АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-11874/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.

судей                                                         Сириной В.В.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-11874/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (625010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области в заседании участвовали представители: департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО2 по доверенности 01.10.2021; общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» - ФИО3 по доверенности от 15.01.2018.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее – ООО «Геоторг», общество) о взыскании 5 684 910 руб. 32 коп. задолженности за фактическое пользование земельным участком после истечения срока договора аренды и до отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Омской области от 31.03.2022 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 216 236 руб.                    за фактическое использование земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано                          7 325 руб. государственной пошлины.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 решение Арбитражного суда Омской области от 31.03.2022 изменено. Требования департамента удовлетворены в полном объеме. С ООО «Геоторг» в доход федерального бюджета взыскано 54 425 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Не согласившись с постановлением суд апелляционной инстанции, ООО «Геоторг» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: апелляционным судом применена не подлежащая применению статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и сделан неверный вывод о том, что невозвращение земельного участка за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование участка в размере определенном в договоре, поскольку такой вывод не учитывает разъяснения, данные                 в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации                            от 15.11.2017, о том, что в случае если на арендуемом земельном участке, находящемся               в публичной собственности, расположен объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. Таким образом, поскольку на земельном участке, срок аренды которого истец, расположен незавершенный строительством объект общества, то у ответчика отсутствовала обязанность возвратить участок, в связи с чем невозвращение участка не влечет обязанности оплатить фактическое пользование.

Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил его доводы об отсутствии возможности в спорный период пользоваться земельным участком по причине виновных действий департамента, при этом ссылается на то, что без правоустанавливающих документов на земельный участок, которые не получены по вине департамента, у ООО «Геоторг» не имелось возможности получить градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство объекта.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела,

18.03.2016 между департаментом (арендодатель) и ООО «Геоторг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-11214, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 27.01.2018 земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 общей площадью 16 986 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, с целью разрешенного использования: для строительства торгово-развлекательного комплекса, с ориентиром почтового адреса: город Омск, Центральный административный округ, улица Омская, дом 10б.

В соответствии с пунктом 7.4 по окончанию срока действия договора аренды обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

С 27.01.2018 начисления арендной платы прекращены, договор исключен из реестра договоров пользования имуществом.

Департаментом обеспечена государственная регистрация прекращения права аренды земельного участка. Участок по акту приема-передачи департаменту не передан.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 степенью готовности 5%, принадлежащий с 22.11.2017 до 28.07.2020 на праве собственности ООО «Геоторг».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости с 28.07.2020 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 степенью готовности 5% зарегистрировано право собственности ООО «Элитстрой-Недвижимость».

Ссылаясь на фактическое использование обществом в период с 27.01.2018 по 27.07.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 общей площадью 16 986 кв. м без правовых оснований, департамент направил претензии                       от 08.04.2021, от 10.09.2020 с требованием оплаты пользования. Отсутствие удовлетворения претензионных требований послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования лишь частично, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок мог использоваться обществом только частично - под размещение объекта незавершенного строительства, площадь застройки которого составляет 514,5 кв. м, произведя расчет исходя из указанной площади, суд определил размер неосновательного обогащения ответчика, подлежащий взысканию.

Отказывая в остальной части требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств: использования ответчиком спорного земельного участка                     в объеме всей предоставлявшейся для строительства площади; того, что после истечения срока действия договора спорный земельный участок передан ответчику и использовался им для достройки объекта без получения соответствующих документов, в том числе разрешительных; что ООО «Геоторг» не имело намерения приобрести земельный участок, учитывая, что, действуя разумно и осмотрительно, общество в установленные сроки обратилось к департаменту за заключением договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Суд пришел к выводу о том, что общество было лишено возможности пользоваться всем спорным земельным участком ввиду неправомерных действий со стороны арендодателя, признанных таковыми судом в рамках дел № А46-2888/2018, № А46-16398/2018, № А46-12377/2020, что исключает возможность привлечения к ответственности за фактическое пользование всем земельным участком.

В рамках дела № А46-2888/2018 ООО «Геоторг» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании бездействия департамента, выразившегося в не заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 общей площадью 16 986 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательный комплекс) с кадастровым номером 55:36:090104:4135 общей площадь застройки 514,5 кв. м, степень готовности 5%.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2018 по делу                               № А46-2888/2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018, заявленные требования удовлетворены. Бездействие департамента, выразившееся в не заключении нового договора аренды земельного участка, признано незаконным. На департамент возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу рассмотреть заявление ООО «Геоторг».

В рамках дела № А46-16398/2018 ООО «Геоторг» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным отказа департамента в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 общей площадью 16 986 кв. м, а также обязании заключить договор аренды сроком                   на 3 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.11.2018, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.06.2019, заявленные требования удовлетворены. Отказ в заключении нового договора аренды признан незаконным. На департамент возложена обязанность заключить договор аренды и направить его в адрес ООО «Геоторг».

В последующем в рамках дела № А46-12377/2020 ООО «Геоторг» обратилось                     в Арбитражный суд Омской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.10.2020, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.06.2021, разногласия урегулированы.

При пересмотре решения суда первой инстанции, принятого по настоящему делу, изменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя иск в полном объеме, суд апелляционной инстанции установив, что на протяжении длительного периода времени ответчиком не осуществлено строительство объекта, в целях которого предоставлен спорный земельный участок, пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что невозможность осуществления строительства в последующий после окончания срока договора аренды период, вызвана исключительно действиями департамента по отказу                   в заключении договора.

Суд кассационной инстанции приходит к заключению о том, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют представленным в дело доказательствам, установленным на их основе фактическим обстоятельствам и примененным нормам права.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Руководствуясь приведенными правовыми положениями и разъяснениями по их применению, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства 5-ти% готовности только 22.11.2017 и доказательств принятия им эффективных мер, направленных на строительство объекта в целом или в большей его части в пределах срока действия договора, исходя из того, что ответчиком не представлено сведений о том, что в период действующего договора аренды до окончания его срока (27.01.2018), после постановки на кадастровый учет незавершенного строительством объекта и государственной регистрации права собственности на этот объект, ответчик осуществлял действия для завершения строительства или у него к этому имелись объективные препятствия, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в целях оплаты за фактическое пользование земельным участком только лишь в той его части, которая занята объектом незавершенного строительства, ответчик не доказал, что невозможность осуществления строительства в последующий после окончания договора период вызвана исключительно действиями департамента по отказу в заключении договора. При этом судом обоснованно отмечено, что отсутствие действий по строительству до окончания срока действия договора подтверждает то обстоятельство, что незавершенный строительством объект отчужден другому лицу 28.07.2020 в состоянии с тем же значением степени его готовности 5%, который был в период, когда в рамках договора ответчик имел реальную возможность осуществлять строительство.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, результаты рассмотрения споров между сторонами ошибочно учтены судом первой инстанции                    в качестве основания для вывода о том, что исключительно имевшие место неправомерные действия департамента, сначала по не рассмотрению в установленный срок заявления ООО «Геоторг» по предоставлению земельного участка для строительства, затем по отказу в заключении такого договора, повлекли невозможность использования земельного участка в предусмотренных целях, поскольку установлено необоснованное неосуществление обществом строительных работ в период до окончания срока действия договора при отсутствии к тому каких-либо препятствий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно в полном объеме удовлетворил исковые требования и взыскал плату за пользование земельным участком исходя из всей его площади. Неправильного применения положений статьи 622 ГК РФ, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств судом апелляционной инстанции не допущено.

Не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции относительно неиспользования ответчиком земельного участка в установленных целях в период до окончания договора аренды и относительно отсутствия доказательств невозможности завершения строительства в пределах срока договора, заявитель кассационной жалобы не опровергает их документально подтвержденными доводами.

В связи с изложенным не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Выводы суда апелляционной инстанций соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для отмены постановления суда апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче жалобы, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 по делу № А46-11874/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           В.В. Сирина

 

ФИО1