СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А27-21634/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2024 г.

В полном объеме постановление изготовлено 11 марта 2024 г.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                 Назарова А.В.

судей:                                                Ходыревой Л.Е., 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания проводимого в онлайн-режиме с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (№ 07АП-422/2024) Комитета по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа на решение от 05.12.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-21634/2022 (судья Изотова Е.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, Кемеровская область – Кузбасс, г. Анжеро-Судженск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа, Кемеровская область – Кузбасс, Яйский район, пгт. Яя (652100, Кемеровская область – Кузбасс, Яйский район, пгт. Яя, ул. Школьная, д. 10, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить договор,

третье лицо: Администрация Яйского муниципального округа (652100, Кемеровская область – Кузбасс, Яйский район, пгт. Яя, ул. Советская, д. 17, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – надлежащее подключение не обеспечено), 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (далее – ответчик, комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 11,2 кв. м, кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, по цене в размере 77 000 рублей, с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях; взыскании с комитета 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 8 000 рублей расходы по договору от 01.11.2022 на проведение оценки № 22/22, 12 000 рублей расходы на проведение судебной экспертизы. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Яйского муниципального округа (далее – администрация).

Решением от 05.12.2023 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между комитетом и предпринимателем при заключении договора.

Комитет не согласился с принятым судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование своей жалобы апеллянт указывает, что ООО «ОБ «АКТИВ» не отвечает требованиям для проведения рыночной оценки; урегулирование разногласий не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны, при таком положении судебные расходы остаются на стороне, их понесшей.

Истец в порядке статьи 262 АПК ПФ представил отзыв, в котором возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец, заявивший ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, надлежащее подключение к судебному заседанию не обеспечил.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание явку своих представителей также не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между предпринимателем и комитетом 29.06.2020 был заключен договор № 11/20 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности, сроком до 29.05.2021 (п. 4.2.)

30.06.2022 истец обратился к администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретении арендуемого муниципального имущества.

Администрацией Яйского муниципального округа был направлен в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022, а также копия заключения об оценке рыночной стоимости на основании Отчета № 32.10/22 от 13.10.2022.

Согласно условий проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 (пункт 1.1): комитет (продавец) передает в собственность предпринимателя (покупателя) нежилое помещение общей площадью 11,2 квадратных метров, кадастровый номер 42:18:0118036:502, расположенное по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

Цена продажи имущества (пункт 2.1.) составляет 280 000 рублей (цена указана с учетом НДС).

Цена договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 г. определена на основании Отчета № 32.10/22 от 13.10.2022. Согласно, названному отчету рыночная стоимость помещения определена в размере 280 000 рублей с НДС по состоянию на 01.03.2022.

01.11.2022 истец заключил с частнопрактикующим оценщиком ФИО4 договор № 22/22. За оценку помещения на 30.06.2022 истец оплатил 8 000 рублей Отчетом об оценке № 55 определена рыночная стоимость помещения на 30.06.2022 в размере 72 000 рублей с НДС.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая комитетом, явно завышена.

10.11.2022 истец обратился к ответчику и третьему лицу с протоколом разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022. Ответчику с сопроводительным письмом были переданы: 1) Протокол разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 (пункт 2.1. в редакции: Покупатель приобретает имущество по цене 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей (в т.ч. НДС 12 000 рублей), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик Протокол разногласий от 10.11.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2022 оставил без ответа.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий в части стоимости передаваемого имущества.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 следует, что разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящееся в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2088 (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) (статья 3 Закона № 159-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 8 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по выкупной цене объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, истец, осуществляя свое право на преимущественное право покупки спорного объекта недвижимости, выразил несогласие с установленной ответчиком рыночной ценой, в подтверждение чего представил отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

В связи с наличием в материалах дела противоречивых экспертиз, судом первой инстанции определением Арбитражного суда Новосибирской области была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено ООО «ОБ «Актив».

Заключением эксперта № 124/23 от 21.09.2023 определенна рыночная стоимость объекта, которая составила 77 000 рублей с НДС, в том числе НДС: 12 833,33 рублей; 64 166,67 рублей без НДС.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что необходимые экспертные исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции проведены. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не усматривается, а само по себе несогласие истца с выводами эксперта не является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы.

Основания для назначения повторной экспертизы делятся на фактические и процессуальные.

К фактическим основаниям относятся необоснованность и ошибочность заключения.

Необоснованность заключения может выражаться в отсутствие в его тексте исследовательской части, ее неполноте, то есть недостаточности перечисленных признаков для определенного вывода, неточной оценке выявленных признаков, противоречии между исследовательской частью заключения и выводами по результатам исследования.

Ошибочность заключения эксперта означает его несоответствие действительности. Она может базироваться на его противоречии другим материалам дела, несостоятельности примененных экспертом методов исследования, неприменении методов, доступных данной экспертизе на современном уровне ее развития.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 15 Закона № 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

На основании изложенных норм права, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, оценив судебное экспертное заключение № 124/23 от 21.09.2023 с учетом доводов и возражений сторон, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с имеются основания об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.

Относя расходы по уплате государственной пошлины на ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что, несмотря на принятие спорного пункта договора в редакции,, отличной от редакции истца, требования истца об урегулировании возникших разногласий удовлетворены, и, принимая во внимание положения пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», взыскал с ответчика в пользу истца 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Общим правилом возмещения расходов (издержек), возникших при судебном разрешении правовых конфликтов, является компенсация их стороне, в пользу которой принято решение, за счет другой стороны, кроме случаев, когда предусмотрены основания возмещения этих расходов (издержек) за счет бюджета. Именно такой подход соответствует требованиям справедливости и равенства сторон в споре.

Возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного акта выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.10.2010 № 1349-О-О, от 21.03.2013 № 461-О, от 22.04.2014 № 807-О, от 24.06.2014 № 1469-О, от 23.06.2015 № 1347-О, от 19.07.2016 № 1646-О, от 25.10.2016 № 2334-О и др.).

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом первой инстанций правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями АПК РФ.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

решение от 05.12.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-21634/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области. 

 

Председательствующий                                                                 А.В. Назаров

 

Судьи                                                                                               Л.Е. Ходырева 

 

ФИО1