АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

15.05.2023     Дело № А62-3078/2021

  Резолютивная часть решения оглашена 04.05.2023

                                              Полный текст решения изготовлен 15.05.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скосаревой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия "Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обществу с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщик – ФИО1 

о признании незаконными расчетов арендной платы на земельные участки в Федеральный бюджет на 2021 год, признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельными участками, признании недействительными отчетов об оценке Объектов оценки земельных участков, установлении размера арендной платы,

 при участии:

от истца: ФИО2  – представитель по доверенности,

от МТУ: ФИО3 – представитель по доверенности,

от ООО «АЙРА ТОРРЕС» - представители не явились, извещены надлежаще,

от третьего лица: не явилась, извещена надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск" (далее - Истец, Предприятие, Арендатор) обратилось в суд с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее - Управление, Арендодатель) с исковым заявлением о признании незаконным перерасчета арендной платы.

Судом в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» (далее – ООО «АЙРА ТОРРЕС»), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщик ООО «АЙРА ТОРРЕС» – ФИО1.

С учетом финального уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом, Истец  просил суд:

признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: 

<

...>;

-признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/10 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

-признать недействительным отчет №478/10 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком ФИО1 22.12.2020 года;

- установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: 

<

...>, определенной заключением эксперта № 18809 от 20 января 2023 года;

-признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>

признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/09 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

-признать недействительным отчет №478/09 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком ФИО1;

установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: 

<

...>, определенной заключением эксперта № 18809 от 20 января 2023 года;

-признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>;

-признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/08 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

-признать недействительным отчет №478/08 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком ФИО1

установить с 2021 года размер годовой рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>, определенной заключением эксперта № 18809 от 20 января 2023 года.

Как следует из материалов дела, 31.10.2013 между Предприятием и Российской Федерацией в интересах которой действует Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области заключен договор аренды №47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка (т.1, л.д. 11) (далее - Договор аренды №47-ЗМ-13, Договор).

В соответствии с предметом Договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием для производственной базы, общей площадью 1769 кв.м.

Согласно пункту 3.3. Договора расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы за период с 01.11.2013 по 31.10.2014 г. установлен согласно Отчету от 18.10.2013г. №192/10/13 по определению рыночной стоимости с определением рыночной ставки годовой арендной платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 3 565 896 рублей, годовая арендная плата составила 89147 рублей (т.1, л.д. 19).

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции на 2020 года, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» от 02.12.2019 №380-ФЗ в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 112 889,04 рублей, а в 2020 году- 116275,71 рублей (т.1, л.д. 20).

В 2021 году Ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании Отчета от 22.12.2020 года №478/10 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 577 900 рублей (т.1, л.д. 21, 22-76).

31.10.2013 г между Предприятием и Российской Федерацией в интересах которой действует Территориальное управление Федерального агентств по управлению государственным имуществом в Смоленской области заключен договор аренды №48-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка (т.1, л.д. 77) (далее - Договор аренды №48-ЗМ-13, Договор).

В соответствии с предметом Договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020811:29 расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием для производственной базы, общей площадью 299 кв.м.

Согласно пункту 3.3 Договора расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы за период с 01.11.2013 по 31.10.2014 г. установлен согласно Отчету от 18.10.2013г. №193/10/13 по определению рыночной стоимости с определением рыночной ставки годовой арендной платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 701 404 рублей, годовая арендная плата составила 17535 рублей (т.1, л.д. 85).

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции на 2020 года, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» от 02.12.2019 №380-ФЗ в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 22205,02 рублей, а в 2020 году- 22871,17 рублей (т.1, л.д. 86).

В 2021 году Ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании Отчета от 22.12.2020 года №478/09 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 136 800 рублей (т.1, л.д. 87, 88-115).

29.08.2014 г между Предприятием и Российской Федерацией в интересах которой действует Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области заключен договор аренды №72-ЗМ-14 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка (т.1, л.д. 116) (далее - Договор аренды №72-ЗМ-14, Договор).

В соответствии с предметом Договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:15:03202001:29, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием под объекты общего пользования, общей площадью 507 кв.м.

Согласно пункту 3.3 Договора расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы за период с 01.08.2014 по 31.12.2014 г. установлен согласно Отчету от 26.08.2014г. №189ГК14-25 по определению рыночной стоимости с определением рыночной годовой арендной платы земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена 197 223 рублей, годовая арендная плата составила 14196 рублей (т.1, л.д. 124).

Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2020 год при той же рыночной стоимости земельного участка произведен с применением индекса инфляции на 2020 года, установленный ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» от 02.12.2019 №380-ФЗ в размере 1,03. Годовая арендная плата в 2019 году составила 17976,75 рублей, а в 2020 году- 18516,05 рублей (т.1, л.д. 125).

В 2021 году Ответчиком изменен расчет арендной платы. Согласно Приложению №1 к Договору расчет арендной платы на 2021 год определен на основании Отчета от 22.12.2020 года №478/08 об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее также – спорный отчет), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 93 700 рублей (т.1, л.д. 126, 127-144).

В обоснование исковых требований Предприятие привело следующе доводы.

Оценщиком в спорных отчетах использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земли, вида разрешенного использования. Таким образом, оценщиком осуществлен некорректный выбор объектов-аналагов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В спорных отчетах использовался доходный подход. Выбор используемого подхода оценщиком не обоснован. Сравнительный и затратный подходы не применялись. Обоснование их невозможности определения в отчете также не приведено. Изложенное свидетельствует о несоответствии данного отчета Федеральным стандартам оценки, что влечет недействительность результатов определения рыночной стоимости годовой арендной платы.

В ходе судебного разбирательства от Предприятия поступило ходатайство  о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости размера арендной платы на земельные участки, являющиеся предметом трех договоров аренды, заключенных с ответчиком №47-ЗМ-13 от 31.10.2013, №48-ЗМ-13 от 31.10.2013, №72-ЗМ-14 от 29.08.2014.

В обоснование ходатайства указано на то, что отчеты о стоимости аренды, на основании которых ответчиком произведен расчет арендной платы, не позволяют достоверно определить стоимость аренды, поскольку не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

Предприятие предложило на экспертное исследование следующие вопросы: определить   рыночную   стоимость   годового   размера   арендной   платы   за   пользование земельным участком площадью  1769 кв.м.  с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: 

<

...>.; определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>.; определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>.

Управление иск не признало, представив отзыв на исковое заявление.

В отзыве указано на следующие обстоятельства.

       Размер арендной платы земельного участка федеральной формы собственности определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, занятые зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства определяется на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

Для цели определения рыночной стоимости земельных участков, сформированных и поставленных на кадастровый учёт под зданиями принадлежащими предприятию, Управление в порядке, установленном Законом о контрактной системе, заключило государственный контракт, предметом которого было проведение оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020811:28, 67:27:0020811:29 и 67:15:0320201:29. Установленная отчетами об оценке рыночная стоимость арендной платы за земельные участки была положена в цену договора аренды. Определенная стоимость арендной платы за земельные участки является обязанностью для Российской Федерации в лице Управления для последующей сдачи в аренду Ответчику, владеющему объектами на участках.

По ходатайству истца о назначении судебной экспертизы Управление отметило, что надлежащим документом, оспаривающим законность и обоснованность определенной по заказу ответчика рыночной стоимости арендной платы, будет являться заключение СРО в отношении отчетов об оценке, предоставленных Ответчиком, членом которой является оценщик, проводивший оценку, не согласившись с постановкой на рассмотрение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости величины арендной платы, так как величина арендной платы уже определена.

ООО «АЙРА ТОРРЕС» требования Предприятия не признало, указав в отзыве (т.5, л.д. 146) на то, что спорные отчеты, подготовленные ООО «АЙРА ТОРРЕС», выполнены в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством; содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включают в себя общую информацию, идентифицирующую объекты оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованныхисточниковинформации,анализвнешнейсреды,включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененных подходов. В отчетах дан полный анализ рынка объектов оценки, описание процесса оценки объектов оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный иобразовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства. Методологических или математических нарушений в рамках отчета допущено не было. В отчете учтено фактическое состояние объекта оценки на дату оценки.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица оценщик ФИО1 отзыв на иск не представила.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

 Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Определением суда от 13.12.2021 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/10 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности?

2) Отражает ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/10 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 действительную рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенного по адресу: 

<

...>, на указанную в отчете дату определения стоимости?

3) Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/09 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности?

4) Отражает ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/09 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 действительную рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>, на указанную в отчете дату определения стоимости?

5) Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/08 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности?

6) Отражает ли отчет об оценке рыночной стоимости № 478/08 от 22.12.2020 оценщика – ФИО1 действительную рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>, на указанную в отчете дату определения стоимости?

Во исполнение вышеуказанного определения 27.05.2022 года экспертом ФИО4 подготовлено заключение №72/010422/39, согласно которому спорные отчеты об оценке рыночной стоимости оценщика - ФИО1 соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и отражают действительную рыночную стоимость права аренды земельных участков.

Не согласившись с заключением эксперта №72/010422/39 от 27.05.2022 года, Истец обратился в НП «СРО судебных экспертов» для проведения проверки Заключения Эксперта №72/010422/39 от 27.05.2022 г., выполненного Экспертом ФИО4.

 По результатам произведенного исследования составлено заключение специалиста (комплексная рецензия) №7795 от 28.06.2022 (т.4, л.д. 16-71), в котором отражено следующее.

В результате анализа оформления Заключения Эксперта №72/010422/39 от 27.05.2022 г., выполненного Экспертом ФИО4, установлено, что указанный документ не соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям процессуального кодекса, в рамках которого выполнено данное исследование. Оценщиком неверно определен объект оценки по тексту Отчета. Оценщиком не обосновано, почему не проведен осмотр объекта оценки. Оценщиком не в полной мере проведен анализ рынка, к которому относится объект оценки. Выбор объектов-аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода не является обоснованным.Оценщиком применяется неактуальный на дату оценки источник для определения корректировок в ходе расчета земельного участка.В ходе расчета стоимости земельного участка Оценщик проводитнекорректный анализ по ценообразующему фактору «местоположение».Оценщиком неверно определен размер арендной платы за пользованиеземельным участком, что привело к существенному завышению стоимости объектаоценки.

По отчету № 478/10 от 22.12.2020: 

В качестве ставки аренды принята ставка капитализации земельного участка в размере 13,6%. Оценщиком проигнорирован тот факт, что земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, в соответствии с условиями договора аренды. В соответствии с условиями договора, арендная плата перечисляется ежегодно. Годовая арендная плата определена в размере 2,5% от рыночной стоимости по состоянию на 2013 год. В соответствии с Постановлением от 9 января 2017 года № 30-адм ставка аренды должна составить 3,5% от стоимости земельного участка, определенной Оценщиком. Данная ставка соответствует рыночным данным при долгосрочной аренде.

Применение ставки капитализации в качестве ставки аренды в контексте договора долгосрочной аренды не является корректным, поскольку ставка капитализации фактически отражает период окупаемости для потенциального инвестора. При размере ставки 13,6%, определенном оценщиком, период окупаемости составит: 100/13,6 = 7,35 лет, что делает бессмысленным долгосрочную аренду участка.

В отношении двух других отчетов приведен схожий анализ.

В ходе анализа отчетов об оценке №478/10, №478/09, №478/08 от 22.12.2020 г. Специалистом выявлены нарушения следующих пунктов федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность: ст. 11 Федерального закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.; п. 5 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»; п. 5 ФСО №7 «Оценка недвижимости»; п. 11 ФСО №7 «Оценка недвижимости»; пп. «в» п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Нарушения, выявленные в ходе анализа, существенным образом влияют на результат оценки. Наиболее существенным нарушением во всех исследуемых отчетах об оценке является некорректное определение ставки аренды от величины рыночной стоимости земельных участков, что привело к существенному завышению рыночной стоимости величины арендной платы за пользование участками (в 3,9 раза, в 3,9 раза и в 3,2 раза соответственно).

По результатам анализа отчеты об оценке № 478/08, 478/09, 478/10 не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки на дату оценки. Стоимость объекта оценки, определенная в отчетах на дату оценки, не подтверждена.

Истец, ссылаясь на вышеизложенные выводы рецензии, указывая на то, что экспертом ФИО4 не дано аргументированных пояснений о том, по каким мотивам и на каком основании оценщиком применена ставка капитализации земельного участка и проигнорирован факт нахождения земельного участка на праве долгосрочной аренды, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Ответчик в назначении экспертизы по ходатайству Истца возражал.

Разрешая ходатайство, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р) условием применения метода капитализации является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Экономическая суть метода обратной капитализации (рекапитализации) при оценке рыночной арендной ставки заключается в том, что устанавливается такая стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения арендатором арендодателю расходов (инвестиций) собственника в переданный в долгосрочную аренду объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Учитывая, что при оценке права аренды земельных участков в год, оценщик ФИО1 не исследовала условия договоров аренды №47-ЗМ-13, №48-ЗМ-13, №72-ЗМ-14, в том числе условие о сроке аренды (49 лет), применив метод обратной капитализации, суд в целях разрешения вопроса о действительной рыночной стоимости размера арендной платы на земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, заключенных с ответчиком №47-ЗМ-13 от 31.10.2013, №48-ЗМ-13 от 31.10.2013, №72-ЗМ-14 от 29.08.2014 определением от 01.12.2022 назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «ЭКСПУРС» ФИО5.

На разрешение эксперта судом с учетом мнения сторон и предмета спора поставлен следующий вопрос:

определить по состоянию на 22.12.2020 рыночную стоимость права аренды в год:

 земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013. 

земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №48-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013

земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №72-ЗМ-14 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 29.08.2014.

Согласно поступившему во исполнение определения суда о назначении судебной экспертизы заключению ООО «Экспурс» № 18809 от 20.01.2023, подготовленному экспертом ФИО5 (т.5, л.д. 19-123) по состоянию на 22.12.2020 рыночная стоимость права аренды в год составляет:

для земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 - 53 410 (пятьдесят три тысячи четыреста десять) рублей;

для земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №48-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 г. - 12 845 (двенадцать тысяч восемьсот сорок пять) рублей;

земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды №72-ЗМ-14 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 29.08.2014 г. - 13 825 (тринадцать тысяч восемьсот двадцать пять) рублей.

В связи с тем, что выводы эксперта ФИО5 являются ясными и полными, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, суд принимает результаты его оценки.

Исследовав заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПУРС» № 18809 от 20 января 2023 года, оценив иные доказательства по делу, суд считает возможным разрешить спор, исходя из данных, полученных в результате данной судебной оценочной экспертизы.

В результате проведенной судебной экспертизы получена независимая оценка рыночной стоимости, в целях разрешения вопроса о рыночной стоимости размера арендной платы за земельные участки, с учетом исследования условий договоров аренды №47-ЗМ-13, №48-ЗМ-13, №72-ЗМ-14, в том числе условия о сроке аренды (49 лет) с применением метода рекапитализации и метода сравнительного анализа продаж.

В заключении эксперта №18809 от 20.01.2023 года обоснованно применены положения Постановления №30-адм «Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов» от 09.01.20217г. (т.5, л.д. 110).

Заключение соответствует требованиям Федеральных законов от 31.05.2001 73-ФЗ, от 29.07.1998 N 135-ФЗ, выполнено в соответствии с  Федеральными стандартами оценки.

С учетом изложенного требования истца о признании незаконными расчетов арендной платы, недостоверными величины рыночной стоимости годового размера арендной платы и недействительными отчетов об оценке подлежат удовлетворению.

Требование истца об установлении с 2021 года размера арендной платы в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПУРС» № 18809 от 20 января 2023 года подлежит удовлетворению путем возложения соответствующей обязанности на ответчика в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ с учетом пункта 2 Правил. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: 

<

...>;

признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/10 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

признать недействительным отчет №478/10 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» ФИО1 22.12.2020 года;

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) установить в договоре аренды № 47-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 1769 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:28, находящимся по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПУРС» № 18809 от 20 января 2023 года;

признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>;

признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/09 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

признать недействительным отчет №478/09 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» ФИО1;

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) установить в договоре аренды № 48-ЗМ-13 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 31.10.2013 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 299 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020811:29, находящимся по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПУРС» № 18809 от 20 января 2023 года;

признать незаконным расчет арендной платы в Федеральный бюджет на 2021 год земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>;

признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: 

<

...>, определенную в отчете №478/08 об оценке Объекта оценки от 22.12.2020 года;

признать недействительным отчет №478/08 об оценке Объекта оценки земельного участка площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящегося по адресу: 

<

...>, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» ФИО1;

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) установить в договоре аренды № 72-ЗМ-14 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 29.08.2014 с 2021 года арендную плату за пользование земельным участком площадью 507 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0320201:29, находящимся по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости права аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПУРС» № 18809 от 20 января 2023 года.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Смоленский областной центр дезинфекции госсанэпиднадзора в Смоленской области, г. Смоленск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 18000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины и 70000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебных экспертиз.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                         А.М. Ерохин