АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу                                

Дело №А64-1523/2018

г. Калуга

06 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 06.06.2019.

Арбитражный суд Центрального округав составе:

председательствующего

Шульгиной А.Н.

судей

Нарусова М.М.

ФИО1

при участии в заседании

от истца: 

ООО «ЦентрСтройТамбов»

от ответчика: 

ООО «ЭлитСтройИнвест»

от третьих лиц:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области»

не явились, извещены надлежащим образом;

ФИО2 (дов. от 01.09.2018);

ФИО2 (дов. от 23.11.2018);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «ЦентрСтройТамбов» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу №А64-1523/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦентрСтройТамбов" (далее - ООО "ЦентрСтройТамбов", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтройИнвест" (далее-ООО "ЭлитСтройИнвест", ответчик) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 к договору № С4-4-25 участия в долевом строительстве 14 этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> от 23.12.2016.

Определением суда от 19.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области".

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2018 (судья Истомин А.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 (судьи Коровушкина Е.В., Алферова Е.Е., Афонина Н.П.)  в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "ЦентрСтройТамбов" (истец) обратился в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что им обоснованно предъявлены требования в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ о регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 к договору по решению суда, поскольку неявка ответчика для государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 является единственным препятствием в его регистрации, что влечет, как указывает истец, существенное нарушение прав участника долевого строительства.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица  возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец (кассатор) надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения его кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направил. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившегося истца (кассатора) в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 23.12.2016 между ООО "ЭлитСтройИнвест" (застройщик) и ООО "ЦентрСтройТамбов" (участник долевого строительства) заключен договор № С4-4-25 участия в долевом строительстве 14 этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...>.

По условиям договора застройщик обязался собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить 14-этажный многоквартирный жилой дом по улице Свободная, 4, корпус 4 города Тамбова и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру № 25 в осях 1-4 А-Б, общей площадью 31,5 кв. м, жилой площадью 13,30 кв. м, кроме того, площадь балкона с понижающим коэффициентом - 1,08 кв. м, на 5 этаже жилого дома, в соответствии с планом (приложение № 1 к договору) с социальной отделкой и общее имущество многоквартирного дома, а участник долевого строительства обязался уплатить цену объекта долевого строительства и принять объект долевого строительства (п. 1.1. договора).

Участник долевого строительства обязался уплатить застройщику цену объекта долевого строительства в размере 1 124 550 руб. (п. 4.1. договора).

Участник долевого строительства принял обязательства перечислить денежные средства (1 124 550 руб.) на расчетный счет застройщика после государственной регистрации настоящего договора в срок до 30.04.2017 (п. 4.2. договора).

Договором предусмотрена передача объекта долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и после уплаты участником долевого строительства цены договора в полном объеме (п. 2.2. договора).

Государственная регистрация договора Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области произведена 30.12.2016.

30.04.2017 подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, которым увеличены сроки передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренные п. 2.1. договора. Срок изменен с 30.04.2017 по 31.12.2017.

Кроме того, дополнительным соглашением указано на изменение срока оплаты цены объекта участником долевого строительства в п. 4.2. договора, а именно: в соответствии с дополнительным соглашением участник долевого строительства перечисляет сумму 1 124 550 руб. на расчетный счет застройщика после государственной регистрации настоящего договора и в течение 10 дней после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор и дополнительное соглашение от 30.04.2017 подписаны со стороны застройщика и участника долевого строительства одним лицом, который на момент заключения договора являлся как генеральным директором ООО "ЭлитСтройИнвест", так и генеральным директором ООО "ЦентрСтройТамбов".

Ссылаясь на неявку застройщика в регистрирующий орган для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору от 30.04.2017 истец обратился в арбитражный суд с требованиями о регистрации дополнительного соглашения в связи с уклонением ответчика.

Рассматривая спор по существу суды обосновано исходили из следующего.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указывая на нарушение ответчиком прав участника долевого строительства, истец в обоснование своих доводов указывает лишь на факт неявки застройщика в регистрирующий орган для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору от 30.04.2017.

Вместе с тем, судами установлено, что обязательства участника долевого строительства по оплате цены объекта не исполнены, что явилось основанием для направления в адрес участника долевого строительства - ООО "ЦентрСтройТамбов", уведомления от 03.08.2017 о нарушении сроков оплаты цены объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве № С4-4-25 от 23.12.2016, и необходимости погашения задолженности.

Одновременно в уведомлении содержалось предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке .

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Правовые основания для отказа от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору, предусмотрены положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ.

В силу частей 1, 2 и 4 названной статьи, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 7.3. договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения участником долевого строительства платежа в течение более чем 2 (два) месяца, в случае если оплата цены объекта долевого строительства должна производиться участником долевого строительства путем единовременного платежа.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 (тридцать) дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате им цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 7.4. договора).

Судами установлено, что истец 22.08.2017 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 лишь после уведомления его застройщиком (08.08.2017) о нарушении сроков оплаты цены объекта долевого строительства и предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке, а 24.08.2017 направил уведомление застройщику о необходимости подачи заявления на государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения.

В связи с отсутствием заявления ответчика о регистрации дополнительного соглашения, государственная регистрация дополнительного соглашения была приостановлена Управлением Росреестра до 04.12.2017.

Впоследствии, 13.09.2017 застройщик уведомил истца о расторжении договора долевого участия в строительстве № С4-4-25 от 23.12.2016 в связи с просрочкой оплаты более чем 2 месяца от срока, предусмотренного п. 7.3 договора.

Заявление о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора № С4-4-25 от 23.12.2016 в одностороннем порядке в связи с просрочкой внесения платежа в течение более чем два месяца, 10.10.2017 было представлено застройщиком для государственной регистрации в Управление Росреестра по Тамбовской области.

Как разъяснено в пункте 6 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

По смыслу статьи 165 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также учитывая разъяснения п. 6 Обзора, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Как указал апелляционный суд, материалами дела подтверждается наличие действий застройщика о расторжении в одностороннем порядке договора от 23.12.2016 № С4-4-25 участия в долевом строительстве по основанию просрочки оплаты более чем на два месяца, в связи с этим, отсутствие заявления ответчика о регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 не является единственным препятствием для его регистрации.

Ссылки общества о том, что единственным препятствием для проведения государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является уклонение стороны сделки от ее регистрации, судами первой и апелляционной инстанции обоснованно не приняты, поскольку одна из сторон такой сделки-  застройщик, заявила о расторжении договора в одностороннем порядке.

Поскольку оценка обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствие такого отказа действующему законодательству не являлась предметом настоящего спора, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ,  установив, что истцом доказательств признания незаконным одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в установленном законом порядке в дело не представлено, суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали в удовлетворении требований общества "ЦентрСтройТамбов" о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Поскольку истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2017 после уведомления застройщика о просрочке оплаты свыше двух месяцев по договору и предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке в случае отсутствия оплаты, оснований для вывода об уклонении ответчика от регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2018 не имеется.

Судами обоснованно принято во внимание, что исковое заявление ООО "ЦентрСтройТамбов" о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору по основанию уклонения застройщика от государственной регистрации, в арбитражный суд области поступило 01.03.2018, спустя фактически пять месяцев после принятия решения застройщиком об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку удовлетворение рассматриваемого иска направлено на недопустимое преодоление последствий совершения ответчиком действий по одностороннему расторжению спорного договора, тогда как истцом не предъявлено соответствующих требований.

Сроки строительства объекта, а также наличие заключенного между ООО "ЭлитСтройИнвест" и АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" договора от 09.04.2018 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, не влияют на правильность выводов судов по настоящему делу относительно того, что отсутствие заявления ответчика не является единственным препятствием для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. 

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводах. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 26.04.2019 заявителю жалобы предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до рассмотрения судом настоящего дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, статьей 289, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу №А64-1523/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦентрСтройТамбов" в доход федерального бюджета расходы по оплате  государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                       А.Н. Шульгина

          Судьи          М.М. Нарусов 

     ФИО1