АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-26274/2017

 

Резолютивная часть решения оглашена 09 октября 2017 года, полный текст решения изготовлен 16 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к публичному акционерному обществу «Геленджик-Банк» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Компания ОЖС» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о признании ипотеки прекращенной, 

при участии: от истца- представитель по доверенности ФИО1, от ответчика- представитель по доверенности ФИО2, от третьих лиц- не явились, извещены,  

 

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Гринченко-21» обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Геленджик-Банк» о признании обременения отсутствующим.   

            Истцом и ответчиком обеспечена явка своих представителей в судебное заседание. 

            Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому публичное акционерное общество «Геленджик-Банк» возражает относительно заявленных требований.

            Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу №А41-83414/14 общество с ограниченной ответственностью «Компания ОЖС» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

ООО «Компания ОЖС» на праве собственности принадлежал незавершенный строительством многоквартирный дом, площадь 9365,1 кв. м., степень готовности 62%, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно Выписке из ЕГРП от 19.10.2016 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 имеет следующие обременения:

1)        Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 17.01.2017, номер государственной регистрации 23:40:0403023:23-23/012/2017-5, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Участники долевого строительства.

2)        Ипотека дата государственной регистрации 17.01.2017, номер государственной регистрации 23:40:0403023:23-23/012/2017-6, лицо в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Открытое акционерное общество «Геленджик-банк».

Собранием участников строительства принято решение обратиться в арбитражный суд с заявлением о погашении требований участников строительства ООО «Компания ОЖС» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенных по адресу Россия, 

<

...> созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Вышеуказанное заявление удовлетворено определением Арбитражного суда Московской области по делу № А40-83414/14 от 23.09.2016.

Суд определил передать созданному участниками строительства ЖСК «Гринченко -21» право застройщика ООО «Компания ОЖС» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 и право аренды земельного участка, общей площадью 1256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:0403023:6, расположенного по ул. Гринченко, 21 в г. Геленджике, для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

На основании вышеуказанного определения суда, между ООО «Компания ОЖС» и ЖСК «Гринчено-21» 22.12.2016 заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО «Компания ОЖС» передает ЖСК «Гринченко-21» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 и право аренды земельного участка, общей площадью 1256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:0403023:6.

Государственная регистрация перехода права собственности на незавершенный строительством объект произведена 17.01.2017, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости.

При регистрации перехода права собственности запись об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства в пользу банка не была погашена, что нарушает права ЖСК «Гринченко-21».

Истец полагает, что отсутствие обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Геленджик-Банк» подтверждается следующими обстоятельствами:

Как следует из Выписки ЕГРН основанием для государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО «Геленджик-банк» являлся Договор ипотеки от 26.06.2009 и дополнительное соглашение к договору ипотеки от 25.05.2011.

В рамках действующего законодательства, ПАО «Геленджик-Банк» обратилось в Арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО «Компания ОЖС». 

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 требование ПАО «Геленджик-Банк» удовлетворено частично, требование ПАО «Геленджик-Банк» на сумму 19 289 360,18 руб. основного долга, 17 823 965,48 руб. процентов за пользование кредитом  и  13148084,02  руб.  пени  включено  в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания ОЖС».

Позднее, 21.12.2015 ПАО «Геленджик-Банк» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об изменении статуса залогового кредитора. Определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-84414/14 от 11 февраля 2016 года в удовлетворении заявления было отказано. ПАО «Геленджик-Банк» пропущен срок на подачу заявления об изменении статуса залогового кредитора.

Кроме того установлено, что договор ипотеки, заключенный 26.06.2009 между ООО «Компанией ОЖС» и ОАО «Геленджик-Банк» со всеми приложениями и дополнениями является недействительным (ничтожным) и не порождает юридических последствий для сторон. Залог прекратился в связи с прекращением заложенного права.

На основании вышеизложенного истец полагает, что у ПАО «Геленджик-Банк» отсутствует статус залогового кредитора, а значит, ипотека прекращена. 

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исходя из содержания части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушенное право, охраняемый законом интерес подлежат судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается, в том числе, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Иными словами, данный способ защиты доступен лицу, не нуждающемуся в защите и восстановлении фактического владения объектом недвижимости.

Условием удовлетворения данного иска является также установление безосновательности реестровой записи, то есть применительно к спорной ситуации констатация отсутствия законных оснований для сохранения регистрационной записи об обременении имущества в пользу ответчика.

Как указывалось ранее, между ООО «Компания ОЖС» и ЖСК «Гринчено-21» 22.12.2016 заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО «Компания ОЖС» передает ЖСК «Гринченко-21» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 и право аренды земельного участка, общей площадью 1256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:0403023:6, имущество получено покупателем по акту приема-передачи, о чем запись в ЕГРН внесена в установленном порядке. Таким образом, истец является фактическим владельцем имущества и не нуждается в защите и восстановлении своего владения. Спора с продавцом истец не имеет.

Указанное свидетельствует о том, что избранный способ защиты путем признания отсутствующим зарегистрированного обременения для истца является надлежащим. Условия его применения соблюдены.

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2016 № 15АП-11626/2016 по делу № А32-40242/2015).

В предмет доказывания по делу входит установление наличия либо отсутствия законных оснований для сохранения спорной регистрационной записи об обременении имущества ипотекой.

Судом в рамках дела № А41-83414/2014 установлено, что 26.06.2009 между Заявителем и ООО «Компания ОЖС» был заключен договор ипотеки, согласно которому ООО «Компания ОЖС» закладывает ОАО (ПАО) «Геленджик-Банк» право аренды на земельный участок, основанное па договоре №4000001148 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 05.10.2005, а также строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом. 

Однако Решением Арбитражного суд Краснодарского края от 14.01.2008 по делу №А-32-83 14/2007-48/313 договор аренды № 4000001148 от 05.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 023:0006 площадью 1256 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Компания ОЖС» признай недействительным. 

Таким образом, ООО «Компания ОЖС» на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009 не являлось арендатором вышеуказанного земельного участка. 

Согласно ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. 

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. 

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствии нарушения (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Исходя из изложенного, судом сделан вывод о том, что договор ипотеки, заключенный 26.06.2009 между ООО «Компания ОЖС» и ОАО «Геленджик-Банк» со всеми приложениями и дополнениями, является недействительным (ничтожным) и не порождает юридических последствий для сторон. Дополнительное соглашение от 25.05.2011, заключенное сторонами с целью изменения предмета залога (указан новый договор аренды) не влечет юридических последствий, так как оно заключено в рамках недействительного договора ипотеки. 

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009 и дополнительного соглашения 25.05.2011), залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. 

Залог прекратился в связи с прекращением заложенного права.

В удовлетворении заявления ПАО «Геленджик-Банк» об изменении статуса залогового кредитора отказано.

Вышеуказанное нашло отражение в Определении Арбитражного суда Московской области от 11.02.2016 в рамках дела №А41-83414/2014, оставленным без изменения Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества, приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога.

Принимая во внимание тот факт, что определением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 включены требования ПАО «Геленджик–Банк» на сумму 19 289 360,18 руб. основного долга, 17 823 965,48 руб. процентов за пользование кредитом и 13 148 084,02 руб. пени в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания ОЖС», сохранение обременения права собственности жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...> привело бы к нарушению очередности и соразмерности удовлетворения требований кредиторов, установленной Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме того, следует отметить, что Определением от 30.06.2017 в рамках дела №А41-83414/2014 конкурсное производство в отношении ООО «Компания ОЖС» завершено. 

Дальнейшее сохранение регистрационной записи об обременении имущества ипотекой не основано на нормах закона. Данная запись подлежит аннулированию (погашению) в виду фактического прекращения обременения.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

Признать прекращенной ипотеку – обременение права собственности жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в пользу публичного акционерного общества «Геленджик-Банк» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), номер государственной регистрации: 23:40:0403023:23-23/012/2017-6.

Взыскать с публичного акционерного общества «Геленджик-Банк» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                        А.В.Николаев