АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-3982/2017

г. Томск

27 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2017 года.  

Арбитражный суд Томской области в составе судьи С.Г. Аксиньина 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Регар" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 10 279 679,69 руб.

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.10.2017 №37,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.10.2015,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска  обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения требований от 29.09.2017) к обществу с ограниченной ответственностью «Регар» о взыскании 10 279 679,69 руб., из которых 8 780 308,83 руб. платы за пользование участком, расположенном по адресу 

<

...>, площадью 7 109 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100027:417, переданным по договору аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 №ТО-21-19531 за период с 01.01.2014 по 31.03.2017; 1 499 370,86 руб. пени за период с 18.02.2014 по 21.05.2017.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на положения статей 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100027:417. За период с 01.01.2014 по 31.03.2017 у ответчика образовалась задолженность в размере 8 780 308,83 руб. В связи с отсутствием оплат за пользование земельным участком, истцом на основании пункта 3.10 договора начислена неустойка в виде пени за период с 18.02.2014 по 21.05.2017, в размере 1 499 370,86 руб.

23.06.2017 в суд поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 42-45, т. 1). Согласно представленному отзыву поскольку договор аренды земельного участка № ТО-21-19531 для строительства крытого оптового рынка от 22.09.2011 прекращен по инициативе истца, ответчику отказано в заключении нового договора аренды, то как полагает ответчик у истца отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы на основании договора аренды и применения статьи 622 ГК РФ. Также указал, что расчет, произведенный истцом является не верным, поскольку согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 с 01.01.2014 года составляет 28 756 000 руб., в связи с чем, сумма задолженности исчислена не верно. В пояснениях от 02.10.2017 (л.д. 24, т.2) указал, что площадь используемого земельного участка составляет 7 109 кв.м., просил суд применить последствия истечения срока исковой давности за первый и второй квартал 2014 года.

Кроме того, как указывает ответчик в отзыве, представленном в материалы дела 13.07.2017 (л.д. 100-101, т. 1) исходя из вида экономической деятельности, предусмотренной кодом ОКВЭД 70.20.2 (сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества) и вида использования земельного участка – эксплуатация административных зданий в целях организации деятельности: офисов, гостиниц, рекламных и других аналогичных видов услуг облагается по ставке 280 руб. (градостроительная зона ценности № 9), расчет необходимо производить с учетом ставок, предусмотренных для административных зданий, тем самым полагая необоснованным применение ставки арендной платы в размере 378,40 руб., используемой истцом в расчете арендной платы для предприятий розничной и оптовой торговли.

28.06.2017 истец представил возражения на отзыв, в которых указал, что доводы ответчика являются необоснованными, ссылаясь на пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал на ошибочность довода ответчика о неприменении к спорным правоотношениям положений статьи 622 ГК РФ. В отношении довода о необходимости расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, указал, что в соответствии с договором аренды № ТО-21-19531 от 22.09.2011 (пункты 3.2-3.4 договора) расчет задолженности произведен не от кадастровой стоимости земельного участка, а согласно ставкам арендной платы, установленным решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 (л.д. 94, т. 1).

19.09.2017 истцом представлены дополнения к возражениям на отзыв (л.д. 139, т. 1).

23.10.2017 ответчик представил дополнительные письменные объяснения, в которых указал, что оснований для взыскания арендной платы и пени на основании прекращенного договора аренды у истца не имеется. Представил контррасчет задолженности, произведенный ответчиком от кадастровой стоимости земельного участка на основании Решения Думы города Томска от 05.07.2011 № 171, Решения Думы города Томска от 05.07.2011 № 172, с учетом пропуска исковой давности в отношении периода с 01.01.2014 по 30.06.2014, согласно контррасчету ответчика задолженность составляет 3 163 979 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования, с учетом уточнений по основаниям, изложенным в иске, пояснениях.

Представитель ответчика возражала относительно исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, письменных объяснениях, просила применить срок исковой давности за первый и второй квартал 2014 года.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 22.09.2011 муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Регар» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19531 для строительства (далее – договор, л.д. 9-12, т. 1). Согласно пункту 1.4 земельный участок предоставляется для строительства крытого оптового рынка (2 очередь). Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: рынок (пункт 1.5).

На основании указанного договора ответчику по акту приема-передачи от 22.09.2011 (л.д. 12, т. 1) передан указанный земельный участок площадью 7 109 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100027:417, расположенный по адресу: 

<

...>. Срок действия договора установлен с 10.03.2011 по 09.03.2013 (пункт 2.1).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм её расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления (пункт 3.2). Согласно пункту 3.4 договора ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в год. В случае изменения ставки арендной платы или механизма её расчета либо бюджетного счета для оплаты арендных платежей, арендодатель обязан проинформировать арендатора об указанных изменениях путем опубликования соответствующего информационного сообщения в сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск». Внесение изменений в настоящий договор путем подписания дополнительного соглашения в указанном случае не требуется. Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.7). Сумма арендной платы на последующие годы ежегодно указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом уполномоченным органом в соответствии с утвержденными на данный период ставками арендной платы за землю. При этом арендатор в период с 01 января до 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета (пункт 3.8). Неявка арендатора для получения расчета не освобождает от обязанности по уплате арендной платы, исчисленной из расчета ставок, установленных нормативным актом соответствующего уполномоченного органа власти на данный календарный период (пункт 3.9). В силу пункта 3.11 договора неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 5.2.14 после государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости арендатор обязан произвести сверку по арендным платежам и задолженности по арендной плате   за  земельный  участок,  предоставленный  для  строительства,  направить арендодателю заявление о расторжении договора либо о внесении в него изменений относительно  вида разрешенного  использования земельных  участков  и изменения условий договора.

Пунктом 8.2 договора установлено, что арендодатель вправе  в одностороннем порядке  отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, письменно предупредив об этом арендатора за 14 (четырнадцать) дней, в случаях указанных в настоящем пункте договора. 

Согласно пункту 8.4 договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора. Уведомление направляется арендатору по указанному им в договоре адресу заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным арендатором по истечении 5 (пяти) дней с момента направления.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда по делу № А67-75/2014 по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ООО «Регар» о взыскании задолженности по пене в сумме 23 026,26 руб. и возврате земельного участка, арендованного по договору аренды земельного участка для строительства крытого оптового рынка от 22.09.2011 № ТО-21-19531 установлены следующие обстоятельства.

Истец (арендодатель), руководствуясь пунктами 5.2.14, 8.2., 8.4. договора в порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ отказался в одностороннем порядке от исполнения данного договора аренды путем направления уведомления от 15.08.2012 № 01-01-18/9658. Уведомление было получено ООО «Регар» 21.08.2012.

Договор аренды земельного участка судом признан расторгнутым по истечение 14 дней с даты получения уведомления ответчиком, то есть с 04.09.2012.

Решением арбитражного суда по делу № А67-75/2014 с ООО «Регар» в пользу департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска взыскано 22 378,54 руб. пени за период с 16.11.2011 по 30.07.2012.

В материалы настоящего дела ответчиком представлено письмо от 07.02.2013 исх. №3 в адрес мэра г. Томска (л.д. 52, т. 1). В указанном письме ООО «Регар», ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 года № ТО-21-19531 (срок действия договора с 10.03.2011 по 09.03.2013) и выполнения работ по капитальному строительству в полном объеме, согласно выданного разрешения на строительство № RU 70301000-064-Л/12, просило заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений, находящихся на данном участке на правах собственности, с последующей приватизацией данного участка.

Письмом Администрации города Томска от 25.03.2013 № 1669 обществу с ограниченной ответственностью «Регар» было отказано в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 70:21:0100027:417) со ссылкой на отсутствие сведений о вводе в эксплуатацию крытого оптового рынка (II очереди), для строительства которого предоставлялся земельный участок (л.д. 53-54, т. 1).

Согласно представленному в дело акту от 19.01.2017 обследования земельного участка с приложенными фотоматериалами по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 70:21:0100027:417) площадью 7 109 кв.м, с целью определения фактического использования земельного участка, ранее предоставленного ООО «Регар» для размещения рынка, на момент проверки на указанном земельном участке расположено: 2-этажное административное здание, трансформаторная подстанция, 1-этажное здание со складскими помещениями, открытая площадка авторазбора, труба подземного пожарного резервуара, опоры ЛЭП, временный навес из поликарбоната, часть 1-этажного здания со складскими помещениями и общественным туалетом, часть 1-этажного здания с торговыми помещениями (л.д. 17-19, т. 1).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области № 115 от 20.04.2017 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 в размере 28 756 000 руб. (л.д. 84-86, т. 1).

Из представленных в материалы дела документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-044-Л/12 от 20.04.2012, свидетельства о государственной регистрации права на нежилое строение общей площадью 476,1 кв. м по адресу: 

<

...>, строен. 6 от 13.06.2012, на сооружение-асфальтобетонное покрытие (проезды, площадки, парковки на 38 автомобилей) общей площадью 3 320 кв.м. по адресу: 

<

...> от 25.01.2013, на сооружение – пожарные емкости площадью 124 кв.м по адресу: 

<

...> от 25.01.2013 (л.д. 22-27, 46, т. 1) усматривается, что ООО «Регар» является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, первоначально переданном ответчику в аренду по договору аренды земельного участка от 22.09.2011 № ТО-21-19531.

Осуществляя деятельность по использованию объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, ответчик отказывается от уплаты арендных платежей, при этом из представленного в материалы дела заявления ответчика, подписанного директором ООО «Регар» ФИО4 следует, что отвечтик не оспаривает площадь используемого им земельного участка и признает, что его площадь составляет 7 109 кв. м. (л.д. 24, т. 2).

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком, не опровергнут факт получения уведомления об одностороннем отказе от договора, и факт не возврата земельного участка, переданного на основании акта приема-передачи от 22.09.2011, а также то, что не подтвержден факт проведения или продолжения строительства объектов недвижимости до настоящего времени начислил ответчику плату за пользование земельным участком, исходя из ставок арендной платы, утвержденных решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965.

В дополнительных пояснениях к иску, представленных 19.09.2017 (л.д. 139, т. 1) истец указал, что с учетом нахождения на переданном ответчику участке объектов недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации рынка, поэтому Департамент производит начисление арендной платы по ставкам для объектов розничная и оптовая торговля, исходя из площади земельного участка 7 109 кв.м., поскольку ответчиком не отрицается факт необходимости земельного участка площадью 7 109 кв.м. для эксплуатации, расположенных там объектов, и подтверждается заявлениями о предоставлении в аренду спорного земельного участка, пояснительной запиской к объекту крытый рынок (л.д. 141-142, т. 1), заявлением директора общества о подтверждении площади земельного участка. Также сведения о площади спорного земельного участка, технические и конструктивные характеристики для строительства на данном участке объекта недвижимости – крытого оптового рынка (2 очередь) подтверждаются пояснительной запиской, выполненной по заказу ООО «Регар» обществом с ограниченной ответственностью «Томпред» в отношении объекта: крытый оптовый рынок (вторая очередь) по пр. Мира, 40.

Всего за спорный период (13 кварталов) ответчику, исходя из ставок арендной платы за пользование земельными участками в сфере торговли, осуществляемой в объектах недвижимости – 378,40 руб. за один кв.м. начислена арендная плата в размере 8 780 308,83 руб.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором, заключенным между сторонами, установлено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, письменно предупредив об этом арендатора за 14 (четырнадцать) дней, в случаях: государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества,  расположенный на  земельном участке – с даты  государственной регистрации такого права (п. 8.2 договора).

Факты регистрации объекта недвижимого имущества, получения ответчиком уведомления об одностороннем отказе истца от исполнения договора подтверждены материалами дела, ответчиком не оспорены. Кроме того, указанные обстоятельства подтверждены ответчиком в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Первоначальный довод ответчика о площади земельного участка меньшей, чем указывает истец в расчете судом отклоняется, поскольку площадь земельного участка определена договором аренды, кроме того из заявления ответчика, подписанного директором ООО «Регар» следует, что ответчик не оспаривает площадь земельного участка равной 7 109 кв.м. (л.д. 24, т. 2).

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, при этом пользование земельным участком продолжалось, необходимо исходить из того, что именно обозначенная площадь использовалась ответчиком для эксплуатации объекта недвижимости.

Факт пользования земельным участком после даты окончания договора подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Более того, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В этой связи прекращение действия договора аренды не исключает обязанности ответчика по внесению платы за фактическое пользование земельным участком.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Неиспользование арендатором земельного участка по причинам, не зависящим от арендодателя, не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по уплате арендной платы по договору аренды.

Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, обязательства ООО «Регар» по внесению арендной платы за пользование земельным участком являются в рассматриваемом случае договорными.

В этой связи довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пени на основании прекращенного договора аренды судом отклоняется как несоответствующий нормам гражданского законодательства.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В рассматриваемом случае ответчик не произвел арендные платежи, которые подлежали уплате ответчиком истцу за пользование земельным участком.

Материалами дела подтвержден и сторонами не оспаривается факт пользования ответчиком спорным земельным участком, доказательств возврата участка истцу, а также оплаты фактического пользования, в материалы дела не представлено.

Оценивая доводы сторон о размере ставки арендной платы, исходя из которой истцом, определен размер основной задолженности, суд исходит из следующего.

При расчете арендной платы истцом применена ставка, учитывающая вид использования земельного участка, а также соответствующие размеры переданного по договору земельного участка. 

В связи со строительством объектов на спорном земельном участке за период с 10.03.2011 по 20.05.2012 на основании решения Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 применялась ставка арендной платы за землю для «строительства отдельно-стоящих административных, коммерческих и офисных объектов» в размере 254,7 руб. за кв.м. в год.

В настоящее время, что подтверждается ответчиком, строительство на спорном земельном участке завершено, объект введен в эксплуатацию. Также на земельном участке находятся иные сооружения, с учетом чего оснований для применения меньшей ставки, чем  в размере 378,40 руб. не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Это также следует из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором указано, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому нормативное изменение методики расчета арендной платы в данном случае не требует внесения изменений в договор аренды.

Вместе с тем, начисляя плату за пользование земельным участком истец рассчитывает ее ежеквартально, что соответствует пункту 3.7. договора аренды земельного участка от 22.09.2011 № ТО-21-19531, а также пункту 3.4. Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», утвержденного решением Думы г. Томска от 01.04.2008 № 828.

Данный порядок расчета суд считает правомерным, не ухудшающим положение ответчика.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 3.2-3.4 договора аренды №ТО-21-19531 от 22.09.2011 расчет задолженности произведен по ставкам арендной платы, установленным решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965.

В пункте 1 решения Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 указано, что ставки арендной платы за расположенные на территории Города Томска и находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяются с учетом установленного зонирования территории Города Томска и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов.

Как следует из выписки ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, расположенному по адресу: 

<

...> – рынок (л.д. 21, т. 1). Кроме того, использование указанного земельного участка для размещения рынка подтверждается заявлениями ООО «Регар» в департамент недвижимости исх.№9 от 15.09.2016, исх.№19 от 04.08.2017, пояснительной запиской ООО «Регар» (л.д. 140-142, т. 1), пояснительной запиской, подготовленной ООО «Томпред». Указывая на необходимость исчисления арендной платы исходя из вида экономической деятельности и вида использования земельного участка – эксплуатация административных зданий, вместо используемой истцом ставки в расчете арендной платы для предприятий розничной и оптовой торговли, ответчик не представил правового обоснования, достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что административные здания, находящиеся на спорном земельном участке имеют самостоятельное, а не второстепенное значение по отношению к виду использования земельного участка, и не связаны с использованием земельного участка для эксплуатации рынка.

Таким образом, применение истцом ставки арендной платы в размере 378,40 руб. (предприятия розничной и оптовой торговли) является правомерным.

Изложенные выводы соответствуют позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016, Определении Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-539 от 07.06.2016 по делу №А67-233/2014.

В отношении довода ответчика о применении в расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из следующего.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Пунктом 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных вышеуказанным Постановлением № 582 установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, закрепленным постановлением № 582, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в Определениях от 01.03.2011 № 275-О-О и 281-О-О, исходит из того, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями – в судебном порядке.

Арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со дня вступления в силу правового акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, действует императивное правило о том, что для расчета арендной платы измененная кадастровая стоимость земельного участка применяется с 1 января года, следующего за годом ее утверждения.

На основании изложенного, с учетом даты принятия решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 20.04.2017, периодом взыскания основной задолженности – до 31.03.2017, довод ответчика, о необходимости расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости, установленной указанным решением, подлежит отклонению.

Таким образом, с учетом того, что  срок договора аренды истек, арендатор не возвратил арендованное им имущество, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Все заявленные доводы ответчика не освобождают его от обязанности вносить плату; в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей с ответчика подлежит взысканию неустойка.

Расчет задолженности по оплате пользования участком судом проверен, признан верным.

Доказательств оплаты долга ответчик не представил.

Риск наступления последствий совершения или несовершения соответствующих процессуальных действий в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ложится на ответчика.

Вместе с тем, в отзыве на исковое заявление ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности к требованию по взысканию основной задолженности, заявленной за первый и второй кварталы 2014 года.

Суд соглашается с доводами ответчика в этой части и считает, что в удовлетворении заявленных требований по взысканию арендной платы за пользование участком, расположенном по адресу 

<

...>, площадью 7 109 кв.м. (с кадастровым номером 70:21:0100027:417), переданным по договору аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 №ТО-21-19531, за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 следует отказать, поскольку истцом пропущен срок исковой давности, установленный действующим законодательством, по взысканию указанной суммы задолженности за данный период. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.2006 № 445-О).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, целью установления сроков исковой давности является как обеспечение эффективности реализации публичных функций, так и сохранение необходимой стабильности соответствующих правовых отношений; в основе установления сроков исковой давности лежит положение о том, что никто не может быть поставлен под угрозу возможного обременения на неопределенный или слишком длительный срок; наличие сроков, в течение которых для лица во взаимоотношениях с государством могут наступать неблагоприятные последствия, представляет собой необходимое условие применения этих последствий (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.07.1999 № 12-П, от 27.04.2001 № 7-П, от 24.06.2009 № 11-П).

С учетом изложенного, суд считает возможным применение положений об исковой давности по взысканию основной задолженности, заявленной за период с 01.01.2014 по 01.07.2014. Из материалов дела следует, что срок оплаты аренды по договору за 1 квартал 2014 года (с 01.01.2014 по 31.03.2014) наступил 17.02.2014, просрочка исполнения обязательства исчисляется с 18.02.2014. Срок оплаты аренды по договору за 2 квартал 2014 года (с 01.04.2014 по 30.06.2014) наступил 15.05.2014, просрочка исполнения обязательства исчисляется с 16.05.2014.

Обратившись с настоящим исковым заявлением 01.06.2017 истец пропустил срок исковой давности по взысканию задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, при этом уважительных причин для восстановления срока исковой давности, в порядке статьи 205 ГК РФ, истцом не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 №15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, с учетом истечения срока исковой давности по взысканию задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, о применении которой заявлено ответчиком, требования истца о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Регар» задолженности за пользование земельным участком, расположенном по адресу 

<

...>, площадью 7 109 кв.м. (с кадастровым номером 70:21:0100027:417), переданным по договору аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 №ТО-21-19531, за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 в размере 1 345 022,80 руб. удовлетворению не подлежат.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика основной задолженности за пользование участком, расположенном по адресу 

<

...>, площадью 7 109 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100027:417, переданным по договору аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 №ТО-21-19531 являются обоснованными за период с 01.07.2014 по 31.03.2017 в размере 7 435 286,03 руб.

Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня; размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

За неисполнения обязанности по внесению арендной платы истец на основании п. 3.10 договора начислил ответчику 1 499 370,86 руб. пени за период с 18.02.2014 по 21.05.2017.

Расчет пени судом проверен, произведен математически верно.

Доказательств уплаты начисленной пени в материалы дела не представлено. 

Ответчик об уменьшении пени не заявил, доказательства явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ отсутствуют.

С учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности к требованиям по взысканию основной задолженности, заявленным за первый и второй кварталы 2014 года, не подлежат удовлетворению требования в части взыскания пени в размере 393 311,76 руб.

Таким образом, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично в размере 1 106 059,10 руб. за период с 16.08.2014 по 21.05.2017.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет за рассмотрение настоящего дела, составляет 74 398 руб. Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, она взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 7 435 286,03 руб. основной задолженности, 1 106 059,10 руб. пени, всего 8 541 345,13 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 61 817 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья                                        С.Г. Аксиньин