АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-32782/2024 

Дата принятия решения –  09 января 2025 года.

Дата объявления резолютивной части –  20 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи  Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Власовой К.Д.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "Закон Гримма", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков №07-19/АП от 08.04.2019 с кадастровыми номерами: 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467 в размере 60 011, 06 руб. из которых сумма долга в размере - 52 821,33 руб. и сумма процентов - 7 189,73 руб., начисленных за период с 26.10.2023 по 07.10.2024 с индексацией по день фактической оплаты,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Простор Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием:                         

от истца –  ФИО1, доверенность от 30.07.2024,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 15.04.2024,

от третьего лица – не явился, извещен,

                                                    у с т а н о в и л:

акционерное общество "Закон Гримма", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд РТ с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о  взыскании задолженности по договору аренды земельных участков №07-19/АП от 08.04.2019 с кадастровыми номерами: 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467 в размере 60 011, 06 руб. из которых сумма долга в размере - 52 821, 33 руб. и сумма процентов - 7 189,73 руб., начисленных за период с 26.10.2023 по 07.10.2024 с индексацией по день фактической оплаты.

Определением суда от 14.10.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с частью 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Предварительное судебное заседание по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства, не проводится.

Суд исследует изложенные в представленных сторонами документах объяснения, возражения и (или) доводы лиц, участвующих в деле, и принимает решение на основании доказательств, представленных в течение указанных сроков. 

С учетом характера и сложности дела арбитражный суд в силу абз.4 ч. 5 ст. 228 АПК РФ вправе по своей инициативе или по ходатайству лиц, участвующих в деле, провести судебное заседание с вызовом лиц, участвующих в деле, без перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о необходимости проведения судебного заседания. 

В целях надлежащего извещения ответчика о судебном процессе назначено судебное заседание на 20.12.2024.

В судебное заседание явились представители истца, ответчика.

Дело рассматривается в порядке ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

От ответчика через электронный сервис подачи документов «Мой арбитр» (https://my.arbitr.ru) поступил отзыв на исковое заявление.

В порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление приобщен к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддержал, дал пояснения.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения.

Из материалов дела следует, что между АО «УК «ТФБ Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ТФБ – Инвестиционный» (правопреемник - ООО «УК «Простор Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд»)  (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельных участков №07-19/АП от 08.04.2019, согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) следующие земельные участки общей площадью 268 (двести шестьдесят восемь) кв.м. (далее вместе именуемые участки): земельный участок с кадастровым номером 16:50:010215:466 категории и «земли населенных пунктов», разрешенное использование: административные офисы; здания (помещения) финансовых организаций; торговые объекты: магазины, торговые центры, продовольственные рынки; объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения, площадь - 38 кв.м., адрес: Республика Татарстан (Татарстан), МО «г. Казань», 

<

...>; земельный участок с кадастровым номером 16:50:010215:467 категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование: административные офисы; здания (помещения) финансовых организаций: торговые объекты: магазины, торговые центры, продовольственные рынки; объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения, площадь - 230 кв.м., адрес: Республика Татарстан (Татарстан), МО «г. Казань», г. Казань, Вахитовский р-он, ул.Баумана, д. 31/12 (литер А).

Согласно п. 2.1. договора за период с даты подписания договора по 30.04.2019 включительно арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 105316 (сто пять тысяч триста шестнадцать) рублей 00 копеек, включающую в себя оплату за период фактического использования сдаваемого в аренду Участков до даты заключения настоящего договора, в том числе НДС в размере, установленном действующим законодательством. Оплата осуществляется арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора согласно счету, выставленному арендодателем.

Начиная с 01.05.2019 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 30800 (тридцать тысяч восемьсот) рублей в месяц, в том числе НДС в размере, установленном действующим законодательством. Ежемесячная арендная плате вносится безналичным платежом на счет арендодателя, не позднее 25-го числа оплачиваемого месяца, согласно выставляемым счетам арендодателя (п.2.2. договора).

В силу п.4.1. договора срок действия по договору составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты его подписания. Условия договора распространяются па отношения сторон на период с 19.01.19 по причине фактического размещения недвижимого имущества арендатора на участках арендодателя, сдаваемых в аренду по договору.

Актом приема-передачи от 08.04.2019 арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки в аренду.

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на земельные участи с 12.10.2023 перешло к истцу.

13.10.2023 между третьим лицом (цедент) и ООО «Закон Гримма» (цессионарий) заключен договор № 24-ИФ уступки права требования (цессии) в соответствии с п.1.1. которого цедент передает, а цессионария принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащее цеденту право требования к ответчику (должнику) о погашении долга по арендной плате в сумме 10 929,03, в том числе НДС, за период с 01.10.2023 по 11.10.2023 включительно.

30.07.2024 Общество с ограниченной ответственностью «Закон Гримма» было реорганизовано в форме преобразования в Акционерное общество «Закон Гримма», о чем в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись № 

<

***>.

Как указывает истец, ответчик производил оплату по договору в отсутствие суммы НДС, то есть по 25 667 руб. Сумма арендной платы  за октябрь 2023 года составляет: 30 800,00 руб./31 *19 дней октября (13.10. - 31.10) = 18 877,41 руб. и сумма, которую должен получить арендодатель за август составляет 30 800,00 руб./31*29 дней августа (день расторжения договора) = 28 812,90 руб. За период с 13.10.2023 по 29.08.2024 ответчик должен был оплатить аренду в размере 324 890,31 руб. = 18 877,41 руб. за октябрь 2023 г. + (30 800,00 руб. * 9 месяцев с ноября 2023 г. по июль 2024г.) + 28 812,90 руб. за август 2024г. 

С учетом произведенных оплат, сумма задолженности в пользу арендодателя составляет 52 821, 33 руб. 

03.09.2024 истец направил претензию в адрес ответчика с требованием погасить сумму долга по договору аренды, однако заказное письмо было возвращено в связи с истечением срока хранения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с абзацем вторым пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание и который был приобретен залогодержателем для себя, в момент внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности. Применительно к недвижимому имуществу, с учетом сложившейся правоприменительной практики, абзац второй пункта 13 Постановления № 58 следует рассматривать во взаимосвязи с положениями статей 131, 223 ГК РФ. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце третьем пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

При подписании между должником и кредитором соглашения недвижимое имущество находилось в фактическом владении и пользовании арендатора (пункт 1 статьи 606 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора № 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. 

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025).

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик указал, что по причине смены арендодателя земельных участков, у арендодателя ООО "Закон Гримма" отсутствует обязанность облагать НДС передачу имущества в аренду, это означает, что с момента прекращения этой обязанности арендодатель не вправе требовать от арендатора уплаты соответствующей части арендной платы, а арендатор не обязан ее уплачивать, в случае уплаты той части арендной платы, которую составляет НДС, на стороне арендодателя возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), ООО «ДС Менеджмент», начиная с 01.10.2023, оплачивает арендную плату по договору аренды земельных участков №07-19/АП от 08.04.2019без НДС, т.к. ООО "Закон Гримма " применяет УСНО. Соответственно, сумма аренды без НДС составляет 25 667 руб.

Отклоняя указанные ответчиком доводы, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости. 

В статье 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене лица на стороне арендодателя обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором, не изменилась. 

При расчетах по договору необходимо различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. 

Уплата цены договора в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляет сумма налога на добавленную стоимость, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем по договору аренды. 

Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством. Контрагент плательщика (в данном случае - арендодатель) участником этих отношений не является.

В отношениях арендодателя и арендатора размер аренды окончательно сформирован в том размере, который указан в договорах аренды (дополнительных соглашениях к договорам), вне зависимости от того, признавался ли арендодатель плательщиком НДС на момент заключения договора или нет. 

Тот факт, что новый арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения, каким-либо образом на правах арендатора не сказывается. 

Согласно договорам аренды, плата за пользование имуществом установлена с выделением в ней суммы НДС. В договоры изменения относительно цены не вносились. 

Возможность уменьшения цены договора на сумму НДС при условии применения упрощенной системы налогообложения законодательством не предусмотрена (определение Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 № 308-ЭС17-13912 по делу № А15-3160/2016, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2020 № Ф06-61313/2020 по делу А55-23358/2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2023 № Ф06-5093/2023 по делу А65-23493/2022).

При указанных обстоятельствах арендатор обязан вносить арендную плату по согласованной цене (определение Верховного суда Российской Федерации от 24.05.2021 № 309-ЭС21-6680).

Истец счета-фактуры с выделенным налогом на добавленную стоимость не выставлял, об использовании истцом упрощенной системы налогообложения, не предполагающей уплату НДС, ответчик знал.

Кроме того, договором не предоставлено право на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением порядка налогообложения сторон.

При таких обстоятельствах исковые требование о взыскании задолженности по договору аренды в размере 52 821, 33 руб. обосновано и подлежит удовлетворению.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки в размере 816 770,08 руб. за период с 08.01.2024 по 22.05.2023, суд пришел к следующему.

Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с условиями договора аренды земельных участков №07-19/АП от 08.04.2019 с кадастровыми номерами: 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467 в случае просрочки арендатором сроков оплаты могут начисляться пени в размере, установленном действующим законодательством за каждый день просрочки (п. 2.10), при этом Стороны договорились, что проценты по ст. 317.1 ГК РФ не начисляются.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из норм ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд считает установленным имеющимися в деле доказательствами факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате.

Расчет истца судом проверен, признан обоснованным.

На основании вышеизложенного, данное требование подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами до даты фактической оплаты.

В соответствии с пунктом 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. 

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

Расходы по оплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "Закон Гримма", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 52 821 (пятьдесят две тысячи восемьсот двадцать один) руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 189 (семь тысяч сто восемьдесят девять) руб. 73 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 (десять тысяч) руб.

Начислять проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности в размере в размере 52 821 руб. 33 коп., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 08.10.2024 по день фактической оплаты.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня его принятия.

Заявление о составлении мотивированного решения может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

            Судья                                                                                      Муллагулова Э.Р.