным наделение суда - для эффективного достижения в рамках соответствующей категории дел конституционных целей правосудия, конкретизированных в статье 2 АПК РФ, - более широкими, чем в иных ситуациях, возможностями усмотрения при установлении факта осведомленности обратившегося в суд заинтересованного лица относительно нарушения его прав и законных интересов тем или иным решением, действием (бездействием) публичной власти, законность которых предлагается проверить в судебной процедуре (Определение Конституционного Суда РФ от 02.12.2013 № 1908-О).

Названное законоположение не может рассматриваться как допускающее произвольное, на основании оценки одной лишь субъективной позиции заявителя по данному вопросу, определение судом момента начала течения установленного в нем срока и предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов, оценивая имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Таким образом, следует установить непосредственно момент, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, а в случае несвоевременного обращения его за судебной защитой установить причины, препятствующие такому обращению.

Как следует из материалов дела, заявителем оспаривается уведомление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 27 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений.

В суд с настоящим заявлением предприниматель обратилась 12.04.2021 года, то есть с пропуском установленного срока.

Из материалов дела судом установлено, что оспариваемое уведомление  от 27.07.2020 года было направлено 29.07.2020 по адресу предпринимателя, указанному в ЕГРИП: 

<

...>, а также по адресу: 

<

...>, заказной корреспонденцией (почтовый идентификатор № 69302442903714) .

 Согласно Отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № 69302442903714 после неудачной попытки вручения (31.07.2020) было возвращено отправителю 07.09.2020 года.

Между тем, суд принимает во внимание, что в рассматриваемый период на основании Указа губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 года № 16 «О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции на территории Сахалинской области» (в редакции от 30.07.2020 года), гражданам старше 65 лет  рекомендовано на периоды с 26 июня 2020 года по 9 июля 2020 года, с 10 июля 2020 года по 23 июля 2020 года, с 24 июля 2020 года по 6 августа 2020 года, с 7 августа 2020 года по 20 августа 2020 года соблюдать режим самоизоляции по месту жительства (пребывания).

В дальнейшем, в период с 14.10.2020 по 02.02.2021 заявитель находилась на территории Республики Корея, где также  были введены ограничительные меры в связи с недопущением распространения коронавирусной инфекции.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить ходатайство предпринимателя о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконным уведомления от 28 июля 2020 года № 3590-014/07.

Требование о признании незаконным распоряжения от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство, подано в установленный срок.

 Таким образом, возбужденное определением суда производство по настоящему делу подлежит рассмотрению по существу и в рамках главы 24 АПК РФ.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Как установлено судом из материалов дела,  20.02.2013 года между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель) и Сон Ен Сук (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02141.

По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером  65:01:0102002:1158, площадью 603 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-восточнее пересечения у. сахалинской и ул.Поленой (строительный номер ул. Сахалинская, 135) для строительства объекта  «кафе-Кулинария», сроком действия с 20.02.2013 по 19.02.2016 включительно (т.д.1, л.д. 116).

21.04.2017 между Департаментом землепользования (Арендодатель) и Сон Ен Сук (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02141/17 (т.д. 1 л.д.21-24).

По условиям договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 21.04.2017 по 21.04.2020 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 площадью 603 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>.

Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «Кафе-Кулинария». На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0102002:1542 (пункт 1.3 договора).

31.04.2017 Соглашением № 30899/2 к договору аренды № 02141 от 20.02.2013 года, заключенному между Департаментом землепользования и  Сон Ен Сук, внесены изменения и дополнения  в договор № 02141 от 20.02.2013, согласно которым, с 21.04.2017 года прекращено право аренды и расторгнут договор № 02141 от 20.02.2013, в связи с заключением договора аренды земельного участка  № 02141/2017 от 21.04.2017 (т.д.1, л.д.114).

Факт нахождения на момент заключения договора на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0102002:1542 (т.д.1, л.д.18).

Департаментом архитектуры предпринимателю выдано разрешение № 65-64701000-06290-2016 от 06 августа 2016 года на строительство объекта капитального строительства  «Кафе-кулинария», расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до  06.08.2018 года. (т.д. 2, л.д.130-131). 

Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 30.09.2019, до 20 декабря 2020 года.

13.11.2020 года заявитель обратилась в Департамент архитектуры с заявлением о продлении срока разрешения на строительство до 20.12.2021 года.

В обоснование предприниматель указала, что начало строительства объекта - май 2016 года. В период с 01.05.2018 по 01.05.2019 года строительство объекта было приостановлено из-за отсутствия финансирования у застройщика и отсутствием возможности вести строительные работы в зимний период.

В настоящий момент определен источник финансирования объекта. В настоящее время выполнен фундамент, 1-й и 2-1 этажи, частично выполнены штукатурные работы 1 этажа, наружные сети водопровода и водоотведения. Остаточные работы: отделочные работы, внутренние сети водопровода,  и водоотведения, электроосвещения, благоустройство территории, наружное освещение. 

По результатам рассмотрения заявления предпринимателя от 13.11.2020, разрешение на строительство 65-64701000-06290-2016 от 06 августа 2016 продлено еще на один год.

28.07.2020 года Департамент землепользования  направил в адрес предпринимателя уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 22.04.2017 № 02141/17 (т.д.1, л.д.160). 

В обоснование, Департамент указал, что срок действия Договора аренды земельного участка истек  21.04.2020 года. При этом, исходя из положений п.2 ст.610, п.2 статьи 621, договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок, поскольку заключен после 01.03.2015 года. На основании изложенного, предприниматель уведомлен о расторжении договора аренды земельного участка от 21.04.2017 года и намерении Департамента инициировать исковое заявление в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

20.01.2021 года директором Департамента архитектуры издано распоряжение № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016 года на основании пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 02141/17.

Полагая уведомление от 27 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений, распоряжения от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство приняты с нарушением действующего законодательства, предприниматель обратилась в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Как усматривается из материалов дела, первоначально земельный участок с кадастровым номером 65:01:0102002:1158 был предоставлен в аренду на срок с  20.02.2013 по 19.02.2016 включительно для строительства объекта «Кафе-кулинария».

Впоследствии названный договор расторгнут в связи с заключением договора аренды № 02141/17 от 21.04.2017 сроком с 21.04.2017  по 21.04.2020 с целью строительства объекта «Кафе-кулинария».

В преамбуле договора от 21.04.2017 указано, что он заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Следовательно, льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован предпринимателем путем заключения договора № 02141/17 от 21.04.2017 года.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Так, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Анализ указанных положений ЗК РФ в совокупности позволяет заключить, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Соответственно после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Таким образом, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка № 02141/17 от 21.04.2017 истекал 21.04.2020, договор прекратил свое действие после указанной даты.

Следовательно, уведомление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска  от 27 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений ввиду истечения срока договора аренды является законным и обоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Предпринимателем также заявлено требование о признания незаконным распоряжения Департамента архитектуры от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство.

Оценив доводы участников процесса в указанной части на основании представленных доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии  п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Согласно п. 1 ч. 21.4 ст. 51 ГрК РФ уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос" принимается также решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок, указанный в части 21.2 настоящей статьи, при получении уведомления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.

Как следует из материалов дела, Департаментом архитектуры предпринимателю выдано разрешение № 65-64701000-06290-2016 от 06 августа 2016 года на строительство объекта капитального строительства  «Кафе-кулинария», расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до  06.08.2018 года. (т.д. 2, л.д.130-131). 

Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 30.09.2019, до 20 декабря 2020 года.

13.11.2020 года заявитель обратилась в Департамент архитектуры с заявлением о продлении срока разрешения на строительство до 20.12.2021 года.

По результатам рассмотрения заявления предпринимателя от 13.11.2020, разрешение на строительство 65-64701000-06290-2016 от 06 августа 2016 продлено еще на один год.

20.01.2021 года директором Департамента архитектуры издано распоряжение № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство от 06.05.2016 года на основании пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 21.04.2017 № 02141/17.

Указание заявителем на то, что срок действия разрешения на строительство был продлен, в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку без прав на земельный участок строительство на нем на законных основаниях невозможно.

Изложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 13 ноября 2017 года № 308-КГ17-16206 по делу № А32-32004/2016.

Выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство не может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на продление арендных отношений по пользованию земельным участком.

Более того, на момент продления разрешения на строительство (20.12.2020 года), договор аренды земельного участка являлся действующим.

При этом в заявлении от 13.11.2020 года (т.д.2 л.д.132), в обоснование необходимости продления действия разрешения на строительство, предприниматель ссылался на то, что начало строительства объекта определено как май 2016 года, однако в связи с отсутствием источника финансирования, строительство было приостановлено в период с 01.05.2018 по 01.05.2019 года, строительство объекта было приостановлено из-за отсутствия финансирования у застройщика и отсутствием возможности вести строительные работы в зимний период.

В настоящий момент (заявление подано 13.11.2020) определен источник финансирования объекта. В настоящее время выполнен фундамент, 1-й и 2-й этажи, частично выполнены штукатурные работы 1 этажа, наружные сети водопровода и водоотведения. Остаточные работы: отделочные работы, внутренние сети водопровода,  и водоотведения, электроосвещения, благоустройство территории, наружное освещение. 

В Приложении № 1 к заявлению представлен график производства работ, которым предусмотрено:

в период с 10.12.2020-10.03.2021 –отопление;

-10.03.2021-31.05.2021 – отделочные работы;

-11.06.2021-31.07.2021 – внутренние сети водоотведения;

-01.08.2021 – 30.09.2021 – электроосвещение;

-156.08.2021-20.12.2021 – отделочные работы;

-01.08.2021-30.09.2021 – благоустройство территории (т.д.2, л.д. 133).

Между тем, из фотоматериалов, представленных заявителем в ходе судебного разбирательства (т.д.2, л.д.16-18), следует, что на объекте капитального строительства не выполнены работы, поименованные в заявлении и приложении № 1.

06.06.2016 года между предпринимателем Сон Ен Сук (Заказчик) и ООО «Витал» в лице директора ФИО4 (Подрядчик) заключен договор подряда № 05/16-КК, по условиям которого, подрядчик принял на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных, отделочных и работ по благоустройству объекта «Кафе-кулинария», расположенного по адресу: 

<

...>.

 В судебном заседании 14.12.2021 года в подтверждение выполнения работ по объекту, представителем заявителя, среди прочих документов (проектная документация, технический план объекта), была представлена копия Общего журнала работ (т.д. 2 л.д.60-68) из которого следовало, что в период с 01.08.2017 года по 25.01.2021 года работы были приостановлены, без указания причин. Какие-либо пояснения в указанной части заявитель не представил. 

Суд запросил доказательства, подтверждающие, что в период с 2016 года (начало строительства объекта) по 2021 года (распоряжение о прекращении действия разрешения на строительство) выполнялись работы по строительству объекта.

В следующее судебное заседание (02.02.2022) представителем заявителя были направлены Договор подряда, дополнительные соглашения к договору подряда от 06.08.2018, от 20.12.2020, от 30.09.2019, акты освидетельствования и осмотра и иная техническая документация, а также Общий журнал работ 1-Д, согласно которому, работы по строительству выполнялись  вплоть до 28.02.2020 года и были приостановлены только с 28.02.2020 года в связи с коронавирусной инфекцией. 

Кроме того, был представлен Приказ ООО «Витал» от 21.12.2020 № 21-П, от 27.12.2021 года№ 27-П о назначении ответственным лицом за подготовку и ведение исполнительной документации ФИО5, Приказ от 27.12.2021 года № 27/12/21-Н о применении дисциплинарного взыскания в виде выговора в отношении ФИО5 за некорректное оформление и утрату части производственной и организационно-технологической документации, в том числе, исполнительной документации.  

В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что первоначально представленный журнал общих работ аннулирован в связи с выявленными недостатками по его заполнению, ответственное лицо привлечено к ответственности.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству заявителя в качестве свидетеля ФИО5, ответственный за ведение журналов общих работ,  пояснил, что в журнал, который признан недействующим, он  вносил записи со слов работника подрядчика, поскольку был принят на работу 21.12.2020 года. На вопрос суда, каким образом было установлено, что записи в журнале работ не соответствуют объему выполненных при строительстве объекта работ, свидетель пояснил, что его пригласил директор ООО «Витал» (Сон Ен Сук) в кабинет, где также находился представитель заявителя по настоящему делу, и указали на несоответствие записей в журнале, после чего он приступил к анализу исполнительной и рабочей документации, на основании которой, и вносил записи в Журнал 1-Д (действующий).

При этом свидетель не смог пояснить  на каком основании им внесена запись о приостановлении работ с 28.02.2020 по 02.03.2020.

Как следует из общего Журнала работ 1Д (действующего) с 28.02.2020 по 02.03.2020 работы по строительству объекта «Кафе — Кулинария», расположенного по адресу: 

<

...>, приостановлены в связи с коронавирусной инфекцией.

Представителем заявителя представлен Приказ № 02-П/Э  от 02.03.2020, подписанный директором ООО «Витал» (подрядная организация, осуществляющая строительство)  Сон Ен Сук о приостановлении работ на всех объектах в связи с коронавирусной инфекцией.

Между тем, только 11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19). Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Кроме того, как следует из сведений ЕГРЮЛ в отношении ООО «Витал»,  по состоянию на 21.05.2020 года законным представителем общества являлся ФИО4, а Сон Ен Сук зарегистрирована в качестве законного представителя общества, имеющего право действовать без доверенности (директор) 20.10.2020 года  2020 года.

Представитель заявителя пояснил, что директор общества умер 02.07.2020 года, в подтверждение представил справку о смерти.

Представитель Департамента обратил внимание суда, что в материалах дела имеется дополнительное соглашение, представленное заявителем  от 20.12.2020 года, подписанное между заявителем Сон Ен Сук и директором общества ФИО4 (т..д.2, л.д. 89). При этом подпись аналогична подписи на дополнительном соглашении  от 30.09.2019 года.

По указанным обстоятельствам, представитель заявителя пояснения дать затруднился.

Суд также принимает во внимание, что согласно обращению заявителя  от 13.11.2020 в Департамент архитектуры о продлении действия разрешения на строительство, предприниматель указывала, что «начало строительства объекта определено как май 2016 года, однако в связи с отсутствием источника финансирования, строительство было приостановлено в период с 01.05.2018 по 01.05.2019 года,  строительство объекта было приостановлено из-за отсутствия финансирования у застройщика и отсутствием возможности вести строительные работы в зимний период (т.д.2 л.д.132), что противоречит представленному в материалы дела общему журналу работ 1Д.

Анализ установленных в ходе рассмотрения настоящего дела фактических обстоятельств и представленных доказательств позволяют суду заключить, что материалы дела не содержат доказательств осуществления строительства в соответствии с графиками строительства в период действия договора. Отсутствие источника финансирования, как заявлял предприниматель, обращаясь в Департамент архитектуры за продлением срока действия разрешения на строительство, по мнению суда,  не является уважительной причиной, позволяющей не осуществлять строительства более 3-х лет, а доказательства, подтверждающие выполнение строительных работ не могут быть приняты во внимание, поскольку содержат неустранимые противоречия.

При этом заявителем  не представлены доказательства того, что строительство объекта было бы завершено до окончания срока действия договора, если бы не возникли обстоятельства, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у Департамента землепользования и Департамента архитектуры имелись как правовые, так и фактические основания для вынесения оспариваемых актов, следовательно, уведомление Департамента землепользования  от 28 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений, и  распоряжение  Департамента архитектуры от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство, соответствует правовым нормам, содержащимся в приведенных выше нормативных правовых актах, а, соответственно, не нарушает права заявителя.

 

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и с учетом результата рассмотрения дела суд относит понесенные расходы по оплате государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 117, 167-171, 176, 201 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Восстановить индивидуальному предпринимателю Сон Ен Сук процессуальный срок на обращение в суд с настоящим заявлением.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Сон Ен Сук к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска  о признании недействительным уведомления от 28 июля 2020 года № 3590-014/07 о прекращении арендных отношений, к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска о признании недействительным распоряжения от 20 января 2021 года № 61-р о прекращении действия разрешения на строительство, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

Е.М. Александровская