АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2856/2020

г. Белгород

12 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817)

к ООО "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 9 586 609 руб. 41 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 08.11.2019;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском,  уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Кинотеатр "Парнас" о взыскании суммы долга по договору № 1715 от 10.02.2003 г. в размере 6 545 512 руб. 22  коп., неустойки за период с 13.11.2018 г. по 11.05.2020 г. в размере 5 171 930 руб. 71 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте, времени и дате судебного заседания уведомлен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил, отзыв на иск не представил. Учитывая требования ст. ст. 121-123, 156 АПК РФ, а также то, что ответчик извещен надлежащим образом, доказательства извещения приобщены к материалам дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленного ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 10.02.2003 между муниципальным образованием «Город Старый Оскол и Старооскольский район  (арендодатель) и ООО «Кинотеатр Парнас» (арендатор) заключен договор № 1715, по условиям которого, арендодатель (муниципальное образование) предоставило во временное владение и пользование арендатору (обществу) нежилое здание - кинотеатр «Быль» со всеми коммуникациями (инженерными сетями по внутреннему контуру), расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 2983,89 кв.м, из них: основная площадь- 2477,81 кв.м, вспомогательная площадь- 506,08 кв.м, с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а также его дальнейшего использования арендатором как социально- культурного учреждения, современного высокотехнологического комплекса развлечений, включающего два кинозала, кафе, выставочный зал для показов мод, а также проведение различных выставок, концертов. 

В пункте 2.2 договора аренды предусмотрены обязанности арендатора, в рамках выполнения договора по реконструкции, техническому перевооружению объекта. 

Пунктом 2.3.9 договора стороны предусмотрели, что по окончании проведения капитального ремонта объекта арендатор обязан в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Обязанности арендатора по уплате арендной платы возникают у арендатора с момента ввода в эксплуатацию объекта после его реконструкции и технического перевооружения. Общая сумма арендной платы рассчитывается согласно приложению №1 к договору и перечисляется арендатором самостоятельно. Арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.2 договора (пункты 3.1-3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что по письменному соглашению сторон требование арендодателя к арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования арендатора к арендодателю.

Согласно Приложению № 1 к договору, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за взятый в аренду объект, до завершения реконструкции и технического перевооружения объекта и сдачи его в эксплуатацию.

24.11.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно условий которого, пункты 2.14, 2.3.21, 5.7 изложили в иной редакции, а именно, по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести приемку в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. По окончании реконструкции и вода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Стоимость улучшений арендованного объекта, неотделимых без вреда для этого имущества, возмещается арендодателем арендатору после передачи данных улучшений в муниципальную собственность в виде взаимозачета по уплате арендной платы за арендованный объект согласно дополнительному соглашению к договору.

Договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в УФРС в установленном порядке.

В Приложениях № 1 к договору (расчеты №№1-4), стороны согласовали размер и расчет арендной платы с 01.01.2005 по нежилым помещениям площадью 2 753, 89 кв.м в сумме 89 912 руб. 40 коп. в месяц, площадью 125 кв.м в сумме 12 500 руб. в месяц, площадью 30 кв.м в сумме 3 000 руб. в месяц, площадью 75 кв.м в сумме 7 500 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.04.2005 истец принял в собственность муниципального района по акту приемки - сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов, неотделимые улучшения на общую сумму 29 078 530 руб. 63 коп.

Пунктом 2 Дополнительного соглашения от 01.04.2005 стороны определили, что арендодатель засчитывает арендатору стоимость переданных им в муниципальную собственность неотделимых улучшений, в счет возмещения арендной платы на общую сумму 29 078 530 руб. 63 коп.

Распоряжением администрации города Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области от 25.04.2005 № 121, решено в связи с продолжающейся реконструкцией здания кинотеатра, арендную плату за 2005 год не взимать.

Пунктом 3.5 договора стороны установили порядок изменения арендной платы, а именно, размер арендной платы (приложение №1) может быть пересмотрен в бесспорном порядке арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных нормативными актами местного самоуправления г.Ст. Оскол и Старооскольского района или действующим законодательством РФ. Начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы.

Согласно Приложению № 1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2006, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 603, 47 кв.м, ежемесячно 262 958 руб. 65 коп. 

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 27 февраля 2004 № 677 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами движимого и недвижимого имущества, расположенного на территории г. Старый Оскол и Старооскольского района, и ее распределении".

Также в Приложении № 2  от 01.01.2006 г. стороны согласовали расчет арендной платы за движимое имущество, согласно которому арендная плата в месяц составила 400 руб.  В связи со списанием части имущества, арендная плата в месяц за движимое имущество с 01.10.2006 составила 300 руб.

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2008, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 605, 26 кв.м, ежемесячно 235 989 руб. 82 коп. 

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами недвижимого имущества, расположенного на территории муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район». 

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.05.2008, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м, ежемесячно 194 740 руб. 50 коп.

Расчет арендной платы произведен, по тем же базовым ставкам и коэффициентам, на основании Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224, фактически арендная плата была уменьшена в связи с изменением вида деятельности, а именно уменьшением арендуемой площади по основной (бары с 347,57 кв.м до 237,86 кв.м), вспомогательной (бары с 115,65 кв.м до 79,15 кв.м, кинотеатры с 1 452,93 кв.м до 931,02 кв.м).     

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2013, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м, ежемесячно 292 110 руб. 75 коп. 

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2007          № 137 «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа». 

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2015 №321 внесены изменения в Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа, утвержденный указанным выше Решением Совета депутатов от 15.08.2007 № 137, а именно увеличены базовые ставки арендной платы за пользование 1 кв.м недвижимого имущества в год.

В результате принятия указанного решения от 03.07.2015, размер основной базовой ставки, применительно к границе территориальной зоны, составил 720  рублей, а вспомогательной 360 рублей за 1 кв. м.

Дополнительным соглашением от 01.08.2015 к. договору аренды от 10.02.2003 №1715, заключенному на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, арендная плата за пользование имуществом установлена размере 350 523 рублей 90 копеек рублей в год и должна вноситься арендатором не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет (п. 3.3 договора).

Согласно п. 7.6. Положения о предоставлении имущества, находящегося в муниципальной собственности Старооскольского городского округа Белгородской области по договорам аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и иным договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, утвержденного решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области №110 от 08.06.2018 г., арендная плата по договорам аренды муниципального имущества, заключенным на срок более одного года, подлежит изменению не чаще одного раза в год, начиная со второго года срока действия договора, арендодателем в одностороннем порядке с письменным уведомлением об этом арендатора путем индексации величины арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Пунктом 3.5.2 договора стороны предусмотрели, что начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы.

Уведомлением от 03.10.2018 г. №9-04/7356 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы с 01.07.2018 г., которая составила 364 554,22 руб. в месяц, с учетом уровня инфляции, утвержденного Федеральным законом №362-Ф3 от 05.12.2017 г. «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.09.2019 г. по делу № А08- 586/2019 с ответчика ООО «Кинотеатр «Парнас» в пользу истца в доход бюджета Старооскольского городского округа Белгородской области взыскано 8 185 365 руб. 57 коп. основного долга за период с 01.10.2016 г. по 12.11.2018 г. и 3 480 640 руб. 75 коп. пени за период с 01.10.2016 г. по 12.11.2018 г. по договору аренды от 10.02.2003 г. №1715, всего 11 666 006 руб. 32 коп.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В период действия договора аренды от 10.02.2003 г. № 1715 с 13.11.2018 г. по 11.05.2020 г. ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 545 512 руб. 22 коп.

15.05.2019 г. истец направил ответчику претензию № 42-09-02-10/3875 с требованием оплатить задолженность по арендной плате. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Стороны в данном случае связаны арендными отношениями.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Согласно ч.3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п.3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно подп.3 ч.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Подпункт 5 ч.10 ст. 35 указанного Федерального закона предусматривает, что в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Пунктом 3.5.2 договора стороны предусмотрели, что начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы.

Из заключенного сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется в указанных в договоре случаях, в том числе централизованного изменения цен и тарифов, путем направления арендатору уведомления либо дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.07.2018 г.

Задолженность по арендной плате рассчитана истцом, исходя из условий договора аренды, с учетом изменения размера и сроков внесения арендной платы.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Ответчику в определениях суда предлагалось представить суду документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору. Доказательства оплаты долга в ходе рассмотрения дела, а также сведений, опровергающих доводы истца, ответчик суду не представил. Ответчик уклонился от представления доказательств, не оспорил расчет задолженности, произведенный истцом. Указанное обстоятельство расценивается судом, исходя из основного принципа судопроизводства - состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ), как отсутствие у ответчика возражений по иску.

В силу ст. 131 АПК РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.

Ответчиком в нарушение названных норм процессуального права в арбитражный суд не были представлены отзыв, возражения относительно заявленных исковых требований с приложением соответствующих доказательств.

Фактически ответчик уклонился от представления каких-либо доказательств по рассматриваемому спору. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного ст. 9 АПК РФ, указанное обстоятельство расценивается судом, как отсутствие у ответчика возражений по иску.

Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика долга по договору № 1715 от 10.02.2003 г. в сумме 6 545 512 руб. 22 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору № 1715 от 10.02.2003 г. за период с 13.11.2018 г. по 10.05.2020 в размере 5 171 930 руб. 71 коп.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов  обеспечения исполнения обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает ответственность лица, не исполнившего либо ненадлежащим образом исполнившего свои обязательства.  

Размер неустойки может устанавливаться сторонами обязательства, как в твердой сумме неисполненного обязательства, так и в процентах к сумме  неисполненного обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. 

В соответствии с пунктом 5.4. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0.3 % от суммы задолженности.

Условие о размере начисляемой неустойки  сторонами  закреплено  в  тексте договора, следовательно, требование о письменной форме соглашения о неустойке выполнено. 

Ответчик нарушил сроки оплаты арендных платежей, в связи с чем,  истцом правомерно заявлено  требование о взыскании с ответчика неустойки. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. 

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих 4 обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника. 

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Ответчик о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ не заявил.             

По расчету истца, размер неустойки за период с 13.11.2018 г. по 10.05.2020 г. составляет 5 171 930 руб. 71 коп. 

Судом выполненный истцом расчет пени за указанный период проверен и признан верным.

 Учитывая отсутствие ходатайства ответчика о снижении неустойки, учитывая период просрочки платежа, суд считает размер неустойки соответствующим разумным пределам, а сумму неустойки 5 171 930 руб. 71 коп. - справедливой, достаточной и соразмерной компенсацией нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств по оплате арендных платежей и на основании ст.ст. 307-309, 330, 331 Гражданского кодекса РФ взыскивает эту сумму с ответчика в пользу истца за спорный период.

При изложенных обстоятельствах исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области  подлежат удовлетворению.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины.

В силу положений ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

Таким образом, госпошлина в сумме 81 587 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области удовлетворить.

Взыскать с ООО "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму долга по договору аренды от 10.02.2003 года № 1715 за период с 13.11.2018 года по 11.05.2020 года  в размере 6 545 512 руб. 22  коп., неустойку за период с 13.11.2018 года по 10.05.2020 года в размере 5 171 930 руб. 71 коп.

Взыскать с ООО "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 81 587 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.И. Назина