ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

 

Дело № А65-9541/2022

г. Самара

17 августа 2022 года

11АП-10627/2022

 

Резолютивная часть постановления оглашена 11 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2022 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альгор-Недвижимость" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 июня 2022 года по делу № А65-9541/2022 (судья Савельева А.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альгор-Недвижимость"

к акционерному обществу "Тандер"

при участии третьих лиц - ИП ФИО2,

о расторжении договора аренды №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г.,

при участии представителей:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 26.05.2022,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альгор-Недвижимость", г. Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар (далее - ответчик) о расторжении договора аренды №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечена ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>).

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 17.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела: суд не дал оценку тому обстоятельству, что третьим лицом был произведен возврат ответчику суммы в размере 116 109,35 руб. с назначением платежа: «возврат излишне уплаченных денежных средств» а именно: арендной платы за период с 08.07.2021-31.07.2021 за вычетом начисленных, но не уплаченных АО «ТАНДЕР» коммунальных платежей. Согласно платежному поручению №42 от 05.08.2021 г., следует, что ИП ФИО2 была возвращена АО «ТАНДЕР» сумма в размере 116 109,35 руб.; а также тому что ответчик произвел выплаты только лишь на сумму 82 806,45 рублей, а оставшиеся сумма в размере 34 096,78 руб. АО «ТАНДЕР» не уплачена.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Истец, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Реал» (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №КзФ/1062/13 от 26.12.2013, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующие недвижимые имущества, именуемые в дальнейшем объект: нежилое помещение 1Н, назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 348,4 кв.м., номера на поэтажном плане 73, 73а, 74-81, 81а, 82, 82а, 83, 84, 86, 86а, 87-92, 93а, 94, 96-97, адрес местонахождения объекта – 

<

...>, согласно поэтажному плану (приложение №1).

Согласно п. 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы. 

Постоянная часть арендной платы с первого по второй месяц включительно срока аренды составляет 135000 руб. в месяц, без учета НДС, с третьего месяца 270000 руб., без учета НДС (п. 5.2.1 договора).

В соответствии с п. 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Переменная часть арендной платы текущего месяца эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла за предыдущий месяц, на основании смет и актов выполненных работ, согласованные с арендатором (п. 5.3.1 договора).

Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 26.12.2013.

Право собственности перешло к третьему лицу ИП ФИО2 на основании договора дарения от 07.03.2018, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №16:50:160203:2371-16/002/2018-4 от 26.04.2018г.

Дополнительным соглашением от 30.07.2019 к договору аренды недвижимого имущества №КзФ/1062/13 от 26.12.2013 третье лицо (арендодатель) и ответчик пришли к соглашению о дополнении пункта 5.2.1 договора следующим абзацем: в период с 01.01.2019 по 30.04.2020 постоянная часть арендной платы изменению не подлежит и составляет 145000 руб. в месяц, без учета НДС. С 01 мая 2020 года и за последующие месяцы постоянная часть арендной платы составляет 151000 руб. в месяц, без учета НДС.

07.07.2021 истец  (покупатель) и третье лицо (продавец) заключили договор купли-продажи №3-7/к-п от 07.07.2021, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 1Н, общей площадью 348,4 кв.м, расположенное на 1 (первом) этаже девятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 16:50:160203:2371.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за №16:50:160203:2371-16/203/2021-10 от 15.07.2021г.

04.08.2021 в адрес арендатора направлено информационное письмо о смене собственника помещения-арендодателя, реквизиты для оплаты арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны ответчика новый арендодатель (истец) обратился в суд с требованием о взыскании задолженности  за период с 08.07.2021 по 30.09.2021 и о расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021г. по делу А65-24257/2021, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022, в удовлетворении требований истца о взыскании было отказано,  требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка.

При этом, судом установлено, что ответчиком оплата арендной платы за период с 15.07.2021 по 30.09.2021 произведена в полном объеме, о чем истец не спорит, сообщает о том, что после частичного погашения, размер задолженности составлял 34096 руб. 78 коп. 

Между тем, указанная задолженность образовалась за период с 08.07.2021 по 14.07.2021, тогда как право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2021.

Суд в соответствии с нормами материального и процессуального права на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришел к верному выводу об отсутствие задолженности по арендной плате.

Истцом заявлено о наличии у ответчика задолженности в размере 34 096,78 рублей за период с 08-го по 14-е июля 2021 года. Требование обосновано тем, что договором купли-продажи было предусмотрено условие о начислении арендой платы истцу с момента подписания акта приема-передачи (п. 1.3), хотя ответчиком плата внесена с момента регистрации права.

Из положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует возникновение права собственности на объекты недвижимости с момента государственной регистрации в едином государственном реестре.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что правовые последствия сделки, требующей государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 308 ГК РФ Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)-

Несмотря на то, что истцом не был соблюден порядок уведомления о передаче договора, но с учетом произведенного третьим лицом возврата части арендной платы за июль 2021 года, следует отметить, что истец имеет право на получение арендной платы только с момента возникновения права собственности (регистрация права).

Условия договора купли-продажи, на которые ссылается истец и которые предусматривают право на получение арендной платы ранее регистрации права собственности, не влекут никаких последствий для ответчика, ибо не могут создавать обязанности для лица, которое не было участником данного договора.

Арендная плата за июль 2021 года составляет: 151 000 рублей в месяц или 4 870,9 рублей в день. Плата за период с 01-го июля по 14-е июля 2021 года в размере 68 193,54 рублей выплачена третьему лицу. Плата за период с 15-го по 31-е июля 2021 года в размере 82 806,45 рублей выплачена истцу. Итого за июль 2021 года выплачено: 151 00 рублей.

Требование о выплате арендной платы за период с 08 июля 2021 года по 14 июля 2021 года в размере 34 096,77 рублей может быть заявлено только к третьему лицу, как участнику обязательства, в рамках которого было предусмотрено соответствующее условие.

Требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 34 096,78 рублей уже было предметом рассмотрения дела №А65-24257/2021, решением по которому в удовлетворении требования было отказано. Суд установил отсутствие правовых оснований для получений истцом арендной платы за указанный период и указал, что ответчиком оплата арендной платы за период с 15.07.2021 по 30.09.2021 произведена в полном объеме, о чем истец не спорит, сообщает о том, что после частичного погашения, размер задолженности составляет 34096руб. 78 коп.

Между тем, суд первой инстанции отметил, что  указанная задолженность образовалась за период с 08.07.2021 по 14.07.2021, тогда как право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2021.

Пунктом 4.1 договора купли-продажи №3-7/к-п от 07.07.2021 установлено, что право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре. Ссылка истца на определение в пункте 1.3 договора купли-продажи между истцом и третьим лицом права на получение арендных платежей с момента передачи объекта по акту приёма-передачи, судом не принимается, поскольку ответчик не является стороной данных правоотношений и на него распространяется только обилий порядок оплаты, в соответствии с которым он обязан производить оплату надлежащему лицу, в данном случае, собственнику. Изложенное не препятствует получению арендных платежей за указанный период предыдущим собственником, с последующей передачей их новому собственнику, применительно к договорённости, достигнутой в пункте 1.3 договора купли-продажи от 07.07.2021.

Таким, образом, арендная плата, начисленная за период с 08.07.2021 по 14.07.2021 не подлежит взысканию в пользу истца, в связи с тем, что право собственности на арендуемое по договору имущество, возникло у последнего 15.07.2021».

Установленные указанным выше судебным актом обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, что следует из положений статьи 69 АПК РФ.

Суд в соответствии с нормами материального и процессуального права на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришел к верному выводу об отсутствии задолженности по арендной плате.

Неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует.

Истцом необоснованно заявлено о том, что ответчиком не была внесена возвращенная третьим лицом арендная плата в размере 34 096,77 рублей. Данный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела, ранее в отзыве на иск уже был приведен расчет внесенной арендной платы за июль 2021 года. Непосредственно сумма в размере 34 096,77 рублей третьим лицом не возвращалась, возращена была сумма в размере 116 109,35 рублей.

Арендная плата за июль 2021 года составляет: 151 000 рублей в месяц или 4 870,9 рублей в день. Плата за период с 01-го июля по 14-е июля 2021 года в размере 68 193,54 рублей выплачена третьему лицу. Плата за период с 15-го по 31-е июля 2021 года в размере 82 806,45 рублей выплачена истцу. Итого за июль 2021 года выплачено: 151 00 рублей.

Возвращенная третьим лицом сумма в размере 116 109,35 рублей была распределена и выплачена согласно указанному выше расчету.

Все сведения с номерами платежных поручений и дат были предоставлены в виде приложений к дополнениям к отзыву на иск, платежные поручения также были представлены в дело.

Таким образом, арендная плата, начисленная за период с 08.07.2021 по 14.07.2021 не подлежит взысканию в пользу истца, в связи с тем, что право собственности на арендуемое по договору имущество, возникло у последнего 15.07.2021

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом и не подлежат повторному доказыванию в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд не нашел оснований для расторжения договора, в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием для расторжения настоящего договора, истец указывает нарушение ответчиком  пункта 3 указанной статьи.

Между тем, судом не установлено каких-либо нарушений по оплате со стороны ответчика.

В рамках дела А65-24257/2021 суд констатировал отсутствие задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 30.09.2021г., последующие платежи также вносились ответчиком своевременно и в полном объёме, следовательно, нарушений, способных повлечь досрочное расторжение договора, ответчиком не допускалось.

В части задолженности по оплате коммунальных платежей за январь и февраль 2022г., суд также пришёл к выводу о её отсутствии на момент направления уведомления о расторжении договора от 05.03.2022г., в силу следующего.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрен порядок возмещения коммунальных услуг, согласно которому возмещению подлежат только следующие коммунальные услуги: электроэнергия, вода, тепло. Иные коммунальные и прочие платежи в силу положений п.п.5.3, 5.7. возмещению не подлежат.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным соглашением сторон путем, подписания Акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных Арендодателем, копий счетов, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя.

Пунктом 5.3.3 предусмотрен следующий срок оплаты переменной части арендной платы - в течение 10 дней с даты подписания Акта согласования переменной части арендной платы. При несвоевременном предоставлении документов оплата производится в течении 45 банковских дней по истечении месяца, следующего за месяцем, в котором были оказаны услуги.

Из вышеизложенных условий договора следует, что для оплаты переменной части арендной платы требуется согласовать ее размер с Арендатором, предоставить подтверждающие понесенные расходы документы (от снабжающих организаций) до 20 числа следующего месяца.

Из представленных истцом документов следует, что счет по переменной части арендной платы был вручен ответчику 01.03.2022, а за февраль – 28.03.2022, следовательно, на момент направления истцом уведомления о расторжении договора, у ответчика не возникла обязанность по  их оплате, согласно условиям договора.

Кроме того, из пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 июня 2022 года по делу № А65-9541/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Е.В. Коршикова

 

Е.А. Митина