Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2092/2019

07 июня 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 07 июня 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей  Волковой М.О., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 В.

при участии  в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива», ОГРН 

<

***>: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 № 1;

от Открытого акционерного общества «Хабаровский коммерческий центр», ОГРН 1022700914752: Амяга А.А., представитель по доверенности от 14.06.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Открытого акционерного общества «Хабаровский коммерческий центр»

на решение от  13.02.2019

по делу № А73-20164/2018

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Медведевой О.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива»

к Открытому акционерному обществу «Хабаровский коммерческий центр»

о  взыскании 179 639,77 руб.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (далее – истец, ООО «Жилищная инициатива») с иском к Открытому акционерному обществу «Хабаровский коммерческий центр» (далее – ответчик, ОАО «Хабкомцентр») о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 41 по ул. Ленина в г. Хабаровске по договору долевого участия от 15.10.2011 № 136 за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно в сумме 179 639,77 руб. 

Решением от 13.02.2019 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 178 365,36 руб. за период с 01.08.2017 по 01.08.2018, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ОАО «Хабкомцентр» просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что задолженность перед истцом отсутствует, ответчик регулярно вносит оплату по договору, ООО «Жилищная инициатива» необоснованно повышает размер платы дважды в год, плата, установленная собранием собственников протоколом от 22.11.2010, распространяется только на жилые помещения; указывает, что помещение ответчика является пристроенным, пересечение по общим строительным конструкциям минимальное, помещения полностью автономны, имеют отдельные входы и выходы, собственную кровлю, коммуникации, ответчик заключил договоры на отопление, водоснабжение, отвод сточных вод, уборку территории, вывоз мусора; по мнению ответчика, истец не доказал, что плата, вносимая ОАО «Хабкомцентр», недостаточна для обеспечения содержания общего имущества многоквартирного дома и что состояние общего имущества дома не отв0435ает санитарным, техническим требованиям; полагает, что размер платы за содержание общего имущества может быть для собственников жилых и нежилых помещений разным; размер платы, указанный истцом в расчете суммы долга, не соответствует размеру платы, названному истцом в уведомлении от 10.07.2017 № 618; ссылается на обстоятельства дела № А73-6987/2017.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель истца просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что ООО «Жилищная инициатива» является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома №41 по ул. Ленина в г. Хабаровске. 

Собственником нежилых помещений №0(1-7), №1(1-21) общей площадью 674,4кв.м является Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска». 

В рамках договоров аренды от 06.10.2008 № 534/08, № 533/08 названные помещения переданы в аренду ОАО «Хабкомцентр». 

15.10.2011 между ООО «Жилищная инициатива» (управляющая компания) и ОАО «Хабкомцентр» (пользователь) заключен договор № 136 долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания. 

Пунктами 1.1, 1.2 названного договора определено, что управляющая компания обеспечивает выполнение работ по управлению, ремонту и обслуживанию согласно приложению № 1 к договору, а пользователь принимает долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания. 

Согласно пункту 2.3.1 договора пользователь обязан возмещать долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в размере и сроки, указанные в договоре, согласно утвержденным тарифам. 

Пунктами 2.2.2, 2.2.5 договора предусмотрено, что управляющая компания обязана своевременно производить перерасчет тарифа эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества при изменении базовой стоимости 1кв.м содержания жилья и методики расчета тарифа; своевременно доводить указанные изменения платы до пользователя. 

Согласно пункту 3.1 договора в редакции протокола разногласий от 15.10.2011 плата за содержание нежилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства, исходя из занимаемой площади, этажности здания и нормативного тарифа на 1кв.м, что составляет: 2011 год - 674,4кв.м. х 14,25 руб. = 9 610,20 руб. в месяц. 

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что управляющая компания оставляет за собой право изменять тарифы на эксплуатационные расходы в течение всего срока действия договора. При этом внесение каких-либо изменений в договор не требуется. Управляющая компания направляет пользователю уведомление об изменении размера платы. 

Письмом от 20.12.2016 № 1000/у ООО «Жилищная инициатива» уведомило ОАО «Хабкомцентр» об изменении размера платы за долевое участие в расходах по содержанию общего имущества с 01.01.2017, который составил 20,10 руб./кв.м в связи с установленным уровнем инфляции на 2017 год 4,0%, в месяц 13 555,44 руб. (674,4кв.м * 20,10 руб./кв.м). 

Письмом от 10.07.2017 № 618/у ООО «Жилищная инициатива» со ссылкой на пункт 3.3 договора, принятие собственниками помещений решения об утверждении единого размера платы, его индексации (протокол общего собрания от 22.11.2010) уведомило ОАО «Хабкомцентр» об изменении размера платы за долевое участие в расходах по содержанию общего имущества с 01.08.2017, который составил 42,14 руб./кв.м, в месяц 28 419,22 руб. (674,4кв.м * 42,12 руб./кв.м). 

Согласно отчету с сайта ФГУП «Почта России» уведомление от 10.07.2017 получено пользователем 19.07.2017. 

Управляющая компания выставляла счета в соответствии с размером платы за долевое участие, доведенным до пользователя. 

ОАО «Хабкомцентр», не соглашаясь на увеличение платы, продолжает вносить ее в сумме 13 555,44 руб. в месяц в соответствии с уведомлением  от 20.12.2016 № 1000/у. 

По расчету ООО «Жилищная инициатива» задолженность ОАО «Хабкомцентр» за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно составила 179 639,77 руб. 

В претензии от 14.10.2018 № 839/У управляющая компания предложила собственнику погасить спорный долг в течение 20 дней с даты получения претензии.

Поскольку названное требование оставлено без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно применил нормы материального права.

Так, статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пунктам 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

ОАО «Хабкомцентр» является арендатором помещений в многоквартирном доме № 41 по ул. Ленина в г. Хабаровске, который заключил с управляющей компанией договор от 15.10.2011 № 136 долевого участия в расходах по содержанию общего имущества.

Дав оценку условиям названного договора, а именно пунктам 2.2.4, 2.2.5, 3.3, 3.4, уведомлению от 10.07.2017 №618/у, суд пришел к выводу, что в силу статей 421, 453 ГК РФ с 01.08.2017 плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составляет 42,14 руб./кв.м, 28 419,22 руб. в месяц. 

Довод жалобы ОАО «Хабкомцентр», приведенный и в суде первой инстанции, о том, что истец два раза в год увеличил размер платы, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку законом, договором от 15.10.2011 № 136 не предусмотрен запрет на изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД более одного раза за календарный год. 

При этом, как верно указал суд первой инстанции, условия договора от 15.10.2011 № 136 о порядке изменения тарифа в установленном законом порядке недействительными не признаны. 

Дав оценку уведомлению от 10.07.2017 № 618/у, протоколу общего собрания собственников помещений от 22.11.2010, суд установил, что тариф по договору – 42,14 руб./кв.м, названный в уведомлении, не превышает утвержденный решением общего собрания собственников единый размер платы на содержание и ремонт общедомового имущества - 43,34 руб./кв.м. 

Проверив расчет задолженности, суд установил, что истец произвел расчет по тарифу 42,14 руб./кв.м за период с февраля по июнь 2018 года, за период с августа 2017 по январь 2018 года - по тарифу 42,43 руб./кв.м, за июль 2018 года - по тарифу 42,29 руб./кв.м. Установив, что ООО «Жилищная инициатива»  не направляло в адрес ОАО «Хабкомцентр»  уведомления об увеличении тарифа с учетом изменения процента инфляции в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора, суд первой инстанции признал необоснованным расчет в части применения иного, кроме 42,14 руб./кв.м, тарифа. 

Судом произведен расчет задолженности, исходя из тарифа на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 42,14 руб./кв.м и ежемесячной платы в сумме 28 419,22 руб., по которому всего за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно истцу причитаются           341 030,64 руб. 

Установив, что ОАО «Хабкомцентр» за указанный период уплачены истцу 162 665,28 руб. из расчета 13 555,44 руб. в месяц, суд пришел к выводу, что задолженность ответчика за период с августа 2017 по июль 2018 года составляет 178 365,36 руб. 

Поскольку ответчик не представил доказательства оплаты названного долга, суд обоснованно удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика в пользу истца 178 365,36 руб.

Доводы апелляционной жалобы не являются основаниями для отмены решения суда.

Мнение ОАО «Хабкомцентр» о том, что плата, установленная собранием собственников, отраженным в протоколе от 22.11.2010, распространяется только на жилые помещения, отклонено апелляционным судом, поскольку собственники не дифференцировали тарифы для жилых и для нежилых помещений.

Доводы жалобы о том, что помещение, занимаемое ОАО «Хабкомцентр», является пристроенным, пересечение по общим строительным конструкциям минимальное, помещения полностью автономны, имеют отдельные входы и выходы, собственную кровлю, коммуникации, ответчик заключил договоры на отопление, водоснабжение, отвод сточных вод, уборку территории, вывоз мусора, а также что истец не доказал недостаточность платы, вносимой ОАО «Хабкомцентр», для обеспечения содержания общего имущества многоквартирного дома и что это повлекло несоответствие состояния общего имущества дома санитарным, техническим требованиям, не имеют правовое значение для разрешения настоящего спора. 

Ответчиком в суде первой инстанции не доказана автономность занимаемых им помещений.

Пунктом 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В этой связи решения, принятые собственниками о размере платы, а также условия договора о долевом участии, предусматривающие право управляющей компании на изменение размера платы, обязательны для ОАО «Хабкомцентр», размер такой платы не может быть ответчиком по своему усмотрению снижен.

Аргумент ответчика о том, что размер платы за содержание общего имущества может быть для собственников жилых и нежилых помещений разным, не влияет на выводы суда, поскольку различные тарифы для жилых и для нежилых помещений собственниками не установлены.

Дав повторную оценку приобщенным к материалам дела доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил основания для ее удовлетворения. Нарушение судом норм материального или процессуального права не установлено.

Судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  13.02.2019 по делу         № А73-20164/2018 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

А.А. Тихоненко