АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-8866/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2024 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Сириной В.В. 

судей Рахматуллина И.И.   Щанкиной А.В.  

рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений  администрации города Омска на решение от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской  области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 03.06.2024 Восьмого арбитражного  апелляционного суда (судьи Халявин Е.С., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А468866/2023 по исковому заявлению департамента имущественных отношений  администрации города Омска (644024, 

<

...>,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании  задолженности.  

Суд установил: 

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее –  департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением  к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП  ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании 269 197,72 руб., из которых:  225 639,02 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого  помещения от 18.06.2019 № 38/5А/46499/5 (далее – договор аренды) за период с  20.06.2022 по 06.02.2023 и 43 558,70 руб. пени, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора,  за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 с последующим начислением пени исходя из расчета  0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 07.02.2023 по день  фактической оплаты долга.  

Решением от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области иск удовлетворен  частично. С предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по  договору в сумме 9 303,13 руб., пени – 962,71 руб., предусмотренные пунктом 4.1.1  договора, с дальнейшим начислением пени за каждый день просрочки из расчета 0,3% от  

просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты  задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  

Постановлением от 03.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда  решение от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области оставлено без изменения.  

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить  указанные судебные акты, исковые требования удовлетворить.  

В обоснование жалобы департамент ссылается на неверное определение судами  срока для совершения обязательных действий по поданному предпринимателем  заявлению о выкупе арендуемого имущества, полагает необходимым учитывать сроки для  направления протокола разногласий и принятия/отказа такового, сроки для совершения  регистрационных действий.  

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты  без изменения как соответствующие действующему законодательству.  

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте  проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие  неявившихся представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах доводов, которыми ограничивается  рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ,  определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338),  суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и  примененным нормам права.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель)  и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды сроком действия 5 лет. Договор  вступает в законную силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами.  Срок аренды с 18.06.2019 по 17.06.2024 (пункт 1.2 договора аренды).  

На основании пункта 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор  принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение 3П, номера на поэтажном плане: 1-11, литер А,  находящееся на 1 этаже), индивидуализированное, согласно Приложению № 2 к договору  аренды, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не  запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в  аренду помещений: 70,9 кв. м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых  помещений составляет 2 049 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от  26.12.2018 № 254.  

Сторонами в разделе 3 договора аренды согласованы условия платежей и расчетов  по договору аренды.  

Все расчеты по договору аренды производятся путем внесения арендатором  арендной платы на счет получателя, которым является департамент финансов и контроля  администрации города Омска (пункт 3.1 договора аренды).  

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа  текущего месяца в размере (с учетом изменений к договору аренды) 51 945,40 руб. в месяц  (без учета НДС), учитывая внесенные изменения к договору аренды (пункт 3.2 договора  аренды).  

Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим  законодательством. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в  одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель письменно  уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в  договоре аренды (пункт 3.3 договора аренды).  

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения  арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени по  0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.  

Предприниматель 03.10.2022, согласно оттиску входящего штампа департамента,  обратился к истцу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества.  

Как указал истец, проект договора купли-продажи направлен в адрес ответчика в  установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ) и пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и  арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений  в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ)  срок.  

Департамент считает, что в данном случае уполномоченный орган вправе  осуществлять действия по подготовке договора по выкупу арендованного имущества в  следующие сроки:  

- с 03.10.2022 по 03.12.2022 – срок для проведения оценки (2 месяца); 

- с 04.12.2022 по 18.12.2022 – срок для принятия решение об условиях приватизации  (2 недели);  

- с 19.12.2022 по 29.12.2022 – срок для направления заявителю проекта договора (10  дней);  

- с 30.12.2022 по 29.01.2023 – срок для направления протокола разногласий (30 дней);  

- с 30.01.2023 по 29.02.2023 – срок для принятия или отказа от принятия протокола  разногласий (30 дней).  

Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственный  кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение  девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению  государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр)  заявления на осуществление регистрации прав.  

Таким образом, по мнению истца, ранее установленного законом срока, 06.02.2023, в  адрес ответчика поступил проект договора купли-продажи.  

Из материалов дела следует, что 07.02.2023 департамент (продавец) и  предприниматель (покупатель) заключили договора купли-продажи № 339 (далее –  договор купли-продажи), согласно пункту 1.1 которого продавец передает в  собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение 3П с  кадастровым номером 55:36:090304:1666, площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу:  

<

...> (далее – объект).  

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что продавец гарантирует, что объект  является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не  заложен; обременен договором аренды, заключенным между продавцом и покупателем.  

Из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что продавец обязуется передать  покупателю, а покупатель принять объект с даты договора купли-продажи по акту  приема-передачи.  

Согласно пункту 6.1 договор купли-продажи вступает в силу со дня его подписания  сторонами.  

В соответствии с актом приема-передачи от 07.02.2023 (приложение к договору  купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял объект.  

После заключения договора купли-продажи истцом установлено, что  предприниматель не исполнил надлежащим образом обязательства по арендным платежам  в период с 20.06.2022 по 06.02.2023, в связи с чем образовалась задолженность в размере  225 639,02 руб., на которую была начислена неустойка, предусмотренная договором  аренды, за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 в размере 43 558,70 руб.  

Направленное 10.03.2023 в адрес ответчика требование истца от 09.03.2023 № Исх- ДИО/8011 осталось без исполнения, что послужило основанием для обращения  департамента в суд с иском по настоящему делу.  

Удовлетворяя требования частично, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из того, что истец неверно рассчитал период задолженности, без учета того, что  обязательство по внесению арендной платы прекратилось после заключения договора  купли-продажи.  

Спор по существу разрешен верно. 

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду  могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,  предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,  транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в  процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются договором аренды.  

Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ  позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы,  являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ),  возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.  

Предприниматель на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ обратился 03.10.2022 к  истцу с заявлением о приобретении в собственность объекта недвижимости, являющегося  предметом договора аренды, проект договора подателем жалобы в адрес ответчика  направлен 07.02.2023.  

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего  предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего  предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона, и субъектов малого и  среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных  ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном  отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются  преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его  рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации».  

Названной статьей Закона № 159-ФЗ определены условия реализации  преимущественного права такого выкупа.  

Ответчик является субъектом, правомочным на реализацию соответствующего  права, обозначенного выше (30.11.2007 зарегистрирован в качестве индивидуального  предпринимателя), внесен в Единый реестр субъектов малого и среднего  предпринимательства; в отношении арендуемого им имущества отсутствует информация  о включении его в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи  во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Кроме того, предприниматель на дату обращения в департамент являлся  арендатором по заключенному с истцом договору аренды, в связи с чем у ответчика  имелись все предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия для выкупа спорного  имущества.  

Обязанности уполномоченного органа при получении соответствующего заявления о  приобретении в собственность объекта недвижимости установлены частью 3 статьи 9  Закона № 159-ФЗ.  

Исходя из части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или  среднего предпринимательства на использование преимущественного права на  

приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества  должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом  предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого  имущества.  

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по  передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и  покупатель владеет ею на основании названного договора.  

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление   № 73), при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование  имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на  основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.  Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец)  обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а  покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную  сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является  передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается  переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае  продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи  считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель  владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено  законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на  покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В  связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон,  продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи,  прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1  статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан  недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не  прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной  момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы  (пункт 5).  

В силу разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления № 73, судам необходимо  учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и  помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений,  содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее  регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору)  вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора  аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года  

и на неопределенный срок). Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды  здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган,  осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок  с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.  Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не  прекратился. В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке,  предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской  Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5  названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего  предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается  включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о  сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после  его заключения.  

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к  верному выводу, что обязанность предпринимателя по внесению арендной платы должна  была прекратиться с момента подписания договора купли-продажи.  

Судами установлено, что департаментом были нарушены сроки проведения  процедуры выкупа, а именно на основании обращения ответчика в срок с 03.10.2022 по  03.12.2022 департамент обязан был провести оценку (2 месяца); в срок с 04.12.2022 по  18.12.2022 – принять решение об условиях приватизации (2 недели); в срок с 19.12.2022  по 29.12.2022 – направить предпринимателю проект договора купли-продажи (10 дней).  

Проект договора был направлен 07.02.2023, таким образом, срок нарушен. 

Ссылка подателя жалобы относительно времени, предусмотренного на направление  протокола разногласий и его согласование, обоснованно отклонена судами ввиду  отсутствия разногласий у сторон при заключении договора купли-продажи (данный вывод  департаментом не оспаривается).  

Судом первой инстанции, в том числе обоснованно отклонен довод истца об  увеличении срока рассмотрения заявления в связи с необходимостью государственной  регистрации договора, поскольку момент прекращения начисления арендной платы  определяется согласно приведенным разъяснения Постановления № 73.  

Таким образом, период для взыскания задолженности был определен судами верно,  размер задолженности и ее расчет в отношении такого периода в кассационной жалобе не  оспариваются.  

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции  установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют  доказательствам, имеющимся в материалах дела.  

Доводам управления, изложенным в кассационной жалобе, дана надлежащая  правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции  отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами  фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу  требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.  

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм  процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным  основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без  изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от  03.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8866/2023  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Сирина 

Судьи И.И. Рахматуллин 

 А.В. Щанкина