ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40769/2021

город Ростов-на-Дону

31 августа 2022 года

15АП-13909/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Попова А.А., Яицкой С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,  

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика (путем использования системы веб-конференции): представитель Мазаная М.И. по доверенности от 06.10.2020, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 по делу № А32-40769/2021

по иску Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОРГН 1022302934367)

к ответчику акционерному обществу «Сочиоргтехника» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Сочиторгтехника» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 16.04.1998 № 4900000842 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1 088 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402022:394, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек 1, что является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи по указанному договору аренды.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация в порядке гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась с апелляционной жалобой, просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022, принять новый судебный акт, ссылаясь на наличие существенных нарушений, допущенных обществом в рамках договора аренды земельного участка, а также неустранение выявленных нарушений в срок.

Указывает, что земельный участок используется не в соответствии с целями его предоставления, поскольку вид разрешенного использования земельного участка: «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства». Фактически на земельном участке расположен стоматологический кабинет. 

В отзыве на апелляционную жалобу общество «Сочиторгтехника» возражало на доводы администрации, настаивало на законности вынесенного судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. 

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Сочиторгтехника»  дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу администрации – без удовлетворения. 

Администрация города Сочи, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечила.

     Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.15aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся представителей истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.04.1998 между Комитетом по управлению имуществом города Сочи и АО «Сочиторгтехника», согласно постановлению главы Администрации города Сочи от 17.06.1994 № 533, был заключен договор № 842 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Согласно пункту 1.1. договора аренды в соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 093 (одна тыс. девяносто три) кв.м., занимаемый зданием мастерской по ул. Ромашек, 1 в Адлерском районе (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402022:394).

Согласно пункту 1.3. договора земельный участок предоставляется для использования его в целях: промышленного производства. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем "Разрешенным пользованием" и не подлежит расширительному толкованию.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор имеет право использовать арендуемый участок в соответствии с целями его предоставления.

По условиям пункта 4.2 договора арендатор обязан при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости земельный с кадастровым номером 23:49:0402022:394 имеет вид разрешенного использования: «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

Согласно Сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города курорта Сочи от 30.04.2021, полученной по запросу общества из Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи, основным видом разрешённого использования земельного участка является - «ОЦ-1 - жилая и общественно-деловая зона», к которой относятся следующие виды вспомогательного основного вида разрешенного использования - социальное обслуживание; бытовое обслуживание; здравоохранение; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; спорт; связь; обеспечение внутреннего правопорядка; охрана природных территорий; историко-культурная деятельность; земельные участки (территории) общего пользования».

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора устанавливается с 01.01.1998 по 01.01.2047.

Дополнительным соглашением от 24.03.2003 в связи с возникшей необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для формирования единой краевой базы договоров аренды земельных участков и осуществления контроля за поступлением арендных платежей в бюджет c 01.01.2003 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 842 от 16.04.1998 было принято считать договором № 4900000842 от 16.04.1998.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание - мастерская с кадастровым номером 23:49:0402022:1893, нежилое здание-мастерская с кадастровым (или условным) номером 23:49:0402022:1894, нежилое здание-гараж с кадастровым (или условным) номером 23:22/01:03:557:01:12, а также земельный участок с кадастровым (или условным) номером 23:49:0402022:1892, принадлежащие на праве собственности ответчику.

17.02.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, с кадастровым номер 23:49:0402022:394.

По результатам осмотра установлено, что земельный участок не огорожен. На земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, с ориентирующей вывеской - стоматологический кабинет «Dental Office».

Таким образом, как указал истец, ввиду использования земельного участка вопреки его целевому назначению (пункт 1.3. договора), департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес АО «Сочиторгтехника» направлена претензия от 12.03.2021 № 3695/02.01-45 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес АО «Сочиторгтехника» была направлена претензия от 18.06.2021 № 9430/02.01-45 с предложением о расторжении договора аренды № 4900000842 от 16.04.1998.

Как указано в иске, в установленный в претензии срок арендатор в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явилась.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по целевому использованию земельного участка послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договора аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В рассматриваемом случае основанием для обращения администрации в арбитражный суд послужило требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402022:394, в связи с использованием этого участка не в соответствии с его целевым назначением.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительным кодексом Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительным кодексом Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 85 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из искового заявления, ответчик разместил одноэтажное здание с ориентирующей вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office», чем нарушил условие о целевом использовании земельного участка и градостроительный регламент в отношении вида разрешенного использования «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, согласно представленному акту осмотра земельного участка от 19.04.2022 свидетельств, которые позволили бы прийти к выводу о нецелевом использовании земельного участка, не представлено.  Земельный участок площадью 1088 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402022:394, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, I, относится к землям населённых пунктов, зона ОЦ-1 – жилая и общественно-деловая зона (к вспомогательным видам разрешённого использования относится, в том числе, здравоохранение) с видом разрешенного использования - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства.

Согласно проведенному визуальному осмотру, администрация установила, что участок огорожен, на участке расположено одноэтажное капитальное строение.

В материалы дела также представлен акт осмотра АО «Сочиторгтехника» от 19.04.2022 в соответствии с которым, на земельном участке расположены: здание, определенное сторонами по данному делу как «мастерская» с предупреждающим знаком «мастерская временно не работает»; здание гаража с предупреждающим знаком «мастерская временно не работает».

Администрация, надлежащим образом уведомленная в суде первой инстанции о проведении совместного осмотра 19.04.2022 в 11 час. 00 мин.,  явку на осмотр не обеспечила. 

Доказательства нахождения здания с ориентирующей вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office» на момент проведения осмотра 19.04.2022 в материалы дела не представлены.

Повторно оценив представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки вывода о недоказанности наличия существенных нарушении условий договора со стороны общества в части нецелевого использования земельного участка.

Как вено указал суд первой инстанции, расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок. В данном случае спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды по приведенным администрацией основаниям. Доводы о выявленном на земельном участке одноэтажном капитальном строении с ориентирующей вывеской - стоматологический кабинет «Dental Office» не подтверждены относимыми, допустимыми доказательствами по смыслу ст. 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 по делу № А32-40769/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиА.А. Попов

С.И. Яицкая