АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3573/2020

20 июля 2021 года

г. Улан-Удэ

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Залужной Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-5»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору 

<

***>/и5 от 30.12.2016,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-5» ФИО2,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 (доверенность от 02.11.2020, диплом, участвует в онлайн-режиме),

от ответчика: не явился, извещен (расписка представителя в деле), 

от третьего лица: не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие), 

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-5» об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки 

<

***>/и5 от 30.12.2016, а именно:

- нежилое помещение, площадь 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (13, 30),

- нежилое помещение, площадь 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (14),

- нежилое помещение, площадь 21,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3460, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (5),

- нежилое помещение, площадь 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (8),

- нежилое помещение, площадь 133,2 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3464, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (11),

- нежилое помещение, площадь 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (9),

- нежилое помещение, площадь 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (10, 11 а),

- нежилое помещение, площадь 22,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3468, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1, 2, 4, 17, 18, 19, 31, 31 а), пом. 11,

- нежилое помещение, площадь 45,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3469,расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1, 2, 4, 17, 18. 19, 31, 31 а), пом. 12,

- нежилое помещение, площадь 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1, 2, 4, 17, 18, 19, 31, 31а), пом. 20,

- нежилое помещение, площадь 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (13, 22, 23, 26, 27, 29, 30),

- нежилое помещение, площадь 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (14),

- нежилое помещение, площадь 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (7),

- нежилое помещение, площадь 33,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3421, расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (7,13,15-17,17а) пом. 5/1,

- нежилое помещение, площадь 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (9),

- нежилое помещение, площадь 16 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2980,  расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (10),

- нежилое помещение, площадь 33 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3349, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5, 6,7,8.9,10,11), пом. 15,

- нежилое помещение, площадь 35 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3352, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом. 17,

- нежилое помещение, площадь 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9.10,11), пом. 18,

- нежилое помещение, площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3354, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом. 19,

- нежилое помещение, площадь 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом. 21,

- нежилое помещение, площадь 44 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3358, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом. 4,

- нежилое помещение, площадь 19,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3363, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5, 6,7,8,9,10,1 1). пом. 10,

- нежилое помещение, площадь 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343,  расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (14),

- нежилое помещение, площадь 52,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3344, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (15),

- нежилое помещение, площадь 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, расположенное по адресу:  

<

...>, четвертый этаж (17),

- нежилое помещение, площадь 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (18),

- нежилое помещение, площадь 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, расположенное по адресу: 

<

...>, пятый этаж (1, 2, 4, 4а, 5, 6, 7), пом.18,

- нежилое помещение, площадь 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11), пом.14,

- нежилое помещение, площадь 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9.10,11), пом. 6/7,

- нежилое помещение, площадь 45,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3308, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11), пом. 8,

- нежилое помещение, площадь 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1 -3,6-9,10,11), пом. 13,

- нежилое помещение, площадь 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, расположенное по адресу: 

<

...>, восьмой этаж (2-6),

- нежилое помещение, площадь 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448, расположенное по адресу: 

<

...>, девятый этаж (2),

всего 34 помещения. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на наличие у должника неисполненных денежных обязательств по договору 

<

***> от 23.09.2014 об открытии невозобновляемой кредитной линии в сумме 93 426 582 руб. 56 коп. (на момент подачи иска). В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору между сторонами был заключен договор 

<

***>/и5 от 30.12.2016.  23.09.2019 истек срок для полного возврата кредита, однако задолженность не погашена. 

В ходе рассмотрения дела было установлено, что на 9 из указанных помещений также претендуют соинвесторы, принимавшие участие в строительстве здания по адресу: 

<

...>.

Определением от 02.03.2021 по ходатайству истца из настоящего дела в отдельное производство были выделены исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки 

<

***>/и5 от 30.12.2016 в части следующих 9 помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>:

- кадастровый номер 03:24:011206:3460 площадью 21,7 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3421 площадью 33,5 кв.м., 

- кадстровый номер 03:24:011206:2980 площадью 16 кв.м., 

- кадастровый номер 03:24:011206:3349 площадью 33 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3352 площадью 35 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3354 площадью 44, 5 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3356 площадью 44, 8 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3358 площадью 44 кв.м.,

- кадастровый номер 03:24:011206:3363 площадью 19, 1 кв.м. 

Выделенному делу присвоен № А10-927/2021.

Из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по настоящему делу были исключены общество с ограниченной ответственностью «РациоТехнология» (ИНН 

<

***>), ФИО4, ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>), ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Фриком» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «НПО Байкал- Экспедиция» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Эликом КС» (ИНН 

<

***>). Указанные лица привлечены к участию в деле №А10-927/2021. 

В рамках настоящего дел на рассмотрении осталось требование об обращении взыскания на 25 помещений. 

С учетом заявленного истцом в судебном заседании 01.03.2021 уточнения исковых требований и исключения из предмета иска двух помещений, преданных в собственность ИП ФИО8 (кадастровые номера 03:24:011206:3468, 03:24:011206:2469),  на рассмотрении остались требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки 

<

***>/и5 от 30.12.2016 в части следующих 23 помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>:

- нежилое помещение, площадь 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, 

- нежилое помещение, площадь 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, 

- нежилое помещение, площадь 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463, 

- нежилое помещение, площадь 133,2 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3464, 

- нежилое помещение, площадь 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, 

- нежилое помещение, площадь 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, 

- нежилое помещение, площадь 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, 

- нежилое помещение, площадь 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, 

- нежилое помещение, площадь 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, 

- нежилое помещение, площадь 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, 

- нежилое помещение, площадь 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, 

- нежилое помещение, площадь 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, 

- нежилое помещение, площадь 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343,  

- нежилое помещение, площадь 52,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3344, 

- нежилое помещение, площадь 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, 

- нежилое помещение, площадь 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, 

- нежилое помещение, площадь 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, 

- нежилое помещение, площадь 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, 

- нежилое помещение, площадь 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, 

- нежилое помещение, площадь 45,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3308, 

- нежилое помещение, площадь 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, 

- нежилое помещение, площадь 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998.

- нежилое помещение, площадь 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448.

Определением суда от 15 апреля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена временный управляющий ООО «СУ-5» ФИО2.

До начала судебного заседания через систему «Мой Арбитр» от истца поступили уточнения исковых требований, в которых ответчик просил суд обратить взыскание следующие 21 помещения, заложенные по договору ипотеки 

<

***>/и5 от 30.12.2016:

- нежилое помещение, площадью 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (13, 30), 

- нежилое помещение, площадью 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (14), 

- нежилое помещение, площадью 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (8), 

- нежилое помещение, площадью 133,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3464, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (11), 

- нежилое помещение, площадью 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (9), 

- нежилое помещение, площадью 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (10,11а), 

- нежилое помещение, площадью 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1,2,4,17,18,19,31,31а), помещение 20, 

- нежилое помещение, площадью 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (13,22,23,26,27,29,30), 

- нежилое помещение, площадью 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (14), 

- нежилое помещение, площадью 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (7), установив начальную продажную цену в размере 586 112 руб.80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (9), 

- нежилое помещение, площадью 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), помещение 18, 

- нежилое помещение, площадью 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343,  расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (14), 

- нежилое помещение, площадью 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (17), 

- нежилое помещение, площадью 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (18), 

- нежилое помещение, площадью 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, расположенное по адресу: 

<

...>, пятый этаж (1,2,4,4а,5,6,7), помещение 18, 

- нежилое помещение, площадью 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3, 6-9,10,11), помещение 14, 

- нежилое помещение, площадью 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11), помещение 6/7, 

- нежилое помещение, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11) помещение 13, 

- нежилое помещение, площадью 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, расположенное по адресу: 

<

...>, восьмой этаж (2-6), 

- нежилое помещение, площадью 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448, расположенное по адресу: 

<

...>, девятый этаж (2), 

установив начальную продажную цену равной 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете эксперта ООО «НЭКС – независимая экспертиза собственности» Содномовой Даримы Агвановны. 

Истец указал, что помещения с кадастровыми номерами 03:24:011206:3344 и 03:24:011206:3308 в настоящее время реализованы ООО «СУ-5» в счет погашения задолженности по кредитному договору. На 23.06.2021 сумма задолженности по кредиту составляет 80 340 292 руб. 30 коп., в том числе 10 715 927 руб. 38 коп. – просроченная задолженность по процентам, 35 560 314 руб. 36 коп. – просроченная ссудная задолженность, 489 483 руб. 37 коп. – неустойка за несвоевременную уплату процентов, 3 573 548 руб. 85 ко. – неустойка за несвоевременное погашение кредита, 1 018 руб. 34 коп. – пеня по плате за обслуживание. 

Также истец просил взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и на проведение экспертизы в размере 340 000 руб. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнений требований. 

Ответчик 06.07.2021  к заседанию в режиме онлайн через Картотеку арбитражных дел не подключился. 

В судебном заседании 06.07.2021 был объявлен перерыв до 13.07.2021 в связи с принятием Указа главы Республики Бурятия от 24.06.2021 № 183 «О дополнительных мерах по защите населения и территории Республики Бурятия от чрезвычайной ситуации, связанной с возникновением и распространением инфекции, вызванной новым типом коронавируса (COVID-19)» и объявлением на территории Республики Бурятия нерабочих дней с 27 июня 2021 года по 11 июля 2021 года.

После перерыва представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объем.

Ответчик после перерыва в судебное заседание не явился. 

От ответчика поступили возражения по вопросу взыскания с него судебных расходов на оплату услуг эксперта, а также телефонограмма об отложении судебного заседания по причине того, что представитель ФИО9 опаздывает на длительное время, явиться в назначенное время не успевает. 

Суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя ответчика об отложении судебного заседания. Причины неявки представителя ответчика в судебное заседание суд не может признать уважительными. По смыслу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству извещенного надлежащим образом лица является правом, а не обязанностью суда. В то же время, отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. В данном случае представленные в распоряжение суда материалы дела позволяют рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам. Кроме того позиция ответчика отражена им в письменных пояснениях. 

В ходе рассмотрения дела ответчик письменный отзыв не представил, по существу не оспаривал наличие и размер задолженности по кредитному договору. Ответчик полагал, что экспертное нарушение, выполненное ООО «НЭКС» в рамках назначения по делу оценочной экспертизы, является необоснованным, не подлежащим принятию  судом. Также ответчик заявлял довод о пропуске истцом срока исковой давности. 

Третье лицо временный управляющий ООО «СУ-5» ФИО2 направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также пояснения по иску, в которых указала, что требования истца являются обоснованными.

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика, третьего лица. 

Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 23.09.2014 между ПАО «Сбербанк России» (далее - кредитор) и ООО «Строительное управление–5» (далее – заемщик) был подписан договор 

<

***> (л.д.25-36, т.1) об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по строительному проекту: «Строительство этнокультурного центра коренных народов Севера Бурятии «Арун», в том числе на погашение кредиторской задолженности перед Местной национально-культурной автономией эвенков в г.Улан-Удэ в сумме 13 149,5 тыс. руб., на срок по 23 сентября 2019 года с лимитом: 13 149 500 рублей с 23.09.2014 по 31.12.2014, 203 000 000 рублей с даты, следующей за датой предоставления в Банк документов, подтверждающих оплату недвижимости, указанного в п.9.1.3. договора по 30.06.2015. Заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора. Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом в валюте кредита по ставке 14,6 процентов годовых. 

Согласно пункту 11.2 договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, или уплату процентов, или комиссионных платежей за исключением платы за досрочный возврат кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере процентной ставки, указанной в пункте 4.1 договора, увеличенной в два раза в процентах годовых. Неустойка начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Между сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору №№1-23 (л.д.37-87 ,т.1). 

В частности, дополнительным соглашением №3 от 27.01.2015 пункт 4.1 изложен в следующей редакции: заемщик уплачивает кредитору проценты за пользование кредитом в валюте кредита по ставке 17,6% годовых с 01.02.2015.

Дополнительным соглашением №4 от 12.08.2015 пункт 4.1 изложен в следующей редакции: заемщик уплачивает кредитору проценты за пользование кредитом в валюте кредита по ставке 17,1% годовых с 27.07.2015.

Дополнительным соглашением №7 от 22.03.2016 пункт 4.1 изложен в следующей редакции: заемщик уплачивает кредитору проценты за пользование кредитом в валюте кредита по ставке 11,1% годовых.

В статье 9 договора (с учетом дополнительных соглашений №12,13,17,18) стороны предусмотрели, что в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, последний предоставляет в залог недвижимое имущество (в рамках договора от 30.12.2016 №

<

***>/и5)

30.12.2016 между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) был подписан договор ипотеки 

<

***>/и5 (л.д. 87-94 ,т.1), согласно которому предметом залога выступаю 33 помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику, расположенные по адресу: 

<

...>,

- нежилое помещение, площадь 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, 

- нежилое помещение, площадь 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, 

- нежилое помещение, площадь 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, 

- нежилое помещение, площадь 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, 

- нежилое помещение, площадь 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, 

- нежилое помещение, площадь 16 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2980,  

- нежилое помещение, площадь 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, 

- нежилое помещение, площадь 1337,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2979, 

- нежилое помещение, площадь 598,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2985,  

- нежилое помещение, площадь 652,3  кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2986, 

- нежилое помещение, площадь 784,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2999, 

- нежилое помещение, площадь 655,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3002,  

- нежилое помещение, площадь 875,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3003, 

- нежилое помещение, площадь 483,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3004, 

- нежилое помещение, площадь 52,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2975,  

- нежилое помещение, площадь 41,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2978, 

- нежилое помещение, площадь 28 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2982, 

- нежилое помещение, площадь 2,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2983,  

- нежилое помещение, площадь 49,9 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2984, 

- нежилое помещение, площадь 588,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2987, 

- нежилое помещение, площадь 47,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2988,  

- нежилое помещение, площадь 11,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2991, 

- нежилое помещение, площадь 11,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2994, 

- нежилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2995,  

- нежилое помещение, площадь 85,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2996, 

- нежилое помещение, площадь 88,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2997, 

- нежилое помещение, площадь 28,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3000,  

- нежилое помещение, площадь 7,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3001,  

- нежилое помещение, площадь 168,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3005,  

- нежилое помещение, площадь 111,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3006, 

 - нежилое помещение, площадь 560,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3007,  

- нежилое помещение, площадь 34,9 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3008,  

- нежилое помещение, площадь 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094.  

Как следует из представленных истцом выписок из ЕГРН (л.д.102-155,  т.1, л.д. 1-49, т.2) в результате раздела указанных помещений были образованы следующие помещения: 

- нежилое помещение, площадь 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, 

- нежилое помещение, площадь 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, 

- нежилое помещение, площадь 21,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3460, 

- нежилое помещение, площадь 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463,  

- нежилое помещение, площадь 133,2 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3464, 

- нежилое помещение, площадь 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, 

- нежилое помещение, площадь 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, 

- нежилое помещение, площадь 22,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3468, 

- нежилое помещение, площадь 45,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3469, 

- нежилое помещение, площадь 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, 

- нежилое помещение, площадь 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, 

- нежилое помещение, площадь 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, 

- нежилое помещение, площадь 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, 

- нежилое помещение, площадь 33,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3421,  

- нежилое помещение, площадь 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, 

- нежилое помещение, площадь 16 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2980,  

- нежилое помещение, площадь 33 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3349, 

- нежилое помещение, площадь 35 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3352, 

- нежилое помещение, площадь 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, 

- нежилое помещение, площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3354, 

- нежилое помещение, площадь 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, 

- нежилое помещение, площадь 44 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3358, 

- нежилое помещение, площадь 19,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3363,  

- нежилое помещение, площадь 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343, 

 - нежилое помещение, площадь 52,5 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3344, 

- нежилое помещение, площадь 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, 

- нежилое помещение, площадь 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, 

- нежилое помещение, площадь 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, 

- нежилое помещение, площадь 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, 

- нежилое помещение, площадь 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, 

- нежилое помещение, площадь 45,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3308, 

- нежилое помещение, площадь 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, 

- нежилое помещение, площадь 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, 

- нежилое помещение, площадь 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448.

В пункте 2.1. договора ипотеки указано, что предметом залога обеспечивается исполнение заемщиком ООО «СУ-5» всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии  

<

***> от 23.09.2014. 

Обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают, в том числе, но не исключительно: обязательства по погашению основного долга (кредита), по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору, уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору,  возврат суммы кредита по кредитному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статье 395 ГК РФ, при недействительности кредитного договора или признании договора незаключенным. 

Общая стоимость предмета залога составляет 228 483 480 руб. (п. 1.4, 1.5. договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2018. л.д. 95-97, т.1).

Согласно п. 4.3.4. договора ипотеки залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем условий кредитного договора. 

Право собственности ответчика на спорные помещения и их обременение залогом подтверждается представленными выписками из ЕГРН (л.д.102-155, т.1, л.д.1-49, т.2). 

Неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору 

<

***> от 23.09.2014  явилось основанием, в соответствии с условиями договора ипотеки, для обращения Банка в суд с иском к залогодателю.

До предъявления иска в суд истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.04.2020 № 23/201 о погашении задолженности по кредитному договору (л.д.50-53, т.2). 

Исследовав представленные в материалах дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного в 23.09.2014 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Строительное управление–5» договора 

<

***> об открытии невозобновляемой кредитной линии, ответчиком были получены от истца заемные денежные средства, обязательства по возврату которых и уплате процентов надлежащим образом не исполнены.

Обстоятельства по выдаче банком заемных средств и неисполнению обязательств по их полному возврату заемщиком в установленные договором срок установлены в следующих судебных актах, имеющих в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела.

 Вступившем в законную силу определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07.10.2020 по делу №А10-5154/2017, согласно которому в реестр требований отсутствующего должника ООО «СУ-3» (поручителя ответчика) были включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 78 553 686 руб. 42 коп., основанные на неисполнении заемщиком ООО «СУ-5» своих обязательств по кредитному договору от 23.09.2014. Кроме того, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07.04.2021 по делу о банкротстве ответчика №А10-38/2021 признаны обоснованными требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление–5» в сумме 88 793 167,30 рублей, в том числе 74 013 189,36 рублей – основной долг по кредитному договору от 23.09.2014, 10 715 927,38 рублей – проценты, 489 483,37 рублей – неустойка за несвоевременную уплату процентов, 3 573 548,85 рублей – неустойка за несвоевременное погашение кредита, 1 018,34 рублей – пени по плате за обслуживание, с очередностью удовлетворения в третью очередь.

С учетом последнего уточнения истца, задолженность ответчика по кредитному договору от 23.09.2014 составляет 80 340 292 руб. 30 коп., в том числе 10 715 927 руб. 38 коп. – просроченная задолженность по процентам, 35 560 314 руб. 36 коп. – просроченная ссудная задолженность, 489 483 руб. 37 коп. – неустойка за несвоевременную уплату процентов, 3 573 548 руб. 85 ко. – неустойка за несвоевременное погашение кредита, 1 018 руб. 34 коп. – пеня по плате за обслуживание. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Как указано в статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статьям 1, 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение права собственности ответчика на спорные помещения истцом были представлены выписки из ЕГРН на момент подачи иска, а также на 14.01.2021 (л.д.103-151, т.10).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (пункт 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В данном случае сумма неисполненного должником обязательства составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по возврату суммы кредита и начисленных на нее процентов в установленные договором сроки подтверждается материалами дела. Доказательства, опровергающие наличие и размер задолженности ООО «Строительное управление-5» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, суду не представлены, наличие задолженности не оспорено.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Как разъясняется в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное письмо N 26), при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По ходатайству истца определением от 08.10.2020 по делу была назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости заложенного имущества, ее проведение было поручено эксперту ООО «НЭКС – независимая экспертиза собственности» ФИО10. 

Согласно поступившему экспертному заключению № 16-10/2020 (л.д. 5-147, т.3, л.д.1-150, т.4, л.д. 1-156, т.5, л.д. 1-103, т.6) рыночная стоимость заложенного имущества на 07.10.2020 (дату оценки) составляет: 

- нежилое помещение, площадью 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (13, 30) – 14 013 147 руб., 

- нежилое помещение, площадью 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (14) - 13 680 604 руб., 

- нежилое помещение, площадью 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (8) - 1 414 590 руб., 

- нежилое помещение, площадью 133,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3464, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (11) - 6 556 522 руб., 

- нежилое помещение, площадью 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (9) - 287 058 руб., 

- нежилое помещение, площадью 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (10,11а) – 518 419 руб., 

- нежилое помещение, площадью 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1,2,4,17,18,19,31,31а), помещение 20 – 6 008 802 руб., 

- нежилое помещение, площадью 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (13,22,23,26,27,29,30) – 10 553 818 руб., 

- нежилое помещение, площадью 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (14) – 539 841 руб., 

- нежилое помещение, площадью 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (7) – 732 641 руб., 

- нежилое помещение, площадью 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (9) – 6 987 666 руб., 

- нежилое помещение, площадью 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), помещение 18 – 3 332 382 руб., 

- нежилое помещение, площадью 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343,  расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (14) – 2 793 566 руб., 

- нежилое помещение, площадью 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (17) – 4 269 412 руб., 

- нежилое помещение, площадью 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (18)- 5 876 921 руб., 

- нежилое помещение, площадью 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, расположенное по адресу: 

<

...>, пятый этаж (1,2,4,4а,5,6,7), помещение 18 – 5 527 007 руб., 

- нежилое помещение, площадью 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3, 6-9,10,11), помещение 14 – 3 965 654 руб., 

- нежилое помещение, площадью 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11), помещение 6/7 – 3 758 671 руб., 

- нежилое помещение, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11) помещение 13 – 2 977 818 руб., 

- нежилое помещение, площадью 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, расположенное по адресу: 

<

...>, восьмой этаж (2-6) – 9 465 559 руб.,  

- нежилое помещение, площадью 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448, расположенное по адресу: 

<

...>, девятый этаж (2) – 5 140 076 руб. 

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как отмечено в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 № 66-КГ14-12, от 06.10.2015 № 77-КГ15-8, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере 80% от указанной выше рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «НЭКС».

Оспаривая проведенную ООО «НЭКС» в рамках судебной экспертизы оценку, ООО «СУ-5» были представлены в материалы дела отчеты по оценке 5 заложенных помещений, выполненные ООО «Авантаж-О» (представлены в электронном виде через «Мой арбитр» 01.03.2021), а  также рецензия на заключение ООО «НЭКС» от ООО «Экспурс» (л.д. 93-118, т.12).

Ответчиком также было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. Ответчик пояснил, что оценка ООО «НЭКС» занижена, в то время как под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в форме публичной оферты, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки. 

Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы по делу судом рассмотрено и отклонено, о чем 24.05.2021 было вынесено протокольное определение.

По сути, возражения ответчика относительно проведенной экспертизы сводятся к несогласию с результатами данной экспертизы (стоимостью спорных объектов), что не является основанием для назначения повторной экспертизы при отсутствии доказательств нарушения экспертом требований действующего законодательства в процессе проведения экспертизы.

Изучив в совокупности заключения эксперта, суд пришел к выводу о том, что выводы эксперта являются полными и обоснованными, противоречий в выводах эксперта нет, обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется. При этом суд учитывает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет какие факторы влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта, какие виды наиболее эффективного использования у объекта оценки, какой вид его фактического и возможного использования. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, истцом не представлены. Не имеется в деле и доказательств того, что заключение эксперта не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Заключение экспертизы не опровергается доказательствами, представленными ответчиком. Содержание рецензии – это субъективное мнение ее автора. Рецензия и отчеты по оценке 5 помещений, представленные ответчиком, представляют иные письменные документы, допускаемыми в качестве доказательств в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (разъяснения в пункте 13 постановления Пленума Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Эти документы не порочат и не опровергают заключения судебной экспертизы, полученной при рассмотрении настоящего дела. 

Обоснованных и убедительных аргументов для назначения повторной экспертизы ответчик не привел. 

Следует отметить, что эксперт ФИО10 обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и квалификацией для выполнения экспертизы, она была опрошена судом в судебном заседании 29.03.2021, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта в соответствие со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Эксперт предоставила подробные письменные пояснения относительно необходимости применения подходов оценки при оценке рыночной стоимости имущества, подбора аналогов, применения корректировок, коэффициента капитализации, представила подробные письменные возражения на представленную ответчиком рецензию (л.д.138-144, т.12). Подписка эксперта за дачу заведомо ложного заключения оформлена надлежащим образом, также представлена переписка с представителем ответчика, где он дает согласие на осмотр объекта без его участия. В связи с чем, у суда не имеется оснований для отклонения заключения эксперта ФИО10, как доказательства действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Повторная экспертиза назначается только в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов, каких либо сомнений у суда относительно выводов проведенной повторной экспертизы не имеется. Сомнения ответчика, не основанные на доказательствах, таким основаниями не являются.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Поскольку указанное заключение подготовлено с учетом обстоятельств настоящего дела, соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает возможным руководствоваться указанным заключением при определении размера выкупной цены заложенного имущества.

Таким образом, судом в качестве подтвержденной, принимается рыночная стоимость помещений, определенная в судебном экспертном заключении, выполненным экспертом ООО «НЭКС» ФИО10 №16-10/2020. 

Ответчик также заявлял о пропуске истцом срока исковой давности. 

Ответчик необоснованно полагает, что так как срок возврата кредита установлен в кредитном договоре до 23.09.2019, то с указанной даты договор прекратил свое действие, срок исковой давности истцом пропущен. 

Кредитный договор со стороны заемщика в полном объеме не исполнен, следовательно в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитный договор и договор ипотеки  действует до момента окончания исполнения заемщиком своих обязательств.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно части 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как следует из представленного с истцом расчета задолженности по кредиту, который ответчиком не оспорен, просроченная и непогашенная задолженность по кредитному договору начала образовываться с 21.01.2019, банк обратился с настоящим иском 10.08.2020, срок исковой давности не пропущен. 

Суд также отмечает, что наличие в договоре ипотеки (п.9.2.) третейской оговорки не препятствует рассмотрению дела Арбитражным судом Республики Бурятия, поскольку от сторон заявления, предусмотренные пунктом 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не поступили.

По платежному поручению №137018 от 28.09.2020 истец перечислил на депозит суда средства для проведения экспертизы в размере 340 000 руб. (л.д. 119, т.2).

Кроме того, при подаче иска истец оплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае если после возбуждения производства по делу арбитражный суд выделил одно из предъявленных требований в отдельное производство (часть 3 статьи 130 АПК РФ), то расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при предъявлении данного требования, взыскиваются со стороны, против которой принят судебный акт по делу, образованному в результате выделения требования в отдельное производство, по правилам статьи 110 АПК РФ. Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные в связи с предъявлением остальных заявленных требований, распределяются между лицами, участвующими в деле, по правилам статьи 110 АПК РФ по итогам разрешения дела, в рамках которого эти требования рассмотрены. 

В этой связи вопрос об уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по выделенным определением суда от 02.03.2021 требованию (дело №А10-927/2021) подлежит рассмотрению в рамках указанного дела. При таких обстоятельствах в рамках настоящего дела судом с ООО «СУ-5» в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по настоящему иску в размере 6 000 руб., что  соответствует действующему законодательству и изложенным разъяснениям. 

При проведении в рамках настоящего дела экспертизы стоимость оценки одного объекта составила 10 000 руб., за 34 объекта, первоначально заявленные истцом в иске, оценка составила 340 000 руб. 

Руководствуясь указанными выше разъяснениями абзаца 2 пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2014 № 46 суд считает, что в рамках настоящего спора следует распределить расходы на оплату услуг эксперта в размере 250 000 руб. за проведение оценки 25 помещений, которые остались на рассмотрении в рамках настоящего дела после выделения требований по 9 помещениям в отдельное производство (№А10-927/2021), так как вопрос об обоснованности заявленных исковых требований в отношении 9 помещений будет разрешаться в рамках выделенного производства по делу №А10-927/2021.

Как указано в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

С учетом изложенного, при распределении указанной суммы на оплату услуг эксперта в размере 250 000 руб. суд учитывает, что истец при уточнении исковых требований указал, что два помещениям (кадастровые номера 03:24:011206:3468, 03:24:011206:2469) из заявленных 25 были  преданы в собственность соинвестору ИП ФИО8, в части указанных помещений банк добровольно снял обременение в виде залога, каких-либо оплат и уменьшения долга по кредитному договору при этом не последовало. 

Помещения с кадастровыми номерами 03:24:011206:3344 и 03:24:011206:3308  были реализованы ООО «СУ-5», оплата от продажи этих двух помещений произведена в счет погашения задолженности по кредитному договору, то есть имело место добровольное удовлетворение требований в части после подачи иска (договоры купли-продажи, квитанции об оплате представлены ответчиком через «Мой арбитр» 06.07.2021, истцом данный факт в ходе судебного заседания подтвержден).

Таким образом, суд полагает обоснованным отнести на ответчика в рамках настоящего дела судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 230 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Иск удовлетворить.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 5» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и заложенное по договору  об ипотеке 

<

***>/и5 от 30.12.2016, заключенному с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): 

- нежилое помещение, площадью 269,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3451, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (13, 30), установив начальную продажную цену в размере 11 210 517 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 331,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3452, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (14), установив начальную продажную цену в размере 10 944 483 руб. 20 коп., 

- нежилое помещение, площадью 26 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3463, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (8), установив начальную продажную цену в размере 1 131 672 руб., 

- нежилое помещение, площадью 133,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3464, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (11), установив начальную продажную цену в размере 5 245 217 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 6,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2976, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (9), установив начальную продажную цену в размере 229 646 руб. 40 коп., 

- нежилое помещение, площадью 12,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2977, расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж (10,11а), установив начальную продажную цену в размере 414 735 руб. 20 коп., 

- нежилое помещение, площадью 114 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3473, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (1,2,4,17,18,19,31,31а), помещение 20, установив начальную продажную цену в размере 4 807 041 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 231,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3094, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (13,22,23,26,27,29,30), установив начальную продажную цену в размере 8 443 054 руб. 40 коп., 

- нежилое помещение, площадью 12,6 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2993, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (14), установив начальную продажную цену в размере 431 872 руб. 80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 17,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2992, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (7), установив начальную продажную цену в размере 586 112 руб.80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 176,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2981, расположенное по адресу: 

<

...>, второй этаж (9), установив начальную продажную цену в размере 5 590 132 руб. 80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 72,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3353, расположенное по адресу: 

<

...>, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), помещение 18, установив начальную продажную цену в размере 2 665 905 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 53 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3343,  расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (14), установив начальную продажную цену в размере 2 234 852 руб. 80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 81 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3346, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (17), установив начальную продажную цену в размере 3 415 529 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 128,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3347, расположенное по адресу: 

<

...>, четвертый этаж (18), установив начальную продажную цену в размере 4 701 536 руб. 80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 135,7 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3332, расположенное по адресу: 

<

...>, пятый этаж (1,2,4,4а,5,6,7), помещение 18, установив начальную продажную цену в размере 4 421 605 руб. 60 коп., 

- нежилое помещение, площадью 72,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3300, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3, 6-9,10,11), помещение 14, установив начальную продажную цену в размере 3 172 523 руб. 20 коп., 

- нежилое помещение, площадью 82 кв.м.. кадастровый номер 03:24:011206:3307, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11), помещение 6/7, установив начальную продажную цену в размере 3 006 936 руб. 80 коп., 

- нежилое помещение, площадью 63,3 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3311, расположенное по адресу: 

<

...>, шестой этаж (1-3,6-9,10,11) помещение 13, установив начальную продажную цену в размере 2 382 254 руб. 40 коп., 

- нежилое помещение, площадью 232,4 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:2998, расположенное по адресу: 

<

...>, восьмой этаж (2-6), установив начальную продажную цену в размере 7 572 447 руб. 20 коп., 

- нежилое помещение, площадью 126,2 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3448, расположенное по адресу: 

<

...>, девятый этаж (2), установив начальную продажную цену в размере 4 112 060 руб. 80 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление -5»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  6 000 руб. - судебные расходы по уплате государственной пошлины, 230 000 руб. – расходы на проведение экспертизы. 

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья                                                                              Е.В. Залужная