Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза                                                                               Дело № А49-8251/2021

« 15 »  декабря  2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 266 851 руб. 74 коп.

в судебном заседании 13.12.2021 объявлен перерыв до 15.12.2021  

при участии в заседании после перерыва

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 28.12.2020 г.)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (с учетом уточнений) о взыскании суммы 266 851 руб. 74 коп., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка (части земельного участка) № 0-54-04/21 от 05.02.2021 в сумме 213 310 руб. 74 коп. за период с 05.04.2021 по 02.05.2021, и пени в сумме 53 541 руб., исчисленные  в соответствии с п.8.4 договора за период с 06.04.2021 по 13.12.2021, а также пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга, на основании ст. ст. 309, 310, 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец просит удержать с ответчика внесенный им обеспечительный платеж в сумме 60 000 руб. в связи с наличием замечаний арендодателя по исполнению условий договора. 

Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований с учетом уменьшений, пояснив, в письменных уточнениях им ошибочно указана сумма долга в размере 213 310 руб. 74 коп., в то время как правильной является сумма 223 310 руб. 74 коп. из расчета: 300 000 (250 000 руб. *1,2 (НДС) - 76 689,26 руб.).  Таким образом, цена иска составляет 276 851 руб. 74 коп., из которых долг в сумме 223 310 руб. 74 коп. и пени в сумме 53 541 руб. (исчисленные из суммы долга 213  310 руб. 74 коп.). 

Настаивая на удовлетворении исковых требований в заявленной сумме истец указывает, что ответчик не исполнил договорные обязательства в части оплаты арендных платежей и не исполнил требования, предусмотренные п. 4.3.1 договора. Ссылаясь на п. 2.4.3. договора истец  полагает, что правомочен требовать удержания с ответчика обеспечительного платежа на сумму 60 000 руб., поскольку арендатор обязан был поддерживать объект аренды в исправном состоянии, не допускать ухудшения его состояния (п.4.3.1). В акте приема передачи от 05.04.2021 земельного участка указано, что земельный участок находится в надлежащем состоянии без видимых недостатков, претензий арендатор не имеет. При этом земельный участок арендатором возвращен с замечаниями. В акте возврата земельного участка от 02.05.2021 указаны недостатки на возвращаемом земельном участке, которые не устранены арендатором, а именно: «вывезти мусор - не исполнено,  произвести заделку (герметазацию) монтажных отверстий в асфальтовом покрытии оставшихся после монтажа конструкций купола - не исполнено; произвести очистку асфальтового покрытия - не исполнено». Кроме того, у истца имеются замечания по оплате задолженности, поскольку арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором. Учитывая имеющиеся у арендодателя замечания к арендатору, истец полагает, что п.4.3.2 договора нарушен и что арендодатель имеет права удерживать обеспечительный платеж в сумме 60 000 руб. 

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск не представил, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Если в установленный судом срок ответчик не представит письменный отзыв на иск, суд вправе рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного ответчика не препятствует рассмотрению спора по существу в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил:

между Обществом с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (арендодателем, истцом) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором, ответчиком), заключен договор аренды земельного участка (части земельного участка) № 0-54-04/21 от 05.02.2021, по условиям которого истец предоставляет ответчику за плату во временное и пользование часть земельного участка площадью 4 200 кв.м., на гостевой автостоянке здания ТРК «Коллаж», ориентир проспект Строителей (далее - «объект аренды»), для размещения аренды объекта «Цирк на льду», не являющегося объектом капитального строительства.

Договор заключен сроком с 05 апреля 2021 г. по 02 мая 2021 г. включительно. 

В соответствии с п.4.3.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором. 

Согласно пункта 2.1  договора,  арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы включает в себя произведение фиксированной арендной ставки и площади земельного участка. Переменная часть арендной платы представляет собой плату арендатора арендодателю за услуги по электроснабжению и водоснабжению (далее - «коммунальные услуги») (п.2.3 договора).

На основании п.2.2 договора размер фиксированной части арендной платы составляет - 250 000, без учета НДС, за весь период аренды. Арендатор обязан оплатить фиксированную часть арендной платы в срок до 05 апреля 2021 года (п. 2.2.1). Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором авансовым платежом за весь срок аренды. В случае недостаточности средств аванса, арендатор перечисляет недостающую сумму в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения счета (п. 2.3.1. договора).

Исходя из п. 2.3.2. авансовый платеж уплачивается в размере 50 000 рублей, без учета НДС, сумма аванса вносится арендатором самостоятельно без получения предварительного расчета арендодателя не позднее 05 апреля 2021 г. 

Согласно п. 2.3.3. договора стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг рассчитывается исходя из показаний приборов учета, установленных силами и за счет арендатора. Стоимость потребленной электроэнергии определяется по тарифам энергоснабжающей организации для потребителей первой ценовой категории и уровнем напряжения НН. В случае отсутствия утвержденных тарифов энергоснабжающей организации, применяются тарифы гарантирующего поставщика Пензенской области. Стоимость водоснабжения рассчитывается по тарифам снабжающей организации. 

Наряду с уплатой арендной платы, арендатор обязан также компенсировать расходы арендодателя на вывоз твердых бытовых отходов, плату за сверхнормативный сброс, плату на негативное воздействие на централизованные системы водоснабжения, а также уплачивать иные платежи, предусмотренные договором (п. 2.7 договора). 

Во исполнение условий договора аренды ООО «Инвест-Евро-Пенза» по акту приема-передачи от 05.04.2021 передало ИП ФИО1 указанный объект недвижимости. 

Вместе с тем, ответчик свои обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы по договору надлежащим образом не выполнил.

Наличие задолженности по арендной плате, а также оставление ответчиком претензии истца без удовлетворения послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом арендатором не исполнены. По расчету истца задолженность ответчика по оплате фиксированной части арендной платы за период с 05.04.2021 по 02.05.2021 составила 223 310 руб. 74 коп. Расчет произведен по следующей формуле: 300 000 (250 000 руб. *1,2 (НДС) - 76 689,26 руб. =  223 310 руб. 74 коп.

В обоснование примененной формулы истец указывает, что сумма 76 689 руб. 26 коп. представляет собой переплату по коммунальным платежам (переменная часть арендной платы). Общая сумма переменной части арендной платы составила 43 310 руб. 74 кон. Расчет переменной части арендной платы сделан истцом исходя из затраченной электроэнергии, водоснабжения, сверхнормативного сброса, вывоза твердых бытовых отходов, в соответствии с условиями договора. Из них: 39 039,18 руб. - коммунальные платежи на период с  05.04.2021 по 30.04.2021; 3 154,14 руб. - коммунальные платежи на период с 01.05.2021 по 02.05.2021; 335,23 руб. - плата за вывоз твердых бытовых отходов за период с 05.04.2021 по 02.05.2021; 782,19 руб.- плата за сверхнормативный сброс за период с 05.04.2021 по 02.05.2021. 

Истцом представлен подробный расчет платы за коммунальные услуги с приложением обосновывающих документов, в том числе расчет по электроэнергии за спорный период: 5448 кВт = 40 636 руб. 13 коп. (начальные показания: 6152 (прилагается акт от 06.04.2021 на дату 06.04.21; конечные показания: 6242,8 (прилагается акт от 06.04.2021 на дату 02.05.2021); 6 242,8 - 6152 = 90,8 кВт 90,8 * 60 (коэффициент трансформации счетчика 300/5) = 5448 кВт (5 040,0 за апрель + 408 май - прилагаются расшифровки начислений за апрель и май). Цена за 1 кВт с НДС = 7,46 руб. (прилагается тариф ООО «ТНС энерго Пенза» для потребителей первой ценовой категории и уровнем напряжения НН.) 37 598,40 руб. (5 040,0 кВт *7,46руб. - апрель) + 3 037,73 руб. (408кВт *7,46руб. - май) = 40 636 руб. 13 кон.; расчет водоснабжения: 1 557,17 руб. (с учетом стоимости 1 куб.м, воды питьевой в составе ХВС = 26,34 руб.  стоимость1 куб.м, водоотведения = 17,32 руб.); данные по коммунальным платежам, в том водоснабжению 1 440,76 руб. (за апрель) + 116,41 руб. (за май) = 1 557,17 руб.; расчет за сверхнормативный сброс: 782,19 руб. (согласно п. 2.7 договора, размер платы за сверхнормативный сброс составляет 700 рублей в месяц, без учета НДС (840 руб. с НДС).; расчет за вывоз твердых бытовых отходов: 335,23 руб. (исходя из размера платы за вывоз твердых бытовых отходов 300 рублей в месяц, без учета НДС (360 руб. с НДС). Общая сумма оказанных коммунальных услуг составила 43 310 руб. 74 кон.

Судом также установлено, что платежными поручениями № 49 от 15.04.2021 на сумму 60 000 руб. и № 51 от 19.04.2021 на сумму 60 000 руб. с назначением платежа «переменная часть арендной платы» (аванс) ответчик оплатил истцу 120 000 руб. в счет оплаты за переменную часть арендной платы – л.д.100. 

Таким образом, с учетом внесенного ответчиком авансового платежа на сумму 120 000 руб., и наличием общей суммы долга по коммунальным платежам - 43 310 руб. 74 коп., переплата арендатора по коммунальным платежам составила 76 689 руб. 26 коп.  (120 000 руб. – 43 310 руб. 74 коп. =76 689 руб. 26 коп.).

На указанную сумм истцом правомерно уменьшена задолженность по оплате фиксированной части арендной платы и расчет истца в части определения стоимости переплаты по коммунальным платежам признается судом  верным. 

Однако при определении фиксированной части арендной платы за спорный период, с учетом зачета имеющихся переплат, истец не учел обеспечительный платеж в сумме 60 000 руб., оплаченный платежным поручением № 45 от 08.04.2021 – л.д.99.

Ссылаясь на п.п. 2.4.3, 4.3.1 договора ответчик полагает, что правомочен удерживать указанный обеспечительный платеж на сумму 60 000 руб. в связи с наличием замечаний со стороны арендодателя. 

Как указывает истец в акте приема передачи от 05.04.2021 установлено, что земельный участок с асфальтовым покрытием находится в надлежащем состоянии без видимых недостатков. Претензий арендатор не имеет. При этом возвращен земельный участок с замечаниями. В акте возврата земельного участка от 02.05.2021 указаны недостатки на возвращаемом земельном участке, которые не устранены арендатором, а именно: не вывезен мусор, не произведена заделка (герметазация) монтажных отверстий в асфальтовом покрытии, оставшихся после монтажа конструкций купола, не произведена очистка асфальтового покрытия. Кроме того, у истца имеются замечания по задолженности в соответствии с п.4.3.2 договора, в нарушение которого арендатор не внес своевременно арендную плату в размере, определенном договором. В связи с указанными обстоятельствами истец полагает, что истцом нарушен п.2.4.3 договора и обеспечительный платеж на сумму 60 000 руб. подлежит удержанию. 

Данную позицию истца суд считает неправомерной.

В силу п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

По правилам абзаца второго п. 1 ст. 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

Согласно п.2.4.3 договора, стороны установили, что в случае отсутствия замечаний со стороны арендодателя, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания акта возврата объекта аренды. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Исходя из буквального толкования содержания указанного пункта договора, суд приходит  к выводу о том, что пункт 2.4.3 договора устанавливает обязанность арендодателя возвратить обеспечительный платеж в случае отсутствия замечаний со стороны арендодателя, но не предоставляет  арендодателю права удерживать его в случае обратного. 

Иное толкование условий пункта 2.4.3 договора является ошибочным.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что обеспечительный платеж на сумму 60 000 руб. может быть им удержан со ссылкой на пункты  п.п. 2.4.3, 4.3.1 договора при наличии замечаний со стороны арендодателя, противоречит условиям договора. 

Таким образом, произведенный ответчиком обеспечительный платеж на сумму 60 000 руб. согласно платежному поручению № 45 от 08.04.2021 не может быть удержан истцом. С учетом этого на сумму обеспечительного платежа должна быть уменьшена фиксированная часть арендной платы в следующем порядке: 300 000 (250 000 руб. *1,2 (НДС) - 76 689,26 руб. – 60 000 руб. = 163 310 руб. 74 коп. 

Соответственно, сумма долга за период с 05.04.2021 по 02.05.2021 составит 163 310 руб. 74 коп.

Доказательства погашения ответчиком задолженности в указанной сумме в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования ООО «Инвест-Евро-Пенза» о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по внесению фиксированной части арендной платы по договору аренды земельного участка № 0-54-04/21 от 05.02.2021 подлежат удовлетворению частично в сумме 163 310 руб. 74 коп., на основании  ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ.

В остальной части исковые требований в части взыскания долга удовлетворению не подлежат. 

В связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору истец просит взыскать с ответчика пени в сумме 53 541 руб. за период с 06.04.2021 по 13.12.2021, а также пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга.

Исходя из положений статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 8.4 договора в случае нарушения арендатором срока перечисления арендной платы, установленного настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки. 

На основании данного пункта договора истец начислил пени в сумме 53 541 руб. за период с 06.04.2021 по 13.12.2021, исходя из суммы долга 213 310 руб., а также пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчиком платежи производились несвоевременно, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 8.4 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Следовательно, требование о взыскании пени заявлено правомерно.

Однако, поскольку судом установлено, что задолженность ответчика перед истцом составляет 163 310 руб. 74 коп., то пени должны быть исчислены именного из указанной суммы долга, что за период с 06.04.2021 по 13.12.2021 составит сумму 40 991 руб. 

Таким образом, требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению частично в сумме 40 991 руб. 

Обосновано и требование  истца о взыскании пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга. 

Как следует из разъяснений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8 Закона об исполнительном производстве).

Таким образом, требование о взыскании пени за период с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга является правомерным.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично в общей сумме 204 301 руб. 74 коп., в том числе долг в сумме 163 310 руб. 74 коп. и пени в сумме 40 991 руб., исчисленные за период с 06.04.2021 по 13.12.2021, а также пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. При подаче искового заявления истцом оплачена госпошлина в сумме 28 042 руб. от цены иска 1 504 222 руб. 15 коп. В процессе рассмотрения дела истец уменьшил исковые требования до суммы 276 851 руб. 74 коп., от которой госпошлина составляет 8 537 руб. Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично (в сумме 204 301 руб. 74 коп.), госпошлина, рассчитанная пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в сумме 6 300 руб. относится на ответчика и взыскивается с него в пользу истца, а госпошлина в сумме 19 505 руб. возвращается истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ. 

Руководствуясь 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» сумму 204 301 руб. 74 коп., в том числе долг в сумме 163 310 руб. 74 коп. и пени в сумме 40 991 руб., исчисленные за период с 06.04.2021 по 13.12.2021, а также пени с 14.12.2021 по день фактической оплаты долга, и расходы по госпошлине в сумме 6 300 руб.

В остальной части иска отказать. 

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» из федерального бюджета госпошлину в сумме 19 505 руб. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                                                               З.Н. Павлова