ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1837/2023

г. Челябинск

20 марта 2023 года

Дело № А07-10557/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2022 по делу № А07-10557/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Косметология Бэлль» - ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 06.04.2022, срок действия 2 года).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Косметология Бэлль» (далее – ООО «Косметология Бэлль», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием рассрочке оплаты) от 18.01.2022 года на нежилые помещения первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, общей площадью 204,5 кв.м, в том числе нежилые помещения первого этажа площадью 63 4 кв.м, нежилые помещения цокольного этажа площадью 141,1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (далее – ООО «Аудит-безопасность»).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.12.2022 (резолютивная часть объявлена 15.12.2022) исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО «Косметология Бэлль» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа.  

Принял пункт 3.1 договора в следующей редакции: 

«Стоимость объекта составляет 8 523 333 (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля) рублей, без учета НДС 20%». 

Принял пункт 3.3 договора в следующей редакции: 

«Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 852 333 (восемьсот пятьдесят две тысячи триста тридцать три) рубля, перечисляемые на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.». 

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению апеллянта, судебный эксперт неправильно подобрал аналоги, относящиеся только к офисной недвижимости, так как в справочнике ФИО3 нет конкретно офисной недвижимости, а есть только торгово-офисна. Следовательно, аналоги надо было выбирать также из торговой недвижимости, а не только офисной.

Кроме того, апеллянт указывает, что судебным экспертом применен справочник ФИО3 по состоянию на октябрь 2021 года, тогда как дата оценки спорного помещения 29 сентября 2021 года.

Также апеллянт указывает, что достоверность оценки ООО «Аудит-Безопасность» не оспорена в самостоятельном порядке, отчет ООО «Аудит-Безопасность» не отправлен в Саморегулируемую организацию оценщиков. В судебное заседание не вызван оценщик ООО «Аудит-Безопасность», суд необоснованно отдал предпочтение судебной экспертизе, в то время как в заключении имелись недостатки. 

До начала судебного заседания ООО «Косметология Бэлль» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. 

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Косметология Бэлль» (истец) является арендатором муниципального имущества - нежилых помещений, с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3629, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10, что подтверждается договором аренды № 29506.1 от 20.11.2019 (т. 1, л.д. 11-13).

14.01.2022 Администрация ГО г. Уфа в соответствии с постановлением № 8 постановила осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания (кадастровые номера: 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3629), расположенного по адресу: РБ, 

<

...> (т. 1, л.д. 14).

Истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное обращение ответчиком был подготовлен и вручен истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 18.01.2022, п. 3.1 которого предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 19 684 721,81 (девятнадцать миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот двадцать один) рубль, без учета НДС (т. 1, л.д. 15-18). Указанная стоимость объекта была установлена ответчиком на основании отчета № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Посчитав, что стоимость объекта завышена, истец заказал оценку рыночной стоимости выкупаемых объектов. 

Согласно отчету № 28-22 от 09.02.2022, составленным ООО «Агран-бизнес оценка», рыночная стоимость выкупаемых помещений составила 6 034 000 (шесть миллионов тридцать четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%. (т. 1, л.д. 33-35).

15.02.2022 истцом в Управления было направлено письмо с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с приложением протокола разногласий от 14.02.2022 к проекту договора от 27.11.2020 и предложением изменить условия договора о цене выкупаемого здания (т. 1, л.д. 19).

В протоколе разногласий были указаны следующие изменения:

-п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: стоимость объекта по настоящему договору составляет 6 034 000 рублей (шесть миллионов тридцать четыре тысячи рублей), без учета НДС 20%., и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 28-22 от 09.02.2022 года, составленным ООО «Агран-бизнес оценка».

-п. 3.3 договора изложен в следующей редакции: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 603 400 руб. (Шестьсот три тысячи четыреста рублей), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (т. 1, л.д. 19 оборот).

Указанный протокол разногласий от 14.02.2022 отклонен Управлением, что следует из ответа от 16.03.2022 исх. № 4081 (т., л.д. 20).

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене выкупаемого имущества послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования и принимая спорные условия договора в редакции истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием рассрочке оплаты) от 18.01.2022 года на нежилые помещения первого и цокольного этажей четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, общей площадью 204,5 кв.м, в том числе нежилые помещения первого этажа площадью 63 4 кв.м, нежилые помещения цокольного этажа площадью 141,1 кв.м.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту ООО «Технология оценки и экспертизы» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 № 22-09/02 отчет об оценке №№21-647/3/12-Н не соответствует общим требованиям статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 21 ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3 (т. 3, л.д. 97-259).

В обоснование указанного довода эксперт-оценщик указал следующее.

Согласно ФСО № 1 IV. Задание на оценку, п. 21: «Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: в) цель оценки: г) предполагаемое использование результатов оценки: д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.»

Однако, на стр. 6 проверяемого отчета в таблице 4 «Задании на оценку» оценщик по отчету № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021 не указывает состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификации каждой из его частей.

Кроме того эксперт ФИО4 указал, что в отчете № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021 не изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки и не подтверждена изложенная информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. В описании объекта оценки на стр. 15 в таблице 10 отчета в строке «функциональное назначение» оценщик указывает «торгово-офисное», а в строке таблицы: «фактическое (текущее) использование» оценщик указывает «по назначению». Фактически объект оценки используется в качестве сферы услуг (салон красоты), что не является торговым назначением, таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета.

При этом, в анализе наиболее эффективного использования на стр. 21 отчета оценщик ООО «Аудит-безопасность» подтверждает, что объект оценки - нежилое помещение может использоваться в качестве торгово-офисного назначения, так как не требует изменения конструктивных решений. «Торгово-офисная» недвижимость, на которую указывает оценщик, означает свободную планировку, то есть помещение может быть перепрофилировано из офисного в торговое назначение (и наоборот) без существенного изменения конструктивных решений (перепланировки).

Следует отметить, что у помещения свободного назначения (ПСН) нет ограничений по эксплуатации, объекта, будь то офис, торговля продовольственными и непродовольственными товарами, также можно размещать объекты общепита если это не противоречит действующему законодательству. Существенным признаком использования помещений является тип планировки.

Описание функционального назначения и выводы по наилучшему использованию помещения, которые приводит оценщик в отчете № 21-647/3/12-Н противоречат фактическому осмотру и данным технического паспорта на помещения, вводят в заблуждение пользователей отчета.

При этом как указал эксперт ФИО4 в отчете об оценке № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021, выполненного ООО «АудитБезопасность» выявлены следующие методические и логические ошибки, которые отражаются на итоговой стоимости объекта оценки:

1) Неточное описание объекта оценки в задании на оценку (п. 21а ФСО № 1)

2) Описание состава объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей, его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики (ФСО № 7, п. 8)

3) Неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (ФСО № 7, п. 116)

4) Анализ фактических цен или предложений (объявлений) оценщиком не проведен (отсутствует), глава представлена формально (нарушение ФСО № 7, п. 11 в).

5) Оценщик необоснованно провел анализ наиболее эффективного использования в части физической возможности использования объекта оценки (ФСО № 7, п. 116)

6) В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к другому сегменту рынка - торговые помещения (ФСО № 7, п. 16)

7) Анализ фактических цен или предложений (объявлений) оценщиком не проведен (отсутствует), глава представлена формально, ограничиваясь анализом среднего уровня цен сторонней организации (нарушение ФСО № 7, п. 11 в).

8) Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора (выбор аналогов) в отчете ограничивается общими формулировками (ФСО № 7, п. 22в)

9) Расчеты выполнены некорректно, необоснованно, применен устаревший сборник поправок.

Таким образом, на основании изложенного экспертом в рамках назначенной судом экспертизы сделан несоответствии отчета № 21-647/3/12-Н от 13.12.2021 требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ и иным стандартам профессиональной практики.

Экспертом ФИО4 в рамках заключения № 22-09/02 также определена рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:010619:2950, 02:55:010619:3626, 02:55:010619:3627, 02:55:010619:3628, 02:55:010619:3628, общей площадью 204,5 кв.м, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 10, без учета НДС по состоянию на 29.09.2021, составляет: 8 523 333 (восемь миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста тридцать три рубля) 33 копейки, в том числе:

1) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:2950 составляет: 3 220 108 (Три миллиона двести двадцать тысяч сто восемь рублей) 33 копейки;

2) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3626 составляет: 219 250 (двести девятнадцать тысяч двести пятьдесят рублей) 00 копеек;

3) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3627 составляет: 526 066 (пятьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят шесть рублей) 67 копеек

4) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3628 составляет: 1 231 833 (Один миллион двести тридцать одна тысяча восемьсот тридцать три рубля) 33 копейки

5) помещения с кадастровым номером 02:55:010619:3628 составляет: 3 326 075 (три миллиона триста двадцать шесть тысяч семьдесят пять рублей) 00 копеек.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия возникшие между Управлением и ООО «Косметология Бэлль» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 8 523 333 руб. на основании полученного заключения эксперта № 22-09/02, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы с приведением убедительных аргументов не был опровергнут.

Имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов существенно повлияли на определение конечной рыночной стоимости объекта, ввиду чего указанные заключения обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными доказательствами по делу.

Нарушений норм статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении по делу эксперту ФИО4 повторной и дополнительной экспертиз апелляционная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта № 22-09/02обоснованно принято судом первой инстанции при определении выкупной цена спорного имущества.

Указанное заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта № 22-09/02, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта № 22-09/02 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд полагает, что заключение № 22-09/02 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Как указано выше, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора, что и было сделано судом первой инстанции.

Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Аудит-Безопасность».

Довод апеллянта о том, что достоверность оценки ООО «Аудит-Безопасность» не оспорена в самостоятельном порядке, отчет ООО «Аудит-Безопасность» не отправлен в Саморегулируемую организацию оценщиков, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следящего. 

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке выполненного ООО «Аудит-безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям ФСО и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда расположенного по адресу 

<

...>.

При этом, в суде первой инстанции ответчик не возражал против судебной экспертизы, согласился с вопросами поставленным перед экспертом. Не заявлял ходатайство об отправлении отчета в Саморегулируемую организацию оценщиков.

Довод апеллянта о том, что судебный эксперт неправильно подобрал аналоги, относящиеся только к офисной недвижимости, так как в справочнике ФИО3 нет конкретно офисной недвижимости, а есть только торгово-офисная, подлежат отклонению в силу следующего. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды №29506.1 от 20.11.2019 между УЗИО и ООО «Косметология Бэлль», помещения первого и цокольного этажа сдаются для использования под медицинскую деятельность. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте №31994 от 23.04.2009. Согласно данному техническому паспорту помещения состоят из коридора, кабинетов, кладовых и лестничных клеток.

По факту спорные помещения использовались и используются под косметологический салон. 

Доказательств того, что спорные помещения использовались истцом под    торговлю ответчиком в нарушение стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представлено.     

Судебным экспертом подобраны в качестве аналогов объекты, используемые в качестве офисов, согласно нормам ФСО №7, а именно: в соответствии с п. 10 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта; в соответствии с п. 12 ФСО №7, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; в соответствии с п. 13 ФСО №7 наиболее эффективное использование представляет такое использование недвижимости, которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

Также судебный эксперт в суде первой инстанции пояснил, что торгово-офисная планировка подразумевает смешанную планировку помещений, состоящую из кабинетов и торговых залов. При этом согласно СНиП II-Л.7-62 «Магазины. Нормы проектирования» использование помещения под торговлю возможно только при наличии торгового зала. Технический паспорт обследуемых помещений, а также визуальный осмотр исключает наличие торговых залов на объекте, и, следовательно, исключает использование обследуемого объекта под торговлю.

Таким образом, эксперт подобрал аналоги в соответствии с фактическим использованием оцениваемого объекта, а также в соответствии с физически и юридически возможным использованием, доводы ответчика об обратном подлежат отклонению как необоснованные. 

Довод апеллянта о том, что судебным экспертом применен справочник ФИО3 по состоянию на октябрь 2021 года, а дата оценки спорного помещения 29 сентября 2021 года, не применяется судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку указанный факт не влияет на существо спора. Кроме того, указывая данный довод, ответчик не разъяснил как конкретно повлиял данный факт на оценку недвижимости, какие корректировки должны были применяться на сентябрь 2021 года и как они изменились в октябре 2021 года.

Таким образом, апеллянтом не приведены обоснованные доводы и доказательства о проведении экспертизы с нарушениями установленных требований норм ФСО, закона об оценочной деятельности или нарушении судом первой инстанции норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2022 по делу № А07-10557/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

 

Судьи:                                                                                            И.А. Аникин

 

                                                                                                       А.Х. Камаев