﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

26 октября 2021 года

Дело №

А56-150579/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от акционерного общества «ЛСР. Базовые материалы» Афанасьевой Н.Г. (доверенность от 16.03.2021), ответчика Шолоховой О.Б. (паспорт) и ее представителя Вождаева М.П. (доверенность от 10.06.2019), от крестьянского (фермерского) хозяйства Шолоховых главы хозяйства  Шолоховой О.Б. и представителя Арцыбашева А.Л. (доверенность от 28.04.2021), третьего лица Шолохова В.А. (паспорт) и его законного представителя Шолоховой О.Б.; после перерыва в судебном заседании – представителя акционерного общества «ЛСР. Базовые материалы» Афанасьевой Н.Г. (доверенность от 16.03.2021), от Шолоховой О.Б. представителя Вождаева М.П. (доверенность от 10.06.2019),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Шолоховых на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 по делу № А56-150579/2018,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «ЛСР. Базовые материалы», адрес: 188751, Ленинградская обл., Приозерский муниципальный район, Кузнечнинское г.п., г.п. Кузнечное, Заводская ул., д. 8, каб. 203, ОГРН 1114703005273, ИНН 4703124060 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Шолоховых, адрес: 188751, Ленинградская обл., Приозерский р-н, г.п. Кузнечное, Большая Боровская ул., д. 1, ОГРН 1024701653570, ИНН 4712006835 (далее - Хозяйство), об изъятии путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области одноэтажного жилого дома общей площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:119, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, пгт. Кузнечное, с выплатой ответчику возмещения  за изымаемое недвижимое имущество в размере 1 546 000 руб. согласно отчету об оценке от 24.07.2018 в течение пятнадцати рабочих дней после вступления решения суда в законную силу; прекращении права собственности ответчика на данный дом; обязании ответчика не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности истца произвести действия по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по адресу изымаемого объекта недвижимости.

На основании указанного иска возбуждено дело № А56-150579/2018.

Кроме того, Общество обратилось в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Шолоховой Ольге Борисовне об изъятии путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка общей площадью 87 600 кв. м с кадастровым номером 47:04:0103001:15, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, вблизи п. Кузнечное, с выплатой возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 3 491 250 руб. согласно отчету об оценке от 11.12.2018 в течение 15 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу; прекращении права собственности ответчика на указанный участок; обязании ответчика не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности истца освободить данный участок. Определением от 05.03.2019 исковое заявление принято к производству с присвоением делу номера             2-540/2019.

Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 26.11.2019 по делу № 2-540/2019 указанное дело передано в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Определением арбитражного суда от 03.02.2020 исковое заявление Общества принято к производству, возбуждено производство по делу, которому присвоен номер А56-6382/2020.  

Определением арбитражного суда от 14.05.2020 дело № А56-6382/2020 объединено в одно производство с делом № А56-150579/2018 для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-150579/2018.

Общество, уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) требования по объединенному делу, просило суд:

- изъять в пользу Общества путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области расположенные по адресу: Ленинградская область, Приозерский район земельный участок общей площадью 87 600 кв. м с кадастровым номером 47:04:0103001:15 вблизи п. Кузнечное и одноэтажный жилой дом общей площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:119, г.п. Кузнечное, с выплатой в течение пятнадцати рабочих дней после вступления решения суда в законную силу Шолоховой О.Б. - возмещения за изымаемый земельный участок в размере 7 972 000 руб., Хозяйству – возмещения за изымаемый жилой дом в размере 1 371 000 руб., 83 333 руб. в возмещение убытков, причиненных изъятием дома, 34 000 руб. в возмещение упущенной выгоды за дом и земельный участок;

- прекратить право собственности Шолоховой О.Б. на указанный участок;

- прекратить право собственности Хозяйства на одноэтажный жилой дом;

- обязать Шолохову О.Б. освободить земельный участок не позднее одного месяца с даты государственной регистрации права собственности истца на участок;

- обязать Хозяйство произвести действия по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по адресу изымаемого жилого дома, не позднее одного месяца с даты государственной регистрации права собственности истца на дом;

- отразить в решении суда, что данное решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области основанием для внесения соответствующих изменений в реестровые записи о земельном участке с кадастровым номером 47:04:0103001:15 и одноэтажном жилом доме с кадастровым номером 47:04:0104001:119, расположенных по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, г.п. Кузнечное.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Лафонская ул., д. 6, лит. А, ОГРН 1037843029498, ИНН 4700000483; Прокуратура Ленинградской области, адрес: 197342, Санкт-Петербург, Торжковская ул., д. 4, лит. А, пом. 1Н, 501, ОГРН 1037804030175, ИНН 7802015780, в лице Прокуратуры Приозерского района Ленинградской области; Отдел опеки и попечительства Приозерского муниципального района Ленинградской области; Шолохов Анатолий Кимович, Шолохов Ким Анатольевич, Шолохов Вадим Александрович, Шолохов Александр Анатольевич, Копчикова Елена Анатольевна.

Решением от 04.12.2020 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 данное решение оставлено без изменения.

Хозяйство в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение, на основании которого судами определен размер компенсации в связи изъятием для государственных нужд земельного участка и жилого дома, не соответствует требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности; оценка рыночной стоимости жилого дома определена без учета надворных построек; жилой дом с надворными постройками подлежал оценке как объект, относящийся к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства.   

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам. 

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2021 рассмотрение кассационной жалобы было отложено в связи с непоступлением из арбитражного суда первой инстанции настоящего дела в полном объеме.

После отложения рассмотрение кассационной жалобы начато судом в том же составе.

В судебном заседании 19.10.2021 был объявлен перерыв, о чем вынесено определение от 19.10.2021.

После перерыва рассмотрение кассационной жалобы продолжено судом в том же составе.  

В судебном заседании (до и после перерыва) представители Хозяйства, Шолохова О.Б., действующая от своего имени, а также в качестве законного представителя несовершеннолетнего Шолохова В.А., и представитель Шолоховой О.Б. поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.  Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Шолохова О.Б. является собственником земельного участка общей площадью 87 600 кв. м с кадастровым номером 47:04:0103001:15, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, вблизи п. Кузнечное.

На данном земельном участке находится принадлежащий Хозяйству жилой дом общей площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:119, 1996 года ввода в эксплуатацию.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 17.05.2018     № 243-р на основании ходатайства Общества в целях проведения работ, связанных с пользованием недрами и осуществляемых за счет средств Общества по лицензии на пользование недрами от 12.12.2017 серии              ЛОД № 47670 ТЭ на месторождении «Кузнечное-1», изъяты для государственных нужд Ленинградской области путем выкупа объекты недвижимости, указанные в приложении к распоряжению, а именно одноэтажный жилой дом площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:119 и земельный участок площадью 87 600 кв. м с кадастровым номером 47:04:0103001:15.

Письмом от 20.12.2018, отправленным 21.12.2018, Общество направило в адрес Шолоховой О.Б. проект соглашения об изъятии для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:04:0103001:15, предусматривающего выплату возмещения в размере 3 491 250 руб., состоящего из рыночной стоимости изымаемого земельного участка, равной  3 325 000 руб., и убытков, причиняемых изъятием земельного участка, в размере 166 250 руб.  

Кроме того, Общество направило Хозяйству проект соглашения об изъятии для государственных нужд Ленинградской области жилого дома с выплатой возмещения в размере 1 546 000 руб.

Поскольку соглашения по условиям изъятия недвижимого имущества между сторонами не достигнуты, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом передачи части требований по подсудности и объединения дел).

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляются одновременно. Отчуждение зданий, сооружений в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.  

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть обосновано лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя). 

Исходя из пунктов 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, включая упущенную выгоду. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В данном случае ответчиками не оспариваются основания и порядок изъятия принадлежащих им земельного участка и жилого дома, а между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателям в связи с изъятием объектов недвижимого имущества.  

В целях определения размера возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества суд первой инстанции определением от 11.07.2019 по ходатайству Хозяй           ства назначил судебную финансово-экономическую экспертизу, проведение которой поручил экспертам частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» Ивановой Ирине Викторовне и Ермаку Павлу Витальевичу.

В суд поступило заключение экспертов от 23.10.2020 № 656/18. Согласно ответу экспертов на поставленные судом вопросы в случае изъятия жилого дома существует возможность ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, так как взаимосвязь бизнес-процесса крестьянского (фермерского)  хозяйства с функционированием жилого дома на дату осмотра 22.01.2020 не установлена; рыночная стоимость жилого дома с учетом расходов на переезд составляет 1 371 000 руб., стоимость земельного участка, на котором находится жилой дом, - 7 972 000 руб., упущенная выгода в связи с изъятием жилого дома и земельного участка – 34 000 руб., размер убытков, причиненных Хозяйству в связи с изъятием жилого дома, – 83 333 руб.

Суды посчитали представленное экспертное заключение надлежащим и допустимым доказательством, удовлетворили исковые требования Общества, уточненные в соответствии с данным заключением.

Между тем судами не учтено следующее.    

Из приведенных выше положений гражданского и земельного законодательства следует, что при одновременном изъятии земельного участка и расположенного на таком участке объекта недвижимости в размер возмещения включаются рыночная стоимость земельного участка и рыночная стоимость объекта недвижимости.

По смыслу положений статей 64, 82, 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом исходя из предмета и оснований заявленных требований.

На момент назначения арбитражным судом первой инстанции определением от 11.07.2019 экспертизы для определения размера возмещения в производстве арбитражного суда находились только требования Общества, связанные с изъятием жилого дома. Соответственно вопросы для экспертов могли быть сформулированы и были сформулированы исходя из предмета данных требований. В частности, перед экспертами был поставлен вопрос о стоимости земельного участка, принадлежащего Шолоховой О.Б., на котором находится жилой дом, но не о рыночной стоимости земельного участка, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. 

После объединения дел (определением от 14.05.2020) формулировка вопросов для экспертов не изменялась и дополнительные вопросы, связанные с определением размера возмещения за подлежащий изъятию земельный участок, не ставились. Согласно описанию исследования на вопрос № 3 экспертом фактически была определена рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, величина которой составила 7 972 000 руб., в то время как при ответе на вопрос № 3 эксперт указал, что стоимость земельного участка, на котором находится жилой дом, составляет 7 972 000 руб. 

Таким образом, вывод эксперта по вопросу о стоимости земельного участка не соответствует процессу исследования, что порождает возможность неоднозначного толкования ответа эксперта, а именно определена ли им рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, или стоимость земельного участка, на котором находится жилой дом.        

Выводы судов относительно размера возмещения за жилой дом, основанные на экспертном заключении, также нельзя признать достаточно обоснованными.

При проведении оценки жилого дома (вопрос № 5) эксперт использовал затратный подход, обосновав отказ от использования сравнительного подхода тем, что объектом исследования выступает жилой дом без земельной составляющей, в связи с чем нет возможности подобрать объекты-аналоги, поскольку рынок купли-продажи отдельных жилых домов без земельных участков не сформирован, отсутствует. 

Между тем определение рыночной стоимости жилого дома без земельного участка не являлось и не могло являться целью исследования. В случае некорректной формулировки вопроса эксперт был вправе просить суд уточнить вопрос. В результате рыночная стоимость жилого дома, определенная затратным методом, составила величину, соответствующую текущей стоимости строительства с учетом прибыли за минусом износа 30%. Между тем изъятие жилого дома, который используется ответчиками для проживания и в котором зарегистрировано шесть человек, предполагает приобретение Хозяйством иного равноценного жилого дома, а не строительство дома той же степени износа, что изымаемый, либо строительство жилого дома, но с учетом расходов на оплату временного проживания на период строительства.

В силу приведенных выше норм ГК РФ и ЗК РФ размер возмещения должен включать рыночную стоимость изымаемого имущества, а также убытки. При изъятии жилого дома в состав убытков включаются расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. 

В экспертном заключении при ответе на вопрос № 2 эксперт указал на невозможность определить размер возмещения членам Хозяйства расходов на переезд со ссылкой на нормы Трудового кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием соглашений сторон трудового договора и локального нормативного акта, а также со ссылкой на Налоговый кодекс Российской Федерации в связи с непредставлением по запросу соответствующих сведений об отдельных видах расходов и документального подтверждения. 

Однако отсутствие таких сведений не исключает наличия расходов, которые собственник объекта вынужден будет понести и размер которых должен определяться исходя из положений законодательства в области оценочной деятельности, а не налогового или трудового законодательства.

При определении размера убытков, причиненных изъятием жилого дома (вопрос № 6), экспертом учтены только расходы на привлечение риэлтера, а размер иных возможных расходов, связанных с изменением места жительства, не определен также ввиду непредставления сведений и документального подтверждения. 

При таких обстоятельствах определенный судами размер возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом нельзя признать равноценным возмещением, только при условии предоставления которого допускается принудительное изъятие земельного участка и объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В таком случае обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное; установить размер возмещения, подлежащего уплате за изымаемую недвижимость; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о назначении оценочной экспертизы; исходя из установленных обстоятельств разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 по делу № А56-150579/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина