АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-30783/2016

г. Владивосток

16 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2017 года . 

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2017 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Изумруд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 02.07.1998, адрес: 690105, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 17.11.2000, адрес: 690105, 

<

...>) о досрочном расторжении договора аренды

при участии

от истца: до и после перерыва представитель ФИО2, доверенность от 05.10.2015 года, паспорт, представитель ФИО3, доверенность от 19.10.2015 года, паспорт. 

от ответчика: до и после перерыва представитель Бурлак О.В., доверенность от 20 мая 2015 года, удостоверение № 2193

установил:

истец – открытое акционерное общество «Изумруд» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС» о расторжении договора аренды от 30.01.2002 № 30/28, заключенного сторонами, и обязании освободить арендованные нежилые помещения общей площадью 2783,9 кв.м, расположенные в трехэтажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу: 

<

...>: подвал здания - помещения №№ 1-10, 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м; второй этаж здания - помещения №№ 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м; третий этаж здания - помещения №№ 1, 2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

В судебном заседании истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении. По ходатайству истца к материалам дела приобщены дополнительные документы, поступившие через канцелярию суда.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Судом указанное ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании 02.05.2017 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 14 часов 00 минут 05.05.2017. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края. 

После окончания перерыва судебное заседание 05.05.2017 продолжено при участии тех же представителей сторон.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик возражает по заявленным требованиям, поддерживает доводы, изложенные в отзыве на заявление. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 30.01.2002 открытым акционерным обществом «Изумруд» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Гамбринус» (арендатором) заключен договор аренды № 30/28, в соответствии с условиями которого истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование следующие помещения общей площадью 2 488, 8 кв.м.: подвал – помещения с 1-10; 12; 15 – общая площадь 192,2 кв.м.; 1 этаж – помещения 1, 2, 13, 33, 34, 39, с 40-62 – общая площадь 692,3 кв.м.; 2 этаж – помещения с 1-20; с 1-27 общая площадь 943, 5 кв.м.; 3 этаж – помещения 1, 2, 4, 5, с 28-54 общая площадь 660,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...> (п. 1.3 договора № 30/28)

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 30/28 помещения предназначены для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания. 

В пункте 6.2.1 договора № 30/28 установлено, что арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. 

Согласно пункту 6.2.2 договора № 30/28 арендатор обязан использовать помещения в соответствии с целевым и функциональным назначением, установленным в п. 2.1 договора; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку, перестройку, достройку арендуемого помещения; самостоятельно заключать договоры с обслуживающими организациями и оплачивать коммунальные услуги. 

Помещения переданы по акту приема-передачи от 30.01.2002.

28.06.2002 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 30/28, которым п. 6.2.2 договора дополнен подпунктом следующего содержания: арендатор возмещает (компенсирует, уплачивает) коммунальные платежи арендодателю по фактически потребленным арендатором ресурсам (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение и т.п.) на основании счетов, выставляемых арендодателем, в соответствии с приложением № 1 в срок до 10 числа последующего месяца. 

В соглашении от 15.04.2004 об изменении и дополнении договора п. 1.2 договора изложен в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2 313,9 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-13, 33-62 общей площадью 838,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1,2,4-8, 9-13, 15-17, 18-20, 1-5, 9-27 общей площадью 777,4 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 5, 28-40, 43-54 общей площадью 505,9 кв.м. 

Срок аренды составляет по 30 апреля 2027 года (п. 4.1 договора № 30/28). 

Сторонами подписан акт приема-передачи от 16.04.2004 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

В соответствии с соглашением от 01.04.2006 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 735,2 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1-20, 1-5, 9-27 общей площадью 914,8 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м. 

Сторонами подписан акт приема-передачи от 01.04.2006 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

Соглашением от 28.09.2006 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 договор аренды дополнен пунктом 11.5 следующего содержания: в случае перехода права собственности на сданные в аренду помещения к третьим лицам в период действия настоящего договора аренды, или при досрочном его расторжении, арендодатель обязуется не позднее чем за три месяца, письменно уведомить арендатора о сложившейся ситуации возместить стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором в соответствии с условиями настоящего договора.

По соглашению № 1/07 от 25.10.2007 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 783,9 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м. 

Также пункт 5.3 договора изложен в следующей редакции6 размер арендной платы может изменяться не более чем на 20 % и не чаще одного раза в год от предыдущего до истечении срока аренды. Стороны пришли к соглашению, что арендатор начинает уплачивать арендную плату, увеличенную в соответствии с настоящим пунктом, с 01 ноября каждого последующего года.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 25.10.2007 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

Соглашением от 01.11.2007 договор аренды № 30/28 дополнен пунктом 11.6, согласно которому ОАО «Изумруд» компенсирует затраты в размере 5 096 721 рублей, произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей за три года в счет арендной платы, равномерно по месяцам.

В соответствии с пунктом 1 соглашения № 1/08 от 30.07.2008 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 п. 11.6 договора № 30/28 изложен в следующей редакции: арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные  целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за 36 календарных месяцев, начиная с 01.09.2008, равномерно по месяцам, путем перечисления на расчетный счет денежных средств в сумме 141 575 руб. 58 коп. в течение 3 банковских дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы за месяц. 

29.07.2010 сторонами заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды № 30/28, в соответствии с которым арендная плата в себя включает фиксированную составляющую за 1 кв.метр помещений 2160,8 кв.м (91 рублей 53 копейки включая НДС), фиксированию составляющую часть арендной платы за 1 кв.м  вспомогательных помещений 623,1 кв.м (45 рублей 76 копеек, включая НДС), переменную составляющую, размер которой зависит от фактически потребленных ресурсов (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, горячее водоснабжение) т подлежит оплате на основании счетов, выставляемых арендодателем (пункт 5.1 договора № 30/28). Фиксированная составляющая часть арендной платы и переменная составляющая часть арендной платы вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа последующего месяца согласно выставляемых арендодателем счетов (пункт 5.4 договора № 30/28). Пункт 5.9 договора № 30/28 в новой редакции предусматривает, что размер фиксированной составляющей арендной платы может изменяться с учетом НДС не более чем на 20 % от предыдущего и не чаще одного раза в год в течение всего срока аренды. Стороны пришли к соглашению, что фиксированная составляющая арендной платы в соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2 остается неизменной до 01 ноября 2015 года.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с письмом № 1/1082 от 19.07.2006 ОАО «Изумруд» согласовало ООО «Гамбринус» перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом: подвальные помещения № 4-12, помещения первого этажа № 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32; помещения второго этажа № 1-27 (номерной фонд), 5-20; помещения третьего этажа № 2, 28-54 (номерной фонд).

Письмом №85/1780 от 06.09.2011 действие разрешения, выданного письмом от 19.07.2006 № 1/1082, отменено с 10.09.2011.

Согласно письма № 55/1785 от 03.04.2015 истец сообщил ответчику о своем возражении против передачи в субаренду арендуемых ответчиком помещений, прекращении всех ранее выданных согласий и разрешений на передачу помещений в субаренду и потребовал в срок до 30.05.2015 освободить помещения от всех субарендаторов.

01.06.2015 в отношении ФИО4, являющейся субарендатором по договору № 6-11 от 01.06.2011, заключенному с ООО «Гамбринус», вынесено постановление № 195 по делу об административном правонарушении в связи с нарушением пункта 4 статьи 20.4 КоАП РФ.

Письмом № 55/10016 от 18.12.2015 истец направил в адрес ответчика акт проведенной им проверки и потребовал устранить изложенные в акте замечания, в частности, выявленное незаконное подключение силового кабеля, передачу помещений субарендатору. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015 суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Гамбринус» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу восстановить схему электропитания здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническими условиями от марта 2002 №23/24 и актом об установлении границ ответственности от 15.03.2002, а именно по двум кабельным линиям, отходящим от трансформаторной подстанции гаража (кадастровый номер: 25:28:050048:0004.00/Р); демонтировать силовой кабель с заднего фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с восстановлением целостности и внешнего вида фасада.

14.10.2016 судебным приставом-исполнителем ОСП Советского района г. Владивостока УФССП по Приморскому краю вынесено постановление об окончании исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа № ФС 006593262 от 25.08.2016, выданного на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-26667/2015.

В соответствии с актом проверки от 22.11.2016 силовой кабель демонтирован, техническое отверстие в фасаде заложено.

Письмом от 14.10.2015 № 55/8520 истец предложил ответчику согласовать и направить подписанное дополнительное соглашение о повышении арендной платы, ранее направленное в адрес ответчика письмом от 06.08.2015 № 55/7010, в ответ на которой ответчик направил истцу дополнительное соглашение о повышении арендной платы на 6 %.

Письмом от 21.04.2016 № 55/2517 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора № 30/28, указав, что отклоняет предложение ответчика о выкупе арендуемых помещений, полагает, что причиной досрочного расторжения являются систематические нарушения арендатором условий договора, включая существенные.

Письмом от 06.06.2016 № 45/3610 истец указал ответчика на имеющиеся с его стороны систематические нарушения сроков внесения арендной платы.

Письмами № 01-05/16 от 18.05.2016, 26.10.2016 истец выразил свое несогласие с начислением арендной платы по договору аренды в большем размере.

Согласно письму истца в адрес ответчика от 12.01.2017 № 55/90  при производстве работ на земельном участке ОА «Изумруд» по ул. Русская, 71, специалистами истца обнаружен еще один электрический кабель, ведущий от трансформаторной подстанции к здания корпуса № 9, в связи с чем истец потребовал от ответчика прекратить нарушение электробезопасности здания и впредь воздержаться от подобных действий.

Как следует из представленной истцом служебной записки от 09.03.2017 № 7 комиссией под председательством главного инженера были проведены осмотры подвального помещения корпуса № 9, в результате чего обнаружена течь канализационного стояка в районе электрической щитовой, из-за чего фекальные воды вытекают на пол помещения, на прилегающей территории производится парковка личных автомобилей с нарушением требований противопожарных и санитарных норм и правил, в результате чего повреждена обечайка канализационного колодца и выломан канализационный люк. К указанной служебной записке приложены акты осмотра №№ 3, 4, 5.

Письмом от 22.02.2017 № 30/1096 истец потребовал от ответчика представить утвержденный руководителем перечень электрооборудования, допущенного к эксплуатации на арендуемых площадях. 

Письмом от 22.02.2017 № 30/1097 истец потребовал от ответчика устранить допущенные нарушения и в срок до 24 февраля устранить течь в подвале корпуса № 9 и произвести ремонт канализационного колодца. 

Письмом от 22.02.2017 № 30/1098 истец потребовал от ответчика устранить допущенные нарушения и в срок до 25 февраля восстановить сломанный люк и убрать автотранспорт с территории земельного участка. 

Как следует из представленной истцом служебной записки от 04.04.2017 № 10, главным инженером был проведен осмотр подвального помещения корпуса № 9, в результате чего обнаружена засор системы водоотведения, фекальные воды вытекают в подвальное помещение, отсутствует крышка канализационного колодца.

Согласно служебной записке от 24.04.2017 № 10 в присутствии генерального директора АО «Изумруд» произведен осмотр подвального помещения корпуса № 9, в результате которого установлено наличие засора системы водоотведения, фекальные воды вытекают в подвальное помещение, крышка канализационного люка восстановлена, в связи с чем истец направил в адрес ответчика письмо от 25.04.2017 № 30/3086 с требованием об устранении течи в срок до 26.04.2017.

В связи с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды № 30/28, неисполнением требований, содержащихся в письмах, неподписанием соглашения о расторжении договора аренды № 30/28 истец обратился с исковыми требованиями по настоящему делу о расторжении договора в арбитражный суд. 

Заслушав сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные исковые требования незаконны, необоснованны и не подлежат удовлетворению в силу следующего. 

По договору аренды № 30/28 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено статьей 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 9.2 договора аренды № 30/28 предусматривает аналогичные основания для расторжения.

Как указано истцом, ответчик использовал арендованное имущество не в соответствии с условиями договора, что выражается в предоставлении арендуемого имущества в субаренду без письменного согласия арендодателя. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ). 

В обоснование указанного довода истцом представлены первые страницы выписок из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «АВЕСТ ДВ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 03.04.2013), ООО «АЗИМУТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 07.04.2010), ООО «АУДИТ-2000» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 06.06.2007), ООО «БАРС-М» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 17.08.2006), ООО «БЕЙРА» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 28.08.2007), ООО «БИЗНЕС-ПРОЕКТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 25.12.2006), ООО «ВОСТОК-МАСТЕР» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 24.05.2011), ООО «ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ МАРКЕТИНГ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 09.03.2011), ООО «ДИВА» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 13.02.2003), ООО «ЛАЗАРЕТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 30.09.2002), ООО «ПРОМАКСТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 12.12.2006).

При этом, доказательств того, что указанные юридические лица зарегистрированы по спорному адресу на основании заключенного с ответчиком договора субаренды, истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Более того, положения статьи 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» дополнены положениями о том, что к заявлению о внесении в единый государственный реестр юридических лиц сведений об изменении адреса юридического лица, при котором изменяется место нахождения юридического лица, должны быть приложены также документы, подтверждающие наличие у юридического лица или лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, либо участника общества с ограниченной ответственностью, владеющего не менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов участников данного общества, права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица, введены в действие лишь с 01.01.2016, в связи с чем факт государственной регистрации указанных юридических лиц по адресу: 

<

...>, не является доказательством заключения договоров субаренды между ООО «Гамбринус» и данными юридическими лицами.

Кроме того, истец в письме от 19.07.2006 № 1/1082 согласовал передачу в субаренду помещений согласно пункту 6.2.1 договора № 30/28, перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом здания, расположенного по адресу: 

<

...>: подвальные помещения № 4-12, помещения 1 этажа № 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32, помещения 2 этажа № 1-27, 5-20, помещения 3 этажа № 2, 28-54. 

Данное согласие отменено лишь с 10.09.2011.

В статье 615 ГК РФ предусмотрено, что с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Как указано в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

В связи с этим арбитражный суд критически оценивает доводы истца о том, что им не выдавалось разрешение ответчику на передачу помещений в субаренду. 

Также истцом в материалы дела представлен договор от 01.12.2016 субаренды № 1-12/16, заключенный между ООО «Гамбринус» (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) в отношении помещения площадью 35 кв.м в здании по адресу: 

<

...>.

Однако, данный договор датирован 01.12.2016, то есть после направления письма от 12.04.2016 № 1р/16-04 с предложением о расторжении договора, следовательно, предполагаемый факт заключения договора субаренды с ФИО5 не мог выступить тем нарушением условий договора аренды № 30/28, которое было положено в основу требования истца о расторжении договора аренды № 30/28 в связи с существенными нарушениями его условий.

Также истец полагает, что при проведении проверок, право на которые предусмотрено пунктом 6.1.1 договора аренды № 30/28, ответчик препятствовал их проведению, в доказательство чего истец представил акты проверки от 11.12.2015, 16.03.2016, 07.06.2016, 22.11.2016, актом от 17.05.2016, составленным совместно с представителем независимой оценочной компании Ассоциации «Клуб Профессионал».

Однако, акты от 11.12.2015, 16.03.2016, 07.06.2016, 22.11.2016 составлены истцом в одностороннем порядке, иными доказательствами обстоятельства, изложенные в актах, не подтверждаются. 

Доказательств обращения истца к ответчику с требованиями о предоставлении доступа в помещения истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Кроме того, акты 07.06.2016, 22.11.2016, а также актом от 17.05.2016, составленным совместно с представителем независимой оценочной компании Ассоциации «Клуб Профессионал», составлены позднее направления требования о расторжении договора, то есть указанные в данных актах обстоятельства не являются основаниями для требования, изложенного в письме от 12.04.2016 о расторжении договора.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком абзаца 8 пункта 6.2.2 договора аренды № 30/28, которым предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещение в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, что, по мнению истца, выражается в многочисленных нарушениях требований пожарной безопасности ИП ФИО6, непредоставлении ответчиком перечня электрооборудования, допущенного к эксплуатации на арендуемых площадях, актов опломбировки и ввода в эксплуатацию электросчетчиков, установленных ответчиком 29.12.2014 после аварийного выхода из строя в РЩ электрощитовой. Истец ссылается на нарушение ответчиком и его субарендаторами требований Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6, что выразилось в незаконной прокладке кабельной линии по воздуху, что подтверждается решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015.

При этом, как следует из материалов дела, решение Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015 ответчиком было исполнено, что подтверждается постановлением 14.10.2016 производства судебным приставом-исполнителем ОСП Советского района г. Владивостока УФССП по Приморскому краю об окончании исполнительного, а также актом проверки от 22.11.2016, составленным ответчиком в одностороннем порядке.

Изложенные в письме истца в адрес ответчика от 12.01.2017 № 55/90 доводы об обнаружении еще одного электрического кабеля, в данном случае правового значения не имеют, поскольку выявлены позднее направления требования истца о расторжении договора, тогда как ранее выявленные нарушения, выразившиеся в прокладке кабеля, ответчиком были устранены.

Истец не представил доказательств обоснованности требования о предоставлении ответчиком перечня электрооборудования, допущенного к эксплуатации на арендуемых площадях.

Суд отклоняет доводы истца в обоснование рассматриваемых требований о нарушении субарендатором ИП ФИО4 требований пожарной безопасности, поскольку, как следует из письма Главного управления МЧС России по Приморскому краю от 18.01.2016 № 285-2, в соответствии с условиями договора субаренды между ответчиком и ИП ФИО4, ответственность за обеспечение пожарной безопасности возложена на ИП ФИО4, в связи с чем она дважды привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ и части 4 статьи 20.4 КоАП РФ. Доказательств повторного привлечения по указанным статьями ИП ФИО4 истец не представил.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком срока внесения арендной платы.

Безусловно, в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Невнесение более двух раз подряд является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статьи 619 ГК РФ).

Истцом представлены сведения о сроках нарушения обязательств по внесению арендной платы за период с ноября 2015 года по февраль 2017. 

При этом, судом оценивается только порядок внесения арендной платы до 12.04.2016, то есть до даты направления требования о расторжении договора, так как возможные допущенные ответчиком нарушения не могли быть основанием для требования истца о расторжении договора.

Так, согласно сведениям истца просрочка оплаты за ноябрь 2015 года допущена не была (акт, счет, выставление которых предусмотрены условиями договора аренды № 30/28, направлены 03.12.2015, оплата произведена 10.12.2015), за декабрь 2015 года просрочка оплаты составила 3 дня (акт, счет направлены 30.12.2015, оплата произведена 13.01.2015), за январь 2016 просрочка составила 1 день (акт, счет направлены 09.02.2016, оплата 11.02.2016, за февраль оплата произведена в срок (акт, счет направлены 16.03.2016, оплата 17.03.2016), просрочка оплаты за март 2016 составила 4 дня (акт, счет направлены 05.04.2016, оплата 14.04.2016). Срок оплаты за апрель наступил после направления требования о расторжении договора.

Однако, при расчете период просрочки истец не учел положения статьи 193 ГК РФ, в связи с чем последний день оплаты за январь 2016 приходится на 11.01.2016, соответственно, просрочка оплаты составила 2 дня.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При этом, исковое заявление предъявлено 14.12.2016, в связи с чем нельзя признать разумным срок обращения с настоящим иском в связи с нарушениями сроков оплаты, допущенных в январе, феврале 2016 года с учетом того, что задолженность за указанные декабрь 2015 года, январь 2016 года ответчиком была погашена с просрочкой в два и один день соответственно.

Ссылка истца на нарушение сроков внесения арендной платы за последующие месяцы судом отклоняется, так как такие нарушение допущены после обращения с требованием о расторжении договора аренды № 30/28.

Выявленные истцом неисправности системы канализации, порядка стоянки автомобилей судом отклоняются по тем же основаниям.

При данных обстоятельствах, с учетом того, что истцом не представлены достаточные и достоверные доказательства наличия приведенных истцом существенных нарушений ответчиком условий заключенного сторонами договора № 30/28, предъявленные исковые требования являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Кроме того, делая вывод об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения иска, арбитражный суд, принимая во внимание длительный бесспорный характер отношений сторон по договору аренды с 30.01.2002, а также учитывая отсутствие доказательств наступления неблагоприятных для истца последствий приведенных им в качестве основания иска обстоятельств, считает, что удовлетворение исковых требований по настоящему делу повлечет наступление несоразмерных разумному балансу прав и законных интересов сторон договора неблагоприятных для ответчика последствий, что является недопустимым в силу статьи 10 ГК РФ. 

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения дела относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.