АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

432970, г. Ульяновск, ул. Железнодорожная, 14

Тел. (8422) 33-46-09, факс. (8422) 32-54-54   E-mail:  info@ulyanovsk.arbitr.ru  Интернет: www.ulyanovsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А72-20209/2018

г.Ульяновск

15 ноября  2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2019.

Решение в полном объеме изготовлено 15.11.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области  в составе судьи Т.М.Крамаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Комитета  по управлению имуществом  города Димитровграда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Ульяновская обл., г.Димитровград

к  Акционерному обществу «УльяновскФармация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

о взыскании  задолженности по арендной плате, 

третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью  «Региональный информационный центр», г.Ульяновск, временный управляющий Акционерное общество «УльяновскФармация» ФИО2, Акционерное общество «Имущественная корпорация Ульяновской области» в лице Димитровградского филиала,

при участии в заседании представителей:

от истца –  не явились,  извещены;

от ответчика – А.С.Цывочка, доверенность от 18.12.2018, паспорт;

от третьих лиц –- не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет  по управлению имуществом  города Димитровграда обратился  в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к  Акционерному обществу «УльяновскФармация» о взыскании 42 575 руб. 00 коп. – основной долг за период с 01.03.2017 по 31.12.2017, 1 896 руб. 74 коп. – неустойка  за период с 11.04.2017 по 30.01.2018.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.12.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 07.02.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 11.03.2019 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об  уменьшении исковых требований до 32 677 руб. 67 коп., составляющих  31 284 руб. 00 коп. – основной долг за период с 01.03.2017 по 31.12.2017, 1 393 руб. 67 коп. – пени за период с 11.04.2017 по 30.01.2018.

Определениями от  27.05.2019, 27.08.2019, 15.10.2019 суд привлек  к участию в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью «Региональный информационный центр», временного управляющего Акционерного общества «УльяновскФармация» ФИО2 – члена Ассоциации «МСРО АУ»,  Акционерное общество «Имущественная корпорация Ульяновской области» в лице Димитровградского филиала.

Рассмотрение дела судом отложено на 13.11.2019.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах, дело в судебном заседании продолжено рассматриваться в отсутствие указанных лиц в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле  материалам.

Представитель ответчика исковые требования не признает.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 22.04.2008 между Комитетом  по управлению имуществом г. Димитровграда (Арендодатель) и МУП «Димитровград-Фарма» (Соарендатор)  заключен договор  аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 5375, по условиям которого Арендодатель передает, а Соарендаторы принимают в аренду фактически занимаемый земельный участок площадью 4 298 кв.м., пропорционально своим долям  в праве общей долевой собственности (ином вещном праве) на здание (помещения в здании), строения, сооружения, на нем расположенные, из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. Алтайская, 61 г. Димитровград, Ульяновская область, для многоквартирного дома, в границах, указанных на плане Участка (приложение № 2), прилагаемом к договору и являющимся  его неотъемлемой частью (п. 1.1).

По акту приема-передачи участок передан в пользование соарендатора – МУП «Димитровград-Фарма».

Договор заключен на срок до 01.03.2009 (п. 2.1), в последующем возобновлен на неопределенный срок (т. 1 л.д. 9-14).

Согласно письму от 02.12.2013 исх. № У-Ю2/3135 ОАО «УльяновскФармация» (в настоящее время – АО «УльяновскФармация»  сообщило арендодателю, что 15.10.2013 ОАО «УльяновскФармация»  было реорганизовано  в форме присоединения к ОАО «УльяновскФармация», которое является полном правопреемником, в связи с чем просило внести изменения в  договор аренды земельного участка № 5375 от 22.04.2008 (т. 1 л.д. 18).

Из дополнительных пояснений истца усматривается, что 16.02.2011 МУП «Димитровград-Фарма» было реорганизовано в форме присоединения к ОАО «Димитровград-Фарма». 15.10.2013 ОАО «Димитровград-Фарма» было реорганизовано в форме присоединения к АО «УльяновскФармация». 15.03.2012 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, поставлен на государственный кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 73:23:011604:2307, площадь участка стала составлять 2 988 кв.м., вид разрешенного использования: для торгово-офисного здания. В соответствии с расчетом ДФ БТИ по состоянию на 25.10.2004 доля помещений №№ 1-15, 16-23, 73, 74 (1 этаж), занимаемых аптекой, расположенных по адресу: 

<

...>, равна 133/1000, то есть площадь помещений составляет 255,8 кв.м. от общей площади здания 1 927,32 кв.м. Площадь передаваемого в аренду земельного участка рассчитана аналогичным образом: 133/1000 (доля) х 2 088 кв.м. (общая площадь земельного участка) = 397,40 кв.м. (т. 1 л.д. 29, 31, 32).

С учетом данных пояснений, истец уменьшил исковые требования  до суммы 31 284 руб. 00 коп., исчислив размер  задолженности исходя из площади  земельного участка 397,40 кв.м. (т. 1 л.д. 28).

Из представленной выписки из ЕГРН от 18.10.2018 следует, что земельный участок с  кадастровым номером 73:23:011604:2307  поставлен на кадастровый учет 15.03.2012, имеет местоположение: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для торгово-офисного здания, площадь – 2 988 кв.м., право собственности зарегистрировано  за Муниципальным образованием «Город Димитровград» (запись о регистрации № 73-73-02/201/2013-320 от 25.10.2013)  (т. 1 л.д. 42-43).

Согласно представленной выписки из ЕГРН от 05.08.2019 за АО «УльяновскФармация» зарегистрировано право собственности на  нежилое помещение с кадастровым номером  73:23:011604:2419, этаж 1, площадь 255,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, запись о регистрации № 73-73-01/265/2013-630 от 12.12.2013 (т. 2 л.д. 2-7).

Согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»по Ульяновской области 01.07.2019  в Едином государственном реестре недвижимости  содержатся сведения о нежилом здании  кадастровым номером  73:23:011604:2325, площадью 1 945 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>. По актуальным сведениям ЕГРН в пределах нежилого здания с кадастровым номером 73:23:011604:2325  расположено два нежилых помещения с кадастровыми номерами:

-73:23:011604:2338, площадью 1 416,0кв.м., по адресу: 

<

...>  этаж, пом. 14, 24-26, 28-36, 38-51, 53, 66-68, 75-77; 2 этаж пом. 1-10, 12-37, 40, 42-46), в отношении которого  в ЕГРН содержатся сведения  о правах  общей долевой собственности: ФИО3 (размер доли – 344/10000, дата регистрации 03.12.2014) и МО «Город Димитровград»   (размер доли – 9656/10000, дата регистрации 05.09.2013)

73:23:011604:2490, площадью 100,20 кв.м., по адресу: 

<

...>, в отношении которого  в ЕГРН содержатся сведения  о праве собственности ООО «Региональный информационный центр» (дата регистрации 28.04.2008) (т. 1 л.д. 129).

Дополнительным сообщением  от 13.09.2019 Филиал ФГБУ «ФКП Управления Росреестра по Ульяновской области» уведомил суд, что  по актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости помещение с кадастровым номером 73:23:011604:2419 (принадлежащее на праве собственности ответчику) также расположено в нежилом здании с кадастровым номером 73:23:011604:2325 (т. 2 л.д. 23).

Согласно пояснениям Димитровградского филиала Акционерного общества «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ) нежилые помещения  с кадастровым номером  73:23:011604:2419, площадью 255,8 кв.м., расположенные на 1 этаже по адресу: 

<

...>, входят в состав нежилого здания с кадастровым номером 73:23:011604:2325 по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 28).

Согласно дополнительным пояснениям Димитровградского филиала Акционерного общества «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ) к данному выводу Димитровградский филиал Акционерного общества «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ) пришел  на основании визуального сопоставления данных инвентарного дела № 8486 на объект по адресу: 

<

...>, и данных публичной кадастровой карты. Согласно ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение здания на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура здания. Таким образом,  для точного  определения местоположения здания на земельном участке  необходимо провести геодезические работы по определению координат  характерных точек здания и границ земельного участка, однако данные работы выполняются на договорной основе (т. 2 л.д. 47).

Представитель ответчика, не оспаривая по существу факт нахождения нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности АО «УльяновскФармация», с кадастровым номером 73:23:011604:2419 в нежилом здании с кадастровым номером  73:23:011604:2325, указал на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих факт нахождения вышеуказанного здания на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011604:2307, являющемся, по мнению истца, предметом договора по спорному договору аренды. 

Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 255,8 кв.м. с кадастровым номером 73:23:011604:2419.

Данные помещения входят в состав нежилого здания, имеющего кадастровый номер 73:23:011604:2325.

Кроме помещений ответчика, в данном здании находятся иные помещения, принадлежащие на праве  собственности иным лицам, в частности, нежилые помещения с кадастровым номером 73:23:011604:2490, собственность на которые зарегистрирована за ООО «РИЦ».

29.04.2014  между Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда и ООО «Региональный информационный центр» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 7509/1, согласно которому арендодатель предоставляет, а Соарендаторы принимают в аренду земельный участок площадью 2 988 кв.м., пропорционально своим долям в праве общей долевой собственности на помещения в здании, на нем расположенном, с кадастровым номером 73:23:011604:2307, из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. Алтайская, 61, г. Димитровград, Ульяновская область, для торгово-офисного здания, в границах, указанных на Плане участка (Приложение № 2), прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 107-116).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка в границах земельного участка расположено: двухэтажное нежилое здание (т. 1 л.д. 117).

Согласно пояснениям истца, договоры  аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, заключены только в отношении собственников - АО «УльяновскФармация» и ООО «Региональный информационный центр» (т. 1 л.д. 120).

Таким образом, поскольку и нежилые помещения с кадастровым номером 73:23:011604:2490 (собственник – ООО «РИЦ») и нежилые помещения с кадастровым номером 73:23:011604:2419 (собственник – АО «УльяновскФармация») находятся в 2-х этажном административном здании с кадастровым номером 73:23:011604:2325, при этом с ООО «РИЦ» как с собственником нежилых помещений заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:23:011604:2307, то следует предположить, что 2-х этажное административное здание с кадастровым номером 73:23:011604:2325, в состав которого входят помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности (кадастровый номер 73:23:011604:2419) находится на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011604:2307.

По сведениям АО «Имущественная корпорация Ульяновской области» (Ульяновское областное БТИ) нежилое здание с кадастровым номером 73:23:011604:2325 расположено на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011604:2307 по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 28, 47).

Как было указано выше, представитель ответчика не оспаривал нахождение нежилых помещений, принадлежащих АО «УльяновскФармация» на праве собственности, площадью 255,8 кв.м., с кадастровым номером 73:23:011604:2419, в составе  нежилого здания с кадастровым номером 73:23:011604:2325, вместе с тем не указал на иной земельный участок, в пределах которого находится вышеуказанное здание.

Подписав договор аренды от 22.04.2018, правопредшественник ответчика согласился с тем, что его нежилые помещения находятся на земельном участке по адресу: 

<

...>, которые в последующем был поставлен на кадастровый учет  с кадастровым номером 73:23:011604:2307 и с уточненной площадью 2 988 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Бесплатное пользование земельным участком не допускается.

В настоящий момент имеет место быть ситуация, когда ответчик фактически пользуется земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, однако на протяжении длительного периода не оплачивает арендные платежи, обосновывая это тем, что Комитетом не проведены геодезические работы по определению местоположения здания на спорном земельном участке. 

Самостоятельно провести указанные работы ответчик намерений не выразил, что следует из аудиопротоколов судебных заседаний.

Учитывая, что пользование землей в Российской Федерации является платным, суд усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом.

Даже если согласиться с доводами ответчика и предположить, что Комитет передал ответчику в аренду земельный участок, не принадлежащий ему на праве собственности, то следует руководствоваться разъяснениями, изложенными пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": «… положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание».

Представитель ответчика считает вышеуказанный договор аренды незаключенным, поскольку  он не содержит сведений о земельном участке, а именно, его кадастровый номер (отзыв на иск, т. 1 л.д. 21).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых является предмет договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Как следует из материалов дела, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации спорного имущества.

Согласно п. 1.1 договора границы участка обозначены на прилагаемом к договору  плане участка, который является неотъемлемой его частью (Приложение N 2).

По акту приема-передачи земельный участок передан в арендное пользование МУП «Димитровград-Фарма».

Из вышеуказанного договора аренды, из акта приема-передачи следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.

Кроме того, договор исполнялся длительное время и в материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.

При этом суд учитывается, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик, располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что условие о предмете договора аренды согласовано сторонами надлежащим образом, между сторонами имеются договорные арендные правоотношения по использованию земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, которые в установленном законом порядке не прекращены и не расторгнуты, в период, за который истцом взыскивается задолженность, земельный участок имел все необходимые координаты, позволяющие установить его точное местонахождение на местности, идентифицировать как объект недвижимости и определить в качестве объекта аренды.

В силу ст. 614 ГК  РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ставки арендной платы за земельный участок являются регулируемыми ценами.

Размер арендной платы определяется истцом  в соответствии с постановлением Правительства  Ульяновской области  от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости  земель населенных пунктов Ульяновской области», Порядком определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности города Димитровграда Ульяновской области, утвержденным Решением Городской Думы города Димитровграда Ульяновской области первого созыва от 24.12.2008 N 7/82 (в редакции от 26.03.2014 № 9/104) (т. 1 л.д. 32).

Согласно расчету Комитета по управлению имуществом города Димитровграда, ответчик имеет задолженность по уплате арендных платежей за период с 01.03.2017 по 31.12.2017 в сумме  31 284 руб. 00 коп. 

Расчет приведен на л.д. 28 т. 1.

Ответчик, оспаривая данный расчет, указал на неправомерное применение истцом в расчетах процента  от кадастровой стоимости земельных участков 3,65 (для размещения административных и офисных зданий), поскольку нежилые помещения используются ответчиком под размещение аптеки.

Между тем, согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка,  вид его разрешенного использования: для торгово-офисного здания. Соответственно применение истцом в расчетах процента  от кадастровой стоимости  земельных участков 3,65, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения  административных и офисных зданий, является правомерным.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате за спорный период времени в материалы дела не представил.

С учетом положений ст. ст. 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования в части взыскания основного долга  подлежат удовлетворению.

Кроме того, предметом спора является требование истца о взыскании договорной неустойки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

Согласно п. 5.5  спорного договора за нарушение сроков, внесение арендной платы по договору, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 1/300  ставки рефинансирования ЦБ РФ (действующей на момент просрочки) от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Согласно исковым требованиям, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда просит взыскать с ответчика пени за период с 11.04.2017 по 30.01.2018 в размере 1 393  руб. 67 коп.  (расчет приведен в т. 1 на л.д. 28).

Ответчиком арифметическая правильность расчета не оспорена, контррасчет не представлен.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей своевременно не произведена,  требование истца о взыскании пени за период с 11.04.2017 по 30.01.2018 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                                Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Акционерного общества «УльяновскФармация» в пользу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда 31 284  руб. 00 коп. – основной долг, 1 393 руб. 67 коп. - пени.

Взыскать с Акционерного общества «УльяновскФармация» в доход федерального бюджета 2 000 руб. 00 коп. – государственную пошлину.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                  Т.М.Крамаренко