Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А61-40/2019

город Владикавказ

03 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

                                                Полный текст решения изготовлен 03 июня 2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания в составе судьи Дзугкоевой Э.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Ганжа А.А.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Закрытого акционерного общества «РАЛ-2000» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Ника» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица:

 – Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тандем» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице ликвидатора ФИО1,

- ФИО2

- Общество с ограниченной ответственностью «Водолей» (ОГРН 

<

***>. ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, об обязании освободить нежилое помещение,

при участии:

от сторон и третьих лиц - не явились.

установил:

Закрытое акционерное общество «РАЛ-2000» обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ника» о расторжении договора аренды от 08.11.2006г. №ДА-1/2006 и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 191522: подвал- пом.IV 1-12, пом. V 1-9, 9а, 10-17, 1 этаж пом.V-1.

Определением суда от 14.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тандем» в лице ликвидатора ФИО1.

Определением суда от 25.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Общество с ограниченной ответственностью «Водолей».

Представители сторон и третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В материалы дела, 20.05.2019, через канцелярию суда поступили письменные пояснения от Общества с ограниченной ответственностью «Водолей», согласно которым исковые требования подлежат удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Закрытым акционерным обществом «РАЛ- 2000» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тандем» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 08.11.2006 №ДА-1/2006.

Согласно п.1.1 договора, Закрытое акционерное общество «РАЛ-2000» передает ООО Торговый дом «Тандем» нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> ½, строение 1 А, площадью 483,2 кв.м. кадастровый (условный) номер 191522: подвал- пом. IV 1-12, пом. V 1-9, 9а, 10-17; 1 этаж пом.V-1.

Согласно п.1.2 договора, арендуемое помещение принадлежит Закрытому акционерному обществу «РАЛ-2000» на праве собственности: Свидетельство о государственной регистрации права - Серия 77 Ад 005067, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.04.2004 года № 77-01/30-366-2003-808.

Согласно п.1.4 договора, договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует 11 месяцев. Передача имущества наступает в день подписания акта приема-передачи помещений и имущества в пользование. 

Согласно п.3.1 договора стоимость аренды помещений составляет 1 000 000 рублей в месяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно п. 4.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п.5.1 договора, в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается автоматически продленным на такой же срок и на тех же условиях.

30.04.2010 Закрытое акционерное общество «РАЛ-2000» (арендодатель), Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тандем» (бывший арендатор) и Общество с ограниченной ответственностью «Ника» (новый арендатор) заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве  по договору аренды нежилого помещения №Да-1/2006 от 08.11.2006. 

Согласно п.2 соглашения, ООО Торговый дом «Тандем» передает, а ООО «Ника» принимает на себя права и обязанности по договору аренды № ДА-1/2006.

Согласно п.3 соглашения, Закрытое акционерное общество «РАЛ-2000» дает согласие на перемену лиц в обязательстве. 

Согласно п.4 соглашения, условия договора аренды № ДА-1/2006. от 08.11.2006 остаются прежними с учетом изменения сторон в обязательстве.

Заключения договора аренды и передачи имущества ответчику усматривается из материалов дела №А61-2409/201 подтверждается вступившими в законную силу определением Арбитражного суда РСО-Алания от 15.10.2014 по делу № А61-2409/2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 и постановлением Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 12.03.2014.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 23.09.2011 по делу № А61-2409/2010 ЗАО «Рал-2000» признано несостоятельным (банкротом). В отношении должника открыто конкурсное производство.

В нарушение условий договора аренды за период с 01.05.2010 по 31.01.2019 арендные платежи не поступили. В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в размере 105 000 000 рублей. 

Письмом от 30.01.2018 № 368/15 ООО «Ника» признало задолженность перед ЗАО «РАЛ-2000» по договору аренды нежилого помещения №ДА-1/2006 от 08.11.2006 за период с 01.05.2010 по 31.12.2014 в размере 56 000 000 рублей.

ООО «Ника» в подтверждение своего долга направило в Арбитражный суд РСО-Алания отзыв № 31 от 19.04.2018 на заявление конкурсного кредитора, на основании которого ООО «Ника» действительно признало задолженность по договору аренды нежилого помещения №ДА-1/2006 от 08.11.2006 за период с 01.05.2010 по 31.12.2014 в размере 56 000 000 рублей с указанием отсутствия оплаты задолженности на момент подачи отзыва в суд.

31.07.2018 истец в адрес ответчика направил сопроводительное письмо (исх. №109) с направлением акта сверки расчета задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2010 по 01.08.2018 на сумму 99 000 000 рублей. Письмо осталось без ответа и удовлетворения.

20.08.2018 истцом в адрес ответчика была направлена претензия (исх. № 110) с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 31.07.2018 в размере 99 000 000 рублей. Претензия осталась без ответа и удовлетворения.

Как указывает истец, арендатором обязанности по договору аренды не исполняются надлежащим образом, арендная плата не вносится. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на стороне арендатора сложилась задолженность за период с 01.05.2010 по 31.01.2019 в размере 105 000 000 рублей.

В связи с этим, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 12.09.2018. Уведомление ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом настоящих исковых требований в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Согласно п.1.4 договора, договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует 11 месяцев.

Согласно п.5.1 договора, в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается автоматически продленным на такой же срок и на тех же условиях.

В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя по истечении согласованного в пункте 1.4 договора срока арендатор продолжил пользоваться переданным в аренду имуществом

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

 В силу абз. 1 п. 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Право на односторонний отказ от исполнения обязательства договором предусмотрено не было. 

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

При расторжении договора отношения сторон считаются прекратившимися после достижения ими соответствующего соглашения в письменной либо иной установленной законом форме либо с момента вступления в законную силу решения суда. 

При одностороннем отказе от договора для прекращения договорных отношений достаточно направления одной стороной договора своему контрагенту соответствующего письменного уведомления и получения данного уведомления адресатом. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды требование о расторжении договора в суд может быть заявлено одной из сторон только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что арендная плата ответчиком за период с 01.05.2010 по 31.01.2019 не выплачивается, сторонами не подписано соглашение о расторжении договора, не передано помещение по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Из содержания данного в пункте 29 указанного постановления толкования норм права следует, что предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок, могут быть выражены в одном документе. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (данная правовая позиция вытекает из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подтверждена в постановлениях Арбитражного суда СевероКавказского округа от 09.04.2015 N Ф08-1191/2015 по делу N А77-675/2014, от 19.03.2015 по делу N А32- 22967/2014).

Из содержания претензии от 20.08.2018 №110, направленной в адрес ответчика следует, что ему было предложено погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2018. 

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 12.09.2018 в связи с неисполнением обязательств по внесению арендных платежей.

Таким образом, в рассматриваемом случае досудебный порядок расторжения договора аренды как условие реализации права на иск в процессуальном смысле может считаться соблюденным.

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

При указанных обстоятельствах, с учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования спорными помещениями, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: 

<

...> дом ½, кадастровый (условный) номер 191522: подвал-помещение IV 1-12, помещение V 1-9, 9а, 10-17, 1 этаж помещение  V-1 (запись регистрации в ЕГРП от 11.04.2003 № 77-01/30-366/2003-808). 

Из смысла статьи 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что истец при подаче иска в суд уплачивает государственную пошлину.

Государственная пошлина по иску составляет 6000 рублей.

Истцу при подаче искового заявления в соответствии со статьями 333.20, 333.41 Налогового Кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика и взысканию в бюджет Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № ДА-1/2006 от 08.11.2006, заключенный между Закрытым акционерным обществом «РАЛ-2000» и Обществом с ограниченной ответственностью «Ника».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Ника» освободить и передать по акту Закрытому акционерному обществу «РАЛ-2000» нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> дом ½, кадастровый (условный) номер 191522: подвал-помещение IV 1-12, помещение V 1-9, 9а, 10-17, 1 этаж помещение  V-1 (запись регистрации в ЕГРП от 11.04.2003 № 77-01/30-366/2003-808). 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ника» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 6000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.assko.arbitr.ru/.  

Судья             Э.Ю. Дзугкоева