﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2574/21 

Екатеринбург

26 мая 2021 г.

 

Дело № А60-54090/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вязко Владимира Ивановича и общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2020 по делу № А60-54090/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Вектор» - Плевако  А.В. (доверенность от 20.04.2016);

индивидуального предпринимателя Вязко В.И. – Плевако А.В. (доверенность от 29.08.2017). 

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «город Лесной» (далее -Комитет по управлению имуществом) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя  Вязко Владимира Ивановича задолженности в размере 124 753 руб. 29 коп., в том числе, долга по арендной плате - 110 942 руб. 61 коп. за период с 01.03.2018 по 30.09.2020, пеней -  13 810 руб. 68 коп. за период с 10.03.2018 по 21.09.2020; с общества с ограниченной ответственностью «Вектор» задолженности в размере   147 775 руб. 64 коп., в том числе, долга по арендной плате - 130 762 руб. 45 коп. за период с 01.03.2018 по 30.09.2020, пеней - 17013 руб. 19 коп. за период с 10.03.2018 по 21.09.2020; суммы неустойки, начиная с 22.09.2020 на день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы основного долга за каждый календарный день просрочки (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Предприниматель Вязко В.И. и общество «Вектор» предъявили встречный иск о признании договора аренды земельного участка № 26/19к от 05.02.2019, заключенного между  Комитетом по управлению имуществом  и обществом «Вектор», предпринимателем Вязко В.И. недействительным (ничтожным).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа «Город Лесной», акционерное общество  «Региональные тепловые сети», общество «Инфраструктурные решения - город Лесной», открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала».

Решением суда от 26.10.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Вектор» и предприниматель                  Вязко В.И. просят оспариваемые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на ненадлежащее исследование судами имеющихся в материалах дела  доказательств. Заявители указывают, что на земельном участке с кадастровым номером 6:54:0101021:120, кроме здания ответчиков, имеются кабельная канализация, кабели электроснабжения, теплотрасса, канализация, водоснабжение, поэтому утверждают, что  не обязаны платить за часть земельного участка, занятые объектами, которые стоят на балансе Комитета по управлению имуществом. Заявители считают, что взыскание арендной платы судами за весь земельный участок только с ответчиков не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителей, предоставление земельных участков, в том числе в аренду, относится к исключительной компетенции Администрации городского округа «Город Лесной». Кроме того, заявители утверждают, что размер арендной платы на территории закрытого административно-территориального образования, определяется на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), исходя из ставки арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом, предприниматель Вязко В.И. (арендатор № 1) и общество «Вектор» (арендатор № 2) в соответствии с постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 № 17АП-16903/2018-ГК заключили договор аренды земельного участка (государственная регистрация 66:54:0101021:120-66/034/2019-2 от 11.02.2019), расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», г. Лесной, ул. Сиротина, д. 1, от 05.02.2019     № 26/19к.

Объект аренды - земельный участок под ресторан с кадастровым номером 66:54:0101021:120, общей площадью 2 109 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использования - под объекты общественного питания.

Государственная регистрация права общей долевой собственности предпринимателя Вязко В.И. и общества «Вектор» на указанное недвижимое имущество (выписка из ЕГРП от 02.03.2018 № 66/001/012/2018-55017) произведена 22.04.2016. 

Согласно условиям договора арендаторы обязались своевременно вносить арендную плату за предоставленный земельный участок (пункт 4.4.7 договора).

Если арендная плата не была внесена арендатором в срок, указанный в договоре, то начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 5.1 договора).

В обоснование первоначального иска указано на то, что обязательство по внесению арендной платы за предоставленный земельный участок арендаторами выполнено не было; решением арбитражного суда по делу            № А60-40722/2018 от 11.12.2018 с ответчиков по первоначальному иску взыскана сумма задолженности по арендной плате за фактическое использование земельным участком в размере 368 820 руб. 41 коп. за период с 22.04.2016 по 01.03.2018.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии доказательств уплаты  ответчиками арендной платы. При этом суды исходили из того, что  плата за пользование спорным земельным участком является регулируемой и устанавливаемой органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). При расчете арендной платы суды руководствовались постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении  Положения о  порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее – Постановление от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды руководствовались  положениями статей 166, 168, 180, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации,  разъяснениями, изложенными в пунктах 4, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» и  исходили из того, что все существенные условия договора аренды № 26/19к от 05.02.2019 года сторонами были определены. Судами учтены пояснения Комитета по управлению имуществом о том, что спорный земельный участок предназначен для размещения одного объекта капитального строительства и сформирован для этих целей, никаким иным способом использовать его не предполагается; участок используется по своему назначению, под принадлежащим ответчикам объектом недвижимого имущества, как и предусмотрено договором аренды; никаких ограничений по текущему функциональному использованию расположенного на нем здания данный участок не имеет. Принимая во внимание отсутствие доказательств того, что для эксплуатации здания магазина и ресторана требуется земельный участок иной площади, иной земельный участок для указанных целей не сформирован, суды отклонили доводы ответчиков о навязывании им земельного участка большей площадью, чем им требуется для эксплуатации здания.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе,  суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования  Комитета по управлению имуществом о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате и пеней, признали правильным произведенный истцом расчет арендной платы в соответствии с постановлением от 30.12.2011 № 1855-ПП, исходя из ставки арендной платы  1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Предприниматель Вязко В.И. и общество «Вектор» в возражениях на исковое заявление, а также в апелляционной и кассационной жалобе приводили доводы о том, что расчет арендной платы и, соответственно, пени, произведенный Комитетом по управлению имуществом, является неправильным, противоречащим действующему законодательству  Российской Федерации. При этом ответчики ссылались на то, что арендованный ими земельный участок с кадастровым номером 6:54:0101021:120 находится на территории закрытого административно-территориального образования, поэтому на основании пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации он ограничен в обороте, не подлежит передаче в частную собственность и в соответствии с Постановлением № 582 размер арендной платы не может превышать ставку земельного налога, которая, по мнению ответчиков, составляет 0,3% от кадастровой стоимости. 

Указанные доводы не получили какой-либо правовой оценки судами первой и апелляционной инстанций.

В то же время суд кассационной инстанции отмечает следующее. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.  

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, и не указанные в пункте 4 настоящей статьи, ограничены в обороте. При этом в пункте 4 статьи 27 указан перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности, изъятых из оборота.

Таким образом, все земельные участки, на территории закрытого административно-территориального образования, являются или изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, при этом и та и другая категория не может предоставляться в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 93 ЗК РФ в закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства Российской Федерации.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 № 508 город Лесной является закрытым административно-территориальным образованием.

Правовой статус закрытого административно-территориального образования и особенности местного самоуправления такого образования определены Законом от 14.07.1992№ 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании».

В соответствии с пунктом 1, 2.1 статьи 8 указанного закона сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.  Наличие для граждан ограничений во въезде на территорию закрытого административно-территориального образования и (или) в постоянном проживании на такой территории в соответствии с перечнем оснований для отказа во въезде или в постоянном проживании, указанным в пункте 1 статьи 3 настоящего Закона, а также несоответствие юридических лиц требованиям особого режима безопасного функционирования организаций и (или) объектов в закрытом административно-территориальном образовании, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, является основанием для отказа в совершении сделок с недвижимым имуществом на территории закрытого административно-территориального образования.

Однако отношения землепользования регулируются не статьей 8, а статьей 6 Закона № 3297-1, которая является специальной, устанавливает особенности землепользования в закрытом  административно-территориальном образовании и не предусматривает возможность предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах закрытого административно-территориальном образования. Не содержат такого положения и иные федеральные законы.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 ЗК РФ, принятого позднее Закона № 3297-1, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, не должны противоречить ЗК РФ.

Таким образом, в силу подп. 6 п. 5 ст. 27 ЗК РФ спорный земельный участок, расположенный в границах города Лесной, который согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 № 508 является закрытым административно-территориальным образованием, относится к землям, ограниченным в обороте, не может быть предоставлен в частную собственность.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 года  № 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 года, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом №7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

        Договор аренды № 26/19к от 05.02.2019 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению с применением данного принципа с учетом того, что, спорный участок в силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции в возражениях на исковое заявление предприниматель Вязко В.И. и общество «Вектор»  указывали, что размер арендной платы для ответчиков на земельный участок, на котором расположен объект общественного питания, необходимо производить из ставки 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, в связи чем представили свой расчет арендной платы, которую должны уплатить ответчики  за земельный участок за период с 01.03.2018 по 30.09.2020. 

Согласно пункту 5.5 решения Думы городского округа  «Город Лесной» от 17.11.2010 № 376 «Об установлении и введении в действие земельного налога  на территории городского округа  «Город Лесной»  (в редакции от 17.02.2016) размер налога в отношении земельных участков в пределах населенных пунктов, занятых объектами общественного питания, бытового обслуживания, предназначенных для размещения гостиниц, составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости участка. 

Указанный расчет судами не проверен и правовой оценки не получил.

Суду следует установить размер земельного налога для земельного участка ответчиков за спорный период с 01.03.2018 по 30.09.2020. 

Суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы заявителей жалобы об отсутствии у Комитета по управлению имуществом полномочий на заключение договора аренды земельного участка, а также доводы об отсутствии оснований для оплаты аренды всего земельного участка площадью 2109 кв.м. ввиду прохождения через него линий кабельной канализации, кабелей электроснабжения, теплотрассы, канализации, водоснабжения. Указанные доводы были предметом рассмотрения судов как в рамках настоящего дела, так и по делу № А60-40744/18, и были правомерно отклонены, исходя из имеющихся в деле доказательств.   

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм процессуального права, не установлены необходимые для правильного рассмотрения настоящего дела юридически значимые обстоятельства, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2020 по делу №А60-54090/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по тому же делу отменить.

          Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев

 

                                                                                             В.А. Купреенков