﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22967/2014

г. Краснодар

03 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр "Юбилейный"» (ИНН 2320030505, ОГРН 1022302946071) – Мозгового С.Н. (доверенность от 20.07.2018), в отсутствие представителей истца – администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-22967/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи – исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация города) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Торговый центр "Юбилейный"» (далее – общество) о расторжении договора от 29.11.2011 № 4900007174 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, в районе остановки автобуса «Юбилейный»; об освобождении данного земельного участка путем демонтажа и вывоза сооружения из металлоконструкций с размерами в плане 22,1 х 7,1 м; приведении земельного участка в первоначальное состояние.

Решением от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.12.2014, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме по мотиву несущественности допущенных арендатором нарушений, недоказанности возведения спорного сооружения в противоречие виду разрешенного использования земельного участка (23:49:0202018:16) и условиям договора аренды от 29.11.2011 № 4900007174.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2015 решение от 07.10.2014 и апелляционное постановление от 12.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с указанием, что суды не установили площадь и конфигурацию части земельного участка, находящейся за пределами красных линий (на территории общего пользования), не оценили договор аренды от 29.11.2011 № 4900007174 на предмет соответствия нормативным положениям, с учетом правового подхода, сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, о возможности признания сделок недействительными в части. Кроме того, суды не проверили соответствие возведенного на исследуемом земельном участке сооружения параметрам и назначению объекта, реконструкция которого согласована администрацией города и администрацией Центрального района города Сочи (далее – администрация района), не сопоставили сведения о спорном сооружении, содержащиеся в фотоматериалах и экспертном заключении, с параметрами модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами, указанными в согласованном эскизном проекте. Установление соответствия (отсутствия такового) функционального назначения и эксплуатационных параметров фактически возведенного на земельном участке сооружения характеристикам запроектированной модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами и возможности обеспечения в процессе эксплуатации такого сооружения режима территории общего пользования имеет значение для вывода о несущественности (существенности) допущенного арендатором нарушения условий договора аренды земельного участка.

При новом рассмотрении решением от 16.07.2018 иск администрации города удовлетворен в части: на общество возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:16 площадью 2100 кв. м путем демонтажа и вывоза сооружения из металлоконструкций, имеющего характеристики: этажность – один этаж; габаритные размеры в плане – 22,0 х 7,30 м; максимальная высота строения от уровня земли по гребню кровли – 4,50 м; высота потолков в чистоте (в свету) – 2,80 м; общая площадь – 160,60 кв. м, и привести его в первоначальное состояние; договор от 29.11.2011 № 4900007174 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 площадью 2079,76 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, в районе остановки автобуса «Юбилейный», для устройства торговой ярмарки с автостоянкой – расторгнут. В части расторжения договора аренды от 29.11.2011 № 4900007174 земельного участка, расположенного в границах красных линий ул. Донской (проходит через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:16: в точке 1 к.л. Х – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. Х – 321786.27; Y – 2198214.89; линейные размеры пересечения красной линии ул. Донской земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16: от точки 3 до точки 1 к.л. – 1,22 м; от точки 4 до точки 2 к.л. – 0,36 м) – в удовлетворении исковых требований отказано. Руководствуясь экспертным заключением от 24.06.2016 № 1611/09-3/27.1, 2662/09-3/16.1 (т. 3, л. д. 65 – 79), суд первой инстанции указал, что основные параметры возведенного на земельном участке спорного сооружения не соответствуют параметрам и назначению объекта, реконструкция которого согласована администрациями города и района; возведенное на земельном участке спорное сооружение не соответствует параметрам модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами, указанными в согласованном эскизном проекте; функциональное назначение и эксплуатационные параметры фактически возведенного на земельном участке спорного сооружения не соответствуют характеристикам запроектированной модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами. В рассматриваемом случае имеют место существенные нарушения договора аренды земельного участка, выразившиеся в возведении обществом в отсутствие разрешения арендодателя сооружения, параметры которого не соответствуют проектной документации, что является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка путем демонтажа данного сооружения. Кроме того, согласно заключению эксперта от 19.07.2017 № 02-01/17 (т. 4, л. д. 18 – 51), полученному в рамках дела № А40-182860/2015, красная линия ул. Донской пересекает автомобильную стоянку перед торговым центром «Юбилейный» (площадь 20,24 кв. м); площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 составляет 2079,76 кв. м. Следовательно, спорное строение возведено с параметрами, отличными от согласованных администрацией города, договор аренды от 29.11.2011 № 4900007174 является недействительной (ничтожной) сделкой в части земельного участка, расположенного в границах красных линий согласно координатам, приведенным в экспертном заключении от 19.07.2017 № 02-01/17.

Постановлением апелляционного суда от 29.03.2019 решение от 16.07.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт: на общество возложена обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 от сооружения из металлоконструкций: этажность – один этаж; габаритные размеры в плане – 22,0 х 7,30 м; максимальная высота строения от уровня земли по гребню кровли – 4,50 м; общая площадь – 160,60 кв. м в части наложения данного объекта на земельный участок общего пользования, граница которого проходит по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0202018:16 (красная линия) в следующих координатах: в точке 1 к.л. X – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. X – 321786.27; Y – 2198214.89. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано; в доход федерального бюджета с общества взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины; с депозитного счета апелляционной инстанции данному лицу возвращено 50 тыс. рублей, перечисленных в связи с отказом общества от ходатайства о назначении экспертизы. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 29.11.2011 № 4900007179 является недействительной (ничтожной) сделкой в части земельного участка, расположенного в границах красных линий, согласно координатам, указанным в заключении эксперта от 19.07.2017 № 02-01/17 (т. 4, л. д. 18 – 51), полученного в рамках дела № А40-182860/2015: граница красных линий ул. Донской проходит через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:16: в точке 1 к.л. Х – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. Х – 321786.27; Y – 2198214.89; линейные размеры пересечения красной линии ул. Донской земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16: от точки 3 до точки 1 к.л. – 1,22 м; от точки 4 до точки 2 к.л. – 0,36 м. Вместе с тем, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В остальной части договор аренды земельного участка от 29.11.2011 № 4900007174 является действующим, оснований для его расторжения, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса, не имеется. Спорное сооружение возведено во исполнение указаний администрации района в соответствии с утвержденным проектом модернизации автобусной остановки. Несоответствие некапитального объекта проекту возникло по независящим от арендатора (общества) причинам (остановка перенесена органами местного самоуправления в другое место); разрешение на возведение объекта без модернизации самой остановки и использование сооружения по целевому назначению (для организации торговой ярмарки) подтверждено письмами администрации района от 06.07.2010 № 01/4-06-20.1697 (т. 1 л. д. 113), 31.08.2016 № 01/4-1215-438 (т. 3 л. д. 87, 88). С учетом обстоятельств настоящего дела у суда первой инстанции отсутствовали мотивы для вывода о существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка и удовлетворения требований о его расторжении. Вместе с тем, требование о демонтаже спорного сооружения подлежит удовлетворению в части наложения этого объекта на земельный участок общего пользования (граница которого проходит по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0202018:16 (красная линия) в следующих координатах: в точке 1 к.л. X – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. X – 321786.27; Y-2198214.89).

В кассационной жалобе администрация просит решение от 16.07.2018 (в части отказа в иске) и апелляционное постановление от 29.03.2019 (полностью) отметить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, необоснованность выводов судебных инстанций. По мнению подателя жалобы, имеются предусмотренные законом и договором аренды основания для его расторжения, поскольку общество использует предоставленный ему земельный участок способами, не соответствующими его разрешенному использованию, нарушает градостроительное законодательство. В соответствии со статьей 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат. Снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в земельных правонарушениях или за их счет.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, иные лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Определениями от 19.07.2019, 14.08.2019 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 14 часов 00 минут 27.08.2019. В назначенное время судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене в части с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Согласно материалам дела, постановлениями администрации района от 04.05.1994 № 283, 12.05.1994 № 303 правопредшественнику общества предоставлена в пользование территория, из которой образован земельный участок для организации торгового центра, платных автостоянок и благоустройства прилегающей к рынку «Юбилейный» территории.

На основании эскизного проекта от 02.10.1996 № 147-96, согласованного главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города, постановлением администрации города от 13.11.1996 № 807/6 правопредшественнику общества отведен в постоянное пользование земельный участок, частично занятый автобусной остановкой, разрешено производство работ по устройству торговой ярмарки с автостоянкой. Во исполнение постановления администрации города от 28.11.1996 № 862 правопредшественнику общества выдан государственный акт серии КК-2 № 426001672, подтверждающий право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком (в качестве цели использования названо обустройство торговой ярмарки с автостоянкой). В приложении к постановлению от 28.11.1996 № 862 указано постановление администрации города от 13.11.1996 № 807/6 как первичный правоустанавливающий документ на земельный участок.

30 мая 1998 года инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора администрации города правопредшественнику общества выдано разрешение № 23 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции торговой ярмарки в районе остановки автобуса «Юбилейный». По акту от 27.08.1998, утвержденному постановлением администрации города от 14.09.1990 № 822/1, принят в эксплуатацию двухэтажный торговый центр (литера А) площадью 1619 кв. м, инвентарный номер 8782. Государственная регистрация права собственности общества на торговый центр осуществлена 15.12.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершена регистрационная запись № 23-01.50-34.2002-70 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2011 серии 23-АИ № 638148).

По заявлению общества администрация района письмом от 06.07.2010 № 01/4-06-20.1697 предписала заявителю выполнить модернизацию автобусной остановки «Юбилейный» с торговыми павильонами, без получения соответствующего разрешения по ранее согласованному проекту.

На основании постановления от 28.11.1996 № 862 администрация города (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.11.2011 № 4900007174 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, в районе остановки автобуса «Юбилейный», для устройства торговой ярмарки с автостоянкой.

Пунктом 1.3 договора возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Арендодателю предоставлено право на прекращение в одностороннем порядке права пользования земельным участком и досрочное расторжение договора аренды, в том числе при использовании объекта аренды в целях, не предусмотренных условиями аренды; при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; при не выполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора аренды (подпункты "а", "б", "г" пункта 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.8 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи. Согласно пункту 5.2.9 арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

По итогам муниципального земельного контроля, проведенного администрацией города, в акте обследования от 05.05.2014 зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202018:16 у подземного пешеходного перехода без согласования с органами местного самоуправления возведено некапитальное сооружение (подтверждено экспертным заключением ООО «Эксперт ЮФО» от 12.05.2014 № 09-30).

В адрес общества администрация города направила претензию от 07.05.2014 с требованием об освобождении в течение пятнадцати дней земельного участка 23:49:0202018:16 от незаконно возведенного сооружения. Поскольку в указанный срок требование не исполнено, арендатору направлено письмо от 22.05.2014 № 10081/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды от 29.11.2011 № 4900007174.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1, 3 статьи 86 Кодекса).

Согласно выводам экспертного заключения от 24.06.2016 № 1611/09-3/27.1, 2662/09-3/16.1 основные параметры возведенного на рассматриваемом земельном участке спорного сооружения не соответствуют параметрам и назначению объекта, реконструкция которого согласована органами местного самоуправления; возведенное на земельном участке спорное сооружение не соответствует параметрам модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами, указанными в эскизном проекте; функциональное назначение и эксплуатационные параметры фактически возведенного на земельном участке спорного сооружения не соответствуют характеристикам запроектированной модернизированной крытой автобусной остановки с торговыми павильонами.

Исходя из условий договора, с учетом выводов приведенного экспертного заключения, коллегия окружного суда полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск администрации города в части освобождения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 путем демонтажа и вывоза сооружения из металлоконструкций.

Относительно требования истца о расторжении договора аренды от 29.11.2011 № 4900007174 суд кассационной инстанции поддерживает позицию апелляционного суда с учетом следующего.

Договор аренды земельного участка заключен 29.11.2011, тогда как 20.06.2011 произведена корректировка документации по планировке территории (проект межевания территории) для размещения олимпийского объекта «Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской», в соответствии с которым для расширения автомобильной дороги часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 становится участком общего пользования (для автомобильных дорог), то есть по участку проходит красная линия.

Поскольку на часть вопросов в экспертном заключении от 24.06.2016 № 1611/09-3/27.1, 2662/09-3/16.1 эксперт не смог ответить, суд апелляционной инстанции в качестве одного из доказательств по делу учел представленное ответчиком экспертное заключение по делу № А40-182860/2015 по заявлению общества об оспаривании приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 21.07.2011 № 99-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской" (проектные и изыскательские работы, реконструкция)» в части проекта планировки и проекта межевания, корректировки «красных линий» земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, по улице Донской в районе остановки автобуса «Юбилейный».

Согласно заключению эксперта от 19.07.2017 № 02-01/17 красная линия ул. Донской проходит через земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:16: в точке 1 к.л. X – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. X – 321786.27; Y – 2198214.89; линейные размеры пересечения красной линии ул. Донской земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16: от точки 3 до точки 1 к.л. – 1,22 м; от точки 4 до точки 2 к.л. – 0,36 м. Площадь вновь образованного участка улично-дорожной сети без учета земельного участка (улично-дорожная сеть ул. Донской) остановки автобуса «Юбилейный» составляет 20,24 кв. м; с учетом земельного участка (улично-дорожная сеть ул. Донской) остановки автобуса «Юбилейный» – 617,24 кв. м, при этом площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 составляет 2079,76 кв. м, красная линия ул. Донской не пересекает объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202018:16, по адресу: г. Сочи, Центральный округ, ул. Донская, в районе остановки автобуса «Юбилейный», но красная линия ул. Донской пересекает автомобильную стоянку перед торговым центром «Юбилейный», площадь 20,24 кв. м. Минимально-нормативная (свободная от застройки) площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и эксплуатации здания двухэтажного торгового центра (литера А) как для предприятия торговли составляет 4154,60 кв. м (т. 4, л. д. 51).

Эксперт также установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202018:16 площадью 2100 кв. м с разрешенным использованием: для устройства торговой ярмарки с автостоянкой категории земель – земли населенных пунктов, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный округ, ул. Донская, в районе остановки автобуса «Юбилейный» расположены капитальные здания (литеры А, Б) торгового центра «Юбилейный», 1988 года ввода в эксплуатацию, а также некапитальное спорное строение общей площадью 160,60 кв. м, не относящееся к объектам недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользованием участком.

Руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции, изложенными в постановлении от 19.03.2015, а также разъяснениями, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том договор аренды от 29.11.2011 № 4900007179 является недействительной (ничтожной) сделкой в части земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования (площади). В остальной части (необходимой для размещения и эксплуатации правомерно возведенных объектов недвижимости) исследуемый договор является действующим (доказательства обратного материалы дела не содержат).

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пояснениям кадастрового инженера (т. 5, л. д. 144) к градостроительному плану земельного участка (23:49:0202018:16), расположенного по адресу: г. Сочи, по ул. Донской в районе остановки автобуса «Юбилейный» от 11.02.2019 на данном участке (помимо заявленного к сносу строения), расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание – торговый ряд с туалетом (литера Б) общей площадью 70,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу (регистрационная запись от 15.12.2002 № 23-01.50-34.2002-71); нежилое здание – 2-х этажный торговый центр площадью 1619,7 кв. м, также принадлежащее на праве собственности арендатору (регистрационная запись от 15.12.2002 № 23-01.50-34.2002-70).

В этой связи коллегия окружного суда считает правильным вывод второй инстанции о документальной неподтвержденности (недоказанности) истцом факта использования части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:16 (под объектами недвижимости) не в соответствии с целями, определенными договором аренды от 29.11.2011 № 4900007179.

Поскольку рассматриваемый договор недействителен (ничтожен) в части земельного участка, сформированной за счет территории общего пользования (площади), принимая во внимание, что администрация не доказала несоответствие фактического использования арендатором остальной части земельного участка целям, согласованным в договоре аренды от 29.11.2011 № 4900007179, апелляционная коллегия правомерно отказала в его расторжении по приведенным в исковом заявлении основаниям.

Таким образом, в части обязания ответчика осуществить демонтаж сооружения из металлоконструкций только в координатах, определенных в заключении эксперта от 19.07.2017 № 02-01/17, постановление апелляционного суда от 29.03.2019 подлежит отмене, решение от 16.07.2018 (в соответствующей части) – оставлению в силе. В остальной части обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 по делу № А32-22967/2014 в части обязания общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр "Юбилейный"» освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:16 от сооружения из металлоконструкций: этажность – один этаж; габаритные размеры в плане – 22,0 х 7,30 м; максимальная высота строения от уровня земли по гребню кровли – 4,50 м; общая площадь – 160,60 кв. м в части наложения указанного объекта на земельный участок общего пользования, граница которого проходит по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0202018:16 (красная линия) в следующих координатах: в точке 1 к.л. Х – 321809.17; Y – 2198203.26; в точке 2 к.л. Х – 321786.27;Y – 2198214.89 – отменить. В соответствующей части оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2018 по настоящему делу. В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 по делу № А32-22967/2014 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Е.Г. Соловьев