﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18224/2020

г. Краснодар

22 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «Тандер» (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) – Русова Р.С. (доверенность от 12.03.2021), от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) – Юртаевой  С.А. (доверенность от 24.12,2020), в отсутствие третьего лица – индивидуального предпринимателя Худотеплова Александра Петровича, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу № А32-18224/2020, установил следующее.

АО «Тандер» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (далее – управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 30.12.2016 № КнФ/90219/16, выраженного в уведомлении от 18.02.2020 № 23/027/001/802/2019-291; о возложении обязанности провести государственную регистрацию договора аренды от 30.12.2016 № КнФ/90219/16 (далее – договор). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Худотеплов А.П. (далее – предприниматель). 

Решением от 07.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2020, заявление удовлетворено в полном объеме. Суды признали отказ управления незаконным; на управление возложена обязанность  осуществить государственную регистрацию договора аренды от 30.12.2016 № КнФ/90219/16.

В кассационной жалобе управление просит отменить  судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, суды не учли, что государственная регистрация договора аренды части здания возможна при условии одновременного учета части такого объекта недвижимости, для осуществления которого должен быть предоставлен технический план. Кроме того, объект недвижимости фактически передан в аренду 18.01.2017, с данного момента заявитель им пользуется, а регистрация договора аренды не произведена, поэтому невозможно однозначно определить срок действия договора аренды и момент, с которого он считается заключенным. 

В судебном заседании представители управления и общества высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей управления и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установили суды, 11.11.2019 общество обратилось в Щербиновский отдел управления с заявлением о государственной регистрации прав за № 23/027/001/802/2019-2913. 

Предметом государственной регистрации являлся договор аренды на нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 5 и 6 общей площадью 246,2 кв. м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания общей площадью 519,4 кв. м по адресу: Краснодарский край, Шербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Первомайская, 125, кадастровый номер 23:36:0707014:719. 

18 ноября 2019 года уведомлением № 23/027/001/802/2019-2913 управление приостановило государственную регистрацию договора до 18.02.2020, указав, что не представлен необходимый документ –  технический план, также невозможно однозначно определить срок действия договора и момент, с которого он считается заключенным; отсутствует согласие уполномоченного лица на совершение сделки, если она является крупной. 

14 февраля 2020 года общество направило в управление заявление о предоставлении дополнительных пакетов документов № 23/027/001/801/2020-1242, (дополнительное соглашение № КнФ/90219/16-2 к договору, письмо от 05.02.2020, согласие от 13.01.2020 № 9906777 и пояснения от 13.02.2020). 

18 февраля 2020 года управление уведомлением № 23/027/001/802/2019-2913 сообщило об отказе в государственной регистрации договора ввиду отсутствия технического плана на объект аренды, невозможности однозначно определить срок действия договора и момент, с которого он считается заключенным.

Полагая, что отказ в регистрации является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением. 

При рассмотрении требований суды правомерно руководствовались следующим.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. 

Обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

На основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как предусмотрено в части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 названного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды установили, что нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 5 и 6 принадлежат на праве собственности предпринимателю. 

Согласно пункту 1.1 договора общество и предприниматель обозначили текстуальное описание части недвижимого имущества (помещений), переданного во временное владение и пользование обществу, а именно: 

–  нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6 (№ один, два, три, четыре, пять, шесть) общей площадью  246,2 кв. м (двести сорок шесть целых два десятых), расположенные на первом этаже двухэтажного здания общей площадью 519,4 кв. м по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Первомайская, 125, кадастровый номер здания 23:36:0707014:719 (графическое изображение  – план-схема арендуемого объекта приведено в приложении № 2 договора);

– общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 246,2 кв. м. 

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий или сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности (данные разъяснения содержатся в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. 

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Как видно из материалов дела и установили суды, общество представило на государственную регистрацию, в том числе план-схему помещений (приложение № 2 договора), в которой отражена экспликация и графическим образом выделены (обозначены) помещения, переданные от арендодателя арендатору.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, также разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что срок аренды составляет 7 (семь) лет. 

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 № КнФ/90219/16-2 к договору пункт 8.1 изложен в следующей редакции: «Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приемапередачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса. Стороны обязуются в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания договора направить в территориальный орган уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной вмети (орган регистрации прав) уполномоченных представителей и представить документы, необходимые для. проведения государственной регистрации договора. Арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора несет арендатор». 

Указанное дополнительное соглашение представлено управлению 14.02.2020 (заявление о предоставлении документов № 23/027/001/801/2020-1242).

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что моментом заключения договора является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса), представленные обществом на регистрацию с договором аренды документы  позволяли идентифицировать арендуемое имущество и без составления технического плана помещения (на государственную регистрацию представлена план-схему помещений (приложение № 2 договора), в которой отражена экспликация и графическим образом выделены (обозначены) помещения, переданные от арендодателя арендатору), суды сделали обоснованный вывод о незаконности оспариваемого отказа управления.

Выводы судов соответствуют правовому подходу, отраженному Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 12.12.2019 № 308-ЭС19-13326, от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017, от 05.07.2018 № 151-ПЭК18 по делу № А26-505/2017.

Доводы управления не принимаются кассационным судом, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы судов. 

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу № А32-18224/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                             Е.В. Артамкина

                                                                                                                            Е.Л. Коржинек