АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                  Дело № А32-3018/2018

26.11.2018

Резолютивная часть решения суда вынесена 05.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 26.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «Пересвет-Регион-Краснодар», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ответчикам: 1) Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>),

2) Департаменту финансов Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица, на заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1)ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения № 8619, г. Краснодар,

2) ООО «Югэнергомонтаж», г. Краснодар,

3) Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Краснодарском крае ФИО2, г. Краснодар,

о взыскании причиненных убытков

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 на основании доверенности от 02.07.2018, ФИО4 на основании доверенности от 25.07.2018, ФИО5 на основании доверенности от 01.04.2018

от ответчика 1: ФИО6 на основании доверенности от 28.05.2019, ФИО7 на основании доверенности от 09.01.2018,

от ответчика 2: ФИО8 на основании доверенности от 09.01.2018,

от третьего лица 1: ФИО9 на основании доверенности от 13.08.2018,

ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании убытков в размере 917 976 687,79 руб.

Требования мотивированы тем, что в судебном порядке признан недействительным заключенный истцом и органом местного самоуправления договор аренды земельного участка, на котором возведен в большей своей части многоквартирный жилой дом. Суммой иска являются прямые и косвенные затраты общества, связанные со строительством и неполученные доходы.

Ответчики против удовлетворения заявленных требований возражают, просят истцу в иске отказать по следующим основаниям. Истец не доказал, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Перечень оснований для взыскания с органа местного самоуправления убытков, в том числе упущенной выгоды, установленный статьей  57 Земельного кодекса Российской Федерации, является исчерпывающим, признание договора аренды земельного участка под объектом капитального строительства недействительным (ничтожным) к основаниям взыскания убытков не отнесено. Ссылка истца на ст. 393 ГК РФ является необоснованной, так как согласно разъяснениям Верховного Суда РФ ничтожная сделка недействительна с момента её совершения независимо от признания её таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеет юридической силы, не создаёт каких-либо прав и обязанностей как для сторон сделки, так и для третьих лиц. Исчерпывающие взаимные обязанности администрации муниципального образования город Краснодар и ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» определены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу № А32-39360/2012, которым применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка: суд обязал ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» возвратить земельный участок администрации, обязал администрацию возвратить обществу 14 000 000 руб. Представленный расчет не может быть принят в качестве расчета убытков, так как фактически является расчетом всех расходов, понесенных застройщиком в период строительства ЖК «Курортный берег». Судебное разбирательство о признании договора аренды недействительным было инициировано в Арбитражном суде Краснодарского края 19.12.2012, в то время как разрешение на строительство ЖК «Курортный берег» получено застройщиком 15.05.2013, договор с ПАО «Сбербанк» об открытии невозобновляемой кредитной линии заключен 28.07.2014. Застройщик, зная о наличии спора по земельному участку, активно осуществлял вложения в целях последующего строительства ЖК «Курортный берег», тем самым способствуя увеличению убытков. В такой ситуации истец должен был проявить должную осмотрительность. Требование истца о взыскании с администрации убытков, причиненных в результате предоставления истцу кредитной линии ПАО Сбербанк, является необоснованным. Так решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-9954/2017 от 28.09.2017 взыскано солидарно с ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» и ООО «Югэнергомонтаж» в пользу ПАО Сбербанк в лице Краснодарского отделения № 8619 задолженность по договору № 8619/452/20463 от 28.07.2014 в сумме 331 756 281,25 руб. Солидарное взыскание представляет собой взыскание с должников в равных долях. При этом истцом заявлено требование о взыскании всей присужденной суммы с администрации в полном объеме, без представленных доказательств произведенной оплаты солидарным должником, либо иных документов, свидетельствующих о переуступке прав части денежного обязательства. Несмотря на то, что кредитная линия предоставлялась для финансирования затрат по строительству объекта капитального строительства «Жилой комплекс «Курортный берег», данный кредит нельзя воспринимать как целевой. В соответствии с пунктом 3.2 Договора выдача кредита производится путем перечислением сумм кредита на расчётный счет Заемщика, указанный в Приложении №1, на основании распоряжений Заемщика, оформленных в соответствии  с Приложением  №2  к договору.  В  материалах дела  отсутствуют документы, подтверждающие целевое использование кредитных денежных средств на строительство объекта капитального строительства «Жилой комплекс «Курортный берег». Следовательно, установить целевое использование денежных средств кредитной линии на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства не представляется возможным. Договор аренды земельного участка от 15.02.2012 был зарегистрирован 16.03.2012 и только с этой даты истец мог нести затраты, связанные с освоением земельного участка в целях, определенных условиями договора. Заключая договоры с контрагентами, и вкладывая денежные средства на соответствующие цели до приобретения законных прав на земельный участок, истец действовал на свой риск, способствуя увеличению убытков. Также материалами дела подтверждается, что истец производил оплату услуг (работ) уже после обращения заместителя прокурора Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договором аренды земельного участка от 15.0212012. Данное обстоятельство относится ко всем понесенным в дальнейшем расходам на заявленную сумму убытков, тем самым способствуя увеличению их размера. В исковых требованиях заявлена сумма убытков (помимо задолженности по кредиту) в размере 586 220 406,54 рубля. Данные убытки квалифицируются как убытки, возникшие в результате финансовой деятельности истца. Истец не мог осуществлять свою деятельность, будучи осведомлен о наличии имеющегося судебного спора относительно правоспособности заключенного договора аренды земельного участка. 

Определением от 25.07.2018 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар.

В суд поступило заявление представителя участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> в Карасунском округе г. Краснодара, о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку результат его рассмотрения не может повлиять на права и обязанности заявителей в силу отсутствия у них прав и обязанностей в отношении заявленных к взысканию  денежных средств. У дольщиков имеются права и обязанности в отношении причитающихся  им к передаче помещений в жилом доме.

В соответствии с ч.2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

15.02.2012 на основании протокола заседания Комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту № «645-З» от 02.02.2012 ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» и администрацией муниципального образования город Краснодар подписан договор №645-З аренды  земельного участка общей площадью 23 084 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:334, имеющего адрес: ул. Курортная, 3 в Карасунском округе г. Краснодара, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 16.03.2012 за номером 23-23-01/063/2012-641. Договор заключен сроком на 10 лет. Участок предназначен для многоэтажной жилой застройки (размещение многоэтажных жилых домов и набережной с берегоукреплением).

15.03.2013 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар арендатору выдано разрешение на строительство на этом участке объекта «Жилой комплекс «Курортный берег» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (1 очередь) - этап 19-этажный с техчердаком 286 - квартирный жилой дом.

Истец указывает, что после получения разрешения на строительство он приступил к выполнению строительных работ как заказчик-застройщик.

По состоянию на 25.12.2017 степень готовности жилого дома составляла 62%.

19.12.2012 заместитель прокурора Краснодарского края в публичных интересах и интересах РФ обратился в суд с иском о признании договора аренды от 15.02.2012 недействительной (ничтожной) сделкой.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу №А32-39360/2012 договор был признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия его недействительности: ООО «Пересвет-Регион-Краснодар» обязано возвратить земельный участок администрации муниципального образования город Краснодар, администрация обязана возвратить обществу 14 000 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2017 решение и постановление суда апелляционной инстанции изменены, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 16.03.2012 № 23-23-01/063/2012-641 о договоре аренды от 15.02.2012 № 4300018195.

Признавая договор недействительным, суды указали, что земельный участок сформирован в части на водном объекте федерального значения с включением в его площадь земель общего пользования 

Из реестра прав и обременений исключена запись от 16.03.2012 №23-23-01/063/2012-641 о договоре аренды от 15.02.2012 №4300018195.

При принятии решения суд руководствуется следующим. 

Пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков.

При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность таких обстоятельств: наличие у него законных прав или интересов, факт нарушения имеющихся у него законных прав или интересов, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. Бремя доказывания наличия и размера вреда, причинной связи между возникшим вредом (убытками) и действиями причинителя вреда лежит на истце, который должен доказать наличие перечисленных условий для возмещения вреда. Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые законные права и интересы.

Нормами пункта 2 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта, только в случае, когда лицо, понесшее эти убытки, несмотря на незаконность этого акта, не знало и не могло знать о его незаконности, то есть, лицо, требующее возмещения, должно доказать, что оно не содействовало увеличению убытков и приняло все меры к уменьшению наступивших убытков. В связи с чем, интерес истца, знавшего о неправомерности предоставления земельного участка, не подлежит судебной защите (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13443/11 от 22.05.2012).

Сами по себе факты наличия у истца убытков и противоправности действий ответчика не дает оснований для их возмещения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 2683/12).

Из выписки из ЕГРЮЛ на ООО «Пересвет-Регон-Краснодар» судом установлено, что видами его деятельности являются, в том числе: строительство жилых и нежилых зданий, деятельность в области права, консультирование по вопросам коммерческой деятельности.

Из указанного следует, что истец является профессиональным юридическим консультантом и лицом, также профессионально занимающимся строительством жилья, в том числе многоквартирного.

Деятельность по строительству объектов недвижимого имущества подразумевает необходимость юридической экспертизы всей, связанной со строительством документации, что, как следует из выписки из ЕГРЮЛ, доступно истцу по делу.

До заключения договора аренды земельного участка с целью строительства объекта значительного объема и стоимости, строительства его за счет заемных средств (стимул для особенно тщательного изучения предмета будущего договора аренды), истец должен был осмотреть предмет сделки на наличие возможности размещения собственно объекта, строительной и иной техники, высотного крана с учетом выноса стрелы,  подъездов к нему в целях доставки материалов и конструкций, мест складирования материалов и конструкций и иного обязательного.

Для этого ему было необходимо определиться с границами земельного участка на местности, обозначить эти границы стационарными  техническими средствами на время строительства (значительный период времени, поскольку строительство 286 квартирного жилого дома подразумевает затраты именного значительного времени).

Без определения границ земельного участка на местности до заключения сделки аренды застройщик не мог дать оценку возможности строительства.

Законодательство, регулирующее ширину береговой полосы водных объектов, запрещающее формирование земельных участков на водных объектах федеральной собственности с включением в их площадь земель общего пользования является общедоступным, поскольку начинает действовать с момента официального опубликования.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истец не мог не знать о вхождении в площадь земельного участка федерального водного объекта,  его береговой полосы, о недопустимости формирования земельного участка с включением в него водного объекта и береговой полосы.

Несмотря на информированность о пороках предмета сделки, сторонами спора договор аренды земельного участка был подписан, зарегистрирован, общество приступило к строительству жилого дома.

Исходя из статьи 2 ГК РФ, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.

Заключая заведомо противоречащий закону договор аренды земельного участка, общество приняло на себя риск несения от его заключения неблагоприятных последствий. 

Суд считает надлежащими, заслуживающими внимания довод ответчика о том, что общество способствовало возникновению у него неблагоприятных последствий в виде финансовых потерь.

Основания для признания договора недействительным – формирование участка на воде с включением в его площадь береговой полосы водного объекта, были приведены прокурором в исковом заявлении, о содержании которого общество узнало не позднее 19.12.2012 – даты принятия искового заявления судом к рассмотрению.

Разрешение на строительство было получено застройщиком 15.05.2013, договор с ПАО «Сбербанк» об открытии невозобновляемой кредитной линии заключен 28.07.2014.

Начало реализации проекта строительства до получения соответствующего разрешения, продолжение этой деятельности, в том числе ведение строительных работ, заключение гражданско-правовых сделок с третьими лицами после его (разрешения на строительство) получения, но в период рассмотрения судом спора о законности кадастривания земельного участка, получение заемных денежных средств, помещение их в объект строительства и связанные со строительством сопутствующие мероприятия, прямо подпадает под положения статьи 2 ГК РФ о предпринимательских рисках застройщика.

Являясь профессиональным юридическим консультантом вследствие выбранных им самим видов экономической деятельности, общество должно было предвидеть результат его рассмотрения в силу открытости нормативной базы, регулирующей спорные правоотношения, и судебной практики по аналогичным спорам.

Суд считает существенным то обстоятельство, что истец в процессе рассмотрения дела №А32-39360/2012 не предпринял мер по изменению конфигурации и площади спорного земельного участка путем исключения из него площади и конфигурации частей, занятых водным объектом и территорией общего пользования, обратившись в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением с приложением межевого плана и других необходимых документов. В случае отказа уполномоченного органа во внесении указанных изменений, застройщик был вправе исправить кадастровую (реестровую) ошибку  посредством обращения в суд с соответствующим требованием.

Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен действовавшим в период спорных правоотношений и действующим в настоящий момент специальным законодательством.

Такие действия с большой степенью вероятности, учитывая социальный статус объекта строительства, исключили бы удовлетворение требования прокурора о признании договора недействительным (ничтожным).

Кроме того, суд считает необходимым указать на следующее.

Разрешение на строительство было выдано истцу 15.05.2013 и продлялось до декабря 2017 года.

Судебные акты с учетом изменений их судом кассационной инстанции, вступили в законную силу 28.09.2017.

Истец не представил суду надлежащих, достоверных доказательств того, что за срок более трех лет жилой дом не мог быть построен, сдан в эксплуатацию, помещения в нем реализованы, право собственности на них зарегистрировано за покупателями.

Регистрация права собственности на квартиры  за приобретателями (добросовестность приобретения объектов недвижимого имущества) сделало бы реституцию в виде возвращения земельного участка муниципальному образованию невозможным. Признанием недействительным договора аренды земельного участка права муниципального образования не восстанавливались бы. Отсутствие восстановления нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении таких требований.

Суд не принимает во внимание довод истца о том, что он не мог строить дом в силу наличия в суде спора о законности  основания владения участком, поскольку, как было указано выше, все его поведение свидетельствует о том, что рассмотрение этого дела таким препятствием не являлось. В указанный период им было оформлено разрешение на строительство, получен кредит, объект возведен до степени готовности более 60%.

Учитывая изложенное, суд установил отсутствие причинно-следственной связи между выставлением земельного участка местным самоуправлением на торги, заключением договора аренды земельного участка и наступившими у общества убытками.

Поскольку необходимая для взыскания убытков совокупность обстоятельств места не имеет, заявленное истцом требование удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по делу. 

Руководствуясь ст. ст. 71, 82, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство о привлечении третьих лиц оставить без удовлетворения.

В иске отказать. 

Взыскать с ООО «Пересвет-Регион-Краснодар», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 200 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько