АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

05 мая 2021 года(изготовлено в полном объёме)

г.Тверь

Дело № А66-17679/2019

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Белова О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, с участием представителей: ООО "Аренда.ру" – ФИО2, ТСНОЭМЖДВНП "Солнечный" – ФИО3 (с использованием сервиса "онлайн-заседание"), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью "Аренда.ру"                                                                                                                         

к  Товариществу собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный"        

о взыскании 374 968 руб. 62 коп.                                                                  

и по встречному иску  Товарищества собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный"                                                                                                   

к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда.ру"                        

третьи лица   ФИО4                                         

                       ФИО5                                            

о  признании недействительным договора субаренды от 22.05.2019 № 1 и применении последствий недействительности сделки и взыскании 40 000 руб.                  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аренда.ру" (далее — Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Товариществу собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный" (далее — Товарищество) о взыскании задолженности по договору субаренды офисного помещения от 22.05.2019 № 1 в сумме 374 968 руб. 62 коп., в том числе: основную задолженность в сумме 118 109 руб. 68 коп. и пени в сумме 256 858 руб. 94 коп.

Определением арбитражного суда от 13.01.2020 к производству принят встречный иск Товарищества к Обществу о признании недействительным договора субаренды от 22.05.2019 № 1 и применении последствий недействительности сделки – взыскании с Общества арендных платежей в сумме 40 000 руб.

Товарищество в судебном заседании возразило против удовлетворения иска Общества, поддержало встречное исковое заявление. В случае отказа в удовлетворении встречного иска просило уменьшить размер неустойки в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывы на иск и встречный иск не представили.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, а во встречном иске следует отказать.

Как усматривается из дела, между Обществом (Арендатор) и Товариществом (Субарендатор) 22.05.2019 был заключен договор № 1 субаренды офисного помещения  (далее — договор субаренды № 1), согласно которому Арендатор передал за плату во временное владение и пользование, а Субарендатор принял офисное помещение № II общей площадью 194,5 кв.м., расположенное в подвале здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0200106:1519, принадлежащее Обществу на праве аренды на основании договора аренды от 01.05.2019 № 4 (далее – договор аренды № 4), заключённого с ФИО4 на безвозмездной основе.

Спорные помещения переданы Субарендатору в соответствии с актом приёма-передачи от 22.05.2019.

Согласно пункту 5.1.2 договора № 4 Арендатор имеет права сдавать помещения или их часть в субаренду без обязательного извещения Арендодателя об этом.

В соответствии с пунктом 7.1 договора субаренды № 1 за пользование помещением Субарендатор вносит арендную плату, которая состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Пунктом 7.2 договора субаренды № 1 установлено, что постоянная часть арендной платы составляет 350 руб. за 1 кв.м в месяц.

Согласно пункту 7.3 договора субаренды № 1 постоянная часть арендной платы вносится Субарендатором ежемесячно, не позднее 5 рабочих дней с начала каждого календарного месяца авансом на основании счёта Арендатора, выставляемого Субарендатору не позднее 1 числа каждого календарного месяца.

В силу пункта 7.4 названного договора в случае предоставления помещений в день, не совпадающий с началом календарного месяца, первый платёж постоянной части арендной платы производится Субарендатором в течение 5 рабочих дней с момента выставления счёта Арендатором за соответствующее количество дней до начала следующего календарного месяца.

Пунктом 9.1 договора субаренды № 1 установлено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения Субарендатором любых предусмотренных договором платежей, Субарендатор обязан уплатить пеню в размере 2 процентов от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Как следует из материалов дела, арендная плата за период с 22.05.2019 по 31.07.2019 ответчиком уплачена не полностью. Согласно расчёту истца размер задолженности составляет: по арендной плате – 118 109 руб. 68 коп, по пеням – 256 858 руб. 94 коп. за период с 30.05.2019 по 10.10.2019.

Требование об уплате задолженности, направленное истцом ответчику 18.07.2019, оставлено последним без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Вместе с тем, правовые основания для удовлетворения встречного требования Товарищества о признании недействительным договора субаренды № 1 и применении последствий недействительности сделки на основании статьей 173.1, 174, части 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем её недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого органа (пункт 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, согласно которому, если полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

В силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

На основании пункта 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признаётся вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах.

Согласно части 1 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. 

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества (часть 3 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 151 Жилищного кодекса Российской Федерации правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счёте в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

В свою очередь, в силу пункта 8.1 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчётов об исполнении таких смет относится к компетенции общего собрания членов товарищества.

Согласно части 2 статья 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

В связи с изложенным Товарищество обоснованно полагает, что при совершении оспариваемой сделки председатель правления ФИО5 превысила имеющиеся у неё полномочия, поскольку расходы, производимые по сделке, не охватывались утверждённой общим собранием членов Товарищества сметой, имеющейся в материалах дела. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем доказательств того, что другая сторона сделки (Общество) знала или должна была знать об этих ограничениях, как в равной степени и доказательств того, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица, Товариществом в материалы дела не представлено.

Также судом отклоняется довод Товарищества о возможности оспаривания указанной сделки на основании статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации органы юридического лица, к числу которых относится и руководитель, не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и являются частью юридического лица. Поскольку орган юридического лица не является представителем последнего, в случаях превышения полномочий этим органом при заключении сделки пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не может.

Изложенные во встречном исковом заявлении доводы Товарищества об отсутствии у ФИО5 полномочий на подписание договора аренды также отклоняются судом, поскольку по состоянию на 22.05.2019 лицом, имеющим право действовать от имени Товарищества без доверенности, в ЕГРЮЛ значилась именно ФИО5, следовательно, в силу норм законодательства (в частности, статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей") Общество, подписывая договор аренды, вправе было исходить из имеющихся сведений об ФИО5 как председателе правления Товарищества. Принятие 21.05.2019 общим собранием членов Товарищества решения об избрании членами правления ФИО6, ФИО7, ФИО8, избравших из своего состава 21.05.2019 в качестве председателя правления Товарищества ФИО6, не может повлечь для Общества негативных последствий в виде лишения правовых последствий заключённого ФИО5 от имени Товарищества договора субаренды с учётом презумпции достоверности сведений о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ, и добросовестности контрагента, полагающегося на эти сведения.

Таким образом, необходимая совокупность оснований для признания недействительным договора субаренды № 1 и применении последствий недействительности сделки не подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем встречный иск удовлетворению не подлежит.

Однако в связи с отказом во встречном иске Товарищество не лишено возможности использовать иные способы защиты своего нарушенного права, в том числе с учётом положений статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Товарищество просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер взыскиваемых пеней.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 указанного Постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия даётся судом исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и доказательств, представленных заявителем в обоснование необходимости снижения размера неустойки, с учётом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учётом того, что установленная в договоре субаренды неустойка в размере 2 процентов от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки составляет 720% годовых, что во много раз превышает расчётную ключевую ставку Банка России, арбитражный суд считает, что имеются основания снизить взыскиваемые пени.

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 81) разъяснено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учётной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В данном случае, основываясь на том, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценив указанный критерий, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств настоящего дела, арбитражный суд считает обоснованным взыскание с Товарищества пеней в размере 5500 руб.

При указанных обстоятельствах исковые требования Общества подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга в сумме 118 109 руб. 68 коп. и в части взыскания пеней в сумме 5500 руб.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно абзацу третьему пункта 9 Постановления № 81 в случае снижения неустойки арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета её снижения.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью "Аренда.ру", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, удовлетворить частично.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аренда.ру", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, задолженность по арендной плате в сумме 118 109 руб. 68 коп., пени в сумме 5 500 руб., всего — 123 609 руб. 68 коп., а также судебные расходы в сумме 10 499 руб. В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии со статьёй 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении встречного иска Товарищества собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, отказать. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска в сумме 6 000 руб. оставить на Товариществе собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный".

Возвратить Товариществу собственников недвижимости по обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями "Солнечный", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб., уплаченную по платёжному поручению от 03.12.20019 № 267, выдать справку.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                О.В.Белов