Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-82873/17

64-743 

22 марта 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи Н.А. Чекмаревой единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность  от 09.01.2018г.),  

от ответчика: ФИО3, ФИО4 (доверенность  от 12.07.2017г.)

от третьего лица: ФИО5 (доверенность от 22.01.2018г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику: ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГУДВИН-3"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: ОАНО «Школа права и экономики», НП «ЖК Балтия», временный управляющий  ЗАО «ГУДВИН-3», ФИО6, ФИО7

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

                                                УСТАНОВИЛ: 

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ГУДВИН-3" задолженности по договору аренды земельного участка № 08001-Z от 15.08.1997г. в размере 1 878 100 руб., пени  в размере 6 616 409 руб. 80 коп., расторжении договора аренды земельного участка № 08001-Z от 15.08.1997г., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330,  606, 614 ГК РФ, мотивировал иск ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка № 08001-Z от 15.08.1997г. в части внесения арендных платежей. 

Ответчик исковые требования не признал, отзыв на иск не представил,  просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо  -  НП «ЖК Балтия» просил исковые требования удовлетворить, отзыв на иск не представило.

Третьи лица – ОАНО «Школа права и экономики», временный управляющий  ЗАО «ГУДВИН-3»,  ФИО6, ФИО7 извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, отзыв на иск не представили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению  частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.08.1997 г. между Комитетом по управлению имуществом Московской области (в настоящее время МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, арендодатель, истец) и ЗАО «ГУДВИН-3»  (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 08001-Z.

Предметом Договора является земельный участок площадью 200 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, 37 км автодороги «Москва-Рига», предоставленный под строительство жилищного комплекса ( п.1.1.). Договор заключен на 49 лет (п.2.1.).

Договор зарегистрирован 15.08.1997 за №1 Районным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Истринского района.

Право аренды зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате, что подтверждается свидетельством серия 50 АД № 350206 от 26.02.2003г.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 2 договора). 

Пунктом п. 2.3. договора стороны установили, что арендная плата за земельный участок вносится равными долями в два срока: не позднее 1 августа и 15 ноября.

Как следует из расчета истца, в нарушение указанных пунктов договора, ответчик, не оплатил арендную плату за период с 01.01.2015г. по 24.11.2017г., в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 898 100 руб. 00 коп.

В адрес ответчика была направлена претензия от 02.03.2017г. № 13исх-3951, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий. 

Размер задолженности подтверждается расчетом, который на момент рассмотрения дела ответчиком не оспорен, в связи с чем, признается судом правомерным и обоснованным. 

Таким образом, материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды земельного участка  № 08001-Z от 15.08.1997г. в размере 1 898 100 руб. 00 коп., ответчик не представил какие-либо доказательства, опровергающие наличие долга по данному договору, следовательно, указанная задолженность подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ. 

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заявленное истцом требование о взыскании пени в размере 6 616 409 руб. 80 коп.  за период с 02.08.2015г. по 24.11.2017г. также подлежит удовлетворению, так как санкция согласована сторонами (п. 4.3 договора), факт просрочки оплаты арендной платы документально подтвержден и размер пени соответствует представленному расчету. 

Вместе с тем,  суд признает обоснованным заявление  ответчика об уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71). 

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязана доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

В данном случае размер пени из расчета 0,7% от  суммы задолженности  за каждый день просрочки, установленный сторонами в договоре, в несколько раз превышает размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ  исходя из 0,1% за каждый день просрочки до 945 201 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной требование удовлетворению не подлежит. 

Сообщение об открытии конкурсного производства в отношении ЗАО «Гудвин-3» опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 119 от 04.07.2009.

Задолженность возникла после открытия конкурсного производства, т.е. является текущими платежами.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства (п. 1.)

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (п.2)

Удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам в ходе внешнего управления производится в порядке, установленном Федеральным законом вне рамок дела о банкротстве (п.3).

Также следует отметить, что определением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2017 по делу № А40-34623/08 производство по делу о банкротстве прекращено.

В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4.2 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в суде в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им своих обязательств в месячный срок

Согласно п ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Вместе с тем, п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора нормы гражданского права об аренде, основаниях расторжения договора аренды, подлежат применению с учетом требований земельного законодательства. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2009г. истцу отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора № 08001-Z от 15.08.1997г.

Как установлено судом по делу  №А41-4660/09, представленный в материалы дела договор, план арендованного земельного участка, не позволяют выделить земельные участки, распложенные под принадлежащими ответчику зданиями и строениями, выделить их из общего арендованного земельного участка.

Кадастровый учет арендованного земельного участка не производился, отсутствуют и выделенные в натуре земельные участки на которых расположены здания ответчика и необходимые для их использования.

 В связи с указанным, удовлетворение настоящих требований в настоящем виде означало бы расторжение с ответчиком договора аренды в том числе и под принадлежащими ему зданиями, что противоречит требованиям ст. 36 ЗК РФ.

 Истец, как уполномоченный орган по распоряжению спорным земельным участком, не лишен возможности определить местоположение границ земельного участка, занимаемого строениями ответчика и его площадь с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом на ответчика. Поскольку в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 450, 452, 619, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 1, 65 Земельного Кодекса РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 64, 65, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ГУДВИН-3» (ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 1 878 100 (один миллион восемьсот семьдесят восемь тысяч сто) руб., неустойку в размере 945 201 (девятьсот сорок пять тысяч двести один)  руб. 40 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ГУДВИН-3» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 65 473 (шестьдесят пять тысяч четыреста семьдесят три)  руб.

Решение может быть обжаловано в месячный  срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                        Н.А. Чекмарева