ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-48974/2024

город Ростов-на-Дону

06 ноября 2025 года

15АП-12853/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2025 года.  

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Сулименко О.А., Яицкой С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т., при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 31.01.2025, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области  

от 26.08.2025 по делу № А53-48974/2024 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к акционерному обществу «Меритон» о признании отсутствующим права собственности 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к акционерному обществу «Меритон» о признании отсутствующим зарегистрированного за акционерным обществом «Меритон» права собственности на нежилое здание - насосная, площадью 77,9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Решением от 26.08.2025 в иске отказано. 

Решение мотивировано тем, что само по себе разрушенное состояние объекта не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности на него, поскольку из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации таким основанием может являться только полная физическая гибель объекта. Спорный объект признаками разрушения (полной физической гибели) не обладает, физический износ здания составляет 38%.  

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.  

Жалоба мотивирована следующим. 

В результате проведенного департаментом обследования объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0061504:85, принадлежащий АО «Меритон» на праве собственности, фактически не выявлен, что исключает возможность использования объекта в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка. Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.  

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.  

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, 31.01.2007 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Контур» заключен договор аренды N 29701 от 31.01.2007 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061504:16, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 61:44:0061504:16, площадью 2871 кв. м, предоставленного для эксплуатации производственной базы.  

Согласно сведениям из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок), в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061504:16 расположен объект недвижимости (нежилое здание) - насосная, с кадастровым номером 61:44:0061504:85, площадью 77,9 кв. м.  

В связи с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0061504:85 от общества с ограниченной ответственностью «Контур» к ФИО2, от ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «РЭнКО», от общества с ограниченной ответственностью «РЭнКО» к ФИО3, от ФИО3 к ФИО4, от ФИО4 к акционерному обществу «Меритон» между департаментом и акционерным обществом «Меритон» заключено дополнительное соглашение N 7 к договору аренды земельным участком с кадастровым номером 61:44:0061504:16.  

Согласно акту обследования вышеуказанного земельного участка N 4281 от 28.11.2024 установлено, что: в южной части земельного участка расположено кирпичное строение с признаками деформации и разрушения (нет крыши, окон и дверей), одноэтажное кирпичное строение, металлическое строение и уличная уборная (туалет) - все без признаков эксплуатации. К кирпичному строению без крыши пристроены стены из шлакоблоков, покрытые автомобильным пологом (без крыши); в северной части земельного участка расположено кирпичное строение без окон (доступ затруднен), сооружение из железных труб. На территории стоят грузовые автомобили предположительно без признаков эксплуатации, разбросаны  

автозапчасти, автомобильные покрышки, деревянные паллеты, разнообразный мусор. Земельный участок порос сорной и многолетней растительностью.  

Таким образом, по мнению истца, объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0061504:85, принадлежащий акционерному обществу «Меритон» на праве собственности, фактически не выявлен, что исключает возможность его использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался следующим.  

В обоснование исковых требований истец представил следующие письменные доказательства: акт обследования земельного участка N 4281 от 28.11.2024, фотоматериал, договор аренды земельного участка N 29701 от 31.01.2007, дополнительное соглашение от 29.11.2021 к договору аренды земельного участка N 29701 от 31.01.2007, выписка из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061504:16.  

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.  

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами.  

В силу частей 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.  

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  

прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.  

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого здания (Насосная) с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: 

<

...> (дата регистрации права собственности 27.09.2024 N 61:44:0061504:85-61/225/2024-18).  

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061504:16.  

Видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061504:16, согласно сведениям ЕГРН является «Для эксплуатации производственной базы».  

В связи с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером 61:44:0061504:85 от ФИО4 к АО «Меритон» 25.11.2024 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 7 к договору аренды N 29701 от 31.01.2007 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061504:16, внесены изменения в наименование арендатора договора аренды земельного участка от 31.01.2007 N 29701.  

Ответчиком 10.12.2024 заключен договор подряда N 10/12/24 - ЛКМ-2н/РР на выполнение акционерным обществом «Билдинг» работ по капитальному ремонту нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: 

<

...>. Срок выполнения работ составляет 13 января 2025 года - 31 декабря 2025 года.  

Реализуя данные собственнику статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, ответчик заключил договор на выполнение работ по капитальному ремонту здания с целью дальнейшей его эксплуатации по назначению.  

Судом первой инстанции отмечено, что период владения ответчиком спорным зданием составляет 3 месяца на дату получения искового заявления, при этом согласно сведений ЕГРН 27.09.2024 зарегистрировано право собственности ответчика на здание, 25.11.2024 - заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 29701 от 31.01.2007, на котором расположено здание, 10.12.2024 ответчиком заключен договор подряда на выполнение капитального ремонта здания, 25.12.2024 получено исковое заявление о признании права отсутствующим.  

Учитывая указанные обстоятельства, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что ответчик действует добросовестно и разумно, приобретя объект недвижимого имущества, в установленном порядке оформил документы для оплаты за пользование земельным участком, приводит здание в эксплуатируемое состояние. Арендная плата уплачивается ответчиком своевременно и в полном объеме.  

С учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.  

Учитывая основание иска и отсутствие у спорного объекта явных признаков капитального строительства, но и отсутствие таковых, суд при рассмотрении дела на основании определения от 22.05.2025 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО», ФИО5, ФИО6.  

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: Является ли нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенное по адресу: 

<

...>, пригодным для использования и отвечает ли оно признакам капитального строительства?  

В материалы дела поступило заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО» от 30.06.2025 N 54-А, содержащее следующие выводы по поставленному вопросу: нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенное по адресу: 

<

...>, имеет прочную связь с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.  

В соответствии с требованиями методических рекомендаций «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных: методические рекомендации для экспертов», ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, исследуемое нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенное по адресу: 

<

...>, является объектом капитального строительства.  

Приведенный физический износ исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 38%. Расчет приведенного физического износа произведен в таблице 2.  

В соответствии с таблицей 1 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» - техническое состояние строительных конструкций исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Локомотивная, 2 л - ограниченно работоспособное, имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.  

В соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970 года N 404, техническое состояние исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: 

<

...> - удовлетворительное, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.  

Техническое состояние строительных конструкций - ограниченно работоспособное, удовлетворительное, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.  

Нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенное по адресу: 

<

...> является пригодным для использования при условии капитального ремонта, а именно: усилении конструкций фундамента и стен, расшивки трещин, ремонте перекрытий и кровли помещения N 2 (усл.). При производстве исследования производилось определение технического состояния нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061504:85, расположенного по адресу: 

<

...>, в целом, однако, большинство дефектов конструктивных элементов, определяющих величину физического износа, расположены в помещения N 2 (усл.).  

Проанализировав экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.  

С учетом выводов эксперта судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что спорный объект обладает всеми признаками капитального строения, что исключает удовлетворение заявленных истцом требований.  

Как верно указано судом, само по себе разрушенное состояние объекта не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности на него, поскольку из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации таким основанием может являться только полная физическая гибель объекта (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2024 по делу N А53-27123/2023).  

Спорный объект признаками разрушения (полной физической гибели) не обладает, физический износ здания составляет 38%.  

Кроме того, согласно фотоматериалам, содержащимся в экспертном заключении, спорное здание имеет обустроенную крышу, установленные окна и дверь, прилегающая территория очищена от мусора.  

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в иске.  

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о несогласии с выводами заключения эксперта, поскольку само по себе несогласие заявителя с  

выводами судебной экспертизы не является достаточным основанием для признания ее недопустимым доказательством.  

Выводы эксперта ответчиком не оспорены и не опровергнуты.  

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.  

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2025 по делу № А53-48974/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.  

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов 

Судьи О.А. Сулименко 

 С.И. Яицкая