АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15409/21

г. Уфа

21 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.06.2024

Полный текст решения изготовлен 21.06.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биккуловой А.Д. рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Берлек» (ИНН 0277110927, ОГРН 1100280022732; далее – истец, общество «Берлек») к акционерному обществу "Милек" (ИНН 0277067365, ОГРН 1050204435720; далее – ответчик, общество "Милек") о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014; третье лицо: ООО «Уфасинтез»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.03.2024, диплом, личность установлена на основании водительского удостоверения,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.01.2023, диплом, личность установлена на основании паспорта,

от третьего лица: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Берлек» к акционерному обществу "Милек" о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования не признает, поскольку фактически арендные отношения по указанным объектам недвижимого имущества возникли с 2009 г. (ранее заключались договора аренды на вышеуказанное недвижимое имущество). В период арендных отношений между истцом и ответчиком проводились совместные осмотры арендуемого объекта, проводился текущий и капитальный ремонт объекта, т.е. истец до заключения договора аренды №131-14 от 17.11.2014 г., как арендатор по ранее заключенным договорам аренды знал обо всех недостатках арендуемого объекта. Ответчиком в подтверждение заявленных доводов представлены обращения ООО «Берлек» исх.№39 от 13.05.2011, исх. №1/1 от 11.01.2011, договор аренды №92-11 от 01.07.2011.

От истца в материалы дела поступили письменные пояснения, в котором ссылается на наличие скрытых недостатков в арендуемых помещениях. 

По ходатайству истца определением от 01.12.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой  поручено эксперту ООО «Бюро строительных экспертиз» (450054, 

<

...>) ФИО3.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 25.12.2023.

Представитель ответчика в судебном заседании, назначенном на 12.09.2023 пояснил, что спорный объект выбыл из собственности с 19.04.2023, право владения перешло ООО «Уфа-синтез», представил выписки, договор для приобщения к материалам дела.

Определением от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Уфасинтез».

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление с учетом заключения эксперта, где указывает, что проведенной по делу экспертизой сделан вывод, что дефекты (трещины, деструкция кирпича, следы протечек, отсутствие анкерных болтов и т.п.) являются явными. Также сослался на неисполнение истцом принятых на себя обязательств по своевременному выполнению ремонтных работ по устранению недостатков. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в связи с чем просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.  

В ходе судебного разбирательства истец уточнил свои требования, просит расторгнуть договор аренды с 01.07.2021, поскольку письмом исх. №82 от 28.05.2021 уведомил ответчика об освобождении арендованного помещения с 01.07.2021.  

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК Российской Федерации. 

От истца поступили письменные пояснения на заключение эксперта, где указывает, что на все три вопроса суда эксперт дал ответы, которые подтверждают заявленные исковые требования. 

Также в материалы дела от истца поступили письменные пояснения на доводы ответчика о пропуске срока исковой давности. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного заседания, явку не обеспечило, свою позицию по спору не выразило.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, надлежащим образом уведомленного  о времени и месте судебного заседания. 

Истец исковые требования поддержал с учетом уточнения, ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве. 

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом  с ограниченной ответственностью «Берлек» (арендатор) и обществом "Милек" (арендодатель) 17.11.2014 заключен договор аренды № 131-14, по условиям которог, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи во временное возмездное пользование:

- здание гипсовых перегородок, назначение: нежилое, общая площадь 4074,90 кв.м. Н1, этаж подв., этаж 1, антр. 1, антр. 2, номера на поэтажном плане подв.:1; этаж 1: 1,2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21; антр.1: 1; антр. 2: 1, 2, 3, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2618,

- АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв.м., Н, этаж 1, 2, 3„ номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а. поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, именуемые в дальнейшем «Объект», а арендатор принять объект и оплачивать арендную плату в порядке, установленным настоящим договором.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АБ 821132 от 16 февраля 2009 г. и свидетельством о государственной регистрации права 04 АБ 821133 от 16 февраля 2009г.

В соответствии с п. 2.1.1. договора арендодатель обязуется передать объект арендатору по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

В соответствии с п.п. Б п. 2.2.1. договора арендатор обязуется соблюдать все требования законодательства в отношении окружающей среды, санитарных норм, электрической безопасности, обеспечив содержание объекта в исправном и в надлежащем санитарном, противопожарном (т.е. обеспечить пожарную безопасность) и техническом состоянии и нести все расходы, связанные с этим, в том числе обеспечить за свой счет вывоз и уборку мусора и снега с Объекта и с прилегающей к ней территории. Иметь в полном объеме в соответствии с правилами пожарной безопасности первичные средства пожаротушения.

В силу пп. «з» п.2.2.1 договора арендатор обязался немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении и авариях объекта и внутренних инженерных сетей. Если объект, в результате действий арендатора, при непринятии им необходимых и своевременных мер, окажется в аварийном состоянии, арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке. В случае нанесения ущерба арендодателю, возникшего в связи несвоевременными действиями, либо бездействием арендатора по устранению последствий аварийных ситуаций последний компенсирует убытки арендодателя, законом установленном порядке. Арендатор обязан в течение 30 дней с момента действия договора, застраховать в добровольном порядке имущество арендодателя от случайной гибели, последствий в результате наступления чрезвычайных ситуаций, а так же действий третьих лиц. Страхование производится за счет арендатора исходя из рыночной стоимости объекта. При наступлении страхового случая денежные средства направляются на восстановление объекта.

Согласно пп. «и» п. 2.2.1. договора в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор обязан за 30 (тридцать) дней до освобождения объекта письменно уведомить арендодателя об этом. 

В соответствии с пп «к» п.2.2.1 по окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан по акту приема-передачи возвратить объект арендодателю в освобожденном, надлежащем и технически исправном состоянии.

Согласно п. 4.1. договора срок аренды установлен: с «01» ноября 2014 г. до «01» ноября 2039 г.

По акту приема-передачи 17.11.2014 арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование:

- здание гипсовых перегородок, назначение: нежилое, общая площадь 4074,90 кв.м, Н1, этаж подв., этаж 1, антр. 1, антр. 2, номера на поэтажном плане подв.:1; этаж 1: 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21; антр.1: 1; антр. 2: 1, 2, 3, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2618,

- АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв.м., Н, этаж 1, 2, 3„ номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>.

В указанном акте, подписанном ответчиком без возражений, стороны указали, что нежилые здания (помещения) пригодны для использования по назначению и находятся в удовлетворительном состоянии, претензий нет (т.1, л.д. 20).

18.12.2014 договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем в едином государственном реестре прав сделана запись регистрации 010407/413/2014-612.

Как указывает истец, в процессе пользования спорным объектом недвижимости весной 2017 года им был выполнен ремонт в душевых комнатах здания административно-бытового корпуса (АБК) (стены и колонны обклеены кафельной плиткой). Через непродолжительное время использования душевых, часть плитки начала отпадать, а часть трескаться прямо на стенах капитальной колонны АБК. При детальном изучении конструкций колонны, на стенах которой была уложена плитка, истцом замечено растрескивание самой несущей колонны здания АБК. При осмотре иных капитальных конструкций здания, также были обнаружены многочисленные трещины. Продолжая попытки выяснить причины такого растрескивания, истцом были изучены конструкции мансардного этажа АБК, по итогам которого сделан вывод, что основным неблагоприятным фактором, влияющим на растрескивание, является конструкция мансардного этажа АБК, элементы которой выполнены из тяжелых стальных балок, оказывающих избыточное давление на несущие колонны здания АБК. 

Ввиду вышеизложенного, 12.07.2017 ООО «Берлек» письмом исх. №24 запросило у АО «Милек» сведения о безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды или опасности такого нахождения. Тем же обращением ООО «Берлек» просило провести необходимый комплекс мероприятий по обследованию капитальных конструкций арендованного здания, также запрошена вся имеющаяся на здание АБК проектная документация, в том числе и на мансардный этаж. 

Письмом исх. №25 от 25.07.2017 ООО «Берлек» попросило АО «Милек» ускорить свой ответ на поставленные вопросы, однако ответа не последовало. В связи с отсутствием ответа 05.08.2017 ООО «Берлек» вновь направило письмо ответчику с просьбой о предоставлении информации о состоянии здания.

Как указывает истец, с осени 2016г. он покинул помещения АБК, в которых наблюдается растрескивание, при этом продолжал использовать только производственную часть арендуемого здания.

27.01.2021 письмом исх. №02 истец напомнил ответчику, что ситуация с разрушением капитальных конструкций арендуемого здания не решена, в связи с чем готов сам и за свои деньги провести экспертное исследование, на предмет установления безопасности конструкций предмета аренды, для нахождения в нем людей. 

Предварительное общение с экспертом выявило необходимость согласования с собственником здания (АО «Милек») устройства исследовательских шурфов в стенах АБК для определения глубины растрескивания, а также демонтаж штукатурных поверхностей в местах исследования. 

Обращение истца за исх. №02 от 27.01.2021 также было оставлено ответчиком без внимания.

Ссылаясь на недостатки в переданном в аренду помещении АБК, истец направил в адрес ответчика претензию исх. №77 от 26.04.2021, с заявлением о расторжении договора аренды, с предложением в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписания соглашения о расторжении договора, а впоследствии обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014 с 01.07.2021 (с учетом уточнений). 

Как указывает истец, основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды с 01.07.2021 послужило обнаружение в ходе использования помещений  арендатором скрытых недостатков, угрожающих безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды. 

В качестве нормативного обоснования предъявленных требований истец ссылается на положения п. 2 ст. 620 ГК РФ, п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также ст.ст. 611, 612 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В связи с возникшими вопросами относительно наличия недостатков в спорном помещении, суд счел обоснованным проведение в рамках настоящего дела экспертизы.

Определением от 01.12.2022 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Берлек» о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворено. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бюро строительных экспертиз» (450054, 

<

...>) ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Имеют ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв.м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>,  недостатки и каков их характер при их наличии (скрытые, явные)?

2) Соответствуют ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв.м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, действующим строительным, градостроительным нормам, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям?

3) Являются  ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв.м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 № 131-14?

В материалы дела от экспертной организации поступило ходатайство об обязании ответчика предоставить проектную и исполнительную документацию по реконструкции с надстройкой мансардного этажа по адресу: РБ, 

<

...>.

С учетом данного ходатайства определением от 08.02.2023 суд предложил ответчику представить проектную и исполнительную документацию по реконструкции с надстройкой мансардного этажа по адресу: 

<

...> либо дать соответствующие пояснения.

От ответчика в материалы дела поступили пояснения, согласно которым указывает, что ему не принадлежит на праве собственности мансардный этаж АБК с мехмастерской по адресу: 

<

...> и он не занимался его надстройкой. Надстройка мансардного этажа выполнена предыдущим собственником СП «Берлек» до приобретения права собственности АО «Милек» нежилых помещений в лит. «Н».

В материалы дела 28.12.2023 поступило заключение эксперта, согласно которому в ходе проведения обследования выявлены следующие дефекты конструкций (Вопрос №1):

2.1) дефекты конструкций стен 1-3 этажей:

1) Наличие отслоения/деструкции наружной версты в кладке. Выявлено в подоконной части наружных стен в осях "А/1-5", "1/Б-В" в уровне 2...3 этажей, в осях "6-7" в уровне 1 этажа;

2) Наличие трещин в наружном слое кладки уровне над перемычкой в осях "7/А" в уровне 1 этажа;

3) Наличие наклонных трещин в толще стены по оси "1/Б-В". Выявлено

по наружной поверхности стены;

4) Наличие трещин в узле опирания ригеля на кладку в уровне 1 и 2 этажей в осях "9/Б". Армирование кладки в опорной зоне не выявлено. Опорные бетонные распределительные подушки отсутствуют. Основная причина - смятие кладки в результате догружения простенка наружной стены новыми конструкциями надстроя, неравномерные осадки здания.

5) деструкция перемычки оконных проёмов в осях "1/Б-В" в уровне 2 и 3 этажей.

6) раскрытие швов между несущими конструкциями (сборными железобетонными колоннами) и перегородками. Выявлено в конструкциях в осях "7- 8/Б" в уровне 2 этажа, "2-4/Б" в уровне 3 этажа.

7) отсутствие усиления пилястры по оси "8", что не соответствует требованиям листа 15 проекта 4-99-01-АС.

8) наличие трещин в стенах с выполненными проёмами ворот в уровне 1 этажа в осях "9/А-Б", "9/Б-В","8-9/В";

9) наличие трещин в надперемычечной части простенка в осях "4/А" в уровне 3 этажа, трещины в уровне подоконной части 3 этажа в осях "4/А" и в осях "1/А" в уровне 1-2 этажей.

Наиболее вероятная причина проявления дефектов - неравномерная осадка здания.

2.2) Дефектов в конструкциях железобетонных колонн не выявлено.

2.3) Дефектов в конструкциях железобетонных ригелей не выявлено.

2.4) Дефекты в конструкциях железобетонных плит перекрытий:

1) раскрытие рустов (швов) между плитами с выпадением рустов в отдельных местах. Выявлено повсеместно в различной степени интенсивности:

- в уровне 1 этажа в осях '7-9А-Г" с шириной раскрытия до 0,5... 1,5мм;

- в уровне 2 этажа в осях "6-8А-В" с шириной раскрытия до 0,5... 1,5мм;

- в уровне 3 этажа повсеместно с шириной раскрытия до 0,2... 1,5мм.

Наиболее вероятные причины - неравномерная осадка фундаментов.

2) Коррозия арматуры повреждённых и отремонтированных бетоном плит. Выявлено в перекрытии 2 этажа в осях "3/Б-В", "4/Б".

3) следы протечек кровли (сухие). Выявлено в следующих участках:

- в уровне перекрытия 3 этажа в осях "1-2/Б-В" (в процессе возведения

здания)

- в уровне перекрытия 2 этажа в осях "4-6/Б-В"; в результате протечки бойлера на 3 этаже, также сопровождается пучением плитки в санузле в указанных осях на 3 этаже

- в уровне перекрытия 1 этажа в осях "4-5/Б-В"; в результате протечки бойлера на 3 этаже, также сопровождается пучением плитки в санузле в указанных осях на 2 этаже.

2.5) Дефекты и отклонения от требований проекта 4-99-01-АС стен надстроенной части:

1) Отсутствует монолитный железобетонный пояс в уровне перемычек по периметру наружных стен, что не соответствует требованиям листов 2, 6 проекта 4-99-01-АС. Вместо пояса перемычки выполнены с применением блоков Бессер, смонтированных горизонтально с их сквозным армированием и заполнением полостей монолитным бетоном. Определение параметров монолитного бетона не представляется возможным без разрушения "опалубочных" блоков Бессер.

2) Выявлено наличие трещин между перегородками надстроенной части и наружными стенами по оси "А/5", "4-5/А". Арматурные сетки и перевязка в узлах пересечения конструкций стен и перегородок не выявлено. Наиболее вероятные причины - неравномерная осадка фундаментов.

3) Выявлено отсутствие монолитного бетона (заполняющего полости стеновых блоков), а также арматурных стержней в бетонируемых полостях в простенках наружных стен по оси "А", а именно: бетон и стержни отсутствуют во внутренней части простенков по 2 шт. вместо 4-х предусмотренных стержней, что не соответствует требованиям узла "Деталь армирования простенка" на листе 2 проекта 4-99-01-АС.

4) Выявлена замена монолитных железобетонных перемычек над проёмами по стенам в осях "1" и "9". Перемычки выполнены с применением блоков Бессер, смонтированных горизонтально с их сквозным армированием и заполнением полостей монолитным бетоном. Определение параметров монолитного бетона не представляется возможным без разрушения "опалубочных" блоков Бессер.

2.6) Дефекты и отклонения от требований проекта 4-99-01-АС в металлических конструкциях:

1) Отсутствие анкерных болтов в узлах опирания металлических колонн, что не соответствует узлу "Деталь устройства фундаментов под стойки по оси "В" на листе 7 проекта 4-99-01-АС;

2) Отсутствуют кронштейны Кр1- по фасаду в осях "6-9/А", что не соответствует требованиям листа 2 проекта 4-99-01-АС;

3) Сечение колонн не соответствует проекту: проектное сечение - двутавр №25Ш1, фактическое сечение - составное из двух швеллеров № 20.

4) применение соединительных пластин толщиной 12 мм. в узле сопряжения наклонных металлических балок с горизонтальными ригелями, что не соответствует толщине 16 мм и не соответствует требованиям узла 5 на листе проекта 4-99-01-АС.

5) Отсутствие равнопрочного стыка при сварке элементов балок встык, а именно: отсутствуют пластины в уровне полок плит по нижней и по верхней полкам, выявлено в ригелях Р-2 В осях "3", "4", "5". Фактическое исполнение не соответствует требованиям серии 2.400.10.1 и требованиям узла № 3 на листе 5 проекта 4-99-01-АС.

6) наличие сплошной поверхностной незначительной коррозии металлических конструкций. Выявлено повсеместно.

7) Наличие неотбитого шлака в сварных швах, что способствует накоплению влаги в швах и последующей их коррозии. Выявлено повсеместно.

8) Ригель Р-8 по оси "5" выполнен без утепления и является мостиком холода на половине своей длины.

2.7) В ходе проведения обследования выявлены следующие повреждения кровли:

1) Выявлена замена материала кровли, а именно: вместо металлочерепицы применены металлические неоцинкованные листы в виде плиток 500x600мм., что не соответствует требованиям пункта 8 листа 8 проекта 4-99-01-АС;

2) Коррозия металлических неоцинкованных листовых плиток покрытия с отслоением окрасочного слоя. Выявлено повсеместно на площади поражения до 40... 50%;

3) Отслоение нахлёстной части металлических пластин от нижележащего перекрываемого слоя. Выявлено неравномерно на 30-40% площади покрытия.

4) Ненормативный узел примыкания металлической кровли к парапету

стены по оси "В" и к вентканалам, а именно: отсутствует битумный самоклеящийся рулонный материал; герметик по линии примыкания конструкций, что не соответствует требованиям рисунка П.4 СП 17.13330.2011 "Кровли".

5) отсутствует фартук из оцинкованной кровельной стали, что не соответствует требованиям узла 7 на листе 9 проекта 4-99-01-АС.

6) отсутствуют проволочные скрутки крепления стропильных ног к плитам, что не соответствует требованиям узла 6 и 11 на листе 10 проекта 4-99-01-АС.

7) отсутствует крепление болтом стропильных ног со стойками, что не

соответствует требованиям сечения 1-1 на листе 10 проекта 4-99-01-АС.

8) Повсеместное рассыхание/выцветание деревянных конструкций, что

свидетельствует об отсутствии пропитки древесины

9) отсутствует организованный водосток, что не соответствует требованиям рисунка П. 1 СП 17.13330.2011 "Кровли".

10) непроектное количество брусков обрешётки над арочными сводами: 5 шт вместо 7 шт., что не соответствует требованиям сечения 1-1 на листе 13 проекта 4-99-01-АС. 

11) Провисание пароизоляции. Выявлено повсеместно.

3) По результатам выполненных поверочных расчётов установлено следующее: 

3.1) Коэффициент несущей способности наружной стены по оси "А" в уровне 1 этажа составляет к=0,62, что меньше допустимой величины к=1.

3.2) Коэффициент использования несущей способность сборных железобетонных колонн по оси "Б" в уровне 1 этажа составляет к=0,564, что меньше допустимой величины к=1. 

3.3) Коэффициент несущей способности фундамента наружной стены по оси "А" в уровне 1 этажа составляет к=0,88, что меньше допустимой величины к=1. 

3.4) Коэффициент несущей способности фундамента центральной колонны по оси "Б" оси "А" в уровне 1 этажа составляет к=1,04, что превышает допустимую величину к=1, на 4%, что в пределах допустимых величин (до 5%) при условии уплотнения грунта в ходе эксплуатации здания.

3.5) Следовательно стойка из 2-х швеллеров №20 имеет меньшую несущую способность в сравнении с швеллером №251111. 

Таким образом, на основании вышеизложенного следует вывод о том, что наиболее вероятными причинами образования трещин между конструкциями каркаса и стеновым заполнением (перегородками), а также раскрытием рустов между плитами перекрытий, являются неравномерные осадки здания, вероятным изменением свойств грунтового основания. Также не исключается взаимное влияние фундаментов разнонагруженных примыкающих зданий (исследуемого здания АБК и производственного корпуса) корпуса по оси "В". 

Дефекты - трещины, деструкция кирпича, следы протечек, отсутствие анкерных болтов и т.п., замена проектных материалов на непроектные являются явными. Экспертом отмечается, что определения замены проектных материалов на не проектные необходимы специальные познания в области строительства.

Дефекты - неравномерные осадки здания, несоответствие несущей способности конструктивных элементов здания согласно выполненных расчетов являются скрытыми.

По второму вопросу экспертом даны следующие пояснения:

Эксперт полагает, что требование к механической безопасности обследуемого здания расположенного по адресу: 

<

...> не обеспечено, так как по результатам выполненных поверочных расчётов установлено следующее: 

3.1) Коэффициент несущей способности наружной стены по оси "А" в уровне 1 этажа составляет к=0,62, что меньше допустимой величины к=1.

3.2) Коэффициент использования несущей способность сборных железобетонных колонн по оси "Б" в уровне 1 этажа составляет к=0,564, что меньше допустимой величины к=1. 

3.3) Коэффициент несущей способности фундамента наружной стены по оси "А" в уровне 1 этажа составляет к=0,88, что меньше допустимой величины к=1.

Эксперт полагает, что требование к пожарной безопасности обследуемого здания расположенного по адресу: 

<

...> не обеспечено, в связи с тем, что согласно заключению деревянные (крыша здания) и металлические несущие конструкции (каркас здания) не имеют огнезащитную обработку. В остальной части исследования соответствия требования пожарной безопасности не проводилось из-за не предоставления доступа к объекту. Сертификаты пожарной безопасности и паспорта на материалы не предоставлялись в рамках экспертизы.

Эксперт полагает, что требование Градостроительного кодекса при реконструкции обследуемого здания расположенного по адресу: 

<

...> не обеспечено, в связи с тем, что согласно заключению несущие конструкции не усилены согласно проектной документации на реконструкцию.

Проверка соответствия здания санитарным (обеспечение инсоляции, вентиляции, водоснабжения, водоотведения) и иным обязательным требованиям не проводилась из-за не предоставления доступа к объекту. Исполнительные схемы, а также паспорта и сертификаты на примененные материалы и оборудование не предоставлялись в рамках экспертизы.

Отвечая на вопрос № 3 эксперт указал, что нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв.м. этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1:1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...> пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 №131-14 в состоянии на момент производства экспертизы не являются.

Нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв.м. этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1:1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...> пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 №131-14 будут являться после выполнения комплекса мероприятий указанных в заключении.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что  фактически арендные отношения по указанным объектам недвижимого имущества возникли с 2009 г. (ранее заключались договора аренды на вышеуказанное недвижимое имущество). В период арендных отношений между истцом и ответчиком проводились совместные осмотры арендуемого объекта, проводился текущий и капитальный ремонт объекта, т.е. истец до заключения договора аренды №131-14 от 17.11.2014 г., как арендатор по ранее заключенным договорам аренды знал обо всех недостатках арендуемого объекта.

В подтверждение довода о возникновении арендных отношений ранее 2014г., ответчик представил в материалы дела договор аренды № 133-09 от 01.01.2009  и №92-11 от 01.07.2011, заключенный между истцом и ответчиком в отношении литера Н и Н1, со всеми соглашениями о продлении договора и изменениями. 

Как было указано, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014 с 01.07.2021, согласно которому в аренду переданы: здание гипсовых перегородок Н1 и АБК с механической мастерской Н.

Суд принимает во внимание, что из представленных ответчиком обращений истца исх.№39 от 13.05.2011 и исх. №1/1 от 11.01.2011 следует, что в арендованных зданиях литер Н и литер Н1 за счет текущих ремонтов, состояние помещений оценивается как удовлетворительное.

 Также письмом исх.№243 от 29.11.2021 ответчик просил истца обеспечить доступ к нежилым помещениям, для проведения осмотра на предмет соблюдения условий их использования в соответствии с договором аренды, указав, что осмотр будет производиться 03.12.2021 в 11 час. 00 мин. по адресу: 

<

...>.

Представленным в материалы дела актом осмотра помещений от 03.12.2021 в составе комиссии представителя арендодателя и арендатора установлено, что нежилые помещения используются ООО «Берлек» под административно-производственную деятельность; во время осмотра проводилась фотосъемка на телефон, фотографии осмотра приложены к материалам дела.

Акт осмотра от 03.12.2021 подписан истцом без замечаний и возражений.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Ссылка истца на положения ст. 620 ГК РФФ, допускающие досрочное расторжение договора по требованию арендатора, не принимаются судом, поскольку в силу разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.1.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, правовых оснований для ретроспективного расторжения договора у суда не имеется.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 21.01.2010 №1-11, недопустимость придания обратной силы нормативному регулированию обусловлена требованием формальной определенности правовой нормы (равно как и судебного решения), которое предполагает, что участники соответствующих правоотношений должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, а также приобретенных прав и обязанностей.

При этом необходимо иметь ввиду, что в случае удовлетворения такого иска, договор будет считаться расторгнутым с даты вступления в законную силу соответствующего судебного акта. Придание решению суда ретроспективного действия и признание договора расторгнутым с определенного момента в прошлом в данном случае недопустимо. 

Исходя из положений ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. 

Как отражено в п. 18 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018), судебный спор отражает конфликт сторон по поводу различной оценки ими обстоятельств тех или иных правоотношений и (или) применимым к ним нормам права. Результат разрешения судебного спора отражается в судебном акте. 

В соответствии с нормами ст. 16 АПК РФ судебный акт приобретает свойство обязательности для участников гражданского оборота с момента вступления его в законную силу. 

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ, в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Вместе с тем заявленные истцом требования направлены на ретроспективное изменение правоотношений сторон, что является недопустимым.

Учитывая изложенное, заявляя требование о расторжении договора со ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил именно расторгнуть договор в судебном порядке, а не признать его расторгнутым. 

При этом суд обращает внимание на то, что эти способы защиты не равноценны - правовые последствия и временные рамки наступления этих последствий разные. В одном случае отношения прекращаются с даты вступления решения в силу, в другом – ретроспективно, то есть с даты в прошлом, подтвержденной судом; в одном случае суд своим волеизъявлением прекращает отношения, в другом - констатирует факт их прекращения в прошлом; в одном случае следует устанавливать основания для расторжения, в другом - достаточно установить наличие волеизъявления стороны, оформленного надлежащим образом. На разную правовую природу таких исков прямо указано в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»: при одностороннем отказе от исполнения договора, который может быть осуществлен во внесудебном порядке, при обращении в суд с иском о признании договора расторгнутым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (статья 450, пункт 1 статьи 450.1 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случае если стороны расторгли договор, они могут требовать от суда последствий его расторжения (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»), но не расторгнуть его еще раз. И не могут требовать от суда констатации его расторжения - так как в этом случае суд фиксирует факт, что не является задачей судопроизводства по предоставлению защиты в рамках искового производства.

Судом учтено, что истцом направлялись в адрес ответчика письма вплоть до мая 2021 года. В претензии  от 26.04.2021 истец заявил о расторжении договора аренды, предложил в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписать соглашение о расторжении договора. В ответ на указанные письма ответчик предложил истцу расторгнуть договор с момента фактического освобождения 

При этом суд принимает во внимание, что заявляя требование о расторжении договора с 01.07.2021 и указывая на фактическое освобождение помещений в мае 2021 года, истец не представил суду безусловных доказательств тому.

Вопреки утверждениям истца, ответчик, указывая на фактическое пользование помещений истцом и после мая 2021 года (вплоть до 03.12.2021) представил в материалы дела акт осмотра помещений, подписанный со стороны истца (арендатора) без возражений. Из представленного акта следует, что на момент осмотра помещений нежилые помещения используются обществом «Берлек» под административно-производственную деятельность; во время осмотра проводилась фотосъемка на телефон, к акту приложены фотографии.

Доказательств обратного истец суду не представил.

При указанных обстоятельствах, требование истца о расторжении договора с 01.07.2021 удовлетворению не подлежит.

Как было указано, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса

 В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Указанное также закреплено в пункте 15 постановления Пленума № 43, согласно которому факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу.

Из правовой позиции Президиума Верховного суда РФ, изложенной в Постановлении от 28.09.2016 №203-ПЭК16, следует, что обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судами первой инстанции исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения.

Рассмотрев сложившиеся между участниками спора правоотношения с позиций главы 12 ГК РФ по заявлению ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд признает срок исковой давности, составляющий в данном случае 3 года, не пропущенным. 

Срок исковой давности по рассматриваемому требованию необходимо исчислять с момента направления уведомления в апреле 2021 года.

Поскольку исковое заявление поступило в суд 09.06.2021, срок исковой давности истцом не пропущен.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Берлек» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова