АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-10133/2021

15 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2022.

Полный текст постановления изготовлен 15.12.2022. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителя

от истца и третьего лица: ФИО1 (доверенности от 02.09.2022, от 02.11.2022)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022

по делу № А82-10133/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконными действий по воспрепятствованию перехода прав и обязанностей по договору аренды, об обязании не чинить препятствия при государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью СК «ВСК» (далее – ООО СК «ВСК», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет) и муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Учреждение, Агентство) по воспрепятствованию перехода прав и обязанностей от закрытого акционерного общества фирма «Ярстрой» (далее – ЗАО фирма «Ярстрой») к ООО СК «ВСК» по договору аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о, обязании ответчиков не чинить препятствия при государственной регистрации перехода от ЗАО фирма «Ярстрой» к ООО СК «ВСК» прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.02.2018 № 20062/1-о и представить согласие на заключение соглашения о переуступке прав от 05.05.2021.

Иск основан на статьях 157.1, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован уклонением ответчиков  от исполнения принятых на себя обязательств и недобросовестностью их поведения.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО фирму «Ярстрой». 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 19.02.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022, отказал в удовлетворении иска. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. 

Кассатор в жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что к спорному договору не применяется пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; письмо Агентства от 20.05.2021 № 4094 не является явно выраженным согласием арендодателя на передачу прав арендатора от ЗАО фирма «Ярстрой» к Обществу. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ссылку ООО СК «ВСК» на письмо Учреждения от 20.05.2021             № 4094 и заключение специалиста от 15.03.2022 № 6281 и не принял их как доказательства предварительного согласия ответчиков на заключение спорного соглашения о перенайме. Общество настаивает, что суд второй инстанции неверно оценил платежи ООО СК «ВСК» в качестве исполнения, предложенного за должника третьим лицом, в то время как Общество их произвело в рамках cоглашения о переуступке прав по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о.

Подробно доводы заявителя приведены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Судебное разбирательство по правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось на 08.12.2022 на 10 часов.

Определением окружного суда от 07.12.2022 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе суда в связи с кратковременным отсутствием судьи Голубевой О.Н. на судью Трубникову Е.Ю., в связи с чем по правилам части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

Представитель истца и  третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Агентство в ходатайстве просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствии своего представителя, отказать кассатору в ее удовлетворении и оставить в силе обжалованные судебные акты.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и письменного отзыва, заслушав представителя истца и третьего лица, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды, Агентство (арендодатель), ЗАО фирма «Ярстрой» и ООО «Первый бетонный ЖБИ» (соарендаторы) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) заключили договор от 20.02.2018 № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым для завершения строительства многоквартирных домов предоставлен земельный участок общей площадью 140 965 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенный по адресу: город Ярославль, МКР №№ 12,13,15.

Договор заключен на срок с 24.01.2018 по 23.01.2021.

Дополнительным соглашением от 19.11.2020 № 1 в силу пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) срок действия договора продлен по 23.01.2024.

ООО СК «ВСК» и ЗАО фирма «Ярстрой» заключили соглашение от 05.05.2021 о переуступке прав по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым истцу переданы права и обязанности арендатора по указанному договору в отношении следующих частей земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103: 76:23:010405:26, 76:23:010406:64, 76:23:010406:65, 76:23:010406:67, 76:23:010406:68.

ЗАО фирма «Ярстрой» известило Агентство о заключении указанного соглашения 06.05.2021.

ООО «Первый бетонный ЖБИ» известило Агентство об отсутствии возражений относительно заключения соглашения о перенайме.

Истец и третье лицо обращались в Агентство с просьбой согласовать передачу права аренды истцу. 

В письме № 4094 от 20.05.2021 Агентство отказало в согласовании переуступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору, указав на необходимость погашения имеющейся у ЗАО фирма «Ярстрой» задолженности.

Истец погасил задолженность по договору аренды земельного участка от 20.02.2018 № 20062/1-о, однако ответчики переуступку прав и обязанностей арендатора по соглашению от 06.05.2021 не согласовали.

Комитет направил в Управление Росреестра по Ярославской области письмо с возражениями относительно государственной регистрации передачи прав арендатора по договору аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о.

По мнению истца, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатора по спорному договору возможна без согласия арендодателя, так как общий срок действия договора составляет более 5 лет,  поэтому к нему на основании заключенного соглашения перешло право аренды по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о.

Кроме того, из переписки сторон следует, что арендодатель дал предварительное согласие на совершение сделки (статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество, посчитав действия ответчиков противоречащими закону, обратилось в Арбитражный суд Ярославской области.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, с 01.03.2015 предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года определенным землепользователям – собственником расположенного на участке объекта недвижимости для завершения строительства.

Для обеспечения добросовестным арендаторам возможности продолжить использование арендуемых земельных участков по назначению в целях преодоления негативных последствий введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории конкретного субъекта Российской Федерации были введены следующие правовые положения.

На основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 между Агентством и ЗАО фирма «Ярстрой» возникли в 2018 году на основании договора аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о, заключенного в целях завершения строительства многоквартирных домов, который был продлен по соглашению от 19.11.2020 № 1 до 23.01.2024 с целью завершения строительства.

Согласно пункту 1.3.1 договора на участке имеются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 76:23:010406:434, 76:23:010406:265, 76:23:010406:839, 76:23:010406:1249, 76:23:010406:2304, 76:23:010406:2186, 76:23:010406:2347, 76:23:010406:2634, 76:23:010406:2591, 76:23:010406:2710, 76:23:010406:2783, 76:23:010406:2882. 

Общество собственником указанных объектов недвижимости не является, у него в собственности отсутствуют объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке.

Заключив соглашение о перенайме, истец и третье лицо не определили судьбу объектов незавершенного строительства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, получив право аренды земельного участка в целях завершения строительства, ЗАО Фирма «Ярстрой» не имеет законных оснований для передачи данного права Обществу отдельно от объекта незавершенного строительства.

Согласование арендодателем перехода прав и обязанностей арендатора по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о от ЗАО фирма «Ярстрой» к ООО СК «ВСК» привело бы к нарушению норм земельного законодательства.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

Вопреки доводам кассатора, ни условиями договора в первоначальной редакции, ни последующим дополнительным соглашением не был определен срок действия договора продолжительностью более пяти лет, а фактическое действие договора в течение какого-то периода времени не означает заключение договора на этот срок.

При изложенных обстоятельствах окружной суд признал правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что продление срока действия договора аренды на срок более 5 лет в результате заключения дополнительного соглашения к договору по правилам пункта 6 статьи 19 Закона 98-ФЗ не свидетельствует о возможности применения к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Довод кассатора о том, что письмо Агентства от 20.05.2021 по своему содержанию является согласием арендодателя на совершение спорной сделки, направлен на переоценку выводов судов двух инстанций.

Из буквального содержания указанного письма не следует, что Агентство согласовало передачу прав и обязанностей арендатора по спорному договору. Арендодатель указал на  возможность повторного рассмотрения данного вопроса после погашения задолженности и положительного ответа на заявление. Указанный ответ Агентства не исключал возможность отказа в согласовании перенайма.   

Окружной суд согласился с критической оценкой судами заключения специалиста от 15.03.2022 № 6281.

В статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, согласно которым арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным кодексом. Независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 данного кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Иные доводы кассатора не свидетельствуют о неправильном разрешении спора по существу, а потому оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 по делу № А82-10133/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

Е.Ю. Трубникова