АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32765/2022

г. Краснодар

11 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 11 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                              председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И.,                                           при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314237316900033) –ФИО2 (доверенность от 18.07.2023) и ФИО3 (доверенность                                    от 18.07.2023), от ответчиков – общества с ограниченной ответственностью                                   «Агрохолдинг Васюринский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –                                     ФИО4 (доверенность от 09.01.2023) и общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-Экспо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 12.04.2023), от третьего лица –                                                          ФИО6 – ФИО7 (доверенность от 21.08.2023), в отсутствие третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной                       регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,                                  ФИО12, ФИО13,                                    ФИО14, ФИО15,                                    ФИО16, ФИО17,                                        ФИО18, ФИО19, ФИО19, ФИО20, ФИО21,                                              ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26,                                                              ФИО27, ФИО28,                                             ФИО29, ФИО30,                                            ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37,                                             ФИО38, ФИО39,                                  ФИО40, ФИО41,                                       ФИО42, ФИО43,                                          ФИО44, ФИО45,                                                   ФИО46, ФИО47,                                           ФИО48, ФИО49,                                       ФИО50, ФИО51,                                      ФИО52, ФИО53,                                                                           ФИО54, ФИО55,                                                 ФИО56, ФИО57,                                            ФИО58, ФИО59,                                                ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64,                                     ФИО64, ФИО65,                                             ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70,                                                ФИО71, ФИО72,                                                 ФИО73, ФИО74,                                                                ФИО75, ФИО76,                                          ФИО77, ФИО78, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации                            на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной                       сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы ООО «Агрохолдинг Васюринский» и  ООО «Агрохолдинг-Экспо» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023  по делу № А32-32765/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Агрохолдинг Васюринский» о признании отсутствующим (прекращенным) зарегистрированного права аренды, возникшего на основании соглашения от 03.06.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от 26.04.2005 № 1 (далее – договор от 26.04.2005), договора аренды                              от 26.04.2005 в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах                                     ЗАО «Красносельское» (далее – спорный земельный участок); погашении регистрационных записей о регистрации обременения аренды в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» на спорный земельный участок; передаче на ответственное хранение ФИО1  спорного земельного участка до распоряжения этим участком (принятия соответствующего решения) его собственниками.

Исковое заявление подано в Динской районный суд Краснодарского края. Определением Динского районного суда Краснодарского края от 07.06.2022 дело передано по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Краснодарского края.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ФИО1  заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 72 физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка.

ФИО66, ФИО76, ФИО12, ФИО44 обратились в арбитражный суд с самостоятельными заявлениями о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета  спора.

ФИО9, ФИО6, ФИО46, ФИО47 обратились в суд с заявлениями о вступлении в дело в качестве третьих лиц  с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Решением суда от 24.10.2022 отклонены ходатайства ФИО1 и лиц,                              не участвующих в деле, о привлечении к участию в  деле физических лиц – собственников земельных долей в качестве третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Решение суда мотивировано  тем, что принимаемый по делу судебный акт не повлияет на права и обязанности названных лиц. Суд указал, что требования ФИО9, ФИО6,                        ФИО46, ФИО47 полностью тождественны исковым требованиям ФИО1 и не направлены против последнего, в связи с чем  названные лица                                 не могут рассматриваться в качестве третьих лиц, имеющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Кроме того, требования указанных лиц не подлежат удовлетворению по тем же основаниям, что и исковые требования ФИО1 ФИО9, ФИО6, ФИО46, ФИО47 из федерального бюджета возвращено по 6 тыс. рублей государственной пошлины каждому.                          Отказав ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме,                             суд первой инстанции  сделал вывод о том, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд указал, что иск о признании                              зарегистрированного права аренды ООО «Агрохолдинг Васюринский» на спорный земельный участок является разновидностью вещно-правового иска, однако                       возможность применения вещно-правового способа защиты к обязательственным правоотношениям исключена. Суд сделал вывод о том, что правовой целью                            предъявления иска является расторжение договора аренды и возврат предмета аренды                       в пользу арендодателя. Вместе с тем, суд исходил из того, что после истечения срока договора в 2020 году договор  от 26.04.2005 возобновлен  сроком на 15 лет                                          в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,                          что следует из буквального толкования пункта 4.3 договора от 26.04.2005. В этой                          связи каждая из сторон договора от  26.04.2005  вправе  в любой момент отказаться                               от его  исполнения.  Требовать расторжения договора  от 26.04.2005  в судебном порядке сторона вправе  лишь в том случае, если ее контрагент существенно нарушает                           условия сделки. ФИО1 не представил доказательства того, что                            ООО «Агрохолдинг Васюринский» существенно нарушает условия договора от 26.04.2005. Поскольку на стороне арендодателя имеется множественность лиц, соответственно, для расторжения договора от 26.04.2005 1 необходимо согласие всех арендодателей, либо большей ее части. Однако такие доказательства суду не представлены, как и не представлены  и доказательства наделения ФИО1                          правом на отказ от исполнения договора от 26.04.2005  и на его расторжение в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.2 договора от 26.04.2005.

Определением от 02.02.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации, устанавливающим порядок рассмотрения дел в суде первой инстанции. Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка о привлечении их к участию в деле, а также не привлек к                             участию в деле всех собственников земельных долей. Фактически суд первой                         инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к                                участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что в силу части 6.1 статьи 268 Кодекса является основанием                         для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Этим же определением суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц,                                     не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка.

Определением от 09.03.2023 суд апелляционной инстанции по ходатайству ФИО1 привлек к участию в деле в качестве второго ответчика                                                 ООО «Агрохолдинг-Экспо»; удовлетворил ходатайство ФИО1 об изменении предмета исковых требований, которым ФИО1 просит: 1) признать отсутствующим (прекращенным) зарегистрированное право аренды, возникшее на основании:                                     договора от 26.04.2005, соглашения от 03.06.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  01.08.2018 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2018-173) и  14.10.2019                             (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2019-569, 570) и 27.06.2020 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2020-972)  в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский», и соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора                      по договору аренды от 26.04.2005, зарегистрированного 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195) в пользу ООО «Агрохолдинг-Экспо» на спорный  земельный участок;  2) погасить регистрационную запись о регистрации права аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо», возникшего на основании соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005,                       зарегистрированного 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195) на спорный земельный участок; 3) передать ФИО1 на ответственное хранение спорный земельный участок до распоряжения им (принятия соответствующего решения) собственниками  спорного земельного участка.  Этим же определением суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену на стороне третьих лиц,                          не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, заменив выбывших из спорных правоотношений: ФИО79 и ФИО80 на                             ФИО59,  ФИО81 – на ФИО64 и ФИО64 Суд также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО53  и ФИО61

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2023 решение суда                            от 24.10.2022 отменено, принят новый судебный акт,  которым договор от 26.04.2005   признан прекращенным с 27.04.2020; признано отсутствующим право аренды                             ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка, зарегистрированное в ЕГРН 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195). Суд апелляционной инстанции указал, что постановление является основанием                    для погашения (аннулирования) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной                       записи от 15.09.2022 № 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 о праве аренды                                            ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Агрохолдинг-Экспо»                                      в пользу ФИО1 взыскано 3 300 рублей  судебных расходов по уплате государственной пошлины. ФИО9,  ФИО47,  ФИО46, ФИО6 из федерального бюджета возвращено по 6 тыс. рублей                          государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договор от 26.04.2005  прекращен с 27.04.2020 в связи с истечением предельного срока его действия и заявлением арендодателями возражений по поводу продления срока действия                           договора аренды спорного земельного участка на новый срок на прежних условиях.                        У ООО «Агрохолдинг Васюринский» отсутствовали правовые основания для                        заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по договору от 26.04.2005. ООО «Агрохолдинг-Экспо» не приобрело правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, соответствующая регистрационная запись о праве аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось ООО «Агрохолдинг Васюринский»  с кассационной жалобой и дополнением к ней, просит постановление            суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе ФИО1 в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что ФИО1 является одним из более                                     70-и собственников земельных долей, не выделенных в натуре на спорном земельном участке. С даты приобретения ФИО1 права собственности на первую                         земельную долю в спорном земельном участке ФИО1 не владел и не владеет спорным земельным участком; фактическое владение спорным земельным участком с 2005 года осуществляют арендаторы этого участка, обременение в ЕГРН в виде аренды                    в пользу ООО Агрохолдинг  Васюринский» внесено на основании договора                                           от 26.04.2005, соглашений от 03.06.2019, от 05.09.2022, решения Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021. Суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос владения ФИО1 спорным земельным                    участком. Вывод суда о свободном доступе на спорный земельный участок не подтвержден материалами дела и противоречит фактическим обстоятельствам.                                   До завершения процедуры выдела земельных долей в натуре у ФИО82                    отсутствует возможность на владение принадлежащими ему земельными долями. Применительно к данному спору требование о признании отсутствующим права                       аренды ООО «Агрохолдинг  Васюринский» на спорный земельный участок не могло                      быть признано судом надлежащим способом защиты, обеспечивающим реальное восстановление нарушенного права ФИО1, так как ФИО1 не заявлял требование о признании договора от 26.04.2005 расторгнутым или   прекращенным. Требование о прекращении договора аренды может быть заявлено  исключительно совместным волеизъявлением собственников земельного участка путем подачи  ими единого искового заявления. В материалы дела не представлены доказательства                       наличия у ФИО1 полномочий на представление интересов  всех участников долевой собственности. Ссылка суда на содержащееся в пункте 4.3 договора                                          от 26.04.2005 противоречие не верна. Механизм автоматической пролонгации арендных отношений,  предусмотренный договором от 26.04.2005, не относится к изменению  его условий. Решение о расторжении договора от 26.04.2005 должно приниматься всеми собственниками долей земельного участка на общем собрании, при этом земельный участок, в отношении которого заключен договор от 26.04.2005, является неделимым.               С 26.04.2005 и по настоящее время не проводилось общее собрание участников долевой собственности спорного земельного участка, в повестке которого содержался бы вопрос об условиях договора от 26.04.2005. Договор от 26.04.2005 является срочным действующим договором, возобновленным на новый срок на основании пункта 4.3 договора от 26.04.2005. Направленные в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» индивидуальные уведомления от некоторых арендодателей (участников долевой собственности) об отказе от сохранения договора аренды не влекут наступление гражданско-правовых последствий в виде прекращения с 27.04.2020 действия договора                       от 26.04.2005. Представленные уведомления о расторжении договора от 26.04.2005  противоречат действующему законодательству, не свидетельствуют о надлежащем выражении намерения о расторжении договора от 26.04.2005, при том, что часть участников долевой собственности на спорный земельный участок выступает за сохранение договора от 26.04.2005, а часть – против. Суд апелляционной инстанции  принял решение о правах и обязанностях лица – правопреемника ФИО67,                                не привлеченного к участию в деле, при наличии в материалах дела информации о смерти ФИО67

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось ООО «Агрохолдинг-Экспо» с кассационной жалобой и дополнением к ней, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе                                     ФИО1 в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, для расторжения договора от 26.04.2005  необходимо решение общего собрания всех участников долевой собственности, при этом в случае заключения договора аренды земельный участок является неделимым. Расторжение договора от 26.04.2005  с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном                         законом порядке, противоречит действующему законодательству. Общее собрание участников долевой собственности на спорный земельный участок с повесткой о расторжении договора от 26.04.2005  или отказа от его пролонгации на тот же                                     срок не проводилось, в установленный пунктом 4.3 договора от 26.04.2005  срок                      решение общего собрания в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» как арендатора  не  направлялось. Договор от 26.04.2005  является срочным действующим договором и возобновлен на новый срок (до 26.04.2035). У собственника земельной доли отсутствует право на самостоятельное принятие решения о расторжении договора аренды в отношении  всего земельного участка. Представленные уведомления отдельных физических лиц (части собственников долей спорного земельного участка) о расторжении договора от 26.04.2005 не свидетельствуют о надлежащем выражении намерения  арендодателей о расторжении договора от 26.04.2005. Требование о прекращении договора аренды может быть заявлено только совместным волеизъявлением собственников земельного участка путем подачи единого искового заявления.                                   В материалы дела не представлены доказательства наличия у ФИО1 полномочий на представление интересов участников долевой собственности.

В части отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований постановление суда апелляционной инстанции не обжалуется.

В отзывах на кассационные жалобы часть привлеченных к участию в деле                        третьих лиц просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения,                    а часть – удовлетворить  кассационные жалобы.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц  поддержали              доводы кассационных  жалоб и дополнений к ним, отзывов и дополнений к отзывам.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                           проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб,                            дополнений к ним, отзывов и дополнений к отзывам, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить в части, а дело в отмененной части – направить на новое рассмотрение в суд  апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, с 2009 года ФИО1 является собственником земельных долей (26100/27687374) в общей долевой собственности на спорный земельный участок.

На основании  оформленного протоколом от 24.12.2004 № 1 решения общего собрания собственников земельных долей спорного земельного участка  между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО «Васюринский МПК» (арендатор) заключен договор от 26.04.2005 .

Согласно пунктам 1.1, 4.1 договора от 26.04.2005  в аренду сроком на 15 лет передан спорный земельный участок, площадь которого составляет 2768,7374 га                    (единое землепользование).

Как предусмотрено пунктом 4.3 договора от 26.04.2005,  по истечении срока  его действия договор  может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны                     не позднее, чем за 60 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг                   друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит                                     о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же             условиях.

В силу пункта 6.2 договора от 26.04.2005 изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон,                          но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.                                  Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

03 июня 2019 года между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005  (далее – соглашение от 03.06.2019).

По соглашению от 05.09.2022 ООО «Агрохолдинг Васюринский» передало                             свои права и обязанности по договору от 26.04.2005 в пользу ООО «Агрохолдинг-Экспо», данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, в                          ЕГРН внесена регистрационная запись от 15.09.2022 № 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 о праве аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка.

По утверждению ФИО1, большинство собственников земельных долей в установленный пунктом 4.3 договора от 26.04.2005 1 срок уведомили                                                    ООО «Агрохолдинг Васюринский» о своем нежелании пролонгировать действие                 договора от 26.04.2005. Общее собрание владельцев земельных долей по вопросу о продлении срока действия договора от 26.04.2005  на последующие 15 лет не проводилось, соответственно, срок действия договора истек 26.04.2020 и является прекращенным, в связи с чем у ООО «Агрохолдинг Васюринский» не имелось                        правовых оснований для заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения                                 от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по прекращенному договору                                          от 26.04.2005.

По мнению ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо»,  договор от 26.04.2005  является действующим, т. к. общее собрание владельцев                         земельных долей по вопросу об отказе от продления срока действия договора                                     от 26.04.2005  не проводилось, решение о прекращении арендных правоотношений  общим собранием владельцев земельных долей не принималось. ООО «Агрохолдинг Васюринский» до истечения срока действия договора от 26.04.2005  направило                                    в адрес арендодателей письма, в которых прямо указало на наличие у ООО «Агрохолдинг Васюринский» воли на сохранение арендных правоотношений, соответствующее сообщение также было размещено в средствах массовой информации. В этой                                 связи и в силу пункта 4.3 договора от 26.04.2005   данный договор должен рассматриваться как возобновленный на новый 15-летний срок на ранее согласованных условиях, то есть до 26.04.2035. Соответственно, ООО «Агрохолдинг Васюринский» правомочно заключило с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашение от 05.09.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1              за судебной защитой нарушенных прав.

При вынесении постановления суд апелляционной инстанции исходил из                                 того, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной участвующими в деле лицами, а рассматривает исковые требования                исходя из предмета и оснований  (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих                               исследованию и проверке, с учетом доводов  участвующих  в  деле лиц. 

Суд апелляционной инстанции указал на фактическое явное  несогласие                            между ФИО1 (как одним из участников долевой собственности спорного земельного участка) и ООО «Агрохолдинг Васюринский», ООО «Агрохолдинг-Экспо»                      по вопросу  сохранения  договора от 26.04.2005 после 26.04.2020 (по истечении 15-летнего срока, установленного пунктом 4.1 договора от 26.04.2005), и со ссылкой на пункт 1 статьи 192, статьи 407, 431, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,                         пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018  № 49  «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» признал договор                                 от 26.04.2005 прекращенным с 27.04.2020.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор                                      от 26.04.2005 заключен сроком на 15 лет, и с учетом неоднозначного определения в пункте 4.3 процедуры продления договора на новый срок, поэтому при                                  разрешении данного вопроса  надлежит учитывать пункт 6.2 договора  от 26.04.2005,                         из совокупного  толкования которых следует, что договор от 26.04.2005 мог быть                     продлен исключительно по договоренности  сторон. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не указал, почему положение                      пункта 6.2 договора от 26.04.2005   (о том, что изменение условий договора                                             и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению                       сторон) имеет превалирующее значение над положением пункта  4.3 договора                                     от 26.04.2005 (о том, что если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то                        договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях).

Суд апелляционной инстанции не указал, в чем именно состоит                          неоднозначность  определения в пункте 4.3 договора от 26.04.2005 процедуры                          продления договора на новый срок, если данным пунктом предусмотрена                            возможность продления действия договора по истечении срока на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о его расторжении. 

При новом рассмотрении дела дополнительному исследованию подлежит  довод ФИО1 о невозможности продления действия договора от 26.04.2005,                                          если ни одна из сторон не уведомила другую о своих намерениях (и о каких), при том,                         что в пункте 4.3 договора от 26.04.2005 прямо указано: «Если ни одна из сторон                                 не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях».

Поддержав позицию ФИО1 о том, что исключительно по письменному соглашению сторон договора от 26.04.2005 данный договор мог быть продлен на                              тех же условиях и на тот же срок, суд апелляционной инстанции при этом не                            согласился с позицией ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо»                      о том, что отказ от продления срока действия договора от 26.04.2005 должен быть                       принят общим собранием участников долевой собственности спорного земельного участка, допустив тем самым противоречие  в  суждениях.

Как установлено судом апелляционной инстанции, договор от 26.04.2005                    заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя, которые оформили свое решение о предоставлении в аренду спорного земельного участка протоколом общего собрания  от 24.12.2004 № 1, тем самым выразив волю собственников долей                            спорного земельного участка на совершение данной сделки.

Какова истинная воля всех собственников долей спорного земельного участка относительно продления  срока действия договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не установил, ограничившись лишь указанием на то, что одна часть собственников долей возражает против продления срока действия договора, а другая считает возможным  продление срока его действия до 26.04.2035. 

Какова позиция  каждого  из собственников долей относительно данного                          вопроса, в чем это выражено и чем подтверждено, суд апелляционной инстанции не выяснил, сделав преждевременный вывод о том, что подавляющее большинство (90,11%) собственников долей (совместно владеющих 12 850 801 долей в праве общей собственности) спорного земельного участка выразило свою волю на отказ от                   сохранения договора от 26.04.2005.

Вместе с тем, 90,11% – это лишь 25 правообладателей долей спорного                     земельного участка. Каково общее количество собственников долей спорного земельного участка суд апелляционной инстанции также не выяснил.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что по состоянию на 27.02.2020 ООО «Агрохолдинг Васюринский» принадлежала доля в общей собственности на  спорный земельный участок в размере 13 169 383/ 27 687 374, и в этой  части                            договор  от 26.04.2005 прекращен в силу положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации – совпадением арендодателя и арендатора в одном лице,                                     в связи с чем ООО «Агрохолдинг Васюринский» не могло принимать участия при решении вопроса о заключении с собою  же договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

Однако данный вывод противоречит разъяснениям относительно применения положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащимся                        в вопросе 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (27.12.2017).

При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности с множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае приобретения арендатором                           в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема  прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. 

В силу пункта 1, абзаца 7 пункта 3 и пункта 5 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 14-ФЗ) владение, пользование и распоряжение                      земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности более, чем пяти лиц, осуществляется в соответствии                                         с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем                       собрании участников общей долевой собственности.

Вместе с тем, в обоснование вывода об отсутствии необходимости созыва и проведения общего собрания участников общей долевой собственности для целей согласования отказа от  продления действия оговора от 26.04.2005 суд  апелляционной  инстанции сослался на  отсутствие в Законе № 14-ФЗ императивных норм, регламентирующих порядок выражения арендодателями возражений по поводу сохранения арендных правоотношений на ранее согласованных условиях на новый                        срок.

При этом иной порядок, при соблюдении которого максимально учитывается  позиция всех участников общей долевой собственности, суд апелляционной                            инстанции не назвал и не указал, в каком формате (кроме общего собрания участников общей долевой собственности) могут быть разрешены вопросы распоряжения общей долевой собственностью, в том числе, вопросы передачи земельного участка в аренду,                         а в случае несогласия участника долевой собственности с такой передачей – реализовать право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона № 14-ФЗ) и распорядиться выделенным                            в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Указав на необоснованность ссылки ООО «Агрохолдинг Васюринский» и                           ООО «Агрохолдинг-Экспо» на решение Динского районного суда Краснодарского края                  от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021 (в рамках которого установлены обстоятельства пролонгации договора от 26.04.2005 на тех же условиях и на тот же срок до 26.04.2035,                       и которое оставлено без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 № 18-КАС22-51-К4) и поддержав позицию части                       собственников долей спорного земельного участка о прекращении договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не  учел, что вступившим в законную силу решением Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021                      для другой части собственников долей спорного земельного участка договор                                    от 26.04.2005 признан действующим до 26.04.2035. 

Данные  противоречия также надлежит устранить при новом рассмотрении                               дела  ввиду недопустимости конкуренции судебных актов, на что неоднократно обращал внимание Верховный Суд Российской Федерации. 

Сделав  по неполно установленным обстоятельствам дела, представленным                            в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц выводы                                         о том, что договор от 26.04.2005 прекращен с 27.04.2020 в связи с истечением                  предельного срока его действия и заявлением частью арендодателей  возражений по поводу продления срока его действия на  такой же срок на прежних условиях, о том,                            что у ООО «Агрохолдинг Васюринский»  отсутствовали правовые  основания для заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения от 05.09.2022 о передаче                                 прав и обязанностей по договору от 26.04.2005 и ООО «Агрохолдинг-Экспо» не приобрело правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, в связи с чем  соответствующая регистрационная запись о праве аренды внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований, и удовлетворив в этой части исковые                        требования ФИО1, суд апелляционной инстанции, в том числе не проверил полномочия ФИО1 на представление интересов остальных участников                                  общей долевой собственности на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в указанной части, а дело – направлению на новое рассмотрение                                         в  суд  апелляционной  инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо                            учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения,                        установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса   Российской Федерации и принять  судебный акт с учетом требований                             статьи 271 Кодекса.

Определением  Арбитражного  суда  Северо-Кавказского   округа   от 21.04.2023 приостанавливалось исполнение постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023  по делу № А32-32765/2022,  которое подлежит                       отмене  в  связи  с  рассмотрением  кассационных  жалоб  по  существу.

Руководствуясь статьями 274, 283, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023                                       по делу № А32-32765/2022 отменить в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 и взыскания                                    с общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-Экспо» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3 300 рублей                           судебных расходов по уплате государственной пошлины, и в этой части                           постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023                           направить  на  новое  рассмотрение  в  Пятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд.

            В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.04.2023  оставить  без  изменения.

            Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023  по делу № А32-32765/2022,                      принятое определением  Арбитражного  суда  Северо-Кавказского   округа   от 21.04.2023.    

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.Е. Епифанов

                                                                                                                         А.И. Мещерин