Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82500/2020

29 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен  29 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Сланцы" (188560, Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы город, Заводская улица, 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2012, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (188560, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2014, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

 

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2021;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 7.12.2020; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сланцы" (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (далее - Комитет), в котором просило:

 1. Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельных участков №1994р от 02.06.2020, установив, что арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок. Размер годовой арендной платы с 26.12.2019 по 31.12.2019 составляет 601, 99 руб. и с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 36 621,23 руб. Расчет арендной платы определен в приложении, которое является частью договора;

2. Приложение  к договору аренды земельных участков №1994р от 02.06.2020 «Расчет арендной платы» принять в редакции истца;

3. Обязать Комитет заключить договор аренды земельного участка №1994р от 02.06.2020 в редакции Протокола разногласий от 07.07.2020 и нового расчета арендной платы, приложенного к иску;

4. Обязать Комитет произвести зачет арендных платежей, осуществленный истцом в период с 26.12.2019 в рамках договора №1020р до момента заключения договора аренды земельного участка в редакции Протокола разногласий от 15.07.2020 и нового расчета арендной платы.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 января 2021 года в связи с отсутствием ввиду нахождения в длительном отпуске судьи Егоровой Д.А. дело № А56-82500/2020 передано для рассмотрения в производство судье Бугорской Н.А.

В судебном заседании 02.02.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 11.03.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска, уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ описательную часть иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

05.12.2013 между администрацией Сланцевского муниципального района Ленинградской области  (Арендодатель) и ОАО «Завод «Сланцы» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды № 1020р от 05.12.2013 (далее -  Договор №1020р) земельного участка с кадастровым номером 47:28:0301017:21, общей площадью 7887 кв.м. с разрешенным использованием - под территорию насосной станции. 

Как указывает Истец, на данном земельном участке расположено здание станции береговой насосной станции на реке Плюсса, снабжающее водой теплоцентраль (ТЭЦ), тем самым вода, полученная из данной насосной стации, обеспечивает население микрорайона Лучки в городе Сланцы горячей водой и отоплением. 

Договор №1020р действовал с момента его подписания до 05.11.2014.

Дополнительным соглашением №1  от 26.01.2015 Договор №1020р был продлен до 26.12.2019.

08.12.2014 между ОАО «Завод «Сланцы»  и ООО «Сланцы» было заключено Соглашение о передачи прав и обязанностей по Договору №1020р.

 Также 08.12.2014 между ОАО «Завод «Сланцы»  и Истцом был заключен договор №58 купли-продажи, на основании которого в собственность Истца переходят здания, в том числе расположенные на земельном участке, являющимся предметом спора.

Впоследствии между Комитетом и ООО «Сланцы» был подписан договор аренды земельных участков № 1994р от 02.06.2020 (далее - Договор №1994р) с протоколом разногласий Истца от 15.07.2020 относительно размера арендной платы,  которым Арендодателю было предложено использовать в расчете стоимости арендной платы за земельный участок ранее применявшийся коэффициент, рассчитываемый исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, что позволит сохранить ранее установленный размер арендной платы.

Не согласившись с замечаниями Истца,  Ответчик подписал протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 05.08.2020.

Истец полагает невозможным заключение Договора №1994р в редакции Ответчика, п.2.1. которою предусматривает изменение расчета арендной платы с применением коэффициента при отсутствии анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, безосновательно влекущего к существенному увеличению размера арендной платы. 

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, действие предыдущего Договора аренды прекращено, в связи с чем вопреки позиции Истца стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). После заключения договора аренды на новый срок права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды. 

Арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы (ст. 1, 209, 421 ГК РФ).

Закон не обязывает арендодателя применять прежние условия договора аренды земельного участка, заключая новый договор на новый срок с прежним арендатором земельного участка. 

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования. Арендная плата относится к одной из форм платы за использование земли (ста. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

Согласно пункту 4 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии, тепловой мощности, теплоносителя с использованием систем теплоснабжения, созданием, функционированием и развитием таких систем, а также определяет полномочия органов государственной власти, органов местного самоуправления по регулированию и контролю в сфере теплоснабжения, права и обязанности потребителей тепловой энергии, теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций устанавливает Федеральный закон от 27.07.2010. N 190-ФЗ "О теплоснабжении". 

Согласно статьи 2 пункта 5.1 объектами теплоснабжения являются источники тепловой энергии, тепловые сети или их совокупность. 

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Истец не опроверг доводов Ответчика о том, что насосная станция не является устройством, предназначенным для производства тепловой энергии. Насосная станция осуществляет забор воды из водного объекта, является объектом водоснабжения.

Правовые основы в сфере водоснабжения регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

ООО «Сланцы» является коммерческой организацией, основным видом деятельности которого с 16.07.2020 является производство электроэнергии.

Согласно постановлению №1478-п от 14.10.2013 статус единой теплоснабжающей организации на территории Сланцев присвоено ЗАО «Нева Энергия». Сторонами не оспаривалось, что ООО «Сланцы» вырабатывает тепловую энергию, но продает ее организациям, а не населению. Администрацией Сланцевского муниципального района в рамках исполнения полномочий по организации теплоснабжения населения заключен договор аренды объектов теплоснабжения с ЗАО «Нева Энергия». 

Отнесение объекта, береговой насосной станции на реке Плюсса, к объектам, указанных в подпункте 2 статьи 49 ЗК РФ, материалами дела не подтверждается.

Учитывая изложенное, доводы Истца о необходимости расчета арендной платы с учетом оказания услуг по теплоснабжению населения не являются обоснованными.

Земельный участок с кадастровым номером 47:28:0301017:21 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен на территории Сланцевского муниципального района.

Именно поэтому договор на его аренду заключается согласно статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органом местного самоуправления. 

Согласно пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, т.е с 2016 года применяется Постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области".

Согласно указанному постановлению арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры. Категория земель, вид разрешенного использования, местоположение земельного участка определяются в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости или правоустанавливающими документами. Базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков.

Таким образом, применение иных методик расчета арендной платы действующим  законодательством не предусмотрено.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, а также условия, сроки и порядок ее внесения за земли  (земельные  участки),   находящиеся  в  собственности  РФ,  субъектов  РФ  или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а за земли, государственная собственность на которые не разграничена, - по общему правилу органами государственной власти субъектов РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст.39.7 ЗК РФ).

ООО «Сланцы» ссылается на Правила, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582. 

Указанное Постановление является нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, поэтому указанные Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7), сформулирована следующая правовая позиция: Правила № 582, которыми определены ставки за федеральные земли, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено.

В свою очередь, расчет арендной платы по договору №1020р осуществлялся для ОАО «Завод Сланцы», которое переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, собственность на который не разграничена, на право аренды согласно действующего на тот момент Постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 353 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", пункта 2.2. - 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку Истец стал арендатором после переуступки, действие условий договора распространялось и на него. Однако, при заключении договора на новый условия предыдущего договора не являются обязательными для сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление Пленума № 16) норма определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). 

Согласно пункту 3 Постановления Пленума №16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. 

В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов. 

Учитывая изложенное, принимая во внимания возражения Администрации против удовлетворения требований Истца, суд не усматривает оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка в редакции, предложенной Истцом. 

В свою очередь, поскольку для Истца заключение договора не является обязательным и из материалов дела не следует, что Истец согласен на заключение договора с установлением размера арендной платы в предложенной Администрацией редакции, суд приходит к выводу о том, что в данном случае в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.