﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А70-7763/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Тихомирова В.В.

								Щанкиной А. В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени на постановление от 27.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Кливер Е.П., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-7763/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Муликаевой Анастасии Маратовны (ИНН 723000705294, ОГРНИП 312723204100082) к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (625000, г. Тюмень, улица Советская, дом 20, ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231) о взыскании переплаты по арендной плате.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство».

В заседании приняли участие представители: департамента имущественных отношений администрации города Тюмени – Галимуллин И.Н. по доверенности от 31.12.2019; индивидуального предпринимателя Муликаевой Анастасии Маратовны – Савельева Ж.В. по доверенности от 08.06.2019.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Муликаева Анастасия Маратовна (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент, ответчик) о взыскании переплаты по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (строения) от 21.03.2014 № 031430541 в сумме 4 048 530,37 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – учреждение).

Решением от 16.09.2019 Арбитражный суд Тюменской области (судья Мингалева Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 27.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично, с департамента в пользу предпринимателя взыскано 3 774 988, 03 руб. неосновательного обогащения, а также 44 838 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, и несоответствие выводов, изложенных в постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемый судебный акт отменить, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением от 13.02.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа кассационная жалоба департамента принята к производству, судебное заседание назначено на 17.03.2020 в 09 часов 30 минут по тюменскому времени.

Определением от 17.03.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.03.2020 в 09 часов 45 минут по тюменскому времени.

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), руководствуясь Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета Судей Российской Федерации от 08.04.2020 № 821, определениями суда округа от 23.03.2020 и от 12.05.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы департамента перенесено на 16.04.2020 на 14 часов 30 минут по тюменскому времени, а затем на 04.06.2020 на 09 часов 30 минут по тюменскому времени соответственно.

В обоснование кассационной жалобы департамент указывает, что исходя из буквального толкования действующих норм права, постановления администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества» (далее - Постановление № 76-пк), условий договора аренды и дополнительных соглашений следует, что при прекращении договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, возврат переплаты производиться департаментом в размере арендной платы, поступившей в денежном выражении; имеющаяся переплата по договору аренды в денежном выражении в размере 267 511,85 руб. возвращена предпринимателю; зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядке оплаты имущества только на стадии заключения договора купли-продажи муниципального имущества, при этом на указанной стадии между департаментом и предпринимателем разногласия отсутствовали, правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений муниципального имущества при его выкупе истец не воспользовался; иных способов возмещения арендатору указанных расходов законодательство не устанавливает. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учреждение в отзыве, поддерживая позицию департамента, просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением суда округа от 04.06.2019 в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена судьи Сириной В.В. в составе суда по рассмотрению кассационной жалобы на судью Щанкину А.В. 

В силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы после изменения состава суда начато с самого начала.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя высказался по доводам отзыва.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя учреждения в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 21.03.2014 между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 031430541 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатели: департамент, учреждение (балансодержатель) передают, а арендатор принимает во временное пользование в целях размещения кафе, нежилое 1-этажное строение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Ватутина, 19А, строение 1 площадью 317,2 кв. м (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 1.1 договора основанием для заключения настоящего договора является статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приказ департамента от 29.01.2014 № 447 «О предоставлении муниципальной преференции индивидуальному предпринимателю Муликаевой Анастасии Маратовне».

Договор действует с даты передачи по акту приема-передачи сроком на 5 лет (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.3 договора определено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью). Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением № 76-пк. Условия настоящего пункта распространяются в равной степени на тамбура площадью 19,5 кв. м (№№ 2, 3 согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 17.11.2006).

Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать балансодержателю безвозмездно все произведенные улучшения, неотделимые без вреда от конструкций помещений.

Разделом 4 договора сторонами согласованы арендная плата, сроки и порядок ее внесения.

Во исполнение условий договора, между сторонами 11.03.2014 подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому комиссия в составе учреждения и предпринимателя провела осмотр нежилого помещения принимаемого (передаваемого) от учреждения предпринимателю. Техническое состояние объекта указано в акте.

Также между сторонами подписана дефектная ведомость на выполнение капитального ремонта, что является приложением № 3 к договору.

Дополнительными соглашениями от 26.11.2018 № 111832962, от 24.12.2018 № 121832996, от 28.12.2018 № 121833008 стороны определили, что: на основании Постановления № 76-пк, в соответствии с заключениями балансодержателя от 15.11.2018 № 1102, от 13.12.2018 № 1109, от 14.12.2018 № 1110, от 14.12.2018 № 1111, от 18.12.2018 № 1112, от 28.12.2048 № 1114 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, изменить форму арендной платы по договору путем возложения на арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в общей сумме 4 189 017,86 руб. (пункт 1 дополнительных соглашений).

В случае если при прекращении договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении (пункт 2 дополнительных соглашений).

Претензией от 26.02.2019 предприниматель потребовала от департамента возместить понесенные затраты на капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества в связи с окончанием срока аренды.

Претензией от 27.03.2019 предприниматель потребовала от департамента возвратить переплату по арендной плате в сумме 4 048 530,37 руб., либо зачесть сумму задолженности путем внесения изменений в пункт 2.1 раздела 2 «Порядок и форма расчетов» договора № 701 купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2019.

Письмом от 05.03.2019 № 44-08-2027/19 департамент указал на то, что понесенные предпринимателем затраты на капитальный ремонт арендованного муниципального имущества по соглашению сторон зачтены в счет арендной платы.

В письме от 24.04.2019 № 44-06-2315/19 департамент указал, что поскольку договор аренды прекращен 06.03.2019 на основании заключения договора купли-продажи, затраты, понесенные арендатором на капитальный ремонт помещения в сумме 3 774 988,03 руб. зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к договору, в связи с чем, ни возврату, ни зачету не подлежат, а переплата денежными средствами в сумме 267 480,77 руб. будет возвращена предпринимателю.

Полагая, что на стороне департамента образовалась задолженность в виде переплаты по арендной плате в сумме 4 048 530,37 руб., предприниматель Муликаева А.М. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку затраты, понесенные арендатором (истцом) на капитальный ремонт помещения зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к спорному договору аренды, основания полагать о наличии у истца переплаты по арендной плате отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований руководствовался статьями 606, 614, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5.4 Постановления № 76-пк и исходил из того, что арендодатель по существу согласовал возмещение арендатору понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме 4 189 017,86 руб., путем изменения формы арендной платы; в дополнительных соглашениях сторонами предусмотрено, что в случае, прекращения договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении; договор аренды прекратил свое действие; размер внесенных предпринимателем арендных платежей в денежном выражении и размер понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме превышает общий размер арендной платы за период действия договора, удовлетворил требования предпринимателя в части внесенных им платежей превышающих общий размер арендной платы.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Правила о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 3 статьи 1103 указанного Кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Судом апелляционной инстанции, верно отмечено, что правоотношения сторон, возникшие между сторонами на основании договора, регулируются нормами раздела III части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт1); возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5).

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды

Проанализировав условия договора суд апелляционной инстанции установил, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержания помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи дефектной ведомостью. Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением № 76-пк.

Оценив, представленные заключения балансодержателя № 1102 от 15.11.2018, № 1109 от 13.12.2018, № 1110 от 14.12.2018, № 1111 от 14.12.2018, № 1112 от 18.12.2018, № 1114 от 28.12.2018, согласно которым общая стоимость затрат на улучшение арендованного имущества предпринимателя Муликаевой А.М. составила 4 189 017, 86 руб., принимая во внимание, что дополнительными соглашениями № 111832962 от 26.11.2018, № 121832996 от 24.12.2018, № 121833008 от 28.12.2018 к договору в соответствии с условиями Постановление № 76-пк стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017, 86 руб. верно отмечая, что улучшение арендованного имущества произведено арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений сторонами согласована, характер улучшений как неотделимых следует из указанных заключений о стоимости, при этом, стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017, 86 руб., суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу что департамент по существу согласовал возмещение предпринимателю понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме 4 189 017, 86 руб.

Отклоняя доводы департамента о том, что условия дополнительных соглашений предусматривают изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества на будущее, а поскольку арендные отношения сторон были прекращены, то денежные средства понесенные предпринимателем на улучшение арендованного имущества возвращены ему быть не могут, суд апелляционной инстанции обосновано исходил из следующего.

Так, согласно пункту 2 вышеуказанных дополнительных соглашений, стороны предусмотрели, что если в случае, прекращения договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении.

Согласно абзацу третьему пункта 5.4 Постановления № 76-пк, в случае прекращения договора аренды и незаключения нового договора аренды с тем же Пользователем в отношении того же имущества, затраты Пользователя на улучшение арендованного имущества (включая выполнение работ по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов и системы телеметрии, работ по сохранению объекта культурного наследия), превышающие сумму арендной платы по прекратившему свое действие договору аренды, возмещению не подлежат.

То есть, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, не подлежат возмещению только затраты, превышающие сумму арендной платы в денежном выражении, иных вариантов для отказа в возмещении ни договором, ни Постановлением № 76-пк, ни законом не предусмотрено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что отношения сторон в рамках договора аренды были прекращены в связи с заключением 05.03.2019 между департаментом и предпринимателем договора купли-продажи муниципального имущества, согласно которому цена продажи нежилого здания с земельным участком на основании отчета об оценке от 21.11.2018 № 784/18 составила 9 131 997 руб., из которых: 5 552 938 руб. за нежилое здание, 3 579 059 руб. за земельный участок, при этом как следует из пояснений департамента стоимость муниципального имущества, подлежащего передачи предпринимателю по договору купли-продажи определена без вычета понесенных предпринимателем затрат на улучшения арендованного имущества, установив, что согласно карточке лицевого счета представленной департаментом на момент расторжения договора аренды у предпринимателя имелась переплата в сумме 3 744 988, 03 руб. (9 385 724, 60 руб. (общая сумма денежных средств понесенных истцом в качестве арендных платежей – 5 196 706, 74 руб. + стоимость неотделимых улучшений – 4 189 017,86 руб.) - 5 610 736, 57 руб. (общий размер арендной платы за период действия договора аренды), верно отмечая, что сумма внесенной денежными средствами арендной платы превышает стоимость улучшений арендованного имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя в части взыскания переплаты по договору аренды в размере 3 744 988, 03 руб. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Кроме того, они были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 27.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-7763/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									В.В. Тихомиров

											А.В. Щанкина